27 września 2014 r. w Szczecinie
Techniki inwestycyjne
Pamiętam, jak w połowie listopada rozmawiałem z pewnym dyrektorem regionalnym, który odpowiedzialny jest za sprzedaż usług finansowych w podległym mu regionie Polski. Osoba poważna i ukierunkowana na cel. W rozmowie pochwalił się, że posiada mieszkanie we Wrocławiu.
Traktuje je jako inwestycję na długi termin. Nic dziwnego, ponieważ kupił je kilka lat temu na kredyt w CHF. Co z tego? Ano to, że aktualnie wartość kredytu jest większa niż wartość mieszkania. Ale dyrektor kasę ma, więc póki co raty spłaca. Prawdopodobnie ta inwestycja w nieruchomości miała prowadzić do zysków kapitałowych, czyli najzwyklejsza spekulacja, która nieoczekiwanie przerodziła się w duży problem – ale to już moje domysły.
Nasz bohater wynajmuje mieszkanie – 3 pokoje, ponad 60 m². Pracuje w Poznaniu, a owa nieruchomość jest we Wrocławiu. Jaką można mieć kontrolę nad wynajmem w takim przypadku?
Idźmy dalej. W trakcie rozmowy zapytał się mnie, jaki dostaję czynsz za jedno ze swoich mieszkań. Odpowiedziałem, że 900 zł (kawalerka, 32 m², 2 pokoje). Bo on dostaje 2.000 zł.
Następnie zapytał mnie o to, jak wysoki płacę czynsz? Trochę trwało, zanim uświadomiłem sobie, że chodzi mu o opłaty eksploatacyjne dla zarządcy budynku. Więc poinformowałem go, że koszty stałe mojego mieszkania wynoszą 202 zł. Dyrektor porównywał dalej nasze inwestycje. Powiedział, że on płaci czynszu aż 600 zł! I był zdziwiony, że ja płacę tak mało.
Coś mi nie zagrało. Powiedział, że ON płaci 600 zł. Ja powiedziałem, że koszt mojego mieszkania wynosi 202 zł. Zacząłem drążyć temat. Zapytałem się, czy to oznacza, że otrzymuje 2 tys, ale z tego musi oddać 600 zł? Potwierdził. Spytał dlaczego mnie to zadziwiło? Więc mu grzecznie odpowiedziałem, że moje mieszkanie co miesiąc przynosi mi 900 zł czystego zysku, a koszty płaci najemca. Widać było, że nie bardzo rozumiał ten mechanizm.
Ogólnie mógłbym tą całą naszą pogawędkę skwitować tak: gość nabył nieruchomość, ponieważ chciał na niej zarobić. Zadłużył się na górce, ale po jakimś czasie rzeczywistość okazała się inna (bańka pękła) i kredyt przerósł wartość mieszkania. Teraz aby nie tracić, lub nie tracić aż tyle, postanowił je wynająć. Niestety niezbyt sobie radzi, skoro nie może powiedzieć jak wyglądają przepływy pieniężne jego wynajętego mieszkania; nie może, ponieważ nie ma prawdopodobnie o nich zielonego pojęcia.
Nie ma złych inwestycji, są źli inwestorzy
Na podstawie tej krótkiej historyjki chciałem pokazać, że wynajem mieszkania to nie bułka z masłem, jak większość myśli, ale dość ciężki kawałek chleba. Oczywiście ciężar się zmniejsza wprost proporcjonalnie do doświadczenia i wiedzy inwestora. Wynajem może być najwierniejszym i najprzyjemniejszym biznesem, ale na dojście do takiego poziomu, należy sobie wpierw zapracować.
Chciałbym abyś zajął się biznesem polegającym na wynajmowaniu nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ jest to piękny biznes – zupełnie inny i dający wiele satysfakcji oraz … mnóstwo wolnego czasu. Dlatego przygotowałem dla Ciebie doskonałe narzędzie, narzędzie dzięki któremu nabędziesz szerokiej wiedzy o nieruchomościach i zarabianiu.
Okazje rynku nieruchomości – poradnik
Program do analizy finansowej inwestycji
Program do rozliczania wynajmu
Gry inwestycyjne, książki i profesjonalne szkolenia
Profesjonalne eSzkolenia z nieruchomości
Zarządzanie mieszkaniami na wynajem 