RSS

Najem okazjonalny w praktyce

09 Maj
Najem okazjonalny w praktyce

Umowa najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny precyzuje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Jest to dobre wyjście dla właścicieli lokali mieszkalnych, będącymi osobami fizycznymi (nie firmami), które obawiają się sytuacji, kiedy na swój koszt będą musieli utrzymywać lokatorów w wynajętym mieszkaniu, z którym to nic nie będą w stanie zrobić.

Przynajmniej taki schemat utarł się w świadomości wynajmujących. Jest to stan ułudy. Zobacz dlaczego …

Najem okazjonalny z praktycznego i realnego podejścia

Pierwsze słowo, które przyszło mi na myśl pisząc o wynajmujących, którzy zabezpieczają się umową najmu okazjonalnego, to … ułuda. Wpisując to słowo do słownika synonimów komputer wyrzuca około 178 wyrazów bliskoznacznych. Są w nich takie jak: bajka, bzdura, fikcja, iluzja, koloryzowanie, mijanie się z prawdą, nieszczerość, pozór, utopia, złudzenie, nadzieja, błędne wyobrażenie, mrzonka.

Każde z powyższych słów jest wystarczająco dobre do określenia rzeczywistego stanu rzeczy.

Umowa najmu okazjonalnego miała zabezpieczyć właścicieli mieszkań przed szkodliwymi zapisami cytowanej na wstępie ustawy, która daje większe przywileje do najmowanego lokalu lokatorom, niż właścicielom tej nieruchomości. Ale czy aby na pewno o to chodziło ustawodawcy?

Moim zdaniem liczył się wyłącznie fakt ograniczania szarej strefy rynku najmu. Cała reszta to … mrzonka.

Ważność umowy

Przejdźmy do tego, co należy zrobić, aby umowa najmu okazjonalnego była ważna:

  • najemca musi, w formie aktu notarialnego, poddać się egzekucji i zobowiązać do opróżnienia lokalu
  • najemca jest zobowiązany wskazać inny lokal, do którego się przeprowadzi (w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia z lokalu)
  • właściciel nieruchomości, do której miałby się przeprowadzić lokator, musi wydać oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie eksmitowanego lokatora i osób z nim zamieszkujących
  • właściciel mieszkania na wynajem musi zgłosić fakt najmu naczelnikowi US

Moim zdaniem najważniejszy dla ustawodawcy był i jest nadal fakt zgłoszenia najmu w urzędzie skarbowym. Gdyby właściciel nie zgłosił wynajmu w US, to umowa nie byłaby ważna. Cała reszta to tylko otoczka.

Realia związane z prawnym wyprowadzeniem najemcy

Jesteśmy w sytuacji, gdy najemca nie płaci i otrzymał od właściciela mieszkania wypowiedzenie w wymaganej formie lub lokator nie chce dobrowolnie się wyprowadzić, pomimo ustania obowiązywania umowy najmu i właściciel doręczył mu poprawnie wypełnione żądanie opróżnienia lokalu.

  1. Co będzie, gdy osoba, która oświadczyła, że przyjmie do siebie lokatora sprzeda/daruje swoje mieszkanie?
  2. Co będzie, gdy osoba, która oświadczyła, że przyjmie do siebie lokatora nie żyje?
  3. Co będzie, gdy osoba, która oświadczyła, że przyjmie do siebie lokatora wraz np. z zamieszkującą jego partnerką, ale nie wyrazi zgody na przyjęcie ich trójki małoletnich dzieci?
  4. Co będzie, gdy osoba, która oświadczyła, że przyjmie do siebie lokatora zwyczajnie w świecie się rozmyśli?
  5. Co będzie, gdy osoba, która oświadczyła, że przyjmie do siebie lokatora, nie będzie w stanie utrzymać lokatora, ani osób z nim zamieszkujących?
  6. Co będzie, gdy osobie, która oświadczyła, że przyjmie do siebie lokatora, powiększy się rodzina i po prostu nie będzie miała miejsca na extra gościa?

Wiesz co będzie? NIC nie będzie. Nic się nie stanie, ponieważ (raczej) żaden sąd nie wyda klauzuli wykonalności do wyroku o eksmisję tylko dlatego, że ktoś tam kiedyś coś oświadczył, że przyjmie Twojego lokatora. Zostaniesz z lokatorem i problemem sam.

Koszty eksmisji

Musisz w pełni zdawać sobie sprawę z tego, że wyprowadzenie lokatora na podstawie umowy najmu okazjonalnego wiąże się ze sporymi kosztami. Jak myślisz, kto wyrzuca lokatora lub przeprowadza go do miejsca docelowo wskazanego w oświadczeniu osoby z mieszkaniem? Myślisz, że sąd wyda wyrok i co … lokator sam sobie pójdzie z Twojego domu? Nic z tego! Jeżeli lokator nie będzie chciał dobrowolnie opuścić najmowanego mieszkania, to – pomijając już powyższe wypunktowanie – otrzymasz z sądu klauzulę wykonalności. Ale samą eksmisją para się nie kto inny, jak komornik. A komornik nie pracuje przecież za darmo! Jeżeli myślisz, że zapłaci komornikowi Twój lokator, który nie ma nawet kasy, aby Tobie oddać za czynsz najmu, to jesteś w błędzie. Jeżeli sam nie opłacisz komornika, to on nawet palcem nie kiwnie. A wiesz ile kosztuje eksmisja z lokalu? Nie? Duuuużo. Po szczegóły zapraszam do ebook’a: „Okazje Rynku Nieruchomości„, w którym szczegółowo opisałem całą procedurę eksmisji z mieszkania pod kątem licytacji komorniczych, ale procedury są takie same.

Rady dla wynajmującego

Więc jak zabezpieczyć się przed najemcą? Hmmmm Na dzień dzisiejszy NIE MA zabezpieczenia dającego 100% gwarancję!! Nie łudź się, że umowa najmu okazjonalnego cokolwiek zmieni. Powiem więcej – ustawodawca zaostrzył przepisy odnośnie „nacisku” na lokatora, aby ten sam się wyprowadził (o tym też wspominam w książce); tak więc uważaj, bo możesz dostać 3 lata więzienia za walkę o swoją własność.

Wydaje się, że najlepszym pomysłem, aby ustrzec się lokatora, który nie chce się wyprowadzić, jest dobór odpowiedniego najemcy na samym początku i podpisanie dobrej umowy najmu, niekoniecznie najmu okazjonalnego. Skąd ta teza? Z wieloletniego doświadczenia w zarządzaniu mieszkaniami na wynajem – z praktyki.

 Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie oraz polub stronę na facebook’u, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiRozliczanie Nieruchomości
Advertisements
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: