RSS

Centralne ogrzewanie – jak nie płacić za lokatora

11 Maj
Centralne ogrzewanie – jak nie płacić za lokatora

Poprawne rozliczenie najemcy

Ten wpis ma na celu pokazanie wynajmującym pewnych możliwości, dzięki którym mogą uchronić się od finansowania niezapłaconych rachunków najemców lokali mieszkalnych.

Od razu chcę wyjaśnić sytuację, kiedy to właściciel odpowiada za nierozliczone faktury. Być może to już wiesz, ale inni być może nie są tego świadomi, że niektóre media przypisane do mieszkania są de facto przypisane do właściciela; i to na nim ciąży obowiązek płacenia. Jest to m.in. woda i CO. W danej chwili nie spotkałem lokalu mieszkalnego, w którym mógłbym przepisać liczniki wody jak i ogrzewania na najemcę. Prąd i gaz – owszem. Dlatego też gdy lokator w Twoim mieszkaniu na wynajem naciągnie wody lub ciepła, to Ty za to odpowiadasz swoim portfelem.

Problem pojawia się w sytuacji, gdy najemca opuszcza nieruchomość przed otrzymaniem przez właściciela rozliczenia ww mediów. Czyli sytuacja, gdy najemca się wyprowadził, a właściciel dostał do uregulowania rachunek.

Oczywiście jeżeli w mieszkaniu na wynajem masz zainstalowany gazowy kocioł centralnego ogrzewania, to jak najbardziej Twoi najemcy mogą przejąć na siebie rozliczenia za paliwo gazowe, a Ty będziesz miał o jeden problem mniej.

Niestety z budynkach wielomieszkaniowych mało który właściciel może sobie pozwolić na pełny komfort poprawnego rozliczenia najemców za zużytą na potrzeby ogrzania nieruchomości energię cieplną. Dopiero w tak zwanym nowym budownictwie instaluje się logotermy lub tym podobne urządzenia pomiarowe. Aczkolwiek takich urządzeń pomiarowych właściciele mieszkań znają pewnie wiele – poczynając od termometrów wyparkowych przez elektroniczne podzielniki wieszane na grzejnikach, po wspomniane urządzenia liczące zużyte GJ (giga dżule).

Zawsze też można zrezygnować z tych wszystkich wynalazków i przejść na ryczałt. Jednak w przypadku, gdy większość mieszkań w budynku będzie rozliczana z odczytów podzielników, to nie polecam takiego rozwiązania, ponieważ zarządca wrzuci do rachunku nieopomiarowanego lokalu wszystko, co tylko możliwe. Czyli w takim modelu możesz zapłacić za wszystkie straty ciepła na całym budynku! Chore? No cóż, ale wierz mi, że jak najbardziej realne.

Niedopłata i nadpłata za CO

Bardzo podobnie jest ze zużyciem wody. Raz na jakiś czas (średnio co pół roku) zarządca odczytuje podzielniki, a później sprawdza sumę wpłaconą w zaliczkach z konkretną wykorzystaną wartością. No i w wyniku rozliczenia właściciel ma niedopłatę lub nadpłatę. Podobnie jest również z rozliczeniem centralnego ogrzewania. Tu znowu wchodzą nieco inne czynniki, które bezpośrednio mają przełożenie na rachunki – choćby pogoda i idące z nią w parze panujące warunki termiczne na zewnątrz. Im cięższa zima, tym większe zapotrzebowanie na ciepło.

Rzadko kiedy zaliczki pokrywają się w 100% z wyliczeniami zużycia ciepła w danym roku grzewczym.

Umowa najmu

W swojej umowie najmu stosuję taki oto zapis:

Ponieważ ogrzewanie lokalu jest rozliczane na podstawie miesięcznych zaliczek, to ewentualną niedopłatę za energię cieplną pokrywa Najemca zgodnie z przedstawionym od zarządcy budynku rozliczeniem lokalu (zazwyczaj raz w roku). Wynajmujący zobowiązuje się zwrócić Najemcy ewentualną nadpłatę wynikającą z rozliczenia CO.

Wartym zauważenia jest fakt, że obowiązek zwrotu pieniędzy za CO działa w dwie strony. Tak – ja zwracam swoim najemcom nadpłacone koszty związane z ogrzewaniem najmowanego mieszkania. Po prostu rozliczam powstałą nadpłatę odejmując jej wartość od kosztów stałych nieruchomości (eksploatacji) w kolejnym lub, w przypadku wyższych kwot nadpłat – kolejnych miesiącach. Oczywiście wszystko to (nadpłatę jak i niedopłatę) robię/rozliczam za pomocą programu do rozliczania najmu.

Wysokość zaliczki na CO

Kolejnym pomysłem, który możesz wykorzystać, aby zminimalizować ryzyko dopłaty do rachunku za ciepło, jest podwyższenie zaliczki za CO u zarządcy. Tzn. idąc do spółdzielni mieszkaniowej, czy innej firmy odpowiedzialnej za zarządzanie budynkiem, możesz próbować zwiększyć wartość comiesięcznych zaliczek na pokrycie CO.

Co dziwne, to zauważyłem, iż u nie wszystkich zarządców da się podwyższyć te zaliczki.

Zarządca zazwyczaj wylicza jakie było zużycie w roku poprzednim i na tej podstawie określa zaliczkę na rok bieżący. Jak była niedopłata, to często z automatu podwyższa zaliczki o kwotę niedopłaty (kwota niedopłaty w zł : 12 m-cy = wynik podwyżki na miesiąc w zł).

Zrozumiały jest fakt, jak właściciel żąda obniżenia tej zaliczki, ale ja zupełnie nie rozumiem, gdy administrator nie godzi się na podwyższenie wartości zaliczki na prośbę samego zainteresowanego. Tym bardziej, gdy np. w poprzednim roku wystąpiła niedopłata, a zaliczka pozostała na tym samym poziomie.

Skoro zarządca nie chce zgodzić się na podniesienie stawki, to możemy to zrobić sami i doliczać lokatorom po 50-100 zł extra/m-c. Oczywiście to musi mieć jakiś sens (np. wynikać z niedopłaty). To powinno wyrównać rachunki na koniec roku i ewentualna niedopłata będzie mniej dotkliwa, a być może będzie nadpłata, którą się odda lokatorom. Niestety dopłacane przez najemcę extra środki mogą zostać potraktowane przez US jako dodatkowy przychód, od którego należy się podatek; więc czy to zrobisz, lub czy się tym pochwalisz, to już zostawiam Tobie do przemyślenia. Jak nie wiesz dokładnie o co mi chodzi, to przeczytaj czym jest czynsz najmu.

Rozliczenie z elektrociepłowni

Jeżeli masz szanse na otrzymywanie comiesięcznego rozliczenia od dostawcy ciepła (PEC, SEC, czy jak się tam u Ciebie to zwie), to możesz na tej podstawie rozliczać swoich lokatorów. W EZHome.pl mamy tylko jedno takie mieszkanie, do którego raz w miesiącu dostajemy z SEC’u fakturę za zużytą energię cieplną. Niestety faktury są wystawiane na różny dzień w miesiącu, a przydałoby się np. na ostatni dzień miesiąca; ale …

W takiej sytuacji najemca może być rozliczony za wykorzystanie ciepła (czy do ogrzania mieszkania, czy do podgrzania wody), co bardzo minimalizuje ryzyko płacenia rachunków za lokatora. Nawet, gdyby najemca się wyprowadził, to zwrot kaucji najmu można by było uregulować dopiero po ostatecznym rozrachunku z SEC’em.

Problem z mediami

Jak już pisałem na początku, w rozliczeniach z lokatorami jest zazwyczaj tak, że pewnych mediów nie można na nich przepisać. Są to woda i ciepło. Co prawda z wodą można sobie poradzić rozliczając ją na bieżąco – np. na koniec każdego miesiąca – wg wskazań wodomierza lub wodomierzy (woda zimna i woda ciepła). Natomiast z energią cieplną nie jest już tak różowo.

Nawet, gdy budynek ma opomiarowaną instalację CO, i wiesz ile kosztuje 1GJ, to i tak w większości przypadków nie będzie to miarodajne źródło informacji. Problem polega na tym, że zużyte ciepło w lokalu to jedno, a drugie to zużyte ciepło na częściach wspólnych, czy straty tego ciepła na budynku. Zużyta energia cieplna stanowi koszt zmienny. Innym problemem są koszty stałe, czyli np. opłata za zamówioną moc cieplną. Pisząc bardziej przejrzyście, jest to opłata za to, że elektrociepłownia jest w stanie dostarczyć na tyle np. gorącej wody, aby zapewnić komfortową temperaturę podczas zimy w każdym lokalu w budynku. Opłata stała stanowi ogromne obciążenie finansowe. Co prawda jest ono dzielone na innych właścicieli lokali (najczęściej po metrażu mieszkania), ale i tak jej wartość w koszcie do zapłacenia jest bardzo duża (np. 50%). Wszystko teraz zależy jaką moc zamówi zarządca. A zarządca może sobie z fusów wróżyć i przewidywać, jaka ma być przyszła zima.

Mało tego; zakład ciepłowniczy może zmienić taryfę w środku sezonu grzewczego a fakturę wysłać dopiero po jego zakończeniu. W takim wypadku nawet, jeżeli znałeś (lub administrator znał) stawki kosztów zmiennych i stałych, to może się okazać, że będą one nieaktualne w czasie ich rozliczania z zakładem ciepłowniczym, a Twoje wyliczenia zużycia ciepła przez najemcę mogą odbiegać od rzeczywistych kosztów.

Teraz zaczynasz już rozumieć o co mi chodzi? Mam nadzieję.

Napiszę jedynie to, że jeszcze nie spotkałem się z idealnym systemem rozliczania zużycia ciepła; niestety.


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s

Ta witryna wykorzystuje usługę Akismet aby zredukować ilość spamu. Dowiedz się w jaki sposób dane w twoich komentarzach są przetwarzane.

 
%d blogerów lubi to: