RSS

Wynajem na pokoje

27 Wrz
Wynajem na pokoje

Zwiększanie zyskowności wynajmu

Jedną z form na podniesienie rentowności inwestycji w mieszkanie jest jego wynajem na pokoje. Czym się to różni od wynajmu całego lokalu? Przede wszystkim tym, że z pokoi teoretycznie powinno się wyciągnąć więcej, niż z najmu lokalu, jako całości. Specjalnie użyłem słowa teoretycznie”, ponieważ to, jak się za chwilę przekonasz, jest dość trudne do wykonania.

Jakie mieszkania kupić

Oczywiście jak największe. Ale tu znowu należy doprecyzować. Chodzi o to, abyś z wynajmu otrzymywał jak największe pieniądze, ale również chodzi o rentowność inwestycji. Co ma jedno do drugiego? Już tłumaczę. Możesz kupić całe piętro nowo budowanego budynku od dewelopera z 4 lokalami, po ok 40 m2 każdy (2 pokojowe), za okrągły milion (i do wrzucenia kolejnych 200 tys w wykończenie), albo za te same pieniądze możesz nabyć 4 większe, ale starsze mieszkania w wielkiej płycie. Podczas budowy możesz dogadać się z deweloperem, aby połączyć 2 mieszkania ze sobą, tworząc 2 duże z 8 pokojami już gotowymi i wyodrębnić kolejne 2 pokoje (wykorzystanie miejsca po ścianach, zrobienie tylko 1 łazienki, itd), co przy rynku wtórnym jest dość skomplikowaną operacją. Znowu kupując 4 lokale z lat 70-80, gdzie każdy ma po 4 pokoje, masz fizycznie 16 pokoi. Idąc dalej, możesz pokusić się o przerobienie kuchni na oddzielny pokój, a kuchnię przenieść do przedpokoju. W takiej sytuacji w wielkiej płycie możesz mieć 20 pokoi na wynajem, podczas gdy w nowym budynku będzie ich max 16. Zamiast mieszkań, możesz kupić dom – najlepiej jednorodzinny i przerobić go na jak największą ilość pokoi. Możesz odkupić powierzchnię strychu kamienicy i zrobić tam jedno duuuuuże mieszkanie z 5 pokojami. Oczywiście to wszystko to jedynie teoria, aczkolwiek chodziło mi tu o zaznaczenie dobrego wyboru ofert, aby podnieść maksymalnie rentowność inwestycji. Mam nadzieję, że to zrozumiałe dla Ciebie.

Ile za pokój

W zasadzie to jest kluczowe pytanie: ile można wziąć za pokój? Tu już każdy rynek określa swoje granice. Inaczej będzie to wyglądać w Krakowie, a inaczej we Wiórkowie. Należy też zdawać sobie sprawę, iż pokój pokojowi nie równy. Jedne są większe, inne mniejsze; jedne mają fantastyczny widok z okna, inne nie; jedne są większe od drugich; … etc. Na to raczej masz bardzo niewielki wpływ. Za to na wyposażenie pokoi to … wszystko zależy tylko do Ciebie i Twojej fantazji.

Nawet kiepski pokój pod względem położenia, ale ładnie zrobiony i dobrze wyposażony może być dochodowy. Najlepiej uświadomić sobie wartość pokoju na wynajem przeglądając lokalne ogłoszenia. W większych miastach mały jednoosobowy pokój może mieć cenę porównywalną do wynajmu kawalerki w mniejszej miejscowości. Jednak im większy i lepiej urządzony pokój, tym cena wyższa.

Przykład:

Posiadasz mieszkanie 3 pokojowe, które mógłbyś wynająć za 1.200 zł/m-c. Powiedzmy, że są tam: 2 sypialnie, salon, łazienka, WC, kuchnia i przedpokój. Sypialnie możesz wynająć za 500 zł każdą. Salon za 800 zł (dla pary). Do przedpokoju wstawiasz kuchenkę oraz zlewozmywak i przerabiasz kuchnię na kolejną sypialnię, skąd masz 400 zł dodatkowego przychodu. Czyli razem z wynajmu na pokoje mógłbyś otrzymywać co miesiąc kwotę rzędu 2.200 zł.

Rzeczywistość vs teoria nt zarabiania na wynajmie pokoi

W powyższym przykładzie celowo użyłem słowa mógłbyś – jeżeli chodzi o zarabianie. To, że z wyliczeń wychodzi jakaś suma, nie oznacza że biznes w realnym życiu odniesie sukces. Jest kilka zagrożeń, które mogą doszczętnie zniweczyć plany inwestora, a nawet wpędzić właściciela takiej nieruchomości na wynajem w straty finansowe.

4 lokatorów 5 problemów

Wynajmując mieszkanie rodzinie, czy parze, możesz mieć 1 problem; wynajmując kilku osobom, możesz mieć wiele problemów. Ludzie kłócą się ze sobą. O co? O wszystko. Choćby o to, kto dziś sprząta łazienkę, kto myje gary, kogo kolej na mopowanie przedpokoju. Jedni mają innym za złe, że tamci coś zrobili, a wina spadnie na wszystkich – np. zbita szyba, spalony czajnik. Mogą kłócić się o pieniądze – a dokładnie to o rozliczenia za zużyte media: bo jeden się kąpie częściej i dłużej, a rachunek za wodę jest wspólny.

Radą może być znalezienie osoby odpowiedzialnej i zrobienie jej kierownikiem mieszkania. Czyli to ta osoba będzie dobierać sobie towarzystwo, rozliczać rachunek za prąd, gaz, faktury za wodę zgodnie z przyjętymi zasadami (które stworzy dla wszystkich lokatorów). Ta osoba będzie odpowiadać, aby lokator, który chce się wyprowadzić, odpowiedział za wszystkie ewentualne zniszczenia czy niedopłaty, ale też odzyskał należną mu część kaucji najmu. W praktyce bardzo trudno o takiego dozorcę, ale wśród studentów zdarzają się osoby z przywódczym charakterem, które dość prosto radzą sobie z innymi. Gorzej natomiast, gdy mieszkanie na pokoje chciałbyś wynajmować różnym ludziom w różnym wieku, z różnymi upodobaniami, itd. Czym więcej różnic, tym gorsze stosunki między sąsiadami poszczególnych pokoi. A to zawsze doprowadza do konfliktów i w końcowej fazie do opuszczenia pokoju. Ty, jako wynajmujący, możesz stracić dobrych lokatorów, którzy nie będą chcieli mieszkać z debilami. Wiedz, iż debili nie brakuje na tym świecie.

Jak rozliczać najemców

Dość często otrzymujemy telefony od właścicieli, którzy chcą wynajmować lokale mieszkalne na pokoje, ale zarządzanie wynajmem chcieli by powierzyć komuś innemu. Niestety akurat nas w EZHome.pl nie za bardzo interesują takie mieszkania. Jeżeli lokal miałby być wynajmowany jako całość – to owszem, zrobimy wszystko, aby właściciel był zadowolony i otrzymywał 100% dochód pasywny z wynajmu. W przypadku pokoi i wielu lokatorów w jednym mieszkaniu – z reguły nie interesuje nas taka współpraca.

Problem rozliczania najemców zostawiam już tym, którzy zdecydują się na wynajem na pokoje. O ile dość łatwo można skasować lokatora za konkretny pokój (wielkość, wyposażenie, widok), to ze sprawiedliwym rozliczeniem kosztów zmiennych (woda, gaz, prąd) można zapomnieć. Zawsze ktoś będzie czuł się poszkodowany. Tak samo jak przy płatności za windę: w wieżowcach z reguły za dźwig osobowy płaci ten, który mieszka na X piętrze, ale również ten, co mieszka na parterze. Winda jest częścią wspólną. To samo jest z przedpokojem w takim mieszkaniu. Można koszty stałe (eksploatacja do spółdzielni) dzielić wedle metrażu zajmowanego pokoju, a można wedle ilości zamieszkujących osób lub ilości pokoi (co jest nieraz nierównoznaczne z ilością lokatorów).

Zmienny rynek nieruchomości

Wynajem na pokoje to dobra alternatywa dla studentów – bo taniej; oraz dla przyjezdnych – szczególnie z Ukrainy – bo również dla nich jest taniej. Niestety taniej nie oznacza lepiej. Powoli zauważalny jest trend, że ludzie (nawet młodzi) chcą nająć małe mieszkanie (z jak najniższymi kosztami stałymi), niż pokój. Standard Polaków się polepsza. Rynek nieruchomości dostosowuje się do nowych trendów; aczkolwiek bardzo powoli. Z pewnością jest jeszcze szansa na zarabianie na wynajmie pokoi (i pewnie będzie jeszcze min. kilka lat), ale moim zdaniem będzie się to ograniczać coraz bardziej do największych miast uniwersyteckich. Przewiduję, iż kokosów już z tego typu biznesu w przyszłości nie będzie.

Podsumowanie

Wynajem na pokoje generuje spore problemy z ogólnym zapanowaniem nad tym wszystkim: od zachowania lokatorów, po dobre rozliczanie wynajmu, poprzez radzenie sobie w wielu spornych sprawach. Jeżeli czujesz się na siłach ogarnięcie tego wszystkiego – super, ten biznes może być dla Ciebie bardzo dochodowy. Jednak jeżeli masz nadzieję, że wszystko będzie dobrze, a Ty nic nie będziesz musiał robić … cóż … .


Zapisz się na listę (kliknij: śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Connecting to %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

 
%d blogerów lubi to: