RSS
Film

Czy wynająć mieszkanie Ukraińcom

Jak i komu najlepiej wynajmować swoje mieszkania

Aktualna sytuacja związana z Ukrainą

Poniżej druga część nagrania, w której dziele się swoimi obawami odnośnie przyjmowania uchodźców, a dokładnie to sponsorowania przez rząd tych uchodźców – oczywiście na nasz koszt – i problemu ogromnego długu, który powstaje na naszych oczach, gdzie nasi rodacy – żyjący w Polsce od lat – nie mogli i nadal nie mogą liczyć na tak szeroko zakrojoną pomoc, jaką rząd daje przybywającym do nas uchodźcom.

 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 1 kwietnia 2022 w Płatności dotyczące nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , ,

Warunki umowy najmu nie do przyjęcia

Warunki umowy najmu nie do przyjęcia

Wstęp do artykułu

W poprzednim artykule opisałem narzucone przez dużą firmę zapisy umowne, na jakie musiałby się zdecydować właściciel lokalu mieszkalnego, który chciałby wynająć go pracownikom tejże firmy.

Dziś zajmę się rozłożeniem na części tychże zaproponowanych warunków i pokazaniu Tobie, że wynajem firmie z kasą wcale może nie być taki opłacalny, jak się mogłoby wydawać na początku.

Uważaj na takie zapisy w umowie

Wynajmujący wyraża zgodę na oddanie lokalu lub jego części przez Najemcę w podnajem lub w użyczenie (bezpłatne używanie) pracownikom Najemcy.

Najemca żąda, abyś oddał mu swoją nieruchomość, którą będzie mógł dalej wynajmować, płatnie lub nie, swoim pracownikom. Ja zawsze wynajmuję mieszkanie osobie, która jest zainteresowana najmem, przyszła je obejrzeć, oraz którą ja zaakceptowałem!! Jeżeli oddaje w najem lokal Panu X, to dlatego że wg mojej oceny ten Pan X zasługuje na to, aby w nim zamieszkać; czyli dobrze mu z oczu patrzy, wydaje się być odpowiedzialny, uczciwy itd. Czyli przeszedł filtrowanie najemców. Jeżeli zgodzisz się na powyższy zapis, to w zasadzie oddajesz pełną kontrolę firmie, która może w Twoim mieszkaniu ulokować dowolną osobę, byleby była jej pracownikiem. Mało tego – może dodatkowo pobierać czynsz najmu od takiego lokatora. Może również się okazać, że w Twój 2 pokojowy lokal będzie służył np. 4 budowlańcom, którzy z nudów co wieczór będą robić libacje, a co za tym idzie dewastować nieruchomość.

Read the rest of this entry »
 
 

Tagi: , , , , ,

Wynajem mieszkania dla firmy

Wynajem mieszkania dla firmy

Czy wynajmować firmom

Ja nie mam żadnych oporów w wynajmowaniu mieszkań firmom, pod warunkiem, że wynajem jest prowadzony na moich zasadach. W przeszłości wielokrotnie wynajmowałem swoje lokale mieszkalne lub te, którymi zarządzam najmem, firmom. Przeważnie były to małe lub średniej wielkości biznesy. Przeważnie też chodziło o możliwość wrzucenia w koszty przedsiębiorstwa kosztów związanych z najmem.

Urząd skarbowy

Aaaa właśnie, tu dość ważna sprawa, o której muszę napisać. Aby firma miała koszt, Ty musisz wystawić fakturę. I nie, nie musisz być VAT’owcem. Nie musisz mieć założonej działalności gospodarczej, aby wystawiać faktury za wynajem. Jedyne co musisz, to rozliczać wynajem w US. I tak – wystarczy być na ryczałcie.

Read the rest of this entry »

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 20 lutego 2022 w Przykłady z życia rynku nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , ,

Enea – państwo w państwie

Enea – państwo w państwie

Szacunkowo

Nie – nie chodzi o szacunek do ludzi, czy nawet klientów 🙂 Wręcz przeciwnie. Od wielu lat załatwienie spraw w tej instytucji było kłopotliwe. Ale od czasu plandemii załatwienie jakiejkolwiek sprawy stało się wręcz trudniejsze, niż znalezienie prawdziwej okazji inwestycyjnej. Dla niewtajemniczonych dopowiem, iż okazja to w danej chwili taka igła w stogu siana.

Przypuśćmy, że masz nowego lokatora, na którego chcesz przepisać licznik. O tym w zasadzie będzie ten artykuł, ale … wpierw nieco wprowadzenia w klimat, więc zapraszam do czytania.

Ruletka

A ja? – pyta niezadowolona jedna z dziewczyn.

– Pani nie, i jeszcze długo, długo nie

Tym cytatem z „Piłkarskiego pokera” tak w skrócie można zinterpretować działania Enei w stosunku do swoich klientów. Chcesz coś – hmmmm – raczej cokolwiek załatwić, to jesteś skazany na stanie w kolejce do biura obsługi klienta. No niby nic dziwnego. Tylko, że teraz w budynku zlikwidowali poczekalnię i do środka wpuszczają wyłącznie osoby, które od razu mogą podejść do okienka. Reszta kwitnie/marznie na dworze.

Wizyta

Jeżeli masz pilną sprawę i podjedziesz pod BOK, to wiedz, że jest nikła szansa, aby Cię przyjęli. Dlaczego? Ponieważ od kilku miesięcy, aby cokolwiek załatwić, trzeba się najpierw umówić. Jakież to, kurde, Zachodnie. Jeżeli pojawisz się bez ówczesnego umówienia wizyty, to będziesz sterczał na dworze przed drzwiami do budynku i czekał na tzw. okienko, kiedy to człowiek, który wcześniej umówił wizytę, nie pojawił się w określonym czasie.

Druga opcja to oczywiście umówienie wizyty. Można, hmmmm, wręcz trzeba to zrobić za pomocą http://www.enea.pl/wizyta-bok. Tam po wybraniu odpowiedniej lokalizacji, oraz odpowiedniego oddziału, przechodzisz do kalendarza. No i zaczynają się pierwsze schody. Okazuje się, że aktywny kalendarz jest tylko na tydzień. No, ale przecież Tobie się śpieszy z przepisaniem licznika na najemcę, więc raczej potrzebujesz załatwić sprawę z dnia na dzień. Wypełniasz obowiązkowe rubryki (imię, rodzaj klienta, rodzaj sprawy do załatwienia), następnie wybierasz sobie dzień i … nie możesz nic zapisać. Tzn. strona nie odpowiada. Wypełniasz jeszcze raz wszystko od początku, znowu wybierasz dzień i … znowu nic. Zmieniasz dzień wizyty na kolejny; i nic. Zmieniasz na kolejny i kolejny i w końcu na ostatni możliwy (czyli ten piąty (ostatni w danym tygodniu) i nie możesz zapisać się na spotkanie, ponieważ strona nie reaguje. Dzwonisz do Enei, przechodzisz kilku lub kilkunasto minutową telefoniczną poczekalnię słuchając muzyczki lub gadania robota. Gdy masz szczęście w końcu odbierze jakaś pani z obsługi i poinformuje Cię, że nie możesz się zapisać na wizytę, ponieważ nie ma już wolnych terminów!! A skąd to można poznać, że nie ma już wolnych miejsc? Ano stąd, że jak klikasz dzień na kalendarzu, to jak nie wyświetla się godzina otwarcia, to oznacza, że jest wszystko zabukowane.

Jak dostać się do Enei

Co dalej? No cóż. Wczoraj oglądałem filmik pewnego youtubera z Kuby – konkretnie z Hawany. Filmik bardzo świeży. Idzie on sobie ulicami tego miasta i pokazuje co rusz kolejki ludzi, którzy ustawiają się dzień przed dotarciem jakiegoś produktu do sklepu i czekają cały dzień, całą noc i kolejny dzień, aby móc zakupić np. chleb, mięso, czy mydło. Z tym, że na Kubie system nie zmienił się od kilkudziesięciu lat. A w Polsce podobno mamy kapitalizm. W Polsce może i tak, ale w Enei nie – to inny kraj z innymi, czysto komunistycznym podejściem do klienta.

Co możesz zrobić?

  • Możesz wstać bardzo wcześnie rano i próbować wyprzedzić konkurencję klikając w kalendarz – może coś będzie wolnego – tzn. jeszcze nie zabukowanego. I to, moim zdaniem jest najlepszy pomysł.
  • Możesz ściągnąć dokumenty ze strony Enei, wypisać je (o ile wiesz co i gdzie ma być), podpisać je wraz z lokatorem i przesłać ich skan w rozmowie prze chat lub za pomocą e-mail’a – ale na to uważaj, ponieważ jeżeli cokolwiek wypełnisz źle, to po pierwsze Twój wniosek zostanie odrzucony, a po drugie to nikt Cię nie poinformuje, że odrzucili Ci wniosek 🙂

Protokół zdawczo-odbiorczy

Dochodzimy do sedna. W umowie najmu, którą podpisuję z nowym najemcą, zawsze mam załączony protokół zdawczo-odbiorczy, w którym oprócz wielu rzeczy i opisu mieszkania, wstawiam stan liczników na dzień przekazania nieruchomości nowemu lokatorowi.

Niestety na dokumencie Enei, czyli ich protokole, nie ma miejsca na podanie stanu licznika. Kiedyś było, teraz nie ma. Nie, to nie błąd wydruku. Wiesz jak teraz Enea rozlicza osobę zdającą licznik i osobę przejmującą licznik? Szacunkowo!!!!!! I nie – to nie żart, to dzieje się naprawdę. W 2021 roku Enea robi sobie szacunek ile zdający (np. Ty lub inny lokator) mógł sobie pobrać prądu do momentu zakończenia umowy, w którym to momencie drugi nowy lokator podpisuje z Enea umowę. Naliczanie opłat nowego klienta zacznie się od … szacunkowego wyliczenia.

To tak, jakbyś podjechał na stację paliw, zatankował auto i podchodząc do kasy dowiedział się, że płacisz np. 30 zł za bak paliwa, ponieważ szacunkowo na tą stację przyjeżdżają młode łebki tankując właśnie za 30 zł lub … kasjerka zażądała by od Ciebie 1.800 zł, ponieważ na tej stacji tankują głównie TIR’y i szacunkowo tyle wynosi pojedynczy rachunek.

Na marginesie

Będąc przy okienku w BOK Enei, zupełnie przez przypadek dowiedziałem się, że Enea jeszcze nie rozliczyła sprzedanego przeze mnie w kwietniu tego roku mieszkania. A mamy grudzień.

Niesamowite jest również to, że z miesiąca na miesiąc Enea podwyższa stawki dodając jakieś kolejne obciążenia w stylu:

  • opłata mocowa
  • opłata OZE
  • opłata zmienna
  • opłata jakościowa
  • przejściowa
  • akcyza, etc.

a w biurze obsługi klienta, na 8 stanowisk, są 3 czynne.

Napisz w komentarzu co Ty o tym myślisz, czy myślisz podobnie, czy tylko mi się pomieszało?

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 

Tagi: , , , , , ,

Notatka na marginesie
Miesięczne rozliczanie lokatora

Upierdliwy właściciel

Witaj! Ostatnio coraz więcej obserwuję problemów z właścicielami mieszkań, niż z najemcami. W zasadzie to zauważam, iż ostatnio w ogóle nie mam żadnych problemów z lokatorami, a jedynie z właścicielami. Mówię to oczywiście z punktu widzenia firmy zajmującej się zarządzaniem wynajmem nieruchomości.

Przez ponad 25 lat wynajmu nieruchomości mieszkalnych zdobyłem na tyle duże doświadczenie, że … jestem w tym dobry; naprawdę dobry. Nie chwalę się; mówię jak jest. A jest tak, że jestem polecany przez swoich klientów, czyli właścicieli nieruchomości. Polecany różnym ludziom. Zazwyczaj jest OK, ale bywa też tak, że ten jeden z polecenia zabiera mi 80% czasu, a daje 20% zysku. Jak myślisz, co z takim robię?

Noooo, daję mu najpierw szansę. Jak nie, to daję sobie spokój z takim klientem. Dlaczego? Ponieważ lubię spokój; lubię jak nikt mi się nie wpier….ala w robotę.

Jak byś się czuł/czuła, gdyby Twój klient co rusz wysyłał Ci sms, czy bombardował telefonami odnośnie tego, czym masz się zająć za niego?

Wyobraź sobie stolarza, który dostał zlecenie na wykonanie stołu. Koleś wie co robi, ma doświadczenie i rzesze zadowolonych klientów. Aż tu trafia się mu klient (zazwyczaj płci żeńskiej), który dzwoni co kilka godzin i zasypuje majstra lawiną bezsensownych pytań: skąd jest to drewno, czy dziury wycina Pan otwornicą, na ile cm wierci Pan otwory pod wsporniki, itd? Dlaczego bezsensownych pytań? Ponieważ odpowiedzi nic, ale to kompletnie NIC, nie wniosą w jego życie (życie klientki). Zresztą co za różnica jak ktoś robi stół? Ważne jest, aby zrobił stół dobrze, prawda? Czy tylko mi się tak wydaje?

Tłumacz się, kolego, z pracy swej

Ostatnio nic nie robię, tylko oddzwaniam lub odbieram telefony od 2 takich swoich klientek. Jak mieszkanie stało puste, to byłem baaaaaaardzo potrzebny do przerwania wydawania kasy na utrzymanie niewynajętej nieruchomości i znalezienia odpowiedniego najemcy. Jak tylko pojawił się fajny najemca, który opłacił pierwsze faktury, od razu polała się w moją stronę lawina pytań i … uwag!!

Zazwyczaj najbardziej niezrozumiałe dla właściciela jest rozliczenie lokatora. Ja robię to tak, aby właściciel, czyli mój klient, nie poniósł żadnej straty finansowej przy zakończeniu umowy najmu (z tej lub innej przyczyny). Z tego względu rozliczam lokatora miesięcznie z fizycznie zużytych mediów – czyli wody zimnej, wody ciepłej, prądu, ewentualnie gazu. Z tego względu są rozbieżności pomiędzy ZALICZKAMI do zarządcy a fizycznym zużyciem. Z tego względu niektórzy właściciele mieszkań mają pretensje, jak nie wpada im na konto co miesiąc tyle, ile sobie wykalkulowali, że powinno wpaść. Z tego też względu „muszę” się tłumaczyć z tego, dlaczego nie mają więcej kasy? Bo jak wpada więcej, niż sobie wykalkulowali, to oczywiście nikt mi du…py nie zawraca.

W tym krótkim filmiku zaprezentowałem w zasadzie cały sens rozliczeń. Co prawda automatyczny lektor nie okazał się zbyt dobrym wyborem, ale … sens przekazu pozostaje:

Przykład z życia wzięty

Poniżej przykład jednej z wielu odpowiedzi na powtarzające się pytanie: dlaczego tak mało dostałam na konto? W zasadzie tu jest nieco więcej (w sensie zapytań), bowiem właścicielka porozmawiawszy z kilkoma osobami, stwierdziła, że w ogóle za tak duże mieszkanie powinna dostawać o wiele więcej, niż dostaje, ponieważ inni, którzy najmują kawalerki, płacą niewiele mniej, niż jej lokatorzy w ponad 65-cio metrowym mieszkaniu.

Z księgowego punktu widzenia:

1. Czynsz najmu: 1.700 zł

2. Koszty nieruchomości:

– eksploatacja 404,26 zł

– fund.remontowy 22,59 zł

3. Media (woda, prąd):

– koszty stałe (tzw licznikowe): 18,33 zł prąd + 8,47 zł abonament za wodę = 26,80 zł

– zużycie: tu było na poziomie ok 110 zł (za faktycznie zużytą wodę oraz prąd).

Ostatnia faktura za wrzesień wykazuje zużycie wody i prądu na poziomie 182,27 zł, czyli więcej niż przeciętnie.

Z finansowego punktu widzenia:

1. Teraz lokator wpłacić ma 2.335,92 zł

Z czego 1.700 zł to czynsz najmu, koszty stałe nieruchomości 453,65 i wartość zużytej wody oraz prądu 182,27 zł.

2. Z tego moje wynagrodzenie to 220 zł.

3. Do Urzędu Skarbowego przelewam za Państwa 2×73 zł (8,5% z 1.700 zł po zaokrągleniu w górę do pełnych PLN).

4. Na konto zarządcy 637,69 zł

5. Do Enea 75,63 zł

6. To, co zostanie jest przelewane na Pani konto.

I moje uzasadnienie

W zasadzie to akcja rozgrywa się pomiędzy saldem na koncie a zarządcą. Zarządca nieruchomości życzy sobie zaliczki na eksploatację w stałej kwocie. Zaliczki uwzględniają przyszłe zużycie wody. Patrząc na ostatnie dane to za zimną wodę żądają 187,04 zł (14 m3), a za ciepłą 69 zł (6 m3); a lokator zużywa fizycznie ok 5 m3 wody zimnej i około 2 m3 wody ciepłej. U zarządcy tworzy się nadpłata na koncie wewnętrznym, która jest rozliczana 2 razy do roku po odczytach wodomierzy. Stąd też w tym miesiącu w ogóle nie puszczam przelewu na konto eksploatacji u zarządcy nieruchomości, bowiem księgowo są tam środki z wpłat poprzednich; w tym niewykorzystanych.

Taki sposób rozliczania minimalizuje ryzyko strat przy zerwaniu lub wypowiedzeniu umowy przez lokatora, który mógłby zużyć więcej wody i prądu, niż wykazuje to zarządca w zaliczkach czy Enea.

Kasa od lokatora:

Lokator dopiero od czerwca 2021 opłaca garaż. Wcześniej stał pusty, ponieważ lokator nie miał auta. W związku z tym do czerwca płacił 1.500 zł czynszu najmu. Aktualnie jest 1,7 tys.
1,7 tys czynszu najmu + koszty daje miesięcznie ok 2,4 tys kosztu dla lokatora. Można mu zwiększyć czynsz najmu, ale skutek może być taki, że nie przedłuży umowy. Mieszkanie jest fajne, więc może i by się trafił jakiś inny najemca za 2 tys + koszty; a może i nie … i lokal stałby pusty generując 637,69 zł co miesiąc kosztów na eksploatację.

Co do kawalerek, to jak wspomniałem – ja w zasadzie wszystkie mam wynajęte w kwocie czynszu najmu na poziomie 1.200 zł + oczywiście koszty. Z tym, że przy kawalerkach koszty są o wiele mniejsze – poprzez mały metraż. Lokatora to wychodzi miesięcznie ok 1.550-1.700 zł za całość. Należy pamiętać też o tym, ze o wiele łatwiej jest znaleźć lokatora na mniejsze mieszkanie, z mniejszymi kosztami. Więc tak – bardziej opłacalne jest do wynajmu mieć 2 kawalerki, niż jedno duże mieszkanie.

Jeżeli nie łapiesz tego powyżej, to daj znać w komentarzu; lub w ogóle napisz, co o tym sądzisz?

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami

Miesięczne rozliczanie lokatora

 

Tagi: , , , , , , ,

Filtrowanie najemców

Filtrowanie najemców

Komu wynająć mieszkanie

Pomimo ciągle rosnącej konkurencji na rynku wynajmu coraz częściej napotykam właścicieli, którzy przebierają w potencjalnych lokatorach. W zasadzie nie ma w tym nic złego, wręcz przeciwnie – selekcja lokatorów jest jak najbardziej wskazana, aby nasz wynajem okazał się sukcesem, nie porażką. Aczkolwiek, tak jak wspomniałem – przy rosnącej konkurencji – zaskakują mnie dziwactwa co niektórych właścicieli nieruchomości mieszkalnych na wynajem.

Odsiew naturalny

Eliminacja lokatorów odbywa się już na etapie informacji o chęci wynajęcia nieruchomości, np. gdy mówimy o tym znajomym, rodzinie. Jednak prawdziwe przebieranie zaczyna się tak w zasadzie od zamieszczenia publicznej oferty np. na portalu ogłoszeniowym. Ta pierwsza selekcja odbywa się poza udziałem wynajmującego; i to na jego szczęście 🙂 W sieci jest mnóstwo oglądaczy, którzy więcej gadają o tym, że chcieliby coś wynająć, niż faktycznie cokolwiek robią w tym kierunku.

Poszukiwacze

Są to ludzie, którzy … Może podam przykład: kiedyś pracowałem w biurze pośrednictwa. Często przychodziły do nas osoby, które chciały sobie pooglądać jakieś mieszkanie, ale w ogóle nie były zainteresowane jego zakupem. No niby nic dziwnego. Z tym, że takie osoby potrafiły w ciągu roku obejrzeć od kilkunastu do kilkudziesięciu mieszkań i nic z tego nie było, ponieważ ZAWSZE znalazły coś „nie tak”. Moja ówczesna szefowa mawiała o nich Apache. Tak jak Indianie w westernach: sprawdzali, śledzili, porównywali, robili podchody; z tym, że … nic poza tym.

Dla wynajmującego Apache są chyba jedną z najbardziej upierdliwych grup społecznych, bowiem poza zabieraniem czasu i smęceniem kompletnie nic ich nie interesuje. Wystrzegajcie się takich!! Najlepiej już na etapie rozmowy telefonicznej zakończyć temat. Po kilkunastu telefonach wyczujesz kto jest potencjalnym Apach’em 🙂

Zainteresowani

W tej grupie znajdziesz swojego lokatora. Są to osoby, które przeważnie wiedzą, czego chcą. Taka osoba na pewno coś najmie, ale niekoniecznie od Ciebie; i dobrze!

Normalni

To jest Twoja grupa docelowa. Po przesianiu zainteresowanych wybierz te osoby, którymi to TY najbardziej jesteś zainteresowany, aby im wynająć swoje mieszkanie. Niestety niektórzy potencjalni zainteresowani (z tych normalnych) nie wybiorą Twojego lokalu; i z tym musisz się liczyć.

Potencjalni najemcy

Jak już pokażesz mieszkanie kilku-kilkunastu zainteresowanym osobom oraz odsiejesz tych, których nie chciałbyś widzieć w roli Twojego lokatora, to pora na Twój ruch: musisz dać jasno do zrozumienia, że podpiszesz umowę najmu z danym – konkretnym człowiekiem. Taka osoba zazwyczaj staje się Twoim lokatorem.

Zbędna redukcja

Przeczytawszy powyższe akapity masz już jakiś obraz potencjalnych lokatorów. Wracając do początku, czyli do wspomnianych dziwactw, chciałbym podzielić się z Tobą swoimi uwagami odnośnie wynajmu. Kiedyś napisałem, że wynajem to biznes. I cały czas jest to stwierdzenie prawdziwe. Jeżeli chcesz odnosić sukcesy w tej branży, to musisz traktować ją poważnie – jak biznesman/bizneswoman.

Kiedyś uczyli mnie, że do sklepu nie wchodzi klient, wchodzą pieniądze; tylko trzeba je zatrzymać. I to jest chyba jedna z najtrafniejszych reguł biznesu. Od Ciebie zależy, czy przekujesz potencjalnie zainteresowanego Twoim mieszkaniem w swojego lokatora i … utrzymasz go!! Innymi słowy, czy zdołasz sprzedać czasowo swoją nieruchomość za miesięczny czynsz najmu.

Niby proste, niby zrozumiałe, a jednak nie dla wszystkich. Są bowiem tacy właściciele mieszkań, którzy traktują je jako wystawkę na pokaz, jednocześnie ględząc, że stoi puste i muszą do niego dokładać, a miało być przecież na wynajem. Traktują swoje mieszkanie o niebo lepiej od zainteresowanego nim np. nakładając jakieś dziwne reguły. Najemca jest im potrzebny jedynie do opłacania mieszkania i oczywiście haraczu w postaci czynszu najmu; i najlepiej jakby w tym lokalu w ogóle nie przebywał.

Z życia wzięte: mieszkanie z trudem wynajęte za duże pieniądze. Z trudem, ponieważ Ukraińcom i innym wschodnim nie, palaczom nie, bez samochodu nie (bo pewnie pijak), małolatom nie, samotnemu facetowi nie, dwóm dziewczynom nie, z dzieckiem absolutnie, ze zwierzakiem też nie, budowlańcom nie, itp. Najlepiej jakby to był dyrektor dużej, renomowanej firmy i jeszcze non-stop na wyjazdach. Ale w końcu wynajęte, pomimo praktycznie zerowego zainteresowania. Nagle okazuje się, że lokator chciałby rozkładane łóżko w salonie, ponieważ gościć będzie córkę kilka razy na miesiąc. Koszt łóżka w granicach 1/3 miesięcznego czynszu najmu – ale to też nie, ponieważ lokator … wymyśla.


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami

 
 

Tagi: , , , , , , ,

Jak źle zainwestować

Jak źle zainwestować

Wynajmowanie mieszkań

Kilkanaście dni temu miałem spotkanie z potencjalnymi klientami, którzy zakupili lokale mieszkalne i szukali firmy, która profesjonalnie zajęłaby się ich wynajmem – tzw. zarządca wynajmem. Były to osoby z polecenia od innego mojego klienta, z którym współpracuję już kilka ładnych lat.

Zły wybór lokalizacji

Poprzez sms otrzymałem nazwę ulicy, przy której znajdowała się inwestycja. Niestety nic mi ta nazwa nie mówiła. Po sprawdzeniu w mapach google okazało się, że budynek stoi na jednym z zapomnianych osiedli mojego miasta. A po przybyciu na miejsce okazało się, że inwestycja znajduje się na zadupiu tego osiedla. „Inwestycją” tu nazywam nowo-wybudowany przez dewelopera kompleks kilku niższych budynków. Sama budowla była bardzo atrakcyjna: przemyślana, elegancka, nowoczesna. Natomiast z 2 stron kompletnie topiła się wśród blokowisk z lat 80. Kolejne 2 strony nie zapewniały jakiegoś szalonego widoku, który mógłby cokolwiek jeszcze tu zmienić na plus. W zasadzie było wszędzie daleko – i do sklepu, i do przystanku. Brak terenów rekreacyjnych jak park, czy jakiś skwer. Ogólnie jak ujrzałem obiekt to przez myśl przeszło mi, że to świetna lokalizacja na … garaże.

Przeinwestowanie

Weszliśmy do budynku. Fajnie: nowa klatka schodowa, nowe instalacje, podzielniki, szachty, itd. Zainteresowani kupili w tym budynku 3 mieszkania. Każde między 30 a 44 m2. 2 z nich były już praktycznie na ukończeniu. Co tu dużo pisać – lokale zrobili na bogato. Wypasiony sprzęt AGD, kuchnie szyte na miarę, bardzo dobrej jakości płytki i panele, biały montaż i baterie z górnej półki cenowej. Nie powiem, ale wnętrza robiły duże wrażenie; zachwycały.

Bolesna prawda

Mieszkania zachwycały, ale jednocześnie mnie osobiście … przerażały. Kierowany wieloletnim doświadczeniem w wynajmowaniu nieruchomości, bez owijania w bawełnę, zapytany, wypowiedziałem się co o tym sądzę 🙂 Niestety miny właścicieli tych mieszkań szybko się zmieniły. Uśmiech zadowolenia odleciał bezpowrotnie. Pojawiła się konsternacja. Bo oni myśleli, że będą tyyyyle na tym zarabiać, a okazało się, że będzie to walka o jak najdłuższe zachowanie stanu bieżącego wyposażenia.

Wyobrażenia vs rzeczywistość

Inwestorzy myśleli, że jak będą mieć piękne mieszkania, które zachwycają przepychem od pierwszego wejrzenia, to będą sobie mogli przebierać w potencjalnych lokatorach, którzy aby tu zamieszkać, będą ustawiać się w kolejce. Cóż … żeby to chociaż było centrum. Niemniej w zeszłym roku w moim mieście było średnio-miesięcznie wolnych X lokali mieszkalnych. Aktualnie jest 2 x X, czyli dwukrotnie więcej. Taką statystykę możesz sobie sam sprawdzić wchodząc na najbardziej popularny serwis ogłoszeniowy i kliknąć, aby pokazał tylko ogłoszenia osób prywatnych; bo biura powtarzają te same oferty. Mało tego; co tydzień na rynek trafia kilka nowiutkich mieszkań i przez jakiś czas będą oddawane kolejne, bowiem wiele mieszkań jest w fazie wykańczania, ale też i budowy.

Znalezienie odpowiedniego lokatora

Właściciele chcieli, abym na każde mieszkanie znalazł im najemcę, który by dbał o nieruchomość tak, jak oni by dbali, ale też który w zabezpieczeniu zapłaciłby kaucję o wysokości min. trzykrotności kosztów, a najlepiej to 5-ciokrotności. W zasadzie, to się im nie dziwiłem, jak poznałem ile wydali na same kuchnie i wyposażenie 🙂 Oczywiście pojawiło się też wymaganie, aby najemca miał sporo pieniędzy i sporo zarabiał. Nieco się zdenerwowali, jak im powiedziałem, że taki kasiasty człowiek to sobie kupi mieszkanie, bo po co miałby najmować? No cóż, kolejne wyobrażenie legło w gruzach.

Gwoździe do trumny

  1. Właściciele/inwestorzy myśleli, że zrzucą na mnie, jako zarządcy najmem, pełną odpowiedzialność, wynajmując mi te swoje super hiper lokale, do dalszego podnajmu. No tak – pomysł przedni, nie powiem.
  2. Aby podnieść rentowność chcieli, abym kilkoma mieszkaniami zarządzał typowo pod wynajem krótkoterminowy. Dla klientów zajmuję się wynajmem wyłącznie długoterminowym, to raz; a dwa – to może miałoby to sens, ale w zupełnie innej lokalizacji, a nie gdzieś, skąd wrony grabiami zawracają.
  3. Skoro inwestorzy dają mi kilka lokali, to zażądali, abym obniżył swoje wynagrodzenie za zarządzanie tymi mieszkaniami o połowę, co nie spotkało się z akceptacją po mojej stronie i zakończyło spotkanie.
 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 29 Maj 2021 w Nieruchomości

 

Jak wybrać lokatora cz.2

Jak wybrać lokatora cz.2

Rozmowa rozmową

Rozmowa z potencjalnie zainteresowanymi osobami jest bardzo ważna, ale nie najważniejsza. To, co przyszły lokator mówi nie jest aż tak istotne. Najważniejsze i najistotniejsze jest to, jak to mówi. Liczy się oddawanie emocji. Można bowiem komuś powiedzieć, że jest głupi, a odbiorca wiadomości będzie się z tego cieszyć. Lub można komuś powiedzieć, aby spierd…lał, a ten będzie szczęśliwy i wdzięczny.

  1. Dziewczyna do swojego chłopaka ciepłym, miłym głosem: „Oj ty głuptasie, ty
  2. Policjant drogówki do zatrzymanego młodzieńca-kierowcy za nieznaczne przekroczenie prędkości; szczerze i oschle: „Dobra, wiesz co, dostałem inne zgłoszenie; masz te dokumenty i spierd…aj, abym więcej nie musiał cię zatrzymywać„.

Tak jak jest możliwe wulgarnymi lub uznawanymi za obraźliwe słowami kogoś wprowadzić w stan euforii, tak samo można drugą osobę wyprowadzić z równowagi zwykłymi słowami, tylko wypowiadanymi agresywnie, z nienawiścią, prześmiewczo, sarkastycznie, itp.

Sytuacja gdy np. właściciel rozmawia ze swoim lokatorem, który unika płatności rachunków na czas:

  • Właściciel: Daję panu czas do końca tygodnia, aby pan opłacił swoje zaległości
  • Lokator z sarkazmem: Jaaasneeeeee! hehehe

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Jak wybrać lokatora cz.1

Jak wybrać lokatora cz.1

Jak wybierać najemcę

W zasadzie powinienem napisać jak wybrać dobrego najemcę? Jeżeli czytasz ten blog, to już pewnie wiesz, że dla mnie dobry najemca to taki, który:

  • terminowo rozlicza się ze zobowiązań,
  • dba o powierzone mienie,
  • normalnie żyje z sąsiadami.

No i tyle; albo AŻ TYLE!

Okiem fachowca

Przede wszystkim aby dobrać dobrego lokatora należy zastanowić się, co się chce uzyskać? Oczywiście mowa o wynajmie i oczywiście chodzi o wynajęcie mieszkania, czy lokalu użytkowego lub innej nieruchomości. Skupmy się na mieszkaniówce, ponieważ ten typ najmu jest bardzo popularny nie tylko wśród inwestorów, ale zwykłych ludzi, którzy nierzadko swoją ciężką pracą dorobili się mieszkania, które traktują jak lokatę kapitału i chcieliby, aby ta lokata nie tylko wyciągała im z kieszeni co miesiąc po kilkaset złotych, to jeszcze zarabiała na siebie i dawała wynagrodzenie w postaci czynszu najmu.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Centralne ogrzewanie – jak nie płacić za lokatora

Centralne ogrzewanie – jak nie płacić za lokatora

Poprawne rozliczenie najemcy

Ten wpis ma na celu pokazanie wynajmującym pewnych możliwości, dzięki którym mogą uchronić się od finansowania niezapłaconych rachunków najemców lokali mieszkalnych.

Od razu chcę wyjaśnić sytuację, kiedy to właściciel odpowiada za nierozliczone faktury. Być może to już wiesz, ale inni być może nie są tego świadomi, że niektóre media przypisane do mieszkania są de facto przypisane do właściciela; i to na nim ciąży obowiązek płacenia. Jest to m.in. woda i CO. W danej chwili nie spotkałem lokalu mieszkalnego, w którym mógłbym przepisać liczniki wody jak i ogrzewania na najemcę. Prąd i gaz – owszem. Dlatego też gdy lokator w Twoim mieszkaniu na wynajem naciągnie wody lub ciepła, to Ty za to odpowiadasz swoim portfelem.

Problem pojawia się w sytuacji, gdy najemca opuszcza nieruchomość przed otrzymaniem przez właściciela rozliczenia ww mediów. Czyli sytuacja, gdy najemca się wyprowadził, a właściciel dostał do uregulowania rachunek.

Oczywiście jeżeli w mieszkaniu na wynajem masz zainstalowany gazowy kocioł centralnego ogrzewania, to jak najbardziej Twoi najemcy mogą przejąć na siebie rozliczenia za paliwo gazowe, a Ty będziesz miał o jeden problem mniej.

Niestety z budynkach wielomieszkaniowych mało który właściciel może sobie pozwolić na pełny komfort poprawnego rozliczenia najemców za zużytą na potrzeby ogrzania nieruchomości energię cieplną. Dopiero w tak zwanym nowym budownictwie instaluje się logotermy lub tym podobne urządzenia pomiarowe. Aczkolwiek takich urządzeń pomiarowych właściciele mieszkań znają pewnie wiele – poczynając od termometrów wyparkowych przez elektroniczne podzielniki wieszane na grzejnikach, po wspomniane urządzenia liczące zużyte GJ (giga dżule).

Zawsze też można zrezygnować z tych wszystkich wynalazków i przejść na ryczałt. Jednak w przypadku, gdy większość mieszkań w budynku będzie rozliczana z odczytów podzielników, to nie polecam takiego rozwiązania, ponieważ zarządca wrzuci do rachunku nieopomiarowanego lokalu wszystko, co tylko możliwe. Czyli w takim modelu możesz zapłacić za wszystkie straty ciepła na całym budynku! Chore? No cóż, ale wierz mi, że jak najbardziej realne.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,