RSS

Koszty w wynajmie

13 Kwi
Koszty w wynajmie

Różnice między kosztami

Wynajmując lokal użytkowy, czy mieszkanie, albo cały budynek, właściciel ma do czynienia z wieloma kosztami, które bezpośrednio wpływają na rentowność całej inwestycji. Na niektóre z nich MOŻE MIEĆ lub MA bezpośredni wpływ, na inne niestety NIE.

Rozróżniamy koszty stałe (ciągłe) oraz zmienne. Poniżej znajduje się tabela z typowymi kosztami obciążającymi właściciela mieszkania znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego).

Opis kosztu Przelicznik Kwota
1 Opłata eksploatacyjna 1,08 zł x 49,10 m 53,03 zł
2 Ogrzewanie – zaliczka 2,80 zł x 49,10 m 137,48 zł
3 Dźwig osobowy 9,15 zł x 3 os 27,45 zł
4 Konserwacja CO 0,09 zł x 49,10 m 4,42 zł
5 Podatek od nieruchomości 0,10 zł x 49,10 m 4,91 zł
6 Energia elektryczna 1,36 zł x 3 os 4,08 zł
7 Konserwacja bieżąca budynku 0,22 zł x 49,10 m 10,80 zł
8 Opłata za wieczyste użytkowanie 0,06 zł x 49,10 m 2,95 zł
9 Śmieci 9 zł x 3 os 27,00 zł
10 Czyszczenie zsypów śmieciowych 1,54 zł x 3 os 4,62 zł
11 Fundusz remontowy 2 zł x 49,10 m 98,00 zł
12 Zimna woda i kanalizacja – zaliczka 2 m.sz. x 3 os x 11 zł 66,00 zł

Koszty stałe nieruchomości

Są to koszty, które występują prawie zawsze i niezależnie od tego, czy dana nieruchomość jest zamieszkała (wynajęta) czy też stoi pusta. Dlaczego napisałem prawie zawsze? Ponieważ dane koszty nie muszą być wcale uchwalone. Np. wspólnota mieszkaniowa nie chce zatrudnić żadnego zarządcę lub nie zbiera nic na fundusz remontowy, albo ludzie sprzątają sami klatkę schodową i tym samym oszczędzają na wynagrodzeniu dla sprzątaczki. Jednak takie praktyki są dość rzadkie, a większością zasobów mieszkaniowych rządzą albo spółdzielnie albo wykwalifikowani zarządcy nieruchomości, którzy przejmują pieczę nad nieruchomością – dbają o bezpieczeństwo, remonty, czystość, rozliczanie z wodociągami, zbieraniem odpowiednich kwot na rachunek funduszu remontowego, itp.

Koszty zmienne

Do tej grupy należy zakwalifikować wszystkie koszty powstające w momencie bezpośredniego wykorzystania danego dobra. Głównie będą to koszty wody, a co za tym idzie i ścieków, gazu, energii elektrycznej oraz cieplnej. Jak odkręcisz kran – licznik nabije zużycie, za które będziesz musiał zapłacić. Jeżeli zapalisz palnik kuchenki gazowej – znowu licznik nabije m3 gazu, za które przyjdzie obciążenie.

Koszty zmienne zależą głównie od użytkownika. Jeżeli chcesz płacić mniejsze rachunki za wodę – bierz prysznic, zamiast kąpieli w wannie, jeżeli płacisz dużo za ogrzewanie, to nie otwieraj okien na oścież w czasie, gdy grzejnik jest gorący; i tak dalej. Jak widzisz, to na większość kosztów zmiennych masz wpływ. Jednak, gdy przyjrzysz się dokładniej tabeli u góry zauważysz, że np. CO (centralne ogrzewanie) liczone jest stawką ryczałtową za metr powierzchni użytkowej, co nadaje zużyciu charakter kosztu stałego. W sumie jak jest lato, to w tym przypadku właściciel (lub najemca) będzie musiał płacić za ogrzewanie. Hmmm – czy aby na pewno? Nie, użytkownik lokalu będzie płacił zaliczki na ogrzewanie, a to wielka różnica!

Zazwyczaj w takim zestawieniu (patrz tabela powyżej) zarządca ujmuje również zaliczki za wykorzystaną wodę, a zdarzają się też i za gaz lub prąd. Jedna ze spółdzielni mieszkaniowych w Gorzowie Wlkp. sama rozlicza mieszkańców za paliwo gazowe, które kupuje od dostawcy po bardzo korzystnej cenie. Dlaczego? Ponieważ zaopatruje kilkanaście tysięcy lokali i wykorzystuje efekt skali. Im większe zużycie gazu, tym cena jednostkowa paliwa spada. Wzrastają jednak koszty stałe związane z dostarczaniem paliwa do budynków. Jednak koszt stały dzieli się na wszystkich mieszkańców, którzy wychodzą w ostatecznym rozliczeniu o wiele lepiej, niż każdy z nich miałby podpisaną osobną umowę z gazownią.

Koszty stałe w kosztach zmiennych

Zagmatwajmy jeszcze tę sprawę. Wyobraź sobie, że płacąc rachunek za prąd, czy gaz, płacisz koszty fizycznego zużycia danego dobra jak również wiele innych kosztów pobocznych. Weź do ręki jakąkolwiek fakturę za energię elektryczną, czy inne media, aby się przekonać. Dostawcy rozbijają koszty na koszty zmienne (np. fizyczne zużycie prądu w kWh) oraz stałe (za licznik, abonament, układ 1/3 fazowy, opłaty przejściowe, etc). Identycznie jest z gazem, czy też ciepłem dostarczanym do budynku z kotłowni lub zakładu ciepłowniczego.

Ekstra koszty

Nie wiedziałem jak nazwać tę grupę kosztową, ale odpowiada ona realiom. Zauważ jak niekiedy zarządca nieruchomości dolicza do faktury czy rozliczenia dodatkowe opłaty. Są to przeważnie dopłaty za usługę odczytu licznika, ale zdarzają się, szczególnie przy wodzie, dopłaty do różnicy. Jakiej różnicy? Między wskazaniami zużycia licznika głównego, a wszystkich innych podliczników. Jak to możliwe? Głównym powodem jest kradzież. Sąsiedzi bardzo często korzystają z urządzeń otępiających podliczniki (magnesy neodymowe, odkurzacz, szpilki, itd). Również musisz wiedzieć o tym, że licznik główny to zazwyczaj bardzo precyzyjne urządzenie, natomiast podlicznik zamontowany w lokalu jest dość … hmmm. Inaczej: kapiąca woda nie nabije podlicznika, natomiast może wykazać zużycie na liczniku głównym. Gdy jest kilkadziesiąt lokali w budynku – problem jest większy, ale również rozkłada się na większą ilość właścicieli.

Podsumowanie

Jak widzisz można osiwieć od tych wszystkich kosztów🙂 Niemniej dobrze wiedzieć, na które się ma wpływ lub może mieć (przy odrobinie chęci), a które należy płacić czy się chce, czy też nie, bo inaczej przyjdą i np. zdemontują licznik. Dobre rozplanowanie podziału kosztów jest o wiele bardziej pożądane przez właścicieli lub najemców. Co rozumiem przez dobry plan? Jeżeli zakładasz kotłownię w kamienicy, to zadbaj o to, by każdy lokal osobno opomiarować. Zastanów się też, jak sprawiedliwie opomiarować części wspólne (klatka schodowa, strych, piwnice), aby ludzie byli zadowoleni. Zadowoleni to raczej kiepskie słowo, ponieważ nikt się nie śmieje, gdy ma za coś zapłacić. Jednak, gdy taka osoba wie konkretnie za co płaci, i że płaci za siebie lub swój udział – bardziej zaakceptuje rachunek. Dzięki optymalizacji możesz zaoszczędzić mnóstwo pieniędzy albo sobie, albo przyszłym najemcom, którzy chętniej skorzystają z Twojej oferty, ponieważ koszty dodatkowe będą tańsze.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiRozliczanie Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , ,

5 responses to “Koszty w wynajmie

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: