RSS

Archiwum kategorii: Płatności dotyczące nieruchomości

Centralne ogrzewanie – jak nie płacić za lokatora

Centralne ogrzewanie – jak nie płacić za lokatora

Poprawne rozliczenie najemcy

Ten wpis ma na celu pokazanie wynajmującym pewnych możliwości, dzięki którym mogą uchronić się od finansowania niezapłaconych rachunków najemców lokali mieszkalnych.

Od razu chcę wyjaśnić sytuację, kiedy to właściciel odpowiada za nierozliczone faktury. Być może to już wiesz, ale inni być może nie są tego świadomi, że niektóre media przypisane do mieszkania są de facto przypisane do właściciela; i to na nim ciąży obowiązek płacenia. Jest to m.in. woda i CO. W danej chwili nie spotkałem lokalu mieszkalnego, w którym mógłbym przepisać liczniki wody jak i ogrzewania na najemcę. Prąd i gaz – owszem. Dlatego też gdy lokator w Twoim mieszkaniu na wynajem naciągnie wody lub ciepła, to Ty za to odpowiadasz swoim portfelem.

Problem pojawia się w sytuacji, gdy najemca opuszcza nieruchomość przed otrzymaniem przez właściciela rozliczenia ww mediów. Czyli sytuacja, gdy najemca się wyprowadził, a właściciel dostał do uregulowania rachunek.

Oczywiście jeżeli w mieszkaniu na wynajem masz zainstalowany gazowy kocioł centralnego ogrzewania, to jak najbardziej Twoi najemcy mogą przejąć na siebie rozliczenia za paliwo gazowe, a Ty będziesz miał o jeden problem mniej.

Niestety z budynkach wielomieszkaniowych mało który właściciel może sobie pozwolić na pełny komfort poprawnego rozliczenia najemców za zużytą na potrzeby ogrzania nieruchomości energię cieplną. Dopiero w tak zwanym nowym budownictwie instaluje się logotermy lub tym podobne urządzenia pomiarowe. Aczkolwiek takich urządzeń pomiarowych właściciele mieszkań znają pewnie wiele – poczynając od termometrów wyparkowych przez elektroniczne podzielniki wieszane na grzejnikach, po wspomniane urządzenia liczące zużyte GJ (giga dżule).

Zawsze też można zrezygnować z tych wszystkich wynalazków i przejść na ryczałt. Jednak w przypadku, gdy większość mieszkań w budynku będzie rozliczana z odczytów podzielników, to nie polecam takiego rozwiązania, ponieważ zarządca wrzuci do rachunku nieopomiarowanego lokalu wszystko, co tylko możliwe. Czyli w takim modelu możesz zapłacić za wszystkie straty ciepła na całym budynku! Chore? No cóż, ale wierz mi, że jak najbardziej realne.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Utrzymanie najmu w sytuacjach kryzysowych

Utrzymanie najmu w sytuacjach kryzysowych

Nadzwyczajne sytuacje kryzysowe

Sytuacja związana z ogłoszeniem pandemii, odnośnie koronawirusa, jest jaka jest, lub jaka została wykreowana. Nie wiadomo kiedy wszystko wróci do normy; o ile w ogóle wróci. Gospodarka siada z dnia na dzień. Biznesy albo są zamykane, albo zamykają się. Wraz z tym występuje olbrzymie ryzyko utraty przychodów przez najemców, co będzie miało bezpośrednie przełożenie na ich wypłacalność w stosunku do właścicieli nieruchomości.

Pierwsze oznaki paniki

Człowiek uzmysławia sobie, jak mało ludzi w dzisiejszych czasach jest zabezpieczona finansowo. W tym wypadku piszę o lokatorach, którzy żyją z dnia na dzień; od wypłaty do wypłaty. Wielokrotnie najemcy prosili mnie, abym przesunął dzień płatności na dzień wpływu ich wynagrodzenia na konto od firmy dla której wykonywali pracę.

Źle się dzieje w państwie duńskim

Dziś dostałem telefon od jednego lokatora najmującego ładne mieszkanie w bardzo fajnej okolicy. Jest on fryzjerem i jest na własnej działalności. Mówił, że jeszcze mu nie zakazali wykonywania zawodu, ale obawia się, że z zapisanych do niego klientek może wkrótce żadna z nich nie przyjść. Nie wie, co ma robić. Dzwonił, aby poinformować, że nie chce być jak inni (bo podobno już ludzie zaczęli porzucać najmowane mieszkania) i przeczekać, ale już obawia się, że nie będzie mógł sobie pozwolić na opłacanie najmu; przynajmniej w pełnej kwocie. Ale nie chce palić sobie mostów, ponieważ bardzo dobrze mu się mieszka w najmowanym lokalu.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Inflacja ceny najmu mieszkania

Inflacja ceny najmu mieszkania

Inflacja – co to takiego

Kilka lat temu zrobiłem 2 filmiki, w których szczegółowo i bardzo obrazowo ukazałem czym jest inflacja

Inflacja i podatki

 

Wszystko na temat inflacji

Read the rest of this entry »

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 29 września 2019 w Nieruchomości, Płatności dotyczące nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Ile kosztuje utrzymanie domu a mieszkania

Ile kosztuje utrzymanie domu a mieszkania

Koszty stałe nieruchomości

Każda nieruchomość obarczona jest opłatami. Do musowych należą m.in. obciążenia podatkiem od nieruchomości. Niemniej w Polsce jest to jeszcze dość niski pułap, w porównaniu z krajami Zachodnimi, gdzie podatek liczy się od wartości. Ogólnie podatek od nieruchomości mieszkalnych jest nieporównywalnie mniejszy, niż od nieruchomości komercyjnych. Niestety przepisy wymagają, aby go płacić. Kolejnym kosztem stałym są koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Tu jest spora rozbieżność, którą za chwilę pokażę na przykładach. Mnóstwo lokali mieszkalnych na polskim rynku znajduje się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych lub wchodzi w skład wspólnot mieszkaniowych, którymi zarządzają firmy zewnętrzne. Kwoty wpłacane na konta zarządców stanowią mniej więcej 50% wszystkich pozostałych kosztów. Do kosztów stałych należy też zaliczyć wszystkie opłaty stałe związane z podłączonymi mediami, jak licznik energii elektrycznej, gazu, czy wodomierze lub ciepłomierze. Czy się jest w mieszkaniu, czy wyjechało się na pół roku w podróż i nie ma zużycia prądu, to te koszty i tak są naliczane.

Koszty zmienne nieruchomości

Do tej kategorii można zaliczyć wszelkie koszty związane z faktycznym zużyciem wody, ciepła, prądu, czy gazu. Jeżeli nie korzystamy z mieszkania, ponieważ jesteśmy na wakacjach, to wodomierz przestaje się kręcić ze względu na nie puszczanie wody. Innymi słowy występuje zerowe zużycie mediów.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Lokatorzy odpowiadają za koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości

Lokatorzy odpowiadają za koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości

Istotne informacje dla wynajmujących

Kilka dni temu otrzymałem informację od lokatorki, której wynajmuję mieszkanie, że jej partner wyjeżdża na dłuższy czas za granice. Znaczenie ma tu fakt ilości zamieszkałych osób, która to zwiększa lub zmniejsza koszty stałe nieruchomości. Oczywiście 1 osoba mniej to zdecydowana oszczędność na mediach tj.: woda, energia elektryczna, czy gaz. Ale poza mediami są tzw. koszty stałe, które bardzo często uzależnione są właśnie od ilości osób przebywających „na stałe” w danym lokalu.

Koszty stałe

Do najczęściej spotykanych kosztów lokalu, którymi zarządcy obarczają lokatorów, można zaliczyć:

  • opłatę za wywóz nieczystości
  • opłatę za korzystanie z dźwigu (windy)
  • opłaty związane z wykorzystaniem prądu na klatce schodowej
  • opłaty za czyszczenie zsypów

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , ,

Ile kosztuje woda

Ile kosztuje woda

Koszt wody

Już kiedyś rozpisywałem się na temat rozliczania wody w mieszkaniu na wynajem. Niemniej warto jest przypomnieć ten materiał i nieco go rozszerzyć, ponieważ większość najemców ma problem ze zrozumieniem wyliczeń; a nawet sami właściciele nieruchomości nieraz nie bardzo rozumieją schemat wyliczeń kosztów.

Dlatego powstał ten oto artykuł, który to rozwieje wiele problemów związanych z prawidłowym rozliczeniem, czy też odczytaniem kosztów związanych ze zużyciem wody w lokalu.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Przepraszam, to ile będę płacić miesięcznie za mieszkanie

Podobne pytanie pada z ust potencjalnego najemcy zazwyczaj po pierwszej wymianie zdań na temat nieruchomości, którą jest zainteresowany. Lokal uzyskał akceptację, lokalizacja jest OK, infrastruktura też, więc pora pogadać konkretnie o pieniądzach.

Osoba zainteresowana zna czynsz najmu – ponieważ zapoznała się z nim na pierwszym miejscu; no może zaraz po wybraniu lokalizacji. Ale niewiadomą stanowią „inne koszty” czy „+ dodatkowe koszty” lub „plus eksploatacja”.

Jak myśli lokator

Wyobraź sobie kolesia, który usiadł przed ekranem komputera, aby wyszukać mieszkanie na wynajem – swoje przyszłe lokum. Odpalił kilka stron serwisów ogłoszeń; i tych lokalnych i tych ogólnopolskich. Mając jakieś pojęcia o danej miejscowości zaczyna buszowanie po ofertach.

Chcę mieszkać tu albo tu, ale nie tu i na pewno nie tam. Czyli jedno mamy z głowy – lokalizacja. Teraz ile pokoi? Może 2, a może 3? Zobaczymy jak kształtują się ceny? … Aaaa, to może jednak 2. 1200 zł, 950, 1100 … o! jest jakieś za 700! Ale dlaczego nie chcą psa? O! Ci nic nie napisali, że bez zwierząt – za 850 i tamci też za 1000 zł miesięcznie. Umeblowane, czy nie? A niech będzie umeblowane; pewnie, czemu nie? Hmmmm – 1300 zł, 1100 zł, 1200 zł … O! jest jakieś za 1 tys zł + niski czynsz do administracji i zużycie ?!?

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Najemca kasę dał

No, ale nie całą. I tu jest spory problem. Nie mówię jedynie o tym, iż miałeś, jako wynajmujący, otrzymać pełną zapłatę, ale o tym, że musisz to rozliczyć. No właśnie, jak rozliczasz się z niepełnej kwoty uzyskanej od lokatora?

Rozliczenie kosztów najmu przeciętnego właściciela nieruchomości

Przykład:

Powiedzmy, że najemca miał zapłacić 1.000 zł tytułem czynszu najmu oraz 500 zł kosztów stałych nieruchomości i zużycia mediów, ALE zamiast 1.500 zł płaci Tobie 1.100 zł.

Większość ludzi, z którymi rozmawiałem, liczy tak:

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Koszty w wynajmie

Koszty w wynajmie

Różnice między kosztami

Wynajmując lokal użytkowy, czy mieszkanie, albo cały budynek, właściciel ma do czynienia z wieloma kosztami, które bezpośrednio wpływają na rentowność całej inwestycji. Na niektóre z nich MOŻE MIEĆ lub MA bezpośredni wpływ, na inne niestety NIE.

Rozróżniamy koszty stałe (ciągłe) oraz zmienne. Poniżej znajduje się tabela z typowymi kosztami obciążającymi właściciela mieszkania znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego).

Opis kosztu Przelicznik Kwota
1 Opłata eksploatacyjna 1,08 zł x 49,10 m 53,03 zł
2 Ogrzewanie – zaliczka 2,80 zł x 49,10 m 137,48 zł
3 Dźwig osobowy 9,15 zł x 3 os 27,45 zł
4 Konserwacja CO 0,09 zł x 49,10 m 4,42 zł
5 Podatek od nieruchomości 0,10 zł x 49,10 m 4,91 zł
6 Energia elektryczna 1,36 zł x 3 os 4,08 zł
7 Konserwacja bieżąca budynku 0,22 zł x 49,10 m 10,80 zł
8 Opłata za wieczyste użytkowanie 0,06 zł x 49,10 m 2,95 zł
9 Śmieci 9 zł x 3 os 27,00 zł
10 Czyszczenie zsypów śmieciowych 1,54 zł x 3 os 4,62 zł
11 Fundusz remontowy 2 zł x 49,10 m 98,00 zł
12 Zimna woda i kanalizacja – zaliczka 2 m.sz. x 3 os x 11 zł 66,00 zł

Read the rest of this entry »

 
 

Tagi: , , , , , , , , ,

Terminowe płatności czynszu najmu

Terminowe płatności czynszu najmu

Zapewnienie ciągłego przepływu pieniędzy – CashFlow

Jednym z podstawowych celów wynajmu jest uzyskanie wynagrodzenia w postaci czynszu najmu. Płatność tego wynagrodzenia powinna następować cyklicznie – w czasie trwania umowy między wynajmującym a najemcą. Dla inwestora lub nawet zwykłego Kowalskiego, który postanowił uruchomić nieużywane mieszkanie po dziadkach, owo wynagrodzenie jest po prostu spodziewane i wkalkulowane w kolejne decyzje finansowe właściciela nieruchomości.

Co się jednak dzieje, gdy wynajmujący nie otrzymuje wynagrodzenia w postaci czynszu najmu? Sytuację taką można porównać do pracy etatowej, kiedy to, na koniec przepracowanego miesiąca, pracownik nie dostaje zasłużonych pieniędzy. Wszak takie sytuacje zdarzają się, ale nie tak licznie jak niepłacący lokatorzy.

Właściciel nieruchomości co miesiąc z utęsknieniem oczekuje należnego mu wynagrodzenia. Jednak, gdy dzień płatności wydłuża się – zaczyna tworzyć się nerwowa atmosfera. Dlaczego? Ponieważ przepływ pieniądza zostaje przerwany. Dla czytelnika może to nie być nic takiego, gdy lokator zapłaci tydzień później, ale dla właściciela nieruchomości, który musi zapłacić ratę kredytu hipotecznego, ów 7-dniowe opóźnienie może zadecydować o być lub nie być.

Z najemcą można postępować jak z dzieckiem. Poznaj zatem 2 sposoby na uniknięcie opóźnień w zapłacie czynszu najmu

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,