RSS

Wyniki wyszukiania dla ‘wspólnota’

Ile kosztuje utrzymanie domu a mieszkania

Ile kosztuje utrzymanie domu a mieszkania

Koszty stałe nieruchomości

Każda nieruchomość obarczona jest opłatami. Do musowych należą m.in. obciążenia podatkiem od nieruchomości. Niemniej w Polsce jest to jeszcze dość niski pułap, w porównaniu z krajami Zachodnimi, gdzie podatek liczy się od wartości. Ogólnie podatek od nieruchomości mieszkalnych jest nieporównywalnie mniejszy, niż od nieruchomości komercyjnych. Niestety przepisy wymagają, aby go płacić. Kolejnym kosztem stałym są koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Tu jest spora rozbieżność, którą za chwilę pokażę na przykładach. Mnóstwo lokali mieszkalnych na polskim rynku znajduje się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych lub wchodzi w skład wspólnot mieszkaniowych, którymi zarządzają firmy zewnętrzne. Kwoty wpłacane na konta zarządców stanowią mniej więcej 50% wszystkich pozostałych kosztów. Do kosztów stałych należy też zaliczyć wszystkie opłaty stałe związane z podłączonymi mediami, jak licznik energii elektrycznej, gazu, czy wodomierze lub ciepłomierze. Czy się jest w mieszkaniu, czy wyjechało się na pół roku w podróż i nie ma zużycia prądu, to te koszty i tak są naliczane.

Koszty zmienne nieruchomości

Do tej kategorii można zaliczyć wszelkie koszty związane z faktycznym zużyciem wody, ciepła, prądu, czy gazu. Jeżeli nie korzystamy z mieszkania, ponieważ jesteśmy na wakacjach, to wodomierz przestaje się kręcić ze względu na nie puszczanie wody. Innymi słowy występuje zerowe zużycie mediów.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Koszty w wynajmie

Koszty w wynajmie

Różnice między kosztami

Wynajmując lokal użytkowy, czy mieszkanie, albo cały budynek, właściciel ma do czynienia z wieloma kosztami, które bezpośrednio wpływają na rentowność całej inwestycji. Na niektóre z nich MOŻE MIEĆ lub MA bezpośredni wpływ, na inne niestety NIE.

Rozróżniamy koszty stałe (ciągłe) oraz zmienne. Poniżej znajduje się tabela z typowymi kosztami obciążającymi właściciela mieszkania znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego).

Opis kosztu Przelicznik Kwota
1 Opłata eksploatacyjna 1,08 zł x 49,10 m 53,03 zł
2 Ogrzewanie – zaliczka 2,80 zł x 49,10 m 137,48 zł
3 Dźwig osobowy 9,15 zł x 3 os 27,45 zł
4 Konserwacja CO 0,09 zł x 49,10 m 4,42 zł
5 Podatek od nieruchomości 0,10 zł x 49,10 m 4,91 zł
6 Energia elektryczna 1,36 zł x 3 os 4,08 zł
7 Konserwacja bieżąca budynku 0,22 zł x 49,10 m 10,80 zł
8 Opłata za wieczyste użytkowanie 0,06 zł x 49,10 m 2,95 zł
9 Śmieci 9 zł x 3 os 27,00 zł
10 Czyszczenie zsypów śmieciowych 1,54 zł x 3 os 4,62 zł
11 Fundusz remontowy 2 zł x 49,10 m 98,00 zł
12 Zimna woda i kanalizacja – zaliczka 2 m.sz. x 3 os x 11 zł 66,00 zł

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Mieszkania bezczynszowe

Mieszkania bezczynszowe

Brak opłat za zarządzanie

Nieraz natrafiam na ogłoszenia sprzedaży typu: idealna okazja – mieszkanie bezczynszowe. Nawet udało mi się kilka razy trafić na potencjalnie zainteresowanych nabyciem nieruchomości bez kosztów eksploatacyjnych.

Czy to w ogóle możliwe?

Możliwe jest to, że ludzie szukają oszczędności gdzie się tylko da. No, ale pewnie interesuje Cię, czy mieszkanie może nie być obciążane żadnym dodatkowym kosztem? Nie – nie ma takiej opcji. Można natomiast zrezygnować z płacenia wynagrodzenia za zarządzanie.

Tragedia na nieruchomości

Wyobrażasz sobie swojego najemcę ganiającego po klatce schodowej ze szmatą do podłogi w środy i piątki, a w soboty ze ścierą do okien? On pewnie też sobie tego nie wyobraża.

Kupowanie nieruchomości na wynajem, którymi nie opiekuje się profesjonalny zarządca mija się z celem. A nabycie mieszkania dla siebie w takim budynku? Cóż, rozumiem, że można zaoszczędzić 50-70 groszy na metrze w ciągu miesiąca na wynagrodzeniu zarządcy, ale …

No właśnie, tych ALE jest całkiem sporo i mogą drogo kosztować.

Ryzyko zarządzania nieruchomością

Każda nieruchomość musi być zarządzana. Zarządzanie polega na minimum zachowaniu nieruchomości w takim samym stanie. Profesjonalni zarządcy tak zarządzają nieruchomością, aby jej wartość ciągle rosła.

Zarządca również bierze na siebie ewentualne skutki szkód, jakie mogą wyniknąć w wyniku zarządzania nieruchomościami – np. jeżeli osoba trzecia złamie nogę na nieodśnieżonej części należącej do wspólnoty. Zarządca jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej od tym podobnych szkód.

Zresztą, czy wyobrażasz sobie tworzenie przez członków wspólnoty harmonogramu prac do wykonania? Nooo, może i wyobrażasz. A czy widzisz jak Ci ludzie będą pracować na rzecz wszystkich? Nooo, z tym może być już spory problem. Tak już bywa ze wspólnotami, że na 10 członków jest 15 odmiennych zdań. Więc jak teraz powierzyć komuś odpowiedzialność za dopilnowanie obowiązkowych rocznych przeglądów linii elektrycznych lub kominiarskich? Czy Pan Kaziu spod dwójki będzie miał na tyle duże przebicie aby wynegocjować najlepsze warunki zabierania odpadów? A Pani Mariola, z klatki obok, z racji, że jest chemiczką, zostanie wybrana na tępiciela szczurów i robactwa? A może Pan Krzysztof – finansista z trzeciego, który handluje marchewką na bazarku – przejmie rozliczanie całości? A co będzie z Tobą? Czym się będziesz musiał zająć po swojej zawodowej pracy, zanim usiądziesz wygodnie w fotelu?

Opłaty eksploatacyjne

Każda nieruchomość tworzy koszty, które muszą zostać zapłacone. Mieszkanie bezczynszowe jest mitem. Mówiąc bez czynszu należy zwrócić uwagę na to, że nie płaci się dodatkowego wynagrodzenia firmie zewnętrznej za zarządzanie. Jednak ktoś to musi robić. Może tym kimś być członek wspólnoty. Ale czy będzie chciał bawić się w to wszystko zupełnie za darmo; wątpię. Dlaczego? Ponieważ zarządca jest takim zawodem, który nigdy wszystkich nie uszczęśliwi w 100%. Zawsze ktoś będzie miał coś za złe. Można rozliczać nieruchomość, podpisywać umowy, uchwały, składować dokumentację, brać ogromną odpowiedzialność i nawet nie usłyszeć zwykłego dziękuję.

Dlatego większość tzw. bezczynszówek po jakimś czasie przechodzi pod opiekę profesjonalnej firmy zarządzającej. Kupując lokal mieszkalny w budynku, w którym nie ma profesjonalnego zarządcy, kupuje się przy okazji worek zszarpanych nerwów.

Porada dla inwestora w nieruchomości

Prawdopodobnie zależy Tobie na tym, aby Twoja nieruchomość pod wynajem stale przynosiła przychody, prawda? Prawdziwym inwestorom zależy też, aby wartość ich nieruchomości stale rosła. Bez profesjonalnego zarządcy nie dość, że Twoja nieruchomość, lub jej część (np. lokal mieszkalny) będzie popadać w ruinę, to na dodatek z upływem lat będziesz miał coraz większe trudności w znalezieniu dobrego najemcy. W konsekwencji można stracić o wiele więcej, niż te kilkadziesiąt groszy na metrze, które nota bene zapłaci lokator.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Rozliczanie ciepła – najem

Rozliczanie ciepła – najem

Ogrzewanie własne

W przypadku korzystania najemcy z ogrzewania własnego – wewnątrz lokalu – sprawa opomiarowania jest bardzo prosta. Najemca wykorzystuje do tego albo paliwo gazowe (dwufunkcyjny kocioł CO), albo energię elektryczną (grzałki w piecach, piece akumulacyjne), albo paliwo stałe. Wynajmujący rozlicza się z lokatorem na podstawie wskazań podliczników (gaz, prąd) lub kosztów dostarczonego drewna, pelca, ekogroszku, czy węgla. Najwygodniejszym wyjściem dla właściciela jest przerzucenie odpowiedzialności za rozliczenia na najemcę poprzez przepisanie na niego podliczników.

Ogrzewanie z zewnętrznego źródła

Zewnętrznym źródłem dostaw ciepła może być przyosiedlowa kotłownia lub Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej (PEC). Jest to bardzo wygodne rozwiązanie tak dla właściciela jak i lokatora wynajmowanego mieszkania, czy domu.

  • jesteś zwolniony z dostarczania paliwa – np. węgla lub drzewa
  • odchodzą koszty konserwacji urządzeń – np. gazowego kotła CO
  • ogrzewanie centralne z miasta jest efektywne
  • masz kontrolę nad zużyciem – wystarczy przykręcić kaloryfery

Rachunek za centralne ogrzewanie

Zwykle miesięczne naliczenia składają się z 2 rodzajów opłat:

  1. opłata stała
  2. opłata zmienna

Składki są robione w formie przedpłat, ponieważ rozliczenie zużycia energii cieplnej robi się raz do roku. Nad ich zbiórką czuwa licencjonowany zarządca nieruchomości, który w imieniu wspólnoty podpisuje umowę na dostarczanie ciepła ze spółką zewnętrzną.

Rozliczanie centralnego ogrzewania

Rozliczenie następuje na podstawie wyników opomiarowania. I tu zaczynają się największe problemy. Dokładność wyliczenia poboru ciepła dla każdego z osobna lokalu spoczywa na zarządcy budynku. Zarządcy najczęściej są ograniczeni w swobodzie wyboru sposobu opomiarowania – głównie przez właściwości techniczne budynków jak i koszty.

Nieopomiarowane lokale mieszkalne i użytkowe

W takim wypadku, gdy w żadnym z mieszkań lub lokali nie ma żadnego urządzenia pomiaru zużytego ciepła, rachunek za ciepło dostarczone jest rozliczany proporcjonalnie na wszystkich. Zarządcy posługują się w takiej sytuacji metrażem – czyli rozkładają opłatę za ciepło na metry kwadratowe powierzchni użytkowych budynku, a następnie mnożą przez metraż poszczególnych mieszkań, czy lokali użytkowych. Nikogo nie interesuje, że jakiś właściciel w ogóle nie korzystał z ogrzewania, bo go np. nie było w kraju i nie ogrzewał mieszkania – każdy otrzyma rachunek do zapłacenia.

Mieszkania i lokale z urządzeniami pomiarowymi na każdym grzejniku

Takie sytuacje są we wspólnotach, które zdecydowały się na zakup i zamontowanie małych urządzeń na kaloryferach w każdym lokalu w bloku. Są to głównie bloki stawiane w latach 70-90. Problemy w sprawnym przeprowadzeniu rozliczenia wynikają z 2 czynników:

  • dokładność urządzenia odczytującego zużyte ciepło
  • rozliczenia pomieszczeń wspólnych – głównie ogrzewania klatek schodowych

Początkowo montowano liczniki parowe – wyglądały jak termometry poprzyczepiane do kaloryferów. Ich dokładność miała wiele do życzenia. Wspólnoty zastępują je licznikami elektronicznymi, które są bardziej dokładne.

Kolejnym wyzwaniem dla prawidłowego rozliczenia ciepła jest opomiarowanie powierzchni wspólnych. Zauważa się zjawisko wycinania kaloryferów na klatkach schodowych. Tracą na tym najbardziej użytkownicy lokali położonych na parterach, którzy przez częste otwieranie drzwi wyjściowych z klatki schodowej muszą bardziej dogrzewać swoje mieszkania. Dlatego niektórzy zarządcy decydują się rozliczać lokale położone na pierwszej i ostatniej kondygnacji zmniejszoną stawką opłat za ogrzewanie – właśnie ze względu na spore straty ciepła, na które użytkownicy tych lokali nie mają wpływu. Następnie dochodzi problem rozliczania ciepła w pionach – kaloryfery są umiejscawiane w poziomach, ale instalacja grzewcza idzie w pionie, na którym nikt liczników nie wiesza, ponieważ nie można ograniczać przepływu gorącej wody.

Mieszkania i lokale z urządzeniami pomiarowymi na klatce schodowej – GJ

Od kilku lat buduje się w Polsce bloki, gdzie dostęp do wszelkich instalacji dochodzących do lokali jest od strony głównego korytarza na klatce schodowej. Tam też znajdują się wszystkie podliczniki, w tym podlicznik opomiarowujący zużycie ciepła dochodzące do konkretnego lokalu. Podlicznik taki rozlicza ciepło w GJ (giga dżulach). Zarządca raz w roku spisuje stany tych liczników. W przeciwieństwie do powyższych liczników te mają stałe jednostki – 1 GJ. Możesz łatwo dowiedzieć się ile kosztuje 1GJ.

Do rozliczeń bierze się opłatę stałą i zmienną, czyli zużycie wg wskazań licznika oraz opłatę za utrzymanie sieci i możliwość ciągłych dostaw zamówionego ciepła.

Rozliczanie ciepła przy najmie i wynajmie
Wycinek z grupy taryfowej PEC dla Gorzowa Wlkp.

Płatności – rozliczanie najemcy (lokatora)

Rozliczanie najemcy za zużycie ciepła jest najprostsze, gdy w bloku zamontowane zostały osobne podliczniki naliczające zużycie w GJ (giga dżulach). Nieco trudniej jest rozliczyć lokatora, gdy w wynajmowanym mieszkaniu, na każdym kaloryferze, znajdują się liczniki elektroniczne.

Jako wynajmujący zapytaj się swojego zarządcy nieruchomości o system rozliczania ciepła dotyczący Twojego mieszkania lub lokalu użytkowego. Nie ma standardowego wzoru. Zarządca decyduje o systemie rozliczeń.

Pamiętaj, że zawsze występuje jakaś różnica między wskazaniami wszystkich podliczników we wspólnocie a wskazaniem licznika głównego ciepła PEC. Od zarządcy dowiesz się jaki system rozliczania tej różnicy jest przyjęty w Twojej wspólnocie.

Pamiętaj również, że za sam odczyt podliczników i licznika głównego przez firmę zewnętrzną wspólnota zostanie obciążona dodatkowymi kosztami.

Dla wynajmujących

Zauważ, że płatności za ogrzewanie są pobierane zaliczkowo co miesiąc. Sezon grzewczy jest ruchomy – jak zrobi się zimno, to zaczynają grzać, jak się ociepli – przestają. Nie ma konkretnych dat. Chcąc rozliczyć lokatora jedynie za wykorzystane zużycie ciepła możesz to uczynić dopiero po rocznym rozliczeniu.

Co zrobisz jednak, gdy najemca wprowadzi się np. w maju a wyprowadzi w sierpniu – czyli uniknie sezonu grzewczego? Jak go będziesz rozliczał, aby być sprawiedliwym? Jesteś zobowiązany przez zarządcę do odprowadzania zaliczek na ciepło, która to ma największą wartość wśród wszystkich opłat eksploatacyjnych nieruchomości.

Zobacz, jak łatwo możesz rozliczyć najemcę z kosztów ogrzewania

Co zrobisz z najemcą, który wprowadzi się w listopadzie a wyprowadzi w marcu? Zazwyczaj dostawcy ciepła zmieniają taryfę w nowym roku. Czyli od listopada do grudnia obowiązuje 1 taryfa, a od stycznia 2 – większa, która będzie rozliczona dopiero na dzień 31 grudnia.

Moim zdaniem pozostaw tak jak jest – to znaczy rozliczaj najemcę wg stawek przewidzianych przez zarządcę (zaliczek). Jeżeli Twój lokator wytrwa do rozliczenia rocznego, w przypadku nadpłaty lub niedopłaty rozlicz się z nim proporcjonalnie do zamieszkanych miesięcy w roku.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Face Book

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Rozliczanie rachunku za gaz – wynajem

Rozliczanie rachunku za gaz – wynajem

Paliwo gazowe

Zakład gazowniczy nalicza stawkę za zużyte metry sześcienne gazu według swojego taryfikatora. Dodatkowo użytkownicy są obciążani stawkami opłat abonamentowych oraz sieciowych. Do każdej ceny dodany zostaje podatek VAT.

Rachunek za gaz

Zwykle faktura składa się z 4 rodzajów opłat:

  1. należność za paliwo gazowe
  2. opłata sieciowa zmienna
  3. należność za abonament
  4. opłata sieciowa stała

Należność za gaz

Jest to cena za zużyte metry sześcienne gazu. Im więcej zużyjesz, tym więcej zapłacisz – wg wskazań licznika. Opłata ta uzależniona jest od rocznego zużycia gazu. Im większe, tym 1 metr gazu jest tańszy. Niestety, im więcej zużywasz gazu, tym wyższe płacisz opłaty za jego przesył.

Opłata sieciowa

Jest to opłata nakładana przez firmę dystrybującą paliwo gazowe do odbiorców. Opłaty te ponosisz, ponieważ Twój dystrybutor zobowiązuje się do ciągłego dostarczania paliwa gazowego do Twojej nieruchomości.

Abonament

Tu kasują Cię za to, że masz licznik i ktoś musi go odczytywać co jakiś czas. Im więcej okresów rozliczeniowych w roku, tym większym abonamentem jesteś obciążany.

paliwo gazowe - najem

Płatność

Znając poszczególne zmienne, wchodzące w skład opłaty oraz cenę za 1 metr gazu, jesteś w stanie prawie 100% wyliczyć swoje lub swojego najemcy zobowiązanie w stosunku do dostawcy paliwa, spisując stany liczników z początku i końca miesiąca.

Optymalizacja

Niestety w przypadku gazu nie masz już możliwości wyboru taryf. Dostawca narzuca Tobie daną taryfę powołując się przy tym zużyciem gazu w roku poprzednim.

Wszystko wiąże się z tym, do czego będziesz wykorzystywał gaz. Jeżeli w swoim mieszkaniu będziesz miał jedynie kuchenkę gazową – Twoje rachunki będą raczej małe. Natomiast jeżeli cały system centralnego ogrzewania masz oparty o paliwo gazowe – będziesz płacił większe rachunki.

Jeżeli masz możliwość wyboru ogrzewania elektrycznego, kominkowego, na paliwo stałe lub na gaz – porządnie zastanów się nad tym.

Rzeczywistość

CO gazowe jest bardzo wygodne w użyciu, ale sama inwestycja jest dość kosztowna. Załatwianie pożera czas i nerwy. Potrzebujesz pozwolenia na budowę, na które musisz załatwić zgodę mieszkańców bloku (zależy jak duża jest wspólnota).

Instalacja gazowa jest bardzo kosztowna. Musisz liczyć się ze sporymi wydatkami na odpowiedni piec dwu-funkcyjny, miedziane rurki doprowadzające i odprowadzające wodę, kaloryfery (zgodne z kubaturą pomieszczeń), kosztami wkładów kominowych (kwasoodporne), oraz wydatkiem na ekipę remontową, kominiarza i odbiór z gazowni (próba szczelności, zatwierdzenie przez odpowiedniego inspektora).

Bezpieczeństwo

Coraz więcej budynków odchodzi od gazu. Nowe bloki budowane są w oparciu jedynie o energię elektryczną i ciepłą wodę użytkową z własnej lub miejskiej kotłowni. Z gazem wiążą się dość uciążliwe warunki jego eksploatacji – np. rurki muszą być na wierzchu, licznik musi zostać wyprowadzony na zewnątrz, kocioł CO lub termę należy min. raz w roku konserwować (poprzez serwis), co kilka lat robić próby szczelności, itd.

Wynajem

Ze względu na dość rzadkie rozliczanie się dostawcy gazu z kontrahentami – kilka razy w roku – właścicielowi bardzo trudno jest dobrze rozliczyć się ze zużycia paliwa gazowego ze swoim najemcą. Często dochodzi do dopłat dokonywanych przez właściciela, który przestał wynajmować swoją nieruchomość – ustał stosunek najmu – lokator wyprowadził się a właściciel po jakimś czasie otrzymał wezwanie do uregulowania płatności za zużyty przez najemcę gaz. Jakimś wyjściem jest comiesięczne podawanie stanu licznika i proszenie o rozliczenie. Jest to jednak kosztowne, ponieważ właściciel zostaje obciążony dodatkowymi opłatami wynikającymi z częstszych wyliczeń. Jeżeli te opłaty wynajmujący postanowi przerzucić na lokatora, może doprowadzić do sytuacji rezygnacji z najmu. Wystarczy, że najemca porówna swoje faktury za gaz z sąsiadem rozliczającym się 2 razy w roku.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Face Book

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,