RSS

Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

17 Wrz
Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

Wyliczanie amortyzacji od wynajmowanego mieszkania

Okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Stare mieszkanie (pow. 5 lat użytkowania) – zastosowanie indywidualnej stawki

1.
Wartość nieruchomości: 120.000 PLN
Okres używania: 50 lat
Maksymalna stawka amortyzacji: 10% rocznie

Wynajmujący planuje pobierać 1.000 PLN czynszu za kawalerkę
Amortyzacja roczna wynosi 12.000 PLN (120.000 x 10%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 1.000 PLN (12.000 : 12)

W takim przypadku inwestor legalnie nie zapłaci podatku od najmu przez kolejne 10 lat. Gdyby inwestor podniósł czynsz o 100 PLN, zapłaci 18 PLN podatku (100 x 18%).

Gdyby wynajmujący rozliczał się ryczałtem, płaciłby 85 PLN miesięcznie; a tak zaoszczędzi 1.020 PLN (85 zł x 12 m-cy) rocznie.

2.
Wartość nieruchomości: 350.000 PLN
Okres używania: 6 lat
Maksymalna stawka amortyzacji: 10% rocznie

Właściciel zamierza pobierać 2.500 PLN czynszu za mieszkanie
Amortyzacja roczna wynosi 35.000 PLN (350.000 x 10%)
Amortyzacja mieszkania miesięcznie wynosi 2.916,67 PLN (35.000 : 12)

W takim wypadku właściciel mieszkania nic nie zapłaci od wynajmu, nawet jeżeli podniesie czynsz najmu do kwoty 2.900 PLN.

Gdyby wynajmujący rozliczał ryczałtem najem, płaciłby 8,5% od sumy przychodu, czyli 212,50 PLN miesięcznie (2.500 x 8,5%); a tak zaoszczędzi 2.550 PLN rocznie.

Nowe mieszkanie (do 5 lat użytkowania)

Wartość nieruchomości: 550.000 PLN
Okres używania: 2 lata
Maksymalna stawka amortyzacji: 1,5% rocznie

Właściciel zamierza pobierać 3.500 PLN czynszu za mieszkanie
Amortyzacja roczna wynosi 8.250 PLN (550.000 x 1,5%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 687,50 PLN (8.250 : 12)

W takim wypadku właściciel mieszkania zapłaci od wynajmu 18% podatku od przychodu, czyli od kwoty 2.812,50 zł (3.500 – 687,50). Podatek wyniesie 506,25 PLN.

Gdyby wynajmujący rozliczał się ryczałtem, płaciłby 8,5% od sumy przychodu, czyli 297,50 PLN miesięcznie (3.500 x 8,5%); a tak straci 2.505 PLN rocznie.

W przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych każdy nowy dodatkowy koszt związany z mieszkaniem jak np. naprawa termy, zakup nowej lodówki,  wymiana baterii łazienkowej, czy pomalowanie pokoju – pomniejszy sumę do opodatkowania w danym miesiącu. Zakupioną lodówkę należy wpisać do ewidencji wyposażenia mieszkania.

Gdyby właściciel nowego mieszkania wydał dodatkowo min 165.000 PLN na jego ulepszenie (czyli min 30% wartości) przed wprowadzeniem go do ewidencji środków trwałych, mógłby rozliczać amortyzację indywidualną stawką amortyzacji, wynoszącą 10%.

Jeżeli suma wydatków poniesionych na ulepszenie nieruchomości wyniesie ponad 3.500 PLN w danym roku podatkowym, a wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej – można podwyższyć wartość nieruchomości i obliczać od niej amortyzację.

Amortyzacja używanego mieszkania vs nowego prosto od dewelopera

Rozliczanie amortyzacji w budynkach handlowo-usługowych

Dopuszczalny okres amortyzacji jest liczony jako różnica pomiędzy standardowym okresem amortyzacji przyjętym dla budynków (lokali) niemieszkalnych 40 lat, a okresem, przez jaki budynek był w tym czasie używany.

1.
Wartość nieruchomości: 750.000 PLN
Okres używania: 15 lat
Kubatura: do 500 m³
Maksymalna stawka amortyzacji: 33,33% rocznie (indywidualna stawka ze względu na kubaturę)

Właściciel zamierza pobierać 20.000 PLN czynszu za lokale
Amortyzacja roczna wynosi 249.975 PLN (750.000 x 33,33%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 20.831,25 PLN (249.975 : 12)

W takim wypadku właściciel nic nie zapłaci od wynajmu przez okres 3 lat.

2.
Wartość nieruchomości: 1.000.000 PLN
Okres używania: 20 lat
Kubatura: powyżej 500 m³
Maksymalna stawka amortyzacji: 5% rocznie do 40 lat.

Właściciel zamierza pobierać 60.000 PLN czynszu za lokale
Amortyzacja roczna wynosi 50.000 PLN (1.000.000 x 5%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 4.166,67 PLN (50.000 : 12)

W takim wypadku właściciel nieruchomości komercyjnej zapłaci od wynajmu 18% (jako osoba fizyczna) lub 19% (jako przedsiębiorca) podatku od przychodu, czyli od kwoty 45.833,33 PLN. Amortyzacja jest w tym przypadku pewnym bonusem od państwa a nie wybawcą podatkowym.

Porady dla inwestora w nieruchomości na wynajem

Jeżeli kupujesz nowe (do 5 lat) mieszkanie na wynajem, w którym nie będziesz niczego zmieniał, dokupował, ulepszał, czy remontował – wybranie ryczałtu wydaje się lepszym pomysłem niż zasad ogólnych ze względu na amortyzację.

Jeżeli natomiast nabywasz mieszkanie użytkowane dłużej niż 60 miesięcy, możesz dokonywać odpisów amortyzacyjnych o wysokości 10% rocznie wartości nieruchomości. Być może w takim przypadku warto wybrać rozliczanie się z US na zasadach ogólnych.

Aby zoptymalizować koszty podatkowe musisz szczegółowo wszystko przeliczyć. Aby poprzeliczać wszystko, musisz przewidzieć swoją przyszłość (koszty i przychody), jako wynajmującego daną nieruchomość.

Pobierz i zapoznaj się z praktycznym poradnikiem jak amortyzować lokale.

PS
Właściciel nieruchomości może mieć inne koszty, które zminimalizują kwotę do zapłaty podatku – jak choćby odsetki od kredytu. Pisząc w wyliczeniach, że właściciel zapłaci pewną kwotę podatku kierowałem się jedynie odliczeniem amortyzacji. Może się zdarzyć, że właściciel nieruchomości na wynajem dzięki sumie wszystkich kosztów wyjdzie na zero lub wykaże nawet stratę.
Podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

58 responses to “Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

  1. Krzychhh

    26 Luty 2013 at 14:34

    dobry tekst, i ogólnie rzecz biorąc świetny blog – ale proszę mi powiedzieć czy uwzględnienie amortyzacji nieruchomości którą obecnie wynajmuje jest (zgodnie z obowiązującymi przepisami) zgodne z prawem ? czy nie muszę wynajmować nieruchomości prowadząc działalność gospodarczą żeby móc wykorzystać przepisy dotyczące amortyzacji środków trwałych? i drugie pytanie – czy mogę od płaconego przeze mnie podatku dochodowego jako osoba fizyczna odliczać amortyzację mojego mieszkania/domu w którym mieszkam ? Będę wdzięczny za odpowiedź

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      26 Luty 2013 at 15:58

      Amortyzowanie wynajmowanej nieruchomości jest zgodne z prawem – nieruchomość zarabia, czyli generuje przychody, ale też i koszty (np. amortyzacja-zużywanie się). Amortyzować można wynajmując jako osoba fizyczna i wręcz trzeba wynajmując jako przedsiębiorca. Należy oddzielić podatek dochodowy z tytułu pracy od podatku dochodowego z tytułu wynajmu nieruchomości. Mieszkanie, które nie służy do generowania przychodu, nie może stanowić podstawy kosztów w postaci odpisów amortyzacyjnych, chyba że jest prowadzona np. w 1 pokoju działalność gospodarcza – wtedy to się robi % (wyliczenie metrażu). Ale ze szczegółami odsyłam do doradców podatkowych tudzież do księgowych (zwłaszcza tych pracujących dla zarządców nieruchomości) lub bezpośrednio z zapytaniem do swojego US.

       
  2. Tomasz Skrabka

    2 Marzec 2013 at 20:24

    Panie Bartoszu ! Szacunek za BLOGA I WIEDZE KTÓRĄ SIĘ PAN na nim
    DZIELI !!! PZDR

     
  3. Szymon

    27 Marzec 2013 at 13:45

    Czy mieszkanie kupione w 2007 roku, które do tej pory było wynajmowane bez amortyzowania można zacząć w 6 roku użytkowania zacząć amortyzować indywidualną stawką 10% rocznie?

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      27 Marzec 2013 at 15:29

      Dla lokalu mieszkalnego roczna stawka amortyzacyjna może wynieść nawet 10%. W takim przypadku mieszkanie można amortyzować przez okres 10 lat. 10% x 10(lat) = 100%.
      Warunek zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej:
      Budynki (lokale) mieszkalne i budowle inne niż niemieszkalne uznaje się za:
      – używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub
      – ulepszone, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
      Oznacza to, że np. mieszkanie starsze niż 5 lat (60 m-cy) może zostać zakwalifikowane jako używane i można skorzystać z 10% stawki zamiast z 1,5%.

       
  4. Marcin

    15 Kwiecień 2013 at 10:16

    Mam pytanie, czy moge okreslic indywidualna stawke amortyzacji na np 5 albo 7%?
    w kazdy przykladzie jest 10% a tak sie sklada ze 10% to znacznei wiecej niz czynsz ktory pobieram za wynajem mieszkania. Czy moge ustalic amortyzacje na 5% na 20 lat zamiast na 10% na 10 lat?

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      15 Kwiecień 2013 at 15:46

      Bardzo dobre pytanie. Proszę zapoznać się z indywidualną interptretacją Izby Skarbowej (IPPB5/423-178/09-2/DG na stronie http://www.sip.mf.gov.pl/sip). W niej spółka zadała pytanie właśnie o obniżenie stawki indywidualnej. Izba Skarbowa odpowiedziała m.in. „Przepis art. 16j nie określa liczbowo minimalnej i maksymalnej wysokości indywidualnych stawek amortyzacyjnych, ale ustala minimalne okresy amortyzacji. W ten sposób podatnik może wyliczyć maksymalną wysokość stawek amortyzacyjnych. Zatem należy uznać, iż dokonywanie odpisów amortyzacyjnych przy zastosowaniu stawek ustalonych indywidualnie przez podatnika stanowi samodzielną metodę amortyzacji, uregulowaną w przepisie art. 16j ustawy. Metoda ta nie przewiduje możliwości podwyższenia lub obniżenia stawek amortyzacyjnych w trakcie trwania okresu amortyzacji. Zmiana stawki spowodowałaby w tym przypadku jednocześnie zmianę metody amortyzacji na określoną w art. 16i ust. 1 ustawy, tj. metodę dokonywania odpisów amortyzacyjnych przy zastosowaniu stawek określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych. Zmiana metody amortyzacji stanowiłaby naruszenie art. 16h ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wybrana przez podatnika metoda amortyzacji nie może zostać zmieniona podczas amortyzacji danego środka trwałego. Podatnik ma więc obowiązek raz wybraną metodę stosować aż do pełnego zamortyzowania środka trwałego, co wynika z art. 16h ust. 2 ustawy.” I wg mnie takie samo będzie (lub jest) stanowisko Izby Skarbowej odnośnie osób fizycznych wynajmujących np. lokal mieszkalny – ale zawsze można napisać wniosek o indywidualną interpretację przepisów ORD-IN (wniosek spółki)

       
      • Marcin

        15 Kwiecień 2013 at 15:51

        Aha, czyli jednak mozna sobie wpisac amortyzacje w wysokosci np 5 lub 7%, tylko nie mozna jej zmienic w ciagu tych 20 czy 15 lat, tak?

         
      • Bartosz Dolinkiewicz

        15 Kwiecień 2013 at 16:18

        Proszę przeczytać całą interpretację.

         
    • Ula

      29 Kwiecień 2013 at 18:08

      Jeżeli mieszkanie jest Twoją pełną własnością (ale nie spółdzielcze własnościowe) to możesz sobie wybrać indywidulaną stawkę jaką chcesz do 10%, ale raz wybranej stawki już nie będziesz mógł zmienić.

       
  5. Marcin

    15 Kwiecień 2013 at 19:49

    w Interpretacji mowa jest o zmianie stawki amortyzacji.
    Ja natomiast nie chce jej zmieniac tylko chce ja okreslic po raz pierwszy (dopiero od zeszlego roku wynajmuje mieszkanie i w tym roku sie rozliczam).
    Chodzi mi o to czy te 10% to niezmienialna stopa indywidualnej amortyzacji i tyle musze obliczac, czy tez od poczatku moge amortyzacje okreslic na wiecej niz 10 lat, czyli np na 20 a wiec amortyzacja wyniesie 5% rocznie?

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      15 Kwiecień 2013 at 21:05

      „Przepis art. 16j nie określa liczbowo minimalnej i maksymalnej wysokości indywidualnych stawek amortyzacyjnych, ale ustala minimalne okresy amortyzacji.” Z interpretacji wynika jedynie minimalny okres 10 lat.
      Nie odpowiem Panu na pytanie, czy może Pan od początku ustalić amortyzację na 15 lub 20 lat. Proponuję je zadać doradcy podatkowemu, który będzie bardziej obeznany w przepisach podatkowych.

       
  6. Krzysiek

    16 Kwiecień 2013 at 11:08

    Witam,
    Mam pytanko o ustalenie wartości nieruchomości dla obliczenia amortyzacji. Czy jest to kwota z umowy kupna mieszkania, czy należy to co roku aktualizować w kontekście sytuacji rynkowej?
    Pozdrawiam

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      16 Kwiecień 2013 at 13:02

      Witam. Przyznam się, że nie wiem. Ale z roku na rok raczej nie wiele się zmienia. Ale jeżeli zmiana jest bardzo odczuwalna, to wg mnie można zmienić wartość nieruchomości – tak się robi np. w przypadku wyceny gruntu w użytkowaniu wieczystym, ale czy można zastosować to w rachunkowości i amortyzacji, tego niestety nie wiem. Do tego pewnie będzie potrzebny operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego, co kosztuje. Jednak są to jedynie moje domysły. Z tym pytaniem proszę zwrócić się do doradcy podatkowego lub głównego księgowego.

       
    • Kayti

      27 Kwiecień 2014 at 01:02

      Nie ustala się „wartości nieruchomości” tylko „wartość POCZĄTKOWĄ nieruchomości”! Amortyzację oblicza się od początkowej wartości nieruchomości. Jeśli wartość początkowa nie jest znana lub nieadekwatna do obecnych czasów (bo np. mieszkanie było kupione 30 lat temu) wówczas to dopiero szacuje się wartość na nowo, najlepiej z pomocą eksperta.

       
      • Kris

        14 Październik 2014 at 20:28

        UWAGA !!! Ponadto w filmiku jest błąd, bo Właścicielka ODZIEDZICZYŁA nieruchomość, czyli wartość początkowa jest po prostu ZERO bo za darmo ją dostała. W takim przypadku nie ma amortyzacji, bo nie wydała pieniędzy otrzymując środek trwały za darmo (odziedziczając).
        Pozdrawiam

         
      • Bartosz Dolinkiewicz

        14 Październik 2014 at 21:27

        Niekoniecznie błąd.

        Art. 22g. ust 1 pkt. 3 ust. o pod. doch. od os. fiz.:
        Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2–18, uważa się:
        3) w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób – wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości;

         
  7. Łukasz

    19 Kwiecień 2013 at 15:19

    Dzień dobry Panie Bartoszu,
    mam pytanie: planuję zakupić dom jednorodzinny wraz z przylegającym terenem i wciągnąć taką nieruchomość jako środek trwały do firmy. Docelowo ma to być nieruchomość pod wynajem, ale wymaga ona sporego remontu, w związku z trym od razu nie będzie wynajmowana. Firma zajmuje się usługami niezwiązanymi z wynajmem jako takim. Czy mogę zatem amortyzować koszt nabycia nieruchomości (10% przez 10 lat) oszczędzając na podatku od głównej działaności, zanim ukończenie remont i zacznę wynajmować dom?
    Pozdrawiam
    Łukasz

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      27 Kwiecień 2013 at 17:33

      Dzień dobry,
      Moje wpisy na blogu mają charakter ogólnoinformacyjny. Nie zajmuję się udzielaniem porad odnośnie pojedynczych przypadków głównie dlatego, że różnych okoliczności może być bardzo wiele i tylko wnikliwe prześwietlanie każdego przypadku może dać dobrą odpowiedź; a na to nie mam czasu. Dlatego też zawsze odsyłam do ekspertów, czy to doradców podatkowych, czy księgowych, którzy mogą udzielić wyczerpującą i rzetelną odpowiedź.

       
    • Ula

      29 Kwiecień 2013 at 18:20

      Niech Pan zadzwoni na informację podatkową to Panu odpowiedzą 22 330 03 30

       
  8. Ula

    29 Kwiecień 2013 at 17:52

    Witam
    warto dodać że indywidulaną stawkę amortyzacyjną można stosować tylko do lokali wynajmowanych które są pełną własnością podatnika. Zabrakło mi tutaj tej informacji i być może ktoś kto ma mieszkanie spółdzielcze własnościowe będzie sądził że może sobie zastosować indywidulaną stawkę amortyzacji a niestety nie może. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe to nie środek trwały a wartość niematerialna i prawna i w takim wypadku można je amortyzować tylko 2,5% rocznie. Żeby móc je amortyzować stawką indywidualną trzeba by przekształcić notarialnie mieszkanie na pełną własność z księgą wieczystą z udziałem w gruncie.
    Dodam jeszcze że na pewno nie można zmieniać sobie wartości początkowej mieszkania. Jest kilka sposobów na ustalenie wartości początkowej ale najczęściej stosowana bo najatrakcyjniejsza jest wartość za jaką nabyliśmy mieszkanie plus koszty notarialne i sądowe.

     
  9. Andrzej

    12 Czerwiec 2013 at 17:57

    Z ustawy wynika, że środek trwały, będący lokalem mieszkalnym, musi być nabyty jako używany, by móc skorzystać z przepisu o indywidualnej stawce amortyzacyjnej (wyższej niż 1,5%). Rozumiem literalnie ten zapis, nie pojmuję idei. Mając np. własne mieszkanie od kilkunastu lat, nabyte na rynku pierwotnym (czyli nowe) i decydując się teraz na jego wynajem nie skorzystam ze stawki amortyzacji w wysokości 10%/rok bo pomimo, że mieszkanie jest używane, to nie było takim w momencie nabycia? Musiałbym je sprzedać i odkupić, co nie miałoby jednak sensu ekonomicznego zważywszy opłaty okołosprzedażowe? (bodaj 2% od wartości transakcji).

    Już sam wymóg założenia i prowadzenia księgi ewidencji środków trwałych przez osobę fizyczną jest wystarczająco dotkliwy (comiesięczne aktualizowanie wartości środków po amortyzacji), po co jeszcze ta ustwowa definicja środków używanych: „jeżeli podatnik wykaże, że przed nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy”? Mam używane mieszkanie, nie mogę skorzytać z art. 22j. Czemu ustawodawca chciał zapobiec /co wesprzeć (kupowanie mieszkań na rynku wtórnym???). Andrzej

     
  10. Iwona

    18 Sierpień 2013 at 08:56

    W powyzszych przykladach mowa jest o starym i nowym mieszkaniu z zastrzezeniem, iz nowe mieszkania amortyzowane sa wdlg. stawki 1,5%. W przykladzie omawianym przez Pana na YT przedstawia Pan nowe mieszkanie (3 letnie) i przeskakuje bez blizsczego wytlumaczenia do mozliwosci opodatkowania tego samego mieszkania (wiec nadal nowego) indywidualna stawka amortyzacji w wielkosci 10%. Jest to wogole mozliwe? Dziekuje

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      18 Sierpień 2013 at 11:30

      Witam,
      Dziękuję za spostrzegawczość. Już tłumaczę „mój przeskok”: chciałem pokazać tylko i wyłącznie różnicę między zwykłą stawką 1,5% a indywidualną 10% (może niefortunnie na 1 przykładzie nowego mieszkania). Oczywiście do nowego mieszkania nie można tego wykorzystać, chyba że nieruchomość została ulepszona (wydatki min 30% wartości początkowej). Co do wyboru stawki, to należy się nad tym dobrze zastanowić (10% to maksymalna granica, ale właściciel może użyć mniejszej), bowiem nie można będzie jej zmienić.
      Pozdrawiam

       
  11. Łukasz G.

    28 Wrzesień 2013 at 02:11

    Witam.
    Mam pytanie. Kupiłem w 2006 roku na kredyt (30 lat) mieszkanie. Akt notarialny sporządzony był pod koniec 2008 roku. Zamierzam teraz kupić drugie mieszkanie również na kredyt, a pierwsze wynająć od początku 2014 roku. Czy mogę wynająć owe mieszkanie na zasadach ogólnych i odliczyć amortyzację ze stawką 10%? Jaką wartość mieszkania muszę przyjąć? Obecną rynkową, czy cenę mieszkania w momencie zakupu? Jeśli obecną to są gdzieś jakieś oficjalne „widełki”?
    Pozdrawiam

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      28 Wrzesień 2013 at 02:25

      Nie bardzo rozumiem daty nabycia, ale to akurat jest nieistotne przy amortyzacji. Istotne jest natomiast to, czy lokal był używany min. 60 m-cy? Jeżeli tak, to wg mnie (a zaznaczam, iż nie jestem doradcą podatkowym!) może Pan zastosować zwiększoną stawkę amortyzacji – tzw. indywidualną. Nie koniecznie trzeba brać 10% – można mniej np. 7%. 10% jest stawką maksymalną. Wg ustawy wartość mieszkania jest równa wpłaconej cenie, do której można dodać koszty okołotransakcyjne (notariusz, pośrednik). Na logikę można „samemu wycenić sobie lokal” przyjmując aktualną wartość rynkową – najlepiej zlecić wycenę rzeczoznawcy. Ale ogólnie chodzi o to, by wyznaczona cena nie odbiegała od cen z katalogu US; przynajmniej więcej niż bodajże 30%.

       
      • Lukasz g

        28 Wrzesień 2013 at 08:38

        Podaje date zakupu gdyz w 2014 mieszkanie bedzie juz ponad 5letnie. Ale czy aby uzyc 10 % amortyzacji musze nabyc mieszkanie ktore musi byc uzwane min. 60 miesiecy czy ogolnie jesli moje mieszkanie juz ma ponad 5 lat i po 5 latach zdecydowalem sie je wynajac.
        Zastanawiam sie rowniez czy moge odliczac sobie odsetki za kredyt w momencie gdy korzystam juz z ulgi odsetkowej.

         
      • Bartosz Dolinkiewicz

        28 Wrzesień 2013 at 10:55

        Rozumiem, że jest to nowe mieszkanie – budowane od min. 2006 (kiedy kupił Pan dziurę w ziemi), ale z zakupem (umowa sprzedaży) w 2008. Mieszkanie musi mieć powyżej 5 lat użytkowane (bez znaczenia przez kogo), aby można było zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną, lub musiałby Pan zainwestować w remont/ulepszenie min 30% wartości.

         
  12. Beata

    7 Październik 2013 at 20:12

    Witam, mam pytanie. Nieuchomość nabyłam za cenę 120 tys. (nie pamiętam kosztów notariusz, musiałabym zajrzeć do aktu notarialnego) na kredyt. Kredyt był brany na zakup tej nieruchomości, jednakże nie była to nieruchomość na wynajem, a do mieszkania. Mieszkałam tam ponad 6 lat. Teraz wynajełam od września. Obecna wartosć mieszkania to około 250 tys. Jeśli chcę amortyzować, to wprowadzam do ewidencji-rozumiem to. I amortyzuję np. ze stawką 2,5% rocznie od wartosci (któej, bo dla mnie korzystniejsza jest cena realna na dziś). A stawka 10% też wchodzi w grę czy nie? Czy to nie jest stawka dla firmy?
    Na zakup nieruchomości wzięto kredyt. Odsetki od tego kredytu też mogę odliczać? Mogę, czy nie, skoro w akcie nie jest ujęte ze to mieszkanie na wynajem (bo nie było na wynajem a do życia).
    Amortyzacja sprzętów-gdzieś jest jakaś magiczna liczba 3500 PLN. Za każdy sprzęt? Bo jeśli sprzęt ma być używany dłużej niż rok, to już ten koszt nie ma znaczenia chyba-tak ja zrozumiałam czytając porady, a nie jestem księgową, nie chciałabym potem tłumaczyć się w skarbówce bo to zbędne przeżycie. Akurat podczas pierwszego miesiąca wynajmu zepsuła się pralka-już włozyłam w nią 100, a muszę włożyć kolejne 300 (to nie wina najemcy, dlatego to mój koszt) i chciałabym to wrzucić w ewidencję, a sprzęty były kupione razem z mieszkaniem, więc z ksiezyca nie wymyślę ceny,a koszt naprawy chcę wrzucić w koszt, ale jak rozumiem te poszczególne sprzęty (kuchenka, lodówka, pralka) też muszą być wciągniete w ewidencję?
    Byłam w US ale tam gie się można dowiedzieć, odpowiedzi są tak formułowane że zdecydowanie zniechęcają do prowadzenia ewidencji. Dodam,że zakładać działalności nie potrzebuję i nie zamierzam🙂
    Bardzo proszę Pana Bartosza o zmierzenie się z moimi pytaniami choć pobieżnie🙂
    z góry dziękuję

     
  13. Beata

    7 Październik 2013 at 20:23

    I jeszcze takie pytanie-jesli amortyzacja max 10% przez 10 lat, to co z miesiacami, w któe mieszkanie będzie stało puste? Czy wtedy tez amortyzuję? I czy w takie miesiace bez wynajmu koszt czynszu (który teraz ponosi najemca wiec mnie to nie obciaza) też gdzieś mogę odliczyć? A jeśli tak to gdzie? W amortyzacji nie, tylko w kosztach uzyskania przychodu?

    Beata

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      8 Październik 2013 at 13:30

      Witam serdecznie,

      Sporo pytań. Ale to dobrze, ponieważ widzę, że zainteresowanie amortyzacją wzrasta wśród osób fizycznych wynajmujących swoje lokale.
      Chciałbym, aby każda osoba amortyzowała swoją nieruchomość zgodnie z przepisami – bez późniejszych komplikacji. Jednak nie jestem doradcą podatkowym i dlatego z konkretnymi pytaniami dotyczącymi Państwa nieruchomości odsyłam do Krajowej Informacji Podatkowej. Podaję numer tel. 801 055 055 lub 22 330 0330.
      Zawsze też mogą Państwo wystąpić o wydanie indywidualnej interpretacji na specjalnym formularzu ORD-IN.

       
    • Bartosz Dolinkiewicz

      23 Październik 2013 at 19:43

      Wydaje się mi, że w przypadku osób fizycznych niestety nie można łączyć przychodu z wynajmu z innymi przychodami (np. z pracy na etacie). Należy to traktować, jako 2 oddzielne przychody. Gdy jest pustostan, to poprzez amortyzację „rośnie” strata, którą można będzie rozliczyć dopiero wtedy, gdy znajdzie się najemca i zacznie płacić czynsz. Ale proszę lepiej skontaktować się z US lub doradcą podatkowym.

       
  14. Michał

    23 Październik 2013 at 18:06

    Panie Bartoszu,
    a co z odpisem amortyzacyjnym jeśli ktoś zmienia sposób opodatkowania z wg skali na ryczałt ? Np. wybrał 5 % stawkę amortyzacyjną, okres amortyzacji 20 lat. A np. po 3 latach zmienia sposób opodatkowania na ryczałtowe 8,5 % ? Ryczałtowe wydaje się korzystniejsze jeśli mieszkania nie remontujemy ani nie doposażamy w lodówki, pralki i in. No i ktoś może zmienić sposób opodatkowania, ale też może go zmieniać co roku.

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      23 Październik 2013 at 19:39

      Znowu dobre pytanie, na które chciałbym móc odpowiedzieć, aby było poprawnie. Przykład dotyczy działalności gospodarczej, więc niestety znowu muszę odesłać do księgowej lub doradcy podatkowego.

       
  15. Przemek

    20 Grudzień 2013 at 04:28

    Witam Panie Bartoszu

    Mieszkanie kupiłem w 2005 za 82 000 zł. Blok jest z 1982 roku. Wg mnie obecnie mieszkanie jest warte 140 000. Czynsz najmu wynosi 800 zł.

    Jeśli dobrze zrozumiałem, to przechodząc na zasady ogólne mogę przyjąć własną wartość początkową czyli 140 000 i przez najbliższe 10 lat odliczać rocznie 10% od przychodu. Miesięcznie mógłbym pomniejszać przychody o 1166 zł, czyli wykazywałbym nawet stratę.

    Czy dobrze to zrozumiałem, a jeśli tak, to czy są jakieś wymogi formalne (poza zgłoszeniem w US do 20 stycznia zmiany sposobu opodatkowania z ryczałtu na zasady ogólne), które musiałbym spełniać – prowadzić jakiś rejestr, czy cokolwiek innego.

    Z góry Dziękuję ma odpowiedź.

    Pozdrawiam

     
  16. Przemek

    20 Grudzień 2013 at 04:31

    Zapomniałem dopisać, że wynajmuję dopiero od tego miesiąca – wcześniej sam korzystałem z tego mieszkania.

     
  17. Didi

    28 Marzec 2014 at 12:20

    Sugeruję dodać informację, że w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu max wysokość amortyzacji wynosi tylko 2,5%

     
  18. Kayti

    27 Kwiecień 2014 at 01:06

    Cyt.:”W takim wypadku właściciel mieszkania zapłaci od wynajmu 18% podatku od przychodu, czyli od kwoty 2.812,50 zł (3.500 – 687,50). Podatek wyniesie 506,25 PLN.”

    W tym zdaniu jest błąd. Podatek na zasadach ogólnych 18% liczy się od DOchodu, a nie przychodu.

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      14 Październik 2014 at 21:21

      Tak – od dochodu. Ale obliczenia są prawidłowe🙂 „czynsz najmu [przychód] minus amortyzacja [koszt] = 2.812,50 zł [dochód]

       
  19. Ania

    20 Listopad 2014 at 13:09

    „Okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.”
    Mam więc pytanie… co w sytuacji, jeśli odliczam amortyzację mieszkania, a np. po 3 latach je sprzedam lub przestanę wynajmować?

     
  20. Anna L.

    5 Styczeń 2015 at 17:58

    Witam, proszę o pomoc w takiej sytuacji. Mieszkanie nabyłam w maju 2009 roku (wcześniej było zamieszkiwane przez kilkadziesiąt lat) i do sierpnia 2014 w nim mieszkałam, od listopada 2014 jest ono wynajmowane.Chciałabym zaliczać w koszty amortyzację wg indywidualnej stawki, ale mam wątpliwość dotyczącą momentu rozpoczęcia naliczania tej amortyzacji – czy jest to listopad 2014 (zakładając, że przyjmuję ŚT do ewidencji w październiku), czy raczej takim początkiem powinien być czerwiec 2009? I amortyzuję mieszkanie od momentu zakupu, ale dopiero teraz mogę koszty amortyzacji traktować jako kup?

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      5 Styczeń 2015 at 18:24

      Amortyzacja jest dość skomplikowanym procesem – a dokładnie poprawność jej wprowadzenia; bo później wszystko idzie gładko. Każdy przypadek może mieć wiele kombinacji. Większość z nich została opisana w poradniku: amortyzacja nieruchomości poradnik

       
      • Anna L.

        5 Styczeń 2015 at 21:03

        znajdę w tym poradniku odpowiedź na moje pytanie o początek amortyzacji w przypadku zamieszkiwanego przez właściciela, przed oddaniem w najem, mieszkania? Mam już jeden podręcznik, w którym rzekomo miałam znaleźć odpowiedź na swoje pytanie i jakoś nie znalazłam…

         
      • Bartosz Dolinkiewicz

        6 Styczeń 2015 at 02:07

        Jeżeli Pani nie znajdzie – zwrócę pieniądze

         
      • Anna L.

        6 Styczeń 2015 at 17:59

        Liczyłam raczej na zapewnienie, ze znajdę…

         
  21. Krystyna

    14 Marzec 2015 at 00:37

    Witam.
    Mam pytanie,czy wynajmując mieszkanie prywatnie (nie ma działalności) trzeba prowadzić ewidencje,albo inny rejestr aby móc odliczyć amortyzację,czy nie jest to konieczne?

     
  22. Krystyna

    14 Marzec 2015 at 23:08

    Witam
    Dziękuję za szybką odpowiedż. Jeśli ewidencja jest wymagana, to jak mam to zrobić? Nie mam działalności, a lokatorzy nie wpłacają czynszu na moje konto lecz płacą mi osobiście. Czy w tej sytuacji odliczenie amortyzacji jest możliwe?

     
  23. Piotr

    28 Styczeń 2016 at 15:31

    Witam serdecznie,

    Ja mam natomiast dwa pytania:

    1. Wynająłem mieszkanie spółdzielcze, które ma 37 lat i chciałbym się dowiedzieć jak policzyć wysokość amortyzacji. Jeśli lokale mieszkalne amortyzuje się przez 40 lat to wg mnie będzie to następująco: 40-37=3lata 100/3=33,33% . 33,33% to jest moja wartość rocznej amortyzacji, tak??

    2. Żona niestety zgłosiła i wybrała w urzędzie skarbowym dwa dni temu formę opodatkowania na zasadach ryczałtu. Chciałbym to zmienić i przejść na skale podatkową, czy jest to jeszcze możliwe w tym miesiącu czy muszę czekać do stycznia 2017 roku??

    Pozdr.
    Piotr

     

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: