RSS

Archiwum kategorii: Prawo dotyczące nieruchomości

Przepisanie liczników na najemcę może być ryzykowne

Przepisanie liczników na najemcę może być ryzykowne

Ryzyko wynajmu

Zmniejszanie ryzyka przez wynajmującego jest rzeczą jak najbardziej właściwą, wręcz pożądaną i stanowi naturalny ciąg rozwoju biznesu związanego z wynajmowaniem nieruchomości. Jedną z najbardziej wkurzających rzeczy jest zadłużenie mieszkania przez lokatora. Mowa o sytuacji, gdy lokator nie wnosi na czas opłat, tym samym powodując ujemne stany kont księgowych. Tylko czyich kont? No właśnie. Zazwyczaj chodzi o konto właściciela lokalu.

Zmniejszenie ryzyka strat przy wynajmie

Fantastyczną metodą, która pozwala na minimalizację strat finansowych właściciela nieruchomości na wynajem jest całkowite przepisanie na lokatora wszelkich możliwych do przepisania mediów. Czyli najemca bierze na siebie kablówkę, internet, jak i prąd, czy gaz.  Niestety wody nie można przerzucić na lokatora; jeszcze nie można.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Rozliczanie kosztów działalności prowadzonej w mieszkaniu

Rozliczanie kosztów działalności prowadzonej w mieszkaniu

Ewidencjonowanie kosztów lokalu

Przy prowadzeniu działalności w mieszkaniu masz prawo do ujmowania w koszty wydatków poniesionych w celu:

  • osiągnięcia przychodów
  • lub zachowania
  • albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Jednak aby z tego prawa skorzystać, adres danego lokalu mieszkalnego musi być wcześniej ujawniony w CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej).

Pozwolenie na prowadzenie działalności w mieszkaniu

W zasadzie to nie musisz specjalnie występować o jakieś pozwolenia, jeżeli jesteś np. programistą i w swoim mieszkaniu wykonujesz na komputerze prace zlecone przez swoich klientów. Również prowadząc jednoosobową działalność gospodarczą polegającą np. na usługach ubezpieczeniowych, czy marketingowych, gdzie nie zatrudniasz pracowników, lecz sam wyjeżdżasz do swoich klientów, a w lokalu jedynie księgujesz faktury, czy tworzysz biznesplany na komputerze, które później drukujesz i dostarczasz do zleceniodawców, też nic nie musisz zgłaszać. Zauważ też, że sporo stomatologów przyjmuje pacjentów w swoich mieszkaniach. Oczywiście zazwyczaj lekarze mieszkają w innej nieruchomości, a w innej przyjmują pacjentów. Możesz mieć firmę zarejestrowaną w mieszkaniu i być operatorem koparki lub w piwnicy trzymać narzędzia potrzebne do przeprowadzanych remontów na nieruchomościach klientów. W zasadzie to wszystko wynika z charakteru prowadzonej przez Ciebie działalności. Powyższe przykłady nie wymagają zmiany sposobu użytkowania lokalu. Mieszkanie jest idealnym rozwiązaniem dla start-up’ów oraz małych firm.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Najemca mieszkania nie płaci rachunków

Najemca mieszkania nie płaci rachunków

Zadłużenie lokatora

Ogromnym problemem na rynku najmu są osoby, które podpisują umowy, przenoszą swoje rzeczy i życie do najętego lokalu i … przestają go opłacać. Jest to jedna z największych bolączek właściciela nieruchomości na wynajem – szczególnie mieszkalnej. Dlatego szczególnie, ponieważ obowiązujące w Polsce prawo sprzyja lokatorom, których nie tak łatwo można się pozbyć.

Odcinanie mediów najemcom

Dość często widuję wpisy na blogach, komentarze pod filmami youtube, oraz słyszę rozmowy ludzi, którzy chcą się bawić w wynajem, na temat pozbawiania niesfornych lokatorów różnych wygód, w celu szybkiego pozbycia się ich z mieszkania. Niestety ustawa o ochronie praw lokatorów, która niestety jest aktem nadrzędnym nad umowami najmu, bardziej dba o interesy najemcy, niż właściciela. Dlatego też nie ma się co dziwić, że ludzie zaczynają kombinować – zaczynają szukać rozwiązań, dzięki którym byliby w stanie obronić się przed złymi lokatorami w sensie minimalizowania ryzyka strat finansowych powodowanych przez tychże.

Odcięcie prądu

Jest to praktyka, która z powodzeniem może być wykorzystana w jakimkolwiek lokalu mieszkalnym na wynajem. Właściciel, na którego dostawca energii elektrycznej wystawia rachunki za prąd, idzie do biura obsługi klienta i zrywa lub wypowiada umowę o dostawę paliwa (prądu). Jeżeli lokator nie opłacał zużycia, to właściciel musi pokryć zadłużenie z własnej kieszeni, aby można było swobodnie rozwiązać umowę bez późniejszych przykrych konsekwencji.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Najem instytucjonalny

Najem instytucjonalny

Umowa wynajmu, ale nie dla wszystkich właścicieli nieruchomości

Od  11 września 2017 roku obowiązuje w Polsce ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Rozdział 2b tego aktu poświęcony został najmowi instytucjonalnemu – na końcu artykułu przytaczam link.

Umowę najmu instytucjonalnego wynajmowanego lokalu mogą podpisywać jedynie przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Oczywiście mogą to być spółki, jak też i osoby fizyczne prowadzące DG. Taki zapis może dać  właścicielom kilku lokali na wynajem bardzo wyraźny impuls do założenia firmy, czy to w formie spółki, czy też jako os.fizyczne prowadzące dział.gosp. Można to skorelować z pewnymi plusami, jak np. prawo do odpisów amortyzacyjnych, czy też ubiegania się o kredyt bankowy.

Aha, ważna informacja: umowa najmu instytucjonalnego dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych!

Termin umowy najmu

Taką umowę można podpisać na czas oznaczony; nawet dłuższy, niż 10 lat i … dalej umowa wygaśnie samoistnie po tym terminie, a nie jak dotychczas (przy zwykłych umowach) samoistnie przejdzie w „zawartą na czas nieoznaczony”. Dlaczego? Dlatego, ponieważ nowa ustawa uchyla przepisy §1 art. 661 Kodeksu Cywilnego, który to robił z umowy na czas określony (po 10 latach), umowę na czas nieokreślony.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Kasa fiskalna przy najmie

Kasa fiskalna przy najmie

Polskie prawodawstwo

Dnia 28 grudnia 2017 r. ukazało się w Dzienniku Ustaw Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Finansów z dnia 20 grudnia 2017 r. Dotyczyło one sprawy zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. Oczywiście chodzi o zastosowanie kasy fiskalnej, a dokładnie to kiedy można się bez niej legalnie obyć.

Czym jest kasa fiskalna

Kasa rejestrująca – urządzenie elektroniczne, służące do rejestracji obrotu oraz kwot (podatku dochodowego i VAT) należnego ze sprzedaży detalicznej.

Definicja jest dość zwięzła, w porównaniu z późniejszym omówieniem tego tematu przez Wikipedię. Ale jak ktoś ma czas i chęci, to może sobie postudiować. Aczkolwiek wolny czas proponuję spędzić np. na spacerze lub na remont mieszkania na wynajem.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Najem okazjonalny w praktyce

Najem okazjonalny w praktyce

Umowa najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny precyzuje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Jest to dobre wyjście dla właścicieli lokali mieszkalnych, będącymi osobami fizycznymi (nie firmami), które obawiają się sytuacji, kiedy na swój koszt będą musieli utrzymywać lokatorów w wynajętym mieszkaniu, z którym to nic nie będą w stanie zrobić.

Przynajmniej taki schemat utarł się w świadomości wynajmujących. Jest to stan ułudy. Zobacz dlaczego …

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Lokatorzy odpowiadają za koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości

Lokatorzy odpowiadają za koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości

Istotne informacje dla wynajmujących

Kilka dni temu otrzymałem informację od lokatorki, której wynajmuję mieszkanie, że jej partner wyjeżdża na dłuższy czas za granice. Znaczenie ma tu fakt ilości zamieszkałych osób, która to zwiększa lub zmniejsza koszty stałe nieruchomości. Oczywiście 1 osoba mniej to zdecydowana oszczędność na mediach tj.: woda, energia elektryczna, czy gaz. Ale poza mediami są tzw. koszty stałe, które bardzo często uzależnione są właśnie od ilości osób przebywających „na stałe” w danym lokalu.

Koszty stałe

Do najczęściej spotykanych kosztów lokalu, którymi zarządcy obarczają lokatorów, można zaliczyć:

  • opłatę za wywóz nieczystości
  • opłatę za korzystanie z dźwigu (windy)
  • opłaty związane z wykorzystaniem prądu na klatce schodowej
  • opłaty za czyszczenie zsypów

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , ,