RSS

Sprzedać czy wynajmować

28 List
Sprzedać czy wynajmować

Pozbyć się mieszkania, czy je wynająć

Bardzo wiele osób zadaje sobie to pytanie. Wiele osób idzie na łatwiznę i … sprzedaje nieruchomość inkasując jakieś tam pieniądze, które zazwyczaj służą do spłacenia kredytu, debetu, kart kredytowych – czyli długów. Za resztę, która zostanie, ludzie robią sobie wakacje, kupują lepsze samochody, nowe meble. Rzadko kto inwestuje uzyskane pieniądze w inne nieruchomości, papiery wartościowe, towary (złoto, srebro), albo biznes.

Kłopot z głowy – sprzedaż mieszkania

Rzeczywiście sprzedaż mieszkania nabytego w drodze spadku lub darowizny wydaje się dobrym pomysłem. A na pewno sprzedaż odziedziczonej nieruchomości, którą nie można osobiście/wyłącznie zarządzać, wydaje się jeszcze lepszym pomysłem. Dochodzą do tego opłaty skarbowe, w zależności ile czasu dana nieruchomość była pod kuratelą nowego właściciela. Często takie transakcje są bardzo atrakcyjne dla profesjonalnych inwestorów, którzy kupują nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej. Jeżeli się sprzedawcy śpieszy, a nabywca dysponuje gotówką … cóż.

Zastanów się nad motywami przemawiającymi za sprzedażą. Sam musisz podjąć decyzję.

Opowiem teraz Tobie krótki kawałek pewnej prawdziwej historii:

Na początku lat 90. pewna mała rodzina nagle stała się właścicielem 3 mieszkań. W skład rodziny wchodziło 2 synów, z czego starszy miał zaledwie kilkanaście lat, oraz matka, która przedwcześnie straciła męża, a dzieci ojca. Ten nagły wzrost majątku w postaci 2 dodatkowych nieruchomości związany był z przykrymi wydarzeniami. Mieszkania należały do rodziców ojca i matki, a dziadków dzieci, którzy marli jeden po drugim, rok po roku. W 1993 r. z rodziny liczącej nie tak dawno 8 osób, zostało zaledwie 2 synów i ich matka … i 3 mieszkania. Pomyślisz zapewne, że te mieszkania uratowały im życie, że dzięki nim mogli zapewnić sobie byt. Otóż nie. Nic bardziej mylnego. Mieszkania, które dla każdego innego byłyby idealnym prezentem, dla tej rodziny stały się największym utrapieniem. Powodem, dla którego nieruchomości stały się potężnym problemem, były koszty ich utrzymania. Pensja matki ledwie wystarczała na zapewnienie pożywienia dzieciom i opłaty. Były to dziwne lata. Lata przemian. Co chwilę coś się zmieniało. Ktoś podpowiedział matce, aby wynajęła mieszkania. Kobieta była przerażona tą propozycją, ponieważ nigdy wcześniej nie zajmowała się żadnym biznesem, a tym bardziej nieruchomościami. Wizja dodatkowych pieniędzy była jednak na tyle kusząca, że matka zdecydowała się spróbować. Ta decyzja kosztowała ją później ładnych kilka lat życia. Podjęła się czegoś, o czym nie miała najmniejszego pojęcia.

Jak widzisz, nieruchomości mogą być kulą u nogi. Pracując jako pośrednik spotykałem wielu klientów, którzy jak najszybciej chcieli pozbyć się problemu – czyli chcieli sprzedać nieruchomość, którą zazwyczaj był lokal mieszkalny. Nawet mój bardzo dobry przyjaciel, gdy otrzymał mieszkanie po dziadku, nie radząc sobie z wynajmem, w konsekwencji sprzedał je za śmieszne pieniądze. Ale od tego momentu mógł spokojnie spać, nie zamartwiając się o to, co wyprawia najemca. Wiele osób podchodzi właśnie w ten sposób – pozbywa się kłopotu, ponieważ w dodatkowym mieszkaniu widzą jedynie problemy, zamiast okazji.

Wynająć mieszkanie

Wynająć mieszkanie jest bardzo łatwo; nawet pewnie nie zdajesz sobie sprawy jak łatwo. Natomiast dobrze wynająć mieszkanie, czy nawet lokal to już niestety nie jest prosto.

Co znaczy dobrze? W zasadzie to właściwym ludziom.
A którzy są ci właściwi? Właściwy najemca:

  • reguluje terminowo płatności,
  • dba o powierzoną nieruchomość
  • i normalnie żyje z sąsiadami.

To tyle? Nie, to aż tyle!

Prowadząc firmę specjalizującą się w zarządzaniu nieruchomościami pod wynajem EZHome.pl, zauważam na rynku wielu właścicieli, którym najem niestety nie idzie tak, jak to sobie wyobrażali na początku. Najemcy płacą z opóźnieniem, lub niektórzy w ogóle nie płacą i zalegają z czynszem najmu i innymi kosztami (eksploatacja, zużyte media) po kilka miesięcy, doprowadzając właścicieli do ruiny finansowej. A jak już uda się właścicielowi pozbyć takich lokatorów, często okazuje się, że mieszkanie jest zdemolowane, co znowu wiąże się z kolejnymi kosztami nad odtworzeniem stanu poprzedniego nieruchomości.

Niestety nawet przepisy w naszym kraju stoją za lokatorem, który ma większe prawa, niż właściciel. Dlatego spotykając się z potencjalnie zainteresowanymi osobami, które chcą zlecić zarządzanie wynajmem, informuję o tym, ku ich przerażeniu. Jednak co by nie było, to biznes wynajmu w Polsce kwitnie. Gdyby było tak tragicznie, to rynku wynajmu by nie było; a on się rozwija i nawet to bardzo dynamicznie. Wynajem nawet rozdziela się na inne typy biznesu: wynajem na pokoje, wynajem dobowy, wynajem piwnic, garaży, miejsc parkingowych, czy strychu przerobionego na kilka małych mieszkań.

Każdy z tych typów posiada indywidualne wytyczne. Mimo, że wynajem wydaje się równy dla każdej nieruchomości, to różnice są kolosalne. Ale tego na pierwszy rzut oka nie widać. Różnice natomiast są; i kryją się w szczegółach transakcji, dbaniu o najemcę, przygotowaniu mieszkania, zawieranych umów najmu, czy choćby ze strony podatkowej.

Mieszkanie w spadku

Powrócę teraz do sytuacji, w której kilka osób dziedziczy mieszkanie po zmarłym członku rodziny. Nieraz trudno doszukiwać się zgody wśród nowych właścicieli i wszystko kończy się sprzedażą i podziałem pieniędzy. Też bym tak zrobił, gdybym nie miał kontroli nad mieszkaniem. Czyli ja wymyślam schemat biznesowy wynajmu, czynię nakłady na nieruchomości oraz starania w poszukiwaniu lokatorów, a inny współwłaściciel, który nie ma zielonego pojęcia o wynajmie, psuje ten biznes np. podrzucając swoich znajomych, których akurat inny właściciel wyrzucił z mieszkania za niepłacenie. Wiedz jedno: jeżeli wszyscy współwłaściciele nie akceptują postanowień innych i każdy z nich chce rządzić uzyskaną nieruchomością – sprzedajcie to i się podzielcie gotówką, zaoszczędzając czas, nerwy i pieniądze.

A co zrobić, gdy 2 z trzech współwłaścicieli chce wynajmować wspólne mieszkanie, a ten trzeci nie jest tym zainteresowany? Można zawsze spróbować spłacić tą trzecią osobę i wykupić jej udział. Lub też można, za jej zgodą, wynająć mieszkanie i całość związanych z tym spraw wziąć na siebie, pomijając tą trzecią osobę. Być może, będzie ona uważała odziedziczone mieszkanie jako inwestycję na przyszłość, ale póki co odejdzie od pełnego zarządzania wynajmem. Wiąże się to z sytuacją, gdzie taki współwłaściciel nie będzie otrzymywał czynszu najmu, ale również nie będzie partycypował w kosztach, w tym w rozliczaniu się z podatków, które to zadania przejmą wynajmujący (czyli pozostali współwłaściciele). Taki model jest trudny, ale nie niemożliwy do uzyskania. Szczególnie o coś takiego należy powalczyć, jak mieszkanie znajduje się w dobrej lokalizacji, która rokuje fajny zysk z wynajmu. Pamiętaj, że sprzedać zawsze można.

Podsumowanie

Ten artykuł kieruję do osób, które chcą dopiero zacząć prowadzić zyskowny wynajem, zamiast bawić się w wynajmowanie. Na tym blogu znajdziecie mnóstwo przydatnych informacji, których mi nikt w połowie lat 90. nie dał na tacy. Ja uczyłem się na swoich błędach i była to często bolesna – kosztowna – nauka. Ale gdybym w tym czasie się poddał, to podejrzewam, że pieniądze ze sprzedaży obu odziedziczonych mieszkań szybko by się rozeszły, dając chwilowe złudzenie dobrobytu. A tak przynajmniej co miesiąc był jakiś dodatkowy pieniądz z czynszu najmu, który lał się latami. Dodatnie przepływy pieniężne z wynajmu, nie dość, że pozwalają zachować nieruchomość (opłacają koszty jej utrzymania), to jeszcze mogą niejednokrotnie uratować domowy budżet zapewniając potrzebne środki do życia np. w razie utraty pracy, czy choroby.


Zapisz się na listę (kliknij: śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s

Ta witryna wykorzystuje usługę Akismet aby zredukować ilość spamu. Dowiedz się w jaki sposób dane w twoich komentarzach są przetwarzane.

 
%d blogerów lubi to: