RSS

Archiwum kategorii: Problemy z nieruchomościami najczęściej spotykane

Centralne ogrzewanie – jak nie płacić za lokatora

Centralne ogrzewanie – jak nie płacić za lokatora

Poprawne rozliczenie najemcy

Ten wpis ma na celu pokazanie wynajmującym pewnych możliwości, dzięki którym mogą uchronić się od finansowania niezapłaconych rachunków najemców lokali mieszkalnych.

Od razu chcę wyjaśnić sytuację, kiedy to właściciel odpowiada za nierozliczone faktury. Być może to już wiesz, ale inni być może nie są tego świadomi, że niektóre media przypisane do mieszkania są de facto przypisane do właściciela; i to na nim ciąży obowiązek płacenia. Jest to m.in. woda i CO. W danej chwili nie spotkałem lokalu mieszkalnego, w którym mógłbym przepisać liczniki wody jak i ogrzewania na najemcę. Prąd i gaz – owszem. Dlatego też gdy lokator w Twoim mieszkaniu na wynajem naciągnie wody lub ciepła, to Ty za to odpowiadasz swoim portfelem.

Problem pojawia się w sytuacji, gdy najemca opuszcza nieruchomość przed otrzymaniem przez właściciela rozliczenia ww mediów. Czyli sytuacja, gdy najemca się wyprowadził, a właściciel dostał do uregulowania rachunek.

Oczywiście jeżeli w mieszkaniu na wynajem masz zainstalowany gazowy kocioł centralnego ogrzewania, to jak najbardziej Twoi najemcy mogą przejąć na siebie rozliczenia za paliwo gazowe, a Ty będziesz miał o jeden problem mniej.

Niestety z budynkach wielomieszkaniowych mało który właściciel może sobie pozwolić na pełny komfort poprawnego rozliczenia najemców za zużytą na potrzeby ogrzania nieruchomości energię cieplną. Dopiero w tak zwanym nowym budownictwie instaluje się logotermy lub tym podobne urządzenia pomiarowe. Aczkolwiek takich urządzeń pomiarowych właściciele mieszkań znają pewnie wiele – poczynając od termometrów wyparkowych przez elektroniczne podzielniki wieszane na grzejnikach, po wspomniane urządzenia liczące zużyte GJ (giga dżule).

Zawsze też można zrezygnować z tych wszystkich wynalazków i przejść na ryczałt. Jednak w przypadku, gdy większość mieszkań w budynku będzie rozliczana z odczytów podzielników, to nie polecam takiego rozwiązania, ponieważ zarządca wrzuci do rachunku nieopomiarowanego lokalu wszystko, co tylko możliwe. Czyli w takim modelu możesz zapłacić za wszystkie straty ciepła na całym budynku! Chore? No cóż, ale wierz mi, że jak najbardziej realne.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Niedopłata za centralne ogrzewanie przy wynajmie

Niedopłata za centralne ogrzewanie przy wynajmie

Centralne Ogrzewanie

W skrócie CO. W Polsce jest to jedno z największych obciążeń finansowych w kosztach utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym. Specjalnie napisałem o „stanie niepogorszonym” ponieważ zawsze można zrezygnować z kosztu ogrzewania, ale to może mieć kiepski oddźwięk na danej nieruchomości. Pisząc nieruchomość mam na myśli raczej lokal mieszkalny w budynku wielomieszkaniowym, niż magazyn, czy tym bardziej działkę gruntu. Również muszę zaznaczyć, iż CO, o którym będzie dalsza część artykułu, to nie piec węglowy, czy kamienica z własną kotłownią, lecz tu akurat mam na myśli system grzewczy zupełnie niezależny od właściciela nieruchomości, a wchodzący w skład instalacji wewnętrznej budynku, stając się tym samym częścią wspólną.

Sezon grzewczy

Mieszkając w Polsce zapewne zdajesz sobie sprawę, że jak tylko przychodzą chłodne jesienne dni, to CO zostaje uruchomione (przeważnie wrzesień/październik), a gdy tylko robi się cieplej (kwiecień) na dworze (na polu – dla tych z Krakowa) to CO zostaje zakręcone. Reasumując okres grzewczy trwa w naszym kraju dość długo – min. pół roku.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Utrzymanie najmu w sytuacjach kryzysowych

Utrzymanie najmu w sytuacjach kryzysowych

Nadzwyczajne sytuacje kryzysowe

Sytuacja związana z ogłoszeniem pandemii, odnośnie koronawirusa, jest jaka jest, lub jaka została wykreowana. Nie wiadomo kiedy wszystko wróci do normy; o ile w ogóle wróci. Gospodarka siada z dnia na dzień. Biznesy albo są zamykane, albo zamykają się. Wraz z tym występuje olbrzymie ryzyko utraty przychodów przez najemców, co będzie miało bezpośrednie przełożenie na ich wypłacalność w stosunku do właścicieli nieruchomości.

Pierwsze oznaki paniki

Człowiek uzmysławia sobie, jak mało ludzi w dzisiejszych czasach jest zabezpieczona finansowo. W tym wypadku piszę o lokatorach, którzy żyją z dnia na dzień; od wypłaty do wypłaty. Wielokrotnie najemcy prosili mnie, abym przesunął dzień płatności na dzień wpływu ich wynagrodzenia na konto od firmy dla której wykonywali pracę.

Źle się dzieje w państwie duńskim

Dziś dostałem telefon od jednego lokatora najmującego ładne mieszkanie w bardzo fajnej okolicy. Jest on fryzjerem i jest na własnej działalności. Mówił, że jeszcze mu nie zakazali wykonywania zawodu, ale obawia się, że z zapisanych do niego klientek może wkrótce żadna z nich nie przyjść. Nie wie, co ma robić. Dzwonił, aby poinformować, że nie chce być jak inni (bo podobno już ludzie zaczęli porzucać najmowane mieszkania) i przeczekać, ale już obawia się, że nie będzie mógł sobie pozwolić na opłacanie najmu; przynajmniej w pełnej kwocie. Ale nie chce palić sobie mostów, ponieważ bardzo dobrze mu się mieszka w najmowanym lokalu.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Cytat
Problemy z wynajmem na pokoje

Przerobienie mieszkania na wynajem na pokoje

Pamiętasz jak w tym artykule wynajem na pokoje pisałem, jak jest lokatorów 4 to masz 5 problemów?

Jeżeli nadal jesteś zafascynowany/a inwestowaniem w mieszkania wynajmowane na pokoje, to musisz poznać pewną historię. Mój wspólnik zrobił mieszkanie przystosowane na wynajem pokojowy; choć zakończyło się wojną 🙂 Mieszkanie fajne, w bardzo dobrej lokalizacji, 5 osobnych pokoi, 3 toalety, 2 łazienki, kuchnia. Szybko znaleźli się chętni. Czynsz z najmu super! Niskie koszty utrzymania. Zysk większy, niż w przypadku wynajmu krótkoterminowego.

Brzmi pięknie, prawda? Taaaaa, aż do czasu …

Komizm sytuacyjny – czyli komedia z dramatu

W rolach głównych wystąpili:

  • Pan P…k. – 40-sto latek, zalotnik
  • Pani P…a – lat 28, dziewczyna (przynajmniej formalna) pana P…a
  • Pani M…a – 17-sto latka
  • Inni – lokatorzy pozostałych pokoi
  • Krzysiek – właściciel

Read the rest of this entry »

Problemy z wynajmem na pokoje

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Wynajem na doby

Wynajem na doby

Moda czy biznes

W ostatnich kilku latach w Polsce wybuchł prawdziwy szał na punkcie wynajmowania. Ceny nieruchomości znowu, tak samo jak w 2006, poszybowały ostro w górę. I pewnie tak samo się to skończy, jak 12 lat temu – bańka pęknie i za 2 lata prawdziwi inwestorzy będą mieli wyprzedaż. Ale póki co to nawet taksówkarze mówią już o zakupie lokalu pod wynajem.

Zawsze powtarzam, że należy rozróżnić biznes od aktualnego trendu, ponieważ można stracić bardzo wiele. Niestety zachowanie większości ludzi jest podobne do stada owiec, które bezmyślnie idą za wszystkimi. Coraz więcej artykułów o wynajmie pojawia się w prasie i TV, coraz głośniej o tym na różnych forach internetowych, coraz więcej sąsiadów i znajomych „inwestuje” na rynku nieruchomości. Oczywiście przez inwestycje można wyobrazić sobie, jak likwidują lokaty w bankach i kupują za to mieszkanie, pokrywając prawie wszystko z depozytu lub dokładając nieco z uciułanych w ostatnich miesiącach domowych oszczędności.

Chciwość wynajmującego

Cytując głównego bohatera filmu z 1987 roku „The Wall Street” – Gordona Gekko, o chciwości można powiedzieć tak:

Chodzi o to, panie i panowie, że chciwość – z braku lepszego określenia – jest dobra. Chciwość jest słuszna. Chciwość jest skuteczna. Chciwość oczyszcza, chwyta istotę ducha ewolucji. Chciwość w każdej formie: chciwość życia, pieniędzy, miłości, wiedzy odznaczyła się rozwojem ludzkości.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Przepisanie liczników na najemcę może być ryzykowne

Przepisanie liczników na najemcę może być ryzykowne

Ryzyko wynajmu

Zmniejszanie ryzyka przez wynajmującego jest rzeczą jak najbardziej właściwą, wręcz pożądaną i stanowi naturalny ciąg rozwoju biznesu związanego z wynajmowaniem nieruchomości. Jedną z najbardziej wkurzających rzeczy jest zadłużenie mieszkania przez lokatora. Mowa o sytuacji, gdy lokator nie wnosi na czas opłat, tym samym powodując ujemne stany kont księgowych. Tylko czyich kont? No właśnie. Zazwyczaj chodzi o konto właściciela lokalu.

Zmniejszenie ryzyka strat przy wynajmie

Fantastyczną metodą, która pozwala na minimalizację strat finansowych właściciela nieruchomości na wynajem jest całkowite przepisanie na lokatora wszelkich możliwych do przepisania mediów. Czyli najemca bierze na siebie kablówkę, internet, jak i prąd, czy gaz.  Niestety wody nie można przerzucić na lokatora; jeszcze nie można.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Sprzedać czy wynajmować

Sprzedać czy wynajmować

Pozbyć się mieszkania, czy je wynająć

Bardzo wiele osób zadaje sobie to pytanie. Wiele osób idzie na łatwiznę i … sprzedaje nieruchomość inkasując jakieś tam pieniądze, które zazwyczaj służą do spłacenia kredytu, debetu, kart kredytowych – czyli długów. Za resztę, która zostanie, ludzie robią sobie wakacje, kupują lepsze samochody, nowe meble. Rzadko kto inwestuje uzyskane pieniądze w inne nieruchomości, papiery wartościowe, towary (złoto, srebro), albo biznes.

Kłopot z głowy – sprzedaż mieszkania

Rzeczywiście sprzedaż mieszkania nabytego w drodze spadku lub darowizny wydaje się dobrym pomysłem. A na pewno sprzedaż odziedziczonej nieruchomości, którą nie można osobiście/wyłącznie zarządzać, wydaje się jeszcze lepszym pomysłem. Dochodzą do tego opłaty skarbowe, w zależności ile czasu dana nieruchomość była pod kuratelą nowego właściciela. Często takie transakcje są bardzo atrakcyjne dla profesjonalnych inwestorów, którzy kupują nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej. Jeżeli się sprzedawcy śpieszy, a nabywca dysponuje gotówką … cóż.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,