RSS

Wycena zniszczeń w mieszkaniu

10 Czer
Wycena zniszczeń w mieszkaniu

List od wynajmującego

… Od roku jestem wynajmujacym mieszkanie czyli to ja wynajmuje jakims lokatorom. Rok temu w celu unikniecia bledu, poszukiwalem w internecie informacji na ten temat i trafilem na Pana blog. Przeczytalem wszystko uwaznie i nadal czytam w google readerze🙂.
Przez pierwszy rok mojego przedsięwzięcia niestety mam „przyjemnosc” wynajmowac studentom i istnieje podejrzenie ze nadmiernie eksploatuja sprzety w mieszkaniu. Zbyt pobrudzone sciany, zniszczona podloga… etc.
Prosze mi powiedziec, jesli mozna🙂 w jaki sposob rozlicza Pan takie sprawy? Co to znaczy wedlug Pana „normalne” uzytkowanie. W jaki sposob reagowac na tego typu zniszczenia i jak je wyceniac w przypadku oddawania mieszkania w zakonczeniu umowy. …

Podstawowy problem wynajmującego

Powyżej cytuję mail, jaki dostałem kilka dni temu od właściciela mieszkania. Zdecydowałem się na jego publikację, ponieważ spotkałem dziesiątki wynajmujących w podobnej sytuacji, czyli z rozterkami co do wyliczenia „zużycia” nieruchomości przez lokatorów.

Jak rozliczyć najemcę ze zniszczeń

Jest to dość trudne i pewnie w każdym przypadku będzie inaczej liczone. Jednak można przyjąć pewne zasady.

Moim zdaniem najlepiej jest nie przywiązywać się emocjonalnie do rzeczy pozostawionych w mieszkaniu na wynajem. Dlaczego? Ponieważ zostaną zniszczone; może nawet nie celowo, ale często poprzez czas normalnego użytkowania. Proszę traktować swoje mieszkanie na wynajem jak biznes, czyli cyfrowo (liczbowo): przychody i koszty. Jeżeli właściciel mieszkania nie zmieni wpierw swojej mentalności, swojego podejścia, to nie wróżę zbyt długiej kariery w wynajmie.

Rola emocji

Emocje nakręcają wynajmującego. Poprzez różne stany emocjonalne właściciel nieruchomości może zapanować nad najemcą i jego czynami albo nie i jeszcze pogorszyć sprawę, zamiast polepszyć.

Aby zredukować nieprzychylne emocje należy pozbyć się z mieszkania wszystkich rzeczy, które znaczą dla wynajmującego coś więcej, a mogą ulec zniszczeniu. Będą to przede wszystkim pamiątki jak np. papirus z podróży do Egiptu, obraz babci, czy stary zegar po dziadku. Dla właściciela nieruchomości taki stary obraz będzie wręcz bezcenny, podczas gdy profesjonalny kolekcjoner dzieł sztuki w ogóle nie zwrócił by na niego uwagi ani nie dałby złamanego grosza. Więc wycenianie takich rzeczy, które uległy zniszczeniu jest niezmiernie trudne. Dlatego właśnie należy się je pozbyć z mieszkania lub dobrze zabezpieczyć – np. znosząc je do piwnicy.

Dobre emocje wywołują np. osiągane przychody z czynszu. Jeżeli pojawia się problem, to myśl o pieniądzach, które możesz zarobić. Może to brzmieć nieco kapitalistycznie, ale dokładnie w wynajmie o to chodzi – chodzi o zarabianie pieniędzy. Ci wszyscy, którzy nie pobierają lub pobierają symboliczną opłatę od najemcy (z reguły to ktoś z rodziny lub znajomy), tak na prawdę użyczają swojego mieszkania, niejednokrotnie wpędzając się w większe długi i problemy. Wynajem to biznes i gdy wynajmujący to zrozumie, zmieni się jego podejście do najemcy – jako Klienta, ponieważ klient przynosi pieniądze.

Przeliczanie strat

Jako wynajmujący, któremu zniszczono lokal lub ruchomości, traktuj wszystko zero-jedynkowo. Bierz wszystko na chłodno. Wiem, że często jest to bardzo trudne, szczególnie dla tych, którzy wynajmują jedno mieszkanie, w którym kiedyś mają zamiar sami zamieszkać. Patrz na to z biznesowego punktu widzenia: stało się – i to jest fakt. Teraz należy tak zrobić, aby wyjść najlepiej. Jeżeli nawrzeszczysz na lokatora, ten może się spakować i wyprowadzić. Stracisz wtedy potencjalny przyszły zysk. Oczywiście jeżeli straty zdarzają się raz na tydzień, to lepiej wyrzucić takiego najemcę, niż się z nim szarpać (chodzi o Twoje zszarpane nerwy). Wynajmujący powinien traktować wszystko chłodno i na pewno nie wrzeszczeć na najemcę, bo co to da? Jedynie krótkotrwałą ulgę i nic poza tym. Jeżeli właściciel uzna, że najemca nie zasługuje na jego mieszkanie, należy wręczyć mu wypowiedzenie z podaniem przyczyn. Oczywiście to wszystko najlepiej jakby wynikało z zapisów umowy najmu.

Konkretne wyliczenie strat

Wynajmujący, wyposażając mieszkanie, może założyć termin użyteczności poszczególnych ruchomości. Np. komplet mebli kuchennych ma spełniać swoje zadanie od 5 do 10 lat. Wszystko zależy z jakiego wykonany jest materiału (jakość) i ile kosztował. Pralka, lodówka, odkurzacz, czy mikrofalówka – min. 5 lat. Wersalka min. 3 lata. Stół – 5 lat. I tak dalej.

Przykład:

Przychód z czynszu najmu: 1.000 zł

Właściciel wyposażył mieszkanie w komplet mebli kuchennych o wartości 2.000 zł. Można założyć, że po 2 miesiącach zwróci się koszt mebli. Pozostałe 58 miesięcy (5 lat – 2 m-ce) mieszkanie będzie wynajmowane bez potrzeby inwestowania (koszt) w nowe meble.

Właściciel nabył nową pralkę w kwocie 1.200 zł, tapczan w cenie 500 zł, oraz mikrofalówkę za 300 zł. Te rzeczy zwrócą się w kolejnych 2 miesiącach a następnie powinny służyć kolejne 58 miesięcy.

Jeżeli w pierwszym roku najemca zdewastował szafkę w zestawie mebli kuchennych – właściciel może go obciążyć kosztem zakupu nowego elementu (szyby, zawiasów, bądź całej szafki). Jeżeli najemca rozbił szafkę w trzecim roku i szafka nie nadaje się do użytkowania, to należy ją wymienić na nową, ale najemcę obciążyć od 40 do 60% kosztów zakupu nowego elementu (chyba, że to byłaby np. szyba, to w takim przypadku 100%).

Wyliczenie strat jest bardzo trudne. Wchodzi przecież zużycie materiału. Każda rzecz zużywa się w inny sposób – widoczny (jak meble – zadrapania) lub niewidoczny (jak pralka – łożyska).

Wg mnie każdy wynajmujący musi sam poradzić sobie z wyceną strat. Jak to zrobić najlepiej? Tak, aby obie strony były zadowolone. Trudno mówić o zadowoleniu po stronie najemcy, ale gdy np. lokator sam zadeklaruje, że wymieni zbitą szybę w drzwiach wewnętrznych, to wyjdzie go to taniej, niż przyjazd profesjonalnego szklarza i wstawienie przez niego szyby lub wymiana pękniętego zlewu przez najemcę a przez hydraulika; pod warunkiem, że najemca zna się na tym. Oczywiście wynajmujący powinien skontrolować stan danej rzeczy po naprawie.

Inaczej wynajmujący powinien policzyć koszt rozdrapanej przez kota nowej wersalki od kosztu przetarcia jej boku. Łóżko z rozwalonym materacem raczej nie nadaje się do spania i potrzeba wymienić je na nowe, podczas gdy przetarcie boku nie wpływa na samą użyteczność rzeczy a jedynie na jej estetykę.

Jak udowodnić winę lokatorowi

Jest jeden bardzo dobry patent. Nazywa się protokół zdawczo-odbiorczy. Jest to dokument zawierający spis wszystkich ruchomości (meble, AGD, itp.) i nieruchomości (kaloryfery, okna, itp.) oraz ich stanu początkowego. W dniu opróżnienia mieszkania przez najemcę zostaje spisany stan z dnia końca najmu, na podstawie którego ocenia się zniszczenia (straty) i liczy koszty.

O protokole zdawczo-odbiorczym napiszę cały artykuł.

Jak się ubezpieczyć przed ewentualnymi stratami

Napisałem o tym kilka artykułów:

A teraz kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

7 responses to “Wycena zniszczeń w mieszkaniu

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: