RSS

Tag Archives: zasady ogólne

Amortyzacja mieszkania na wynajem

Amortyzacja mieszkania na wynajem

Rozliczenie amortyzacji nieruchomości do podatku

Amortyzacja jest kosztem, który każdy może odliczyć od przychodu z najmu, pomniejszając w ten sposób podatek do zapłacenia. Aby odliczać amortyzację mieszkania należy rozliczać najem z urzędem skarbowym na zasadach ogólnych. Wynajmujący, którzy wybrali rozliczenie podatku ryczałtem nie mogą skorzystać z przywileju pomniejszania go o jakiekolwiek odpisy.

Warunki amortyzowania nieruchomości

Ewidencja środków trwałych

Aby można było amortyzować np. mieszkanie czy domek, muszą one zostać wpisane do ewidencji środków trwałych. Amortyzację można odpisywać począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek trwały (nieruchomość) został wprowadzony do ewidencji.

Wybór metody amortyzacji

Budynki i budowle mogą być amortyzowane wyłącznie przy zastosowaniu metody liniowej.

Częstotliwość odpisów

Odpisy amortyzacyjne można dokonywać miesięcznie, kwartalnie lub rocznie. Co roku można zmieniać częstotliwość rozliczeń. W jednym roku można rozliczać się np. kwartalnie, w kolejnym miesięcznie a w roku następnym rocznie, po czym można wrócić w roku kolejnym do rozliczeń miesięcznych lub kwartalnych.

Ustalenie wartości początkowej nieruchomości

Podstawą amortyzacji obiektów wynajmowanych jest ich wartość początkowa. Jeżeli inwestor nabył nieruchomość, to za wartość początkową liczy się cena zakupu wraz ze wszystkimi kosztami pobocznymi jak np. PCC, taksa notarialna, czy wynagrodzenie biura pośrednictwa. Jeżeli inwestor dostał jakiś czas temu w spadku mieszkanie lub dość dawno nabył nieruchomość, najlepiej zlecić zrobienie aktualnej wyceny rzeczoznawcy majątkowemu, aczkolwiek podatnik może sam przyjąć wartość rynkową.

Wartość amortyzacji powinna być rozłożona proporcjonalnie na ilość miesięcy w roku.

Stawki amortyzacji nieruchomości

Dla lokali i budynków mieszkalnych stawka wynosi 1,5%, dla lokali i budynków niemieszkalnych stawka wynosi 2,5%.

Od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%.

Indywidualna stawka amortyzacji nieruchomości

Dopuszczalny okres amortyzacji jest liczony jako różnica pomiędzy standardowym okresem 40 lat (dla budynków niemieszkalnych) a okresem, przez jaki budynek był wcześniej używany. Maksymalna stawka może wynieść 10%. Dla budynków i lokali mieszkalnych max okres amortyzacji to 10 lat.

Przykłady:

  1. Budynek z 1992 r. Okres wykorzystywania 20 lat (2012 – 1992 = 20). Indywidualna stawka wynosi 5% a okres amortyzowania 20 lat.
  2. Budynek z 1962 r. Okres wykorzystywania 50 lat. Indywidualna stawka wynosi 10% rocznie przez 10 lat.

Aby jednak zastosować indywidualne stawki amortyzacji, podatnik musi wykazać, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub ulepszone, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Porady dla inwestora w nieruchomości

Roczne odpisywanie amortyzacji nie jest opłacalne, ponieważ koszt podatkowy zostanie rozliczony w zeznaniu rocznym za rok podatkowy, a który nie będzie uwzględniony przy obliczaniu miesięcznych zaliczek na podatek. Można rozliczyć rocznie amortyzację, jeżeli przez okresy miesięczne generowana jest strata. Dokonuj miesięcznych odpisów.

Jeżeli inwestor posiada starsze niż 5 lat mieszkanie na wynajem, to powinien przeliczyć, czy zastosowanie indywidualnej stawki pozwoli mu zaoszczędzić więcej na podatku niż rozliczanie najmu ryczałtem.

Zapoznaj się z poradnikiem o zaliczaniu w koszty odpisów amortyzacyjnych nieruchomości na wynajem.

Zobacz case study

Podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Opodatkowanie dochodów z najmu

Opodatkowanie dochodów z najmu

Podatek z najmu i dzierżawy

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych PIT wymienia jako odrębne źródło przychodów: najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Najem jako odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu

wynajem, najem a podatek - rozliczenie

Najem może być świadczony również w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie wpisu do ewidencji  działalności gospodarczej. Jeżeli wynajmujesz jedno mieszkanie, z którego przejściowo nie korzystasz, to nie musisz zakładać firmy. Natomiast jeżeli jesteś posiadaczem kilku nieruchomości, z których pragniesz czerpać zysk w postaci czynszu, najlepiej poproś Urząd Skarbowy o wydanie decyzji, czy US będzie traktował Twój wynajem jako działalność gospodarczą, czy też nie.

Formy opodatkowania najmu

Dochody z najmu lub dzierżawy można opodatkować zgodnie z zasadami ogólnymi (na progresywnej skali podatkowej) lub ryczałtem.

W przypadku rozliczania najmu poza działalnością gospodarczą, nie można wybrać 19% stawki podatku.

Różnice między opodatkowaniem na zasadach ogólnych a ryczałtem

  1. Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej, podatek płacisz od dochodu, tj. różnicy pomiędzy faktycznie uzyskanym przychodem z najmu a kosztami jego uzyskania.
  2. Przy opodatkowaniu ryczałtem, koszty uzyskania przychodu nie mają wpływu na wysokość Twojego podatku, który obliczasz od faktycznie otrzymanego przychodu.
O tym, że chcesz płacić podatek (taaaa, pewnie pragniesz płacić podatki, tak jak i ja – tak mi się napisało) na zasadach ogólnych, nie musisz specjalnie zawiadamiać o tym fakcie Urzędu Skarbowego. Rozliczanie to jest podstawową formą opodatkowania. Jeżeli zaczynasz pobierać czynsz, a nie złożyłeś oświadczenia o wyborze ryczałtu dla opodatkowania najmu, musisz rozliczać się właśnie w ten sposób.
Jeżeli chcesz rozliczać się ryczałtem, to musisz złożyć oświadczenie w US najpóźniej do 20go dnia miesiąca występującego po miesiącu, w którym otrzymałeś pierwszy przychód. Jeżeli pierwszy czynsz uzyskałeś w kwietniu, to do 20go maja składasz oświadczenie.

Jeżeli jednak w poprzednim roku podatkowym płaciłeś podatek w formie ryczałtu i chcesz od nowego roku rozliczać się na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), lub odwrotnie, to musisz o tym poinformować właściwego naczelnika Urzędu Skarbowego do 20go stycznia.

Wybierz najlepszą dla siebie formę opodatkowania

Podatek dochodowy z najmu według zasad ogólnych

Podatek według zasad ogólnych płacisz od faktycznie uzyskanego dochodu. Przychód powstaje dopiero wtedy, gdy faktycznie otrzymujesz czynsz z najmu.

Aby ustalić dochód, trzeba od otrzymanych faktycznie przychodów z najmu odjąć koszty z nim związane. Kosztami tymi mogą być wydatki na remont lokalu, ubezpieczenie nieruchomości, zakup wyposażenia (np. lodówki, kuchenki), amortyzacja, podatek od nieruchomości. Ważne jest by wydatki były udokumentowane (bierz fakturę) i ponoszone przez wynajmującego, a nie przez najemcę.

Jeśli z umowy najmu wynika, że najemca będzie opłacał czynsz należny zarządcy i inne wydatki, to kwoty te nie traktuje się jako przychód, ani też koszt uzyskania przychodu z najmu. Przeważnie są to wszystkie inne wydatki ponoszone przez lokatora, za wyjątkiem czynszu najmu, np. wydatki za zużyty prąd, gaz, wodę, za sprzątanie, CO, wywóz nieczystości, wynagrodzenie zarządcy, rachunki za telefon, internet itd.

Od tak ustalonego dochodu płacisz podatek PIT według progresywnej skali podatkowej. Ową skalę należy pobrać w każdym roku, bowiem zmienia się ona z roku na rok.

skala podatkowa - rozliczanie wynajmu, najmu

Rozliczając się na zasadach ogólnych musisz samodzielnie obliczać miesięczną zaliczkę na podatek i wpłacać ją do US. Zaliczki miesięczne, za okres od stycznia do listopada, uiszcza się w terminie do 20go dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, uiszcza się w terminie do dnia 20go grudnia roku podatkowego.

Deklaracje – formularze do US

Nie wypełniasz żadnych deklaracji w trakcie roku.

Po zakończeniu roku podatkowego musisz złożyć do Urzędu Skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT-36). W zeznaniu tym wykazujesz i sumujesz również inne osiągnięte przez Ciebie dochody opodatkowane według skali podatkowej, np. ze stosunku pracy, z emerytury, z działalności gospodarczej, itp.

Ryczałt przy wynajmowaniu nieruchomości

Ryczałt jest uproszczoną formą rozliczenia podatku dochodowego. Warunkiem opodatkowania dochodów z najmu ryczałtem jest złożenie oświadczenia o wyborze tej formy właściwemu naczelnikowi US.

Na wybór formy opodatkowania masz czas:

  • do 20go stycznia roku podatkowego, lub
  • jeżeli rozpoczynasz najem, dzierżawę w trakcie roku podatkowego – nie później niż do 20go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnąłeś pierwszy przychód z najmu, dzierżawy, albo do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy taki przychód osiągnąłeś w grudniu roku podatkowego.

Jeżeli w kolejnym roku chcesz być nadal na ryczałcie, nie musisz składać oświadczenia. Natomiast gdy zechcesz w następnym roku rozliczać się na zasadach ogólnych, to musisz zawiadomić o tym US.

Kwota podatku należnego zależy od wielkości przychodu, a nie jak to ma miejsce w przypadku zasad ogólnych od dochodu. Podatek płacisz od faktycznie otrzymanych przychodów, których nie możesz pomniejszyć o żadne koszty uzyskania przychodu.

Przy opodatkowaniu przychodów z najmu obowiązuje jedna stawka ryczałtu, tj. 8,5%.

Nie musisz prowadzić ewidencji przychodów, jeżeli wysokość przychodów z najmu wynika z umowy zawartej w formie pisemnej. Ryczałt obliczasz samodzielnie i wpłacasz co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do Urzędu Skarbowego w terminie do 20go dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania.

Deklaracje i formularze do US

W trakcie roku nie musisz wypełniać żadnych deklaracji.

Natomiast po zakończeniu roku podatkowego składasz zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu i należnego ryczałtu w terminie do końca stycznia roku następnego (PIT-28). Uzyskany przychód możesz pomniejszyć m.in. o zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne, darowizny, wydatki rehabilitacyjne, natomiast podatek o zapłacone przez Ciebie składki na ubezpieczenie zdrowotne, pod warunkiem, że tych samych wydatków nie odliczyłeś już od innych swoich dochodów lub podatku, rozliczanych według zasad ogólnych.

Jeśli oprócz przychodów z najmu osiągasz też inne dochody, np. ze stosunku pracy, to musisz złożyć odrębne
zeznanie, w którym wykażesz te dochody.

Kiedy płacić podatek od wynajmu trzeba

Przychód z tytułu najmu powstaje, gdy faktycznie otrzymasz pieniądze lub wartości pieniężne albo będą  postawione do Twojej dyspozycji wartość otrzymanych świadczeń w naturze.

Innymi słowy, jeżeli wynajmujesz lokal, a lokator Tobie nie płaci (nie ma pieniędzy i miga się z zapłatą), to obowiązek rozliczania następuje dopiero wtedy, gdy otrzymasz pieniądze z czynszu.

Kiedy można nie płacić podatku z najmu

Nie zapłacisz podatku PIT, jeżeli wynajmujesz pokoje gościnne w budynkach mieszkalnych, położone na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, pod warunkiem, że liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5.

Jak rozliczać przychody z najmu w małżeństwie

Kiedy przedmiot najmu lub dzierżawy należy do wspólnego majątku małżonków, to każdy z małżonków powinien rozliczać te dochody (przychody) odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku.

Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane dochody (przychody) z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków. Aby podatek PIT mógł rozliczać jeden z małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi Urzędu Skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek z tytułu uzyskanego całego dochodu (przychodu) z najmu lub dzierżawy.

Oświadczenie to należy złożyć:

  • najpóźniej do 20go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu lub dzierżawy składnika wspólnego majątku – jeżeli będziesz przychody te opodatkowywać według skali podatkowej (zasady ogólne),
  • najpóźniej do dnia 20go stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów z najmu lub dzierżawy składnika wspólnego majątku w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – jeżeli będziesz przychody opodatkowywać ryczałtem.

Jeżeli małżonkowie nie złożą w terminie powyższego oświadczenia automatycznie ich dochody (przychody) z najmu będą podlegały, z mocy prawa, odrębnemu opodatkowaniu proporcjonalnie u każdego małżonka.

Wskazany w oświadczeniu małżonek będzie obowiązany płacić cały rok podatkowy (kalendarzowy) zaliczki na podatek lub ryczałt, oraz złożyć zeznanie roczne i rozliczyć w nim dochody (przychody) z najmu.

Rozwód lub separacja

Jeżeli w wyniku rozwodu lub separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy najmu, dzierżawy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył dotąd obowiązek dokonywania wpłat na podatek, to od tego momentu jest on obowiązany do rozliczania podatku

Który naczelnik urzędu skarbowego jest właściwy w zakresie opodatkowania najmu?

Naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Nie ma tu znaczenia miejsce położenia wynajmowanej nieruchomości.

Podstawa prawna:

  1. ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, z późn. zm.),
  2. ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.).Face Book

Powyższy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi wykładni prawa.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Rozliczenie podatku od wynajmu

Rozliczenie podatku od wynajmu

Rozliczenie najmu nieruchomości na zasadach ogólnych

Przeglądając strony www natknąłem się na 2 wypowiedzi osoby o nicku Radek, które uważam za sensowne tu przytoczyć:

Rozliczanie PIT

Nie musisz mieć działalności, żeby w koszty wrzucić odsetki od kredytu przy zasadach ogólnych. Ja tak się rozliczam i korzystam z PIT 36, w źródłach przychodu masz osobny punkt Najem lub dzierżawa – tam umieszczasz przychody i koszty, które wyszły ci z twojego rocznego rozliczenia. Rozliczanie powinieneś robić na bieżąco i jeśli skumulowany przychód z różnych źródeł przekroczy w danym roku kwotę wolną od podatku, powinieneś wyliczyć i zapłacić zaliczki na podatek – je wykazujesz w sekcji N tego PITa. Oprócz odsetek w koszty możesz też wrzucić amortyzację. Jeśli mieszkanie jest starsze niż 5 lat i rozpoczynasz najem dla tego mieszkania, to masz możliwość zastosowania dla niego indywidualnych stawek amortyzacyjnych i skrócić okres amortyzacji np. do 10 lat. Może się okazać, że przy takiej amortyzacji masz przez pewien czas stratę i w sekcji N wpisujesz wtedy wszędzie 0. Amortyzacja mieszkania wymaga prowadzenia ewidencji środków trwałych zgodnie z ustawą o podatku od osób fizycznych. Taką ewidencję możesz sobie prowadzić np. w excelu, ważne, żeby były wszystkie pola o których mówi ustawa.”

Koszty odsetek i amortyzacja nieruchomości

Z podanej wypowiedzi wynika, że warto rozliczać się z Urzędem Skarbowym na zasadach ogólnych z dwóch względów:

  1. koszty kredytu pomniejszają uzyskiwany dochód z czynszu
  2. amortyzacja również jest kosztem, który obniża podstawę opodatkowania
rozliczenie podatku - wynajem
Nie zajmuje się podatkami, mam mieszkania które prywatnie wynajmuję. Rozliczanie najmu ryczałtem nie ma sensu przy wysokich kosztach, bo oddaje się czasami więcej w podatku niż zostaje gotówki pod odjęciu raty. W takich sytuacjach lepiej jest rozliczać najem na zasadach ogólnych. Możliwość uwzględnienia w kosztach odsetek od kredytu oraz amortyzacji wynika bezpośrednio z ustawy o podatku od osób fizycznych i tu raczej urząd nie wymyśli innej interpretacji. W Polsce różne urzędy skarbowe mogą różnie interpretować zapisy, które są mniej oczywiste, więc jak ktoś chce na przykład wiedzieć czy może zastosować indywidualne stawki amortyzacyjne to najlepiej wysłać pismo o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej.”
.

Strategia podatkowa przy wynajmowaniu nieruchomości

Ta sama osoba, która jak można przeczytać ma bezpośredni związek z wynajmem nieruchomości, potwierdza swoją tezę słuszności o przewadze opodatkowania na zasadach ogólnych od opodatkowania ryczałtem, kiedy wchodzą w grę większe koszty.
.
Różne możliwości rozliczenia podatku od najmu zostaną zaprezentowane w kolejnym artykule poświęconym podatkom.Face Book
Zapoznaj się z e-book’iem, który bardzo szczegółowo opisuje amortyzację nieruchomości wynajmowanych przez osoby fizyczne.
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

 
Obserwuj

Otrzymuj każdy nowy wpis na swoją skrzynkę e-mail.

Dołącz do 584 obserwujących.