Amortyzacja mieszkania na wynajem

Rozliczenie amortyzacji nieruchomości do podatku

Amortyzacja jest kosztem, który każdy może odliczyć od przychodu z najmu, pomniejszając w ten sposób podatek do zapłacenia. Aby odliczać amortyzację mieszkania należy rozliczać najem z urzędem skarbowym na zasadach ogólnych. Wynajmujący, którzy wybrali rozliczenie podatku ryczałtem nie mogą skorzystać z przywileju pomniejszania go o jakiekolwiek odpisy.

Warunki amortyzowania nieruchomości

Ewidencja środków trwałych

Aby można było amortyzować np. mieszkanie czy domek, muszą one zostać wpisane do ewidencji środków trwałych. Amortyzację można odpisywać począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek trwały (nieruchomość) został wprowadzony do ewidencji.

Wybór metody amortyzacji

Budynki i budowle mogą być amortyzowane wyłącznie przy zastosowaniu metody liniowej.

Częstotliwość odpisów

Odpisy amortyzacyjne można dokonywać miesięcznie, kwartalnie lub rocznie. Co roku można zmieniać częstotliwość rozliczeń. W jednym roku można rozliczać się np. kwartalnie, w kolejnym miesięcznie a w roku następnym rocznie, po czym można wrócić w roku kolejnym do rozliczeń miesięcznych lub kwartalnych.

Ustalenie wartości początkowej nieruchomości

Podstawą amortyzacji obiektów wynajmowanych jest ich wartość początkowa. Jeżeli inwestor nabył nieruchomość, to za wartość początkową liczy się cena zakupu wraz ze wszystkimi kosztami pobocznymi jak np. PCC, taksa notarialna, czy wynagrodzenie biura pośrednictwa. Jeżeli inwestor dostał jakiś czas temu w spadku mieszkanie lub dość dawno nabył nieruchomość, najlepiej zlecić zrobienie aktualnej wyceny rzeczoznawcy majątkowemu, aczkolwiek podatnik może sam przyjąć wartość rynkową.

Wartość amortyzacji powinna być rozłożona proporcjonalnie na ilość miesięcy w roku.

Stawki amortyzacji nieruchomości

Dla lokali i budynków mieszkalnych stawka wynosi 1,5%, dla lokali i budynków niemieszkalnych stawka wynosi 2,5%.

Od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%.

Indywidualna stawka amortyzacji nieruchomości

Dopuszczalny okres amortyzacji jest liczony jako różnica pomiędzy standardowym okresem 40 lat (dla budynków niemieszkalnych) a okresem, przez jaki budynek był wcześniej używany. Maksymalna stawka może wynieść 10%. Dla budynków i lokali mieszkalnych max okres amortyzacji to 10 lat.

Przykłady:

1. Budynek z 1992 r. Okres wykorzystywania 20 lat (2012 – 1992 = 20). Indywidualna stawka wynosi 5% a okres amortyzowania 20 lat.
2. Budynek z 1962 r. Okres wykorzystywania 50 lat. Indywidualna stawka wynosi 10% rocznie przez 10 lat.

Aby jednak zastosować indywidualne stawki amortyzacji, podatnik musi wykazać, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub ulepszone, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Porady dla inwestora w nieruchomości

Roczne odpisywanie amortyzacji nie jest opłacalne, ponieważ koszt podatkowy zostanie rozliczony w zeznaniu rocznym za rok podatkowy, a który nie będzie uwzględniony przy obliczaniu miesięcznych zaliczek na podatek. Można rozliczyć rocznie amortyzację, jeżeli przez okresy miesięczne generowana jest strata. Dokonuj miesięcznych odpisów.

Jeżeli inwestor posiada starsze niż 5 lat mieszkanie na wynajem, to powinien przeliczyć, czy zastosowanie indywidualnej stawki pozwoli mu zaoszczędzić więcej na podatku niż rozliczanie najmu ryczałtem.

Zapoznaj się z poradnikiem o zaliczaniu w koszty odpisów amortyzacyjnych nieruchomości na wynajem.

Zobacz case study

Podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje dla inwestora