RSS

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

16 Mar
Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Przepraszam, to ile będę płacić miesięcznie za mieszkanie

Podobne pytanie pada z ust potencjalnego najemcy zazwyczaj po pierwszej wymianie zdań na temat nieruchomości, którą jest zainteresowany. Lokal uzyskał akceptację, lokalizacja jest OK, infrastruktura też, więc pora pogadać konkretnie o pieniądzach.

Osoba zainteresowana zna czynsz najmu – ponieważ zapoznała się z nim na pierwszym miejscu; no może zaraz po wybraniu lokalizacji. Ale niewiadomą stanowią „inne koszty” czy „+ dodatkowe koszty” lub „plus eksploatacja”.

Jak myśli lokator

Wyobraź sobie kolesia, który usiadł przed ekranem komputera, aby wyszukać mieszkanie na wynajem – swoje przyszłe lokum. Odpalił kilka stron serwisów ogłoszeń; i tych lokalnych i tych ogólnopolskich. Mając jakieś pojęcia o danej miejscowości zaczyna buszowanie po ofertach.

Chcę mieszkać tu albo tu, ale nie tu i na pewno nie tam. Czyli jedno mamy z głowy – lokalizacja. Teraz ile pokoi? Może 2, a może 3? Zobaczymy jak kształtują się ceny? … Aaaa, to może jednak 2. 1200 zł, 950, 1100 … o! jest jakieś za 700! Ale dlaczego nie chcą psa? O! Ci nic nie napisali, że bez zwierząt – za 850 i tamci też za 1000 zł miesięcznie. Umeblowane, czy nie? A niech będzie umeblowane; pewnie, czemu nie? Hmmmm – 1300 zł, 1100 zł, 1200 zł … O! jest jakieś za 1 tys zł + niski czynsz do administracji i zużycie ?!?

Jak myśli właściciel mieszkania na wynajem

Mam wolną chatę po babci. Wystawię ją na wynajem – dorobię sobie. Sąsiad wynajmuje za 1200 zł, inni za 900, a koleżanka z pracy za 1100 zł, to co mam być gorszy – walnę 1200 zł. Ale przecież babka mieszkała w kamienicy, a tu za sam gaz rachunek łeb urywa. Dla mnie zostanie na waciki? Napiszę w ogłoszeniu, że „900 zł plus koszty”. Co mnie obchodzi ile zużyje lokator? Ja mam dostać swoje 9 stów miesiąc w miesiąc!

Jeżeli chodzi o ofertę, to jest OK; jak lubisz oczywiście pokazywać mieszkanie wielu zainteresowanym bez skutku. Jednak jeżeli lokator konkretnie pyta się Ciebie o te inne koszty, a Ty nie udzielasz jasnej odpowiedzi, to takim działaniem strzelasz sobie w kolano. Dlaczego?

Cena najmu

Musisz wiedzieć, że mówiąc wprost klientowi, ile to mieszkanie będzie go kosztować miesięcznie (łącznie), wyświadczasz jemu oraz sobie przysługę. Najemcę interesuje łączna kwota, którą będzie musiał wydawać co miesiąc na utrzymanie mieszkania; Ciebie w zasadzie interesuje czynsz najmu, który stanowić będzie Twój przychód. Ale to najemca jest Twoim klientem i chce znać ogół kosztów, co nie powinno dziwić. Jeżeli nie masz pojęcia, ile będzie najemca miał kosztów, powiedz w przybliżeniu.

Koszt mediów

Można założyć, iż lokatorzy generują następujące koszty:

1. Jedna osoba

  • 50-70 zł prąd
  • 30 zł woda zimna
  • 25 zł gaz

2. Para

  • 70-80 zł prąd
  • 60 zł woda zimna
  • 50 zł gaz

3. Rodzina 2+2

  • 100 zł prąd
  • 100 zł woda zimna
  • 80 zł gaz

Oczywiście są to wskazania, które obserwuję wśród swoich najemców. Media są sprawą dyskusyjną, ponieważ niektórzy lubią się kąpać, inni biorą krótkie prysznice, niektórzy dużo piorą zużywając sporo wody i prądu itd. Niektórzy mają ciepłą wodę prosto z rur, inni z termy; jedni mają kuchenki gazowe, inni elektryczne, itd. Ale podstawa do obliczeń jest!

Koszty stałe

Te dane powinieneś doskonale wiedzieć, ponieważ każdy zarządca mieszkaniami czy spółdzielnia udostępnia je na długo przed każdą zmianą stawek. Znajdują się tam takie pozycje jak eksploatacja od metra, wynagrodzenie zarządcy, opłaty na osobę za śmieci, windę, itd. W tym zestawieniu znajdziesz również opłatę zaliczkową za wodę i ścieki, która jest średnim zużyciem z poprzedniego półrocza i jeżeli nie chcesz bawić się w szczegółowe rozliczanie najemcy z mediów, to możesz dołączyć kwoty zaliczek zamiast punktować wyżej wymienione.

Stawka za wynajem mieszkania

Spotykając się z potencjalnym najemcą, gdy mu już się spodoba Twoja nieruchomość i przejdziecie do konkretów – czyli finansów – warto podać mniej więcej kwotę, którą lokator, czy też lokatorzy będą musieli założyć, że co miesiąc będzie uszczuplać ich budżet.

Pojawia się pytanie, czy aby na pewno, jak się już złapie fajnego najemcę, zniechęcać go do najmu tymi wszystkimi dodatkowymi kosztami? Odpowiem tak: najemca, który wie, na co się pisze, dłużej pomieszka. Lokator, którego nagle przerosły koszty najmu od oczekiwań, w najlepszym przypadku zerwie umowę, a w gorszym przestanie płacić. I co Ci z tego, że będziesz dostawać swoje 900 zł, gdy będziesz musiał z tego opłacać resztę kosztów mieszkania i de facto pozostanie Ci 200 zł przychodu? Chyba nie o to tu chodzi, prawda?

Mówiąc wprost najemcy, że utrzymanie najmu w danym lokalu wyniesie 1.400 zł jest ostatecznym sprawdzianem Twojego potencjalnego lokatora. Wskazane jest aby dodać, na co te pieniądze będą szły – przynajmniej ja tak zawsze robię. Mówię, iż 900 zł to jest moje wynagrodzenie jako wynajmującego, 300 zł są to opłaty stałe do spółdzielni (w tym np. zaliczka na ogrzewanie), a kolejne 200 zł powinny wynieść wszystkie opłaty związane z wykorzystywanymi mediami. Również dodaję, że kosztów stałych jest 1.200 zł (900 + 300) natomiast wysokość końcowej kwoty zależy od samych lokatorów, którzy mają kontrolę nad zużyciem wody, gazu, czy prądu. Więc równie dobrze ogólny rachunek może wynieść 1.350 zł, jak i 1.500 zł. … Widzisz wtedy jak najemcy się zastanawiają chwilę, kalkulują w myślach i … tadam! pojawia się żaróweczka nad ich głowami i powolny uśmiech zaczyna rozszerzać ich usta i … wszystko już jarzą.

Rada dla wynajmującego

Absolutnie nie ukrywaj kosztów – one wyjdą wcześniej, czy później. Nie licz na to, że lokator będzie musiał się z nimi oswoić. Lokatorzy w zasadzie niczego nie muszą; oni mogą, a to nie to samo. Mogą też przestać regulować terminowo swoje należności, co będzie doprowadzać Cię do furii. Warto poczekać tydzień dłużej, ale znaleźć najemcę, który spokojnie przyjmie do wiadomości ogół kosztów najmu i zgodzi się na nie jeszcze przed podpisaniem umowy najmu. Taki lokator pozostanie o wiele dłużej, co zapewni Tobie brak pustostanów i oszczędzi czas na latanie na okazywanie nieruchomości zainteresowanym. Po przekalkulowaniu wszystkich opłat niektórzy od razu decydują się nie najmować, aby nie mieć problemów finansowych w przyszłości. Po prostu nie każde mieszkanie będzie dla każdego. To jest normalne. Identycznie jest z samochodami: kupując droższy – wydamy więcej na AC; nabywając z większym silnikiem będzie więcej palił, ale sporo zależeć będzie od jazdy kierowcy. Dziwnie wyglądają kolesie podjeżdżający na stację paliw fajnym BMW, Mercedesem, czy Audi i tankując za 20 zł.

Polub stronę EZHomepl na FB,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiRozliczanie Nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: