RSS

Najem instytucjonalny

25 Lu
Najem instytucjonalny

Umowa wynajmu, ale nie dla wszystkich właścicieli nieruchomości

Od  11 września 2017 roku obowiązuje w Polsce ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Rozdział 2b tego aktu poświęcony został najmowi instytucjonalnemu – na końcu artykułu przytaczam link.

Umowę najmu instytucjonalnego wynajmowanego lokalu mogą podpisywać jedynie przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Oczywiście mogą to być spółki, jak też i osoby fizyczne prowadzące DG. Taki zapis może dać  właścicielom kilku lokali na wynajem bardzo wyraźny impuls do założenia firmy, czy to w formie spółki, czy też jako os.fizyczne prowadzące dział.gosp. Można to skorelować z pewnymi plusami, jak np. prawo do odpisów amortyzacyjnych, czy też ubiegania się o kredyt bankowy.

Aha, ważna informacja: umowa najmu instytucjonalnego dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych!

Termin umowy najmu

Taką umowę można podpisać na czas oznaczony; nawet dłuższy, niż 10 lat i … dalej umowa wygaśnie samoistnie po tym terminie, a nie jak dotychczas (przy zwykłych umowach) samoistnie przejdzie w „zawartą na czas nieoznaczony”. Dlaczego? Dlatego, ponieważ nowa ustawa uchyla przepisy §1 art. 661 Kodeksu Cywilnego, który to robił z umowy na czas określony (po 10 latach), umowę na czas nieokreślony.

Lepsze zabezpieczenie wynajmującego

Chyba najlepszą informacją jest punkt mówiący o oświadczeniu, jakie musi podpisać lokator, a które jest integralną częścią umowy najmu. Oczywiście musi to być w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, oraz przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.

Stało się coś niesamowitego – pozbawiono najemcę prawa do lokalu socjalnego oraz nawet do pomieszczenia tymczasowego. W przypadku zwykłej umowy najmu, to jak sąd orzeknie, że najemcy przysługuje lokal socjalny, to właściciel (bo niepłacącemu najemcy wszystko jedno) może czekać na taką nieruchomość nawet kilka lat. Chodzi o to, że lokale socjalne wydają gminy, które mają ogromne braki w przypadku tych zasobów. Pozostaje sądzenie się z gminą o odszkodowanie, ale … to inna historia.

Warunki podpisania umowy

Standardowo zawarcie umowy najmu instytucjonalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Oznacza to to, że właściciel mieszkania może oprócz kaucji, która to w tym przypadku nie może przekroczyć trzykrotności czynszu najmu, żądać od przyszłego najemcy wpłaty również ewentualnych kosztów związanych z jego wyrzuceniem przez komornika.

Należy tu zaznaczyć, że koszty interwencji komorniczej to jakieś 2.000 zł brutto od każdego pomieszczenia oraz ok. 700 zł netto dla ślusarza i ok. 1.000 zł netto dla asystującej policji. Łatwo można policzyć, że np. dla 3 pokojowego mieszkania z aneksem kuchennym (bo osobna kuchnia to osobne pomieszczenie), należy liczyć ok 8.100 zł brutto.

Powiedzmy, że kaucja wynosi 2.000 zł, to doliczenie kolejnych 8 tys., warunkujących podpisanie umowy, przerzuca na najemcę dość wysokie jednokrotne obciążenie finansowe. Moim zdaniem ciężko będzie znaleźć lokatora, który podpisze taką umowę. Aczkolwiek może ubezpieczalnie wymyślą specjalne OC dla najemców, które by pokrywało ewentualne koszty egzekucyjne?

Ile taka umowa kosztuje

Ponieważ oświadczenie lokatora, do umowy najmu instytucjonalnego, podpisuje się w obecności notariusza, to należy liczyć się z odpłatnością. Co ciekawe, to ww ustawa wprowadziła stawkę dla notariuszy, która wynosi nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normowanego bez opcji za 1 m² mieszkania na wynajem, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, określona dla miasta stołecznego Warszawy. Hmmmm – brzmi nieco skomplikowanie.

Więc ile w końcu to kosztuje?

No właśnie. Wg tego zapisu to np. w średnim mieście byłaby to opłata rzędu kilkunastu złotych. Jednak wg notariuszy te kilkanaście złotych należy przemnożyć przez metraż mieszkania. Czyli rozpiętość dość spora. Znowu Ministerstwo Infrastruktury stoi na stanowisku, że z notariuszem należy się dogadać na zasadach wolnego rynku. Eeeecchhh – namieszane i pewnie sytuacja będzie rozwojowa.

Inne postanowienia

Z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Tymi opłatami może być koszt wody, energii elektrycznej, gazu, wynagrodzenie zarządcy, itp. No i właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie; dlatego należy zrobić dobrą (w sensie przemyślaną) umowę najmu.

Procedura wyrzucenia najemcy

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Czyli można podejść do Urzędu Miasta, aby tam, w obecności urzędnika, złożyć swój podpis pod żądaniem. Jaki tego koszt? – nie wiem. Czy każdy urzędnik będzie chciał towarzyszyć właścicielowi w składaniu podpisu? – raczej nie.

Co musi zawierać żądanie opróżnienia lokalu:

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
  • wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
  • termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Ważnym stwierdzeniem jest „osoby zamieszkujące” z najemcą. Zazwyczaj właściciele mieszkań na wynajem mają najwięcej problemu właśnie z osobami trzecimi, które, dzięki uprzejmości najemcy, zamieszkują w lokalu właściciela. Osoby te nie mają podpisanej umowy najmu, ale np. dla sądu osoby takie stają na równi praw, jakie ma najemca, czy ex-właściciel, i im zazwyczaj należy zapewnić inny lokal – tak a propos licytacji komorniczych.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu (min. 2 tygodnie), właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – czyli wcześniejszemu oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji. Czyli należy napisać do właściwego sądu wniosek (z uwzględnieniem informacji ww) oraz załączyć:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela

Akt prawny

Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości


Zapisz się na listę (kliknij: śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 
3 Komentarze

Opublikował/a w dniu 25 lutego 2018 w Nieruchomości, Prawo dotyczące nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

3 responses to “Najem instytucjonalny

  1. Zbigniew Akademia Inwestowania w Nieruchomości Wrocław

    7 marca 2018 at 15:45

    Notariusze biorą za oświadczenie do najmu okazjonalnego 200-300zł (we Wrocławiu). Do najmu instytucjonalnego pewnie tyle samo (choć jeszcze takiej umowy nie zawierałem z żadnym najemcą). Generalnie najem instytucjonalny rozwiązuje wiele problemów, ale nie wiadomo jak to będzie działać w praktyce. Tak jak piszesz – nie wiadomo który urzędnik ma złożyć podpis itp. Nie mam jednak wątpliwości, że będzie to działać dobrze i skutecznie będzie chronić wynajmującego, bo zostało to stworzone pod rządowy program Mieszkanie Plus 🙂

     
    • Bartosz Dolinkiewicz

      7 marca 2018 at 16:11

      Co miasto, to inne stawki. W Szczecinie i Świnoujściu podobnie. W mniejszym Gorzowie Wlk. notariusz chciał [za umowę najmu okazjonalnego] 140 zł brutto za oświadczenie poddaniu się egzekucji i po 25 zł brutto za poświadczenie podpisów właściciela/i lokalu mieszkalnego, którzy mieliby przyjąć lokatora w razie „W”.

       

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s

Ta witryna wykorzystuje usługę Akismet aby zredukować ilość spamu. Dowiedz się w jaki sposób dane w twoich komentarzach są przetwarzane.

 
%d blogerów lubi to: