RSS

Archiwum kategorii: Nieruchomości

Centralne ogrzewanie – jak nie płacić za lokatora

Centralne ogrzewanie – jak nie płacić za lokatora

Poprawne rozliczenie najemcy

Ten wpis ma na celu pokazanie wynajmującym pewnych możliwości, dzięki którym mogą uchronić się od finansowania niezapłaconych rachunków najemców lokali mieszkalnych.

Od razu chcę wyjaśnić sytuację, kiedy to właściciel odpowiada za nierozliczone faktury. Być może to już wiesz, ale inni być może nie są tego świadomi, że niektóre media przypisane do mieszkania są de facto przypisane do właściciela; i to na nim ciąży obowiązek płacenia. Jest to m.in. woda i CO. W danej chwili nie spotkałem lokalu mieszkalnego, w którym mógłbym przepisać liczniki wody jak i ogrzewania na najemcę. Prąd i gaz – owszem. Dlatego też gdy lokator w Twoim mieszkaniu na wynajem naciągnie wody lub ciepła, to Ty za to odpowiadasz swoim portfelem.

Problem pojawia się w sytuacji, gdy najemca opuszcza nieruchomość przed otrzymaniem przez właściciela rozliczenia ww mediów. Czyli sytuacja, gdy najemca się wyprowadził, a właściciel dostał do uregulowania rachunek.

Oczywiście jeżeli w mieszkaniu na wynajem masz zainstalowany gazowy kocioł centralnego ogrzewania, to jak najbardziej Twoi najemcy mogą przejąć na siebie rozliczenia za paliwo gazowe, a Ty będziesz miał o jeden problem mniej.

Niestety z budynkach wielomieszkaniowych mało który właściciel może sobie pozwolić na pełny komfort poprawnego rozliczenia najemców za zużytą na potrzeby ogrzania nieruchomości energię cieplną. Dopiero w tak zwanym nowym budownictwie instaluje się logotermy lub tym podobne urządzenia pomiarowe. Aczkolwiek takich urządzeń pomiarowych właściciele mieszkań znają pewnie wiele – poczynając od termometrów wyparkowych przez elektroniczne podzielniki wieszane na grzejnikach, po wspomniane urządzenia liczące zużyte GJ (giga dżule).

Zawsze też można zrezygnować z tych wszystkich wynalazków i przejść na ryczałt. Jednak w przypadku, gdy większość mieszkań w budynku będzie rozliczana z odczytów podzielników, to nie polecam takiego rozwiązania, ponieważ zarządca wrzuci do rachunku nieopomiarowanego lokalu wszystko, co tylko możliwe. Czyli w takim modelu możesz zapłacić za wszystkie straty ciepła na całym budynku! Chore? No cóż, ale wierz mi, że jak najbardziej realne.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Niedopłata za centralne ogrzewanie przy wynajmie

Niedopłata za centralne ogrzewanie przy wynajmie

Centralne Ogrzewanie

W skrócie CO. W Polsce jest to jedno z największych obciążeń finansowych w kosztach utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym. Specjalnie napisałem o „stanie niepogorszonym” ponieważ zawsze można zrezygnować z kosztu ogrzewania, ale to może mieć kiepski oddźwięk na danej nieruchomości. Pisząc nieruchomość mam na myśli raczej lokal mieszkalny w budynku wielomieszkaniowym, niż magazyn, czy tym bardziej działkę gruntu. Również muszę zaznaczyć, iż CO, o którym będzie dalsza część artykułu, to nie piec węglowy, czy kamienica z własną kotłownią, lecz tu akurat mam na myśli system grzewczy zupełnie niezależny od właściciela nieruchomości, a wchodzący w skład instalacji wewnętrznej budynku, stając się tym samym częścią wspólną.

Sezon grzewczy

Mieszkając w Polsce zapewne zdajesz sobie sprawę, że jak tylko przychodzą chłodne jesienne dni, to CO zostaje uruchomione (przeważnie wrzesień/październik), a gdy tylko robi się cieplej (kwiecień) na dworze (na polu – dla tych z Krakowa) to CO zostaje zakręcone. Reasumując okres grzewczy trwa w naszym kraju dość długo – min. pół roku.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Utrzymanie najmu w sytuacjach kryzysowych

Utrzymanie najmu w sytuacjach kryzysowych

Nadzwyczajne sytuacje kryzysowe

Sytuacja związana z ogłoszeniem pandemii, odnośnie koronawirusa, jest jaka jest, lub jaka została wykreowana. Nie wiadomo kiedy wszystko wróci do normy; o ile w ogóle wróci. Gospodarka siada z dnia na dzień. Biznesy albo są zamykane, albo zamykają się. Wraz z tym występuje olbrzymie ryzyko utraty przychodów przez najemców, co będzie miało bezpośrednie przełożenie na ich wypłacalność w stosunku do właścicieli nieruchomości.

Pierwsze oznaki paniki

Człowiek uzmysławia sobie, jak mało ludzi w dzisiejszych czasach jest zabezpieczona finansowo. W tym wypadku piszę o lokatorach, którzy żyją z dnia na dzień; od wypłaty do wypłaty. Wielokrotnie najemcy prosili mnie, abym przesunął dzień płatności na dzień wpływu ich wynagrodzenia na konto od firmy dla której wykonywali pracę.

Źle się dzieje w państwie duńskim

Dziś dostałem telefon od jednego lokatora najmującego ładne mieszkanie w bardzo fajnej okolicy. Jest on fryzjerem i jest na własnej działalności. Mówił, że jeszcze mu nie zakazali wykonywania zawodu, ale obawia się, że z zapisanych do niego klientek może wkrótce żadna z nich nie przyjść. Nie wie, co ma robić. Dzwonił, aby poinformować, że nie chce być jak inni (bo podobno już ludzie zaczęli porzucać najmowane mieszkania) i przeczekać, ale już obawia się, że nie będzie mógł sobie pozwolić na opłacanie najmu; przynajmniej w pełnej kwocie. Ale nie chce palić sobie mostów, ponieważ bardzo dobrze mu się mieszka w najmowanym lokalu.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Podatek VAT w wynajmie krótkoterminowym

Podatek VAT w wynajmie krótkoterminowym

Najem krótkoterminowy

W ostatnich kilku latach w Polsce przybyło mnóstwo prywatnych „apartamentów” pod wynajem dobowy. Stanowią one konkurencję dla pokoi hotelowych. Podejście Urzędu Skarbowego do takiego rodzaju wynajmu jest raczej jednoznaczne: działalność gospodarcza.

W przypadku tego wariantu najmu prywatna osoba może raczej zapomnieć o rozliczaniu go stawką ryczałtową w wysokości 8,5% podatku dochodowego.

O vat’OWANIE

Usługi najmu krótkoterminowego wiążą się z dodawaniem do faktur podatku VAT. I teraz najlepsze: nawet, jeżeli jesteś zwolniony z VAT, to i tak pewnie będziesz musiał zapłacić VAT. O co chodzi? Już wyjaśniam. Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą może być zwolniona z płacenia VAT’u np. w przypadku, gdy jej roczne przychody nie przekraczają granicy 200.000 PLN. To jest tzw. zwolnienie podmiotowe.

Co to oznacza dla osoby wynajmującej swój apartament na doby? Oznacza to, iż wystawiając fakturę, nadal może ona być „zwolniona z VAT” ze względu na poziom przychodów, ale ten VAT musi płacić.

Import usług

Jeżeli wynajmujesz apartament lub apartamenty za pośrednictwem firm zewnętrznych takich jak booking.com czy Airbnb.pl to oznacza, że korzystasz z usług firm, które swoje siedziby mają poza naszym krajem (Holandia i odpowiednio Irlandia). A to wszystko oznacza, że korzystasz z usług firm zagranicznych. I od tych właśnie usług powinieneś płacić podatek VAT polskiemu US.

W zasadzie to i booking.com oraz Airbnb.pl dają Ci faktury za swoje usługi, które są oVAT’owane lub nie. Najlepszym sposobem dla Ciebie jest podanie unijnego nr NIP w systemie wewnętrznym przytaczanych obydwu firm. Dzięki temu ww firmy nie będą naliczać na swoich fakturach należnego podatku VAT.

O co w tym wszystkim chodzi

Jeżeli booking.com, czy Airbnb.pl wystawi Ci fakturę z naliczoną stawką VAT, to wiedz, że ten VAT jest dla ich kraju; a w Polsce powinieneś zapłacić VAT 23% od sumy faktury. Innymi słowy; prościej: po cholerę płacić VAT tu i tam, skoro możesz tylko tu?!

Znowu przekładając na prosty język, to podając tym firmom swój nr NIP, unikasz naliczania podatku VAT kraju, z którego pochodzą dane firmy. Dostajesz fakturę netto, do której doliczasz polski podatek VAT (stawkę obowiązującą w Polsce – na ten czas 23%). Podatek ten należy odprowadzić w polskim urzędzie skarbowym – w zasadzie teraz to na swój mikrorachunek podatkowy.

Read the rest of this entry »

 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 29 lutego 2020 w Nieruchomości, Podatki rynku nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Cytat
Problemy z wynajmem na pokoje

Przerobienie mieszkania na wynajem na pokoje

Pamiętasz jak w tym artykule wynajem na pokoje pisałem, jak jest lokatorów 4 to masz 5 problemów?

Jeżeli nadal jesteś zafascynowany/a inwestowaniem w mieszkania wynajmowane na pokoje, to musisz poznać pewną historię. Mój wspólnik zrobił mieszkanie przystosowane na wynajem pokojowy; choć zakończyło się wojną 🙂 Mieszkanie fajne, w bardzo dobrej lokalizacji, 5 osobnych pokoi, 3 toalety, 2 łazienki, kuchnia. Szybko znaleźli się chętni. Czynsz z najmu super! Niskie koszty utrzymania. Zysk większy, niż w przypadku wynajmu krótkoterminowego.

Brzmi pięknie, prawda? Taaaaa, aż do czasu …

Komizm sytuacyjny – czyli komedia z dramatu

W rolach głównych wystąpili:

  • Pan P…k. – 40-sto latek, zalotnik
  • Pani P…a – lat 28, dziewczyna (przynajmniej formalna) pana P…a
  • Pani M…a – 17-sto latka
  • Inni – lokatorzy pozostałych pokoi
  • Krzysiek – właściciel

Read the rest of this entry »

Problemy z wynajmem na pokoje

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Booking.com czy AirBnB

Booking.com czy AirBnB

Pośrednik turystyczny online

Zarówno booking.com jak i airbnb są firmami pośredniczącymi w zakwaterowaniu osób. Dzięki tym firmom codziennie mnóstwo ludzi z całego świata otrzymuje dach nad głową podczas wycieczki turystycznej czy też delegacji służbowej. Oczywiście nic za darmo, bowiem podróżujący płacą za usługę najmu. I to jest główna różnica między Couchsurfing’iem, który jest darmowy.

Istnieją również i inne firmy, z których można skorzystać:

  • agoda
  • tripadvisor
  • HomeAway
  • vrbo
  • flipkey

airbnb vs booking.com

Ale booking.com jak i Airbnb moim zdaniem zdominowały rynek i wiodą w nim prym.

Read the rest of this entry »

 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 15 grudnia 2019 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Wynajem dobowy od środka

Wynajem dobowy od środka

Opłacalność wynajmu krótkoterminowego

Czy jest tak pięknie, jak każdy mówi, czy wręcz przeciwnie? Czy taki typ biznesu najmu jest w ogóle opłacalny? Na te i podobne pytania postaram się odpowiedzieć w tym artykule.

Wynajem na doby – TAK, ale nie dla każdego. Ten typ wynajmu różni się diametralnie od wynajmu długoterminowego. Przede wszystkim jeżeli oczekujesz spokoju, to nie jest dla Ciebie. Tu wszystko jest w ciągłym ruchu. Jak tylko gość się wymelduje, to masz jakieś 2-3 godziny, aby przygotować cały apartament na nowego gościa. Te 2h wydaje się wystarczające, i przeważnie tak jest … jak wszystko idzie po myśli wynajmującego. Niestety zdarzają się takie sytuacje, gdzie w ciągu 2 godzin musisz wezwać np. hydraulika aby pozbył się wycieku – awarii. I zaczyna się nerwówka. Zawsze możesz odmówić kolejnemu gościowi, który wykupił u Ciebie miejsce, ale takie zachowanie będzie odnotowane i poza ewentualnymi karami pieniężnymi zanotujesz również spadek w rankingach.

Jeżeli jesteś sprytną osobą, która racjonalnie działa pomimo wysokiego stresu, to możesz zająć się obsługą najmu na krótkie terminy. Jeżeli w nieruchomościach szukasz stabilności, spokoju, stałego przychodu, to lepiej będzie, jak zajmiesz się wynajmem z umową najmu na min. rok czasu.

Read the rest of this entry »

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 4 listopada 2019 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,