RSS

Utrzymanie najmu w sytuacjach kryzysowych

26 Mar
Utrzymanie najmu w sytuacjach kryzysowych

Nadzwyczajne sytuacje kryzysowe

Sytuacja związana z ogłoszeniem pandemii, odnośnie koronawirusa, jest jaka jest, lub jaka została wykreowana. Nie wiadomo kiedy wszystko wróci do normy; o ile w ogóle wróci. Gospodarka siada z dnia na dzień. Biznesy albo są zamykane, albo zamykają się. Wraz z tym występuje olbrzymie ryzyko utraty przychodów przez najemców, co będzie miało bezpośrednie przełożenie na ich wypłacalność w stosunku do właścicieli nieruchomości.

Pierwsze oznaki paniki

Człowiek uzmysławia sobie, jak mało ludzi w dzisiejszych czasach jest zabezpieczona finansowo. W tym wypadku piszę o lokatorach, którzy żyją z dnia na dzień; od wypłaty do wypłaty. Wielokrotnie najemcy prosili mnie, abym przesunął dzień płatności na dzień wpływu ich wynagrodzenia na konto od firmy dla której wykonywali pracę.

Źle się dzieje w państwie duńskim

Dziś dostałem telefon od jednego lokatora najmującego ładne mieszkanie w bardzo fajnej okolicy. Jest on fryzjerem i jest na własnej działalności. Mówił, że jeszcze mu nie zakazali wykonywania zawodu, ale obawia się, że z zapisanych do niego klientek może wkrótce żadna z nich nie przyjść. Nie wie, co ma robić. Dzwonił, aby poinformować, że nie chce być jak inni (bo podobno już ludzie zaczęli porzucać najmowane mieszkania) i przeczekać, ale już obawia się, że nie będzie mógł sobie pozwolić na opłacanie najmu; przynajmniej w pełnej kwocie. Ale nie chce palić sobie mostów, ponieważ bardzo dobrze mu się mieszka w najmowanym lokalu.

Idą zmiany

Sytuacja jest na pewno nowa i nigdy dotąd nie spotkałem się z podobną. Dlatego należałoby zastanowić się, co dalej?

Jeżeli chodzi o lokatorów, którzy są pracownikami większych firm, to pewnie będą otrzymywać przez jakiś czas ekwiwalent – zapowiadają 80% wynagrodzenia, co nie jest źle na ten moment. Ale taki fryzjer, który straci jedyne źródło dochodu …

Fryzjer i tak ma lepiej, niż inni. Minister zdrowia, od 13 marca, swoim rozporządzeniem zakazał wykonywania niektórych działalności (w tym najmu krótkoterminowego), jak: kina, restauracje, masowe imprezy, kluby, baseny, siłownie, itp. Co prawda rząd nie musiał się wpieprzać w rynek, ponieważ rynek sam zareagował i ludzie zaczęli masowo odwoływać lekcje tańca, czy ograniczyli do zera wyjścia na film, czy do teatru.

Czas na działanie

Swój apartament (Strona apartamentu) wystawiłem kilka dni temu na rynek z ofertą najmu długoterminowego. Niestety nie otrzymałem żadnego telefonu. Oprócz biur nieruchomości, które też już świecą pustkami, nie było żadnego zainteresowania ofertą.

Patrząc na to, co się dzieje na rynku, to jak najemca wyjdzie z mieszkania, jest bardzo prawdopodobne, że nie znajdę kolejnego przez dłuższy okres. Jak będzie pustostan, to pojawią się koszty utrzymania nieruchomości, które będą obciążać mnie jako właściciela lub mojego klienta, któremu zarządzam wynajmem.

Moja propozycja jest taka, że ja bym zatrzymał dobrych najemców. Nawet jakby to miało oznaczać spadek przychodów z czynszu najmu. Pozostaje kwestia uzgodnienia szczegółów odnośnie o ile można by zejść z czynszem i na jak długo? Ja rozważam zniżenie wynagrodzenia za mieszkanie o 25%, a w ekstremalnych sytuacjach o 50%. Czyli jak najemca płacił dotychczas 1.500 zł + koszty nieruchomości (w tym media), to obniżka o 25% da nam wynik o 375 zł mniejszy (1.125 zł + koszty z mediami). Te 25% nie powinno stanowić o przetrwaniu właściciela; chyba że inwestor ma raty kredytu pod wynajmowane mieszkanie i ledwo mu się wszystko zazębia. Aczkolwiek lepiej byłoby pożegnać się z 375 zł, niż z całym dochodem i jeszcze zostać obciążonym comiesięcznymi kosztami pustego mieszkania. Druga sprawa to na jaki okres zrobić takie udogodnienie najemcy? Ja bym był ostrożny i zacząłbym od kwietnia 2020 i na razie jednorazowo. Kolejne działania byłyby podyktowane obserwacją rynku i sytuacji gospodarczej.

Nie wiem jak długo ta sytuacja będzie trwać; i pewnie niewielu to wie. Każde zluzowanie warunków umowy najmu to również jest ryzyko przyzwyczajenia lokatora do niższych wpłat. Ale jakby wszystko (chociaż wszystko to już raczej nie wróci na swój stary tor) zaczęłoby się prostować i ludzie zaczęli by znowu zarabiać, to zawsze będzie można powrócić do cen wczorajszych (czynsz najmu) – zgodnie z ówcześnie podpisanymi umowami na najem.

Można też dziękować najemcom; czyli jak lokator byłby niewypłacalny, to musiałby rozstać się z mieszkaniem. Im szybciej, tym lepiej! To niwelowałoby ryzyko zadłużenia lokalu (woda, gaz, prąd, eksploatacja). Pomimo, iż każdy z lokatorów raczej powinien mieć wpłaconą kaucję, to ta kaucja starczy może na 2-4 m-ce; i mowa o samych kosztach utrzymania w tym czasie nieruchomości, bez wynagrodzenia dla właściciela w postaci czynszu.

Ciężki czas, ale decyzje jakieś trzeba podjąć

Lepiej abyś to Ty, jako wynajmujący, podjął pewne decyzje odnośnie najmu, niż został przez lokatora postawiony przed faktem dokonanym.


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s

Ta witryna wykorzystuje usługę Akismet aby zredukować ilość spamu. Dowiedz się w jaki sposób dane w twoich komentarzach są przetwarzane.

 
%d blogerów lubi to: