Procedura zmiany sposobu użytkowania nieruchomości

Przepis prawny określający zmianę warunków użytkowania

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – artykuł 71. oraz 71a.

Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

• podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zgłoszenie zmiany sposobu używania nieruchomości

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
• oświadczenie własne, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• zaświadczenie z urzędu wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• w przypadku zmiany sposobu użytkowania, polegająca na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
• w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Uzupełnienie dokumentów

W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji.

Kiedy należy zgłosić zmianę użytkowania nieruchomości

Zgłoszenia, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Dokonanie zgłoszenia po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych.

W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, właściwy organ, w drodze postanowienia:

• wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;
• nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których była mowa wcześniej
• nakłada opłatę legalizacyjną.

Sprzeciw na zmianę sposobu użytkowania

Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

• wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
• narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• może spowodować niedopuszczalne:
  • zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
  • pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
  • pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
  • wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Wymagane roboty budowlane

Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:

1. objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;
2. objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2–4, czyli:

• w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia
• do zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 19 i 20, należy ponadto dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane. Projekt zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku budowy instalacji gazowej, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 19, powinien być uzgodniony z podmiotem właściwym do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
• w zgłoszeniu budowy, o której mowa w ust. 1 pkt 4, należy ponadto przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, wykonany przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane.

Porady dla inwestora w nieruchomości

Jak widzisz, cała procedura przekształcenia np. mieszkania w biuro nie jest aż tak skomplikowana. Biorąc pod uwagę ogromne koszty kary legalizacyjnej, opłaca się zgłosić projekt zmiany jeszcze zanim wykonasz pierwszy ruch związany z dostosowywaniem lokalu mieszkalnego do innych potrzeb.

Pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania nie będzie wymagane, jeżeli dom, lokal lub pomieszczenie będzie wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej i jednocześnie nadal na potrzeby mieszkaniowe. Agent ubezpieczeniowy może mieć swoje biuro w jednym z pokoi, lub programista może mieć swój warsztat pracy w pomieszczeniu w domu i nie wymaga to uzyskania pozwolenia na zmianę sposobu jego użytkowania, ponieważ pomieszczenie nie traci przez to swojej funkcji mieszkalnej. Aczkolwiek, jeżeli zatrudnia się osoby trzecie, to może wystąpić obowiązek zmiany sposobu użytkowania części nieruchomości przeznaczonych pod wykonywanie działalności gospodarczej.

Nie wymaga również pozwolenia sama zmiana rodzaju działalności, jeżeli zachowane zostają warunki bezpieczeństwa, czy sanitarno-higieniczne.

Jeżeli podoba się Tobie choć trochę ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje dla inwestora