RSS

Archiwa tagu: biuro

Procedura zmiany sposobu użytkowania nieruchomości

Procedura zmiany sposobu użytkowania nieruchomości

Przepis prawny określający zmianę warunków użytkowania

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – artykuł 71. oraz 71a.

Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

  • podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zgłoszenie zmiany sposobu używania nieruchomości

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

  • opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
  • zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
  • oświadczenie własne, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
  • zaświadczenie z urzędu wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  • w przypadku zmiany sposobu użytkowania, polegająca na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
  • w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Uzupełnienie dokumentów

W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji.

Kiedy należy zgłosić zmianę użytkowania nieruchomości

Zgłoszenia, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Dokonanie zgłoszenia po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych.

W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, właściwy organ, w drodze postanowienia:

  • wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;
  • nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których była mowa wcześniej
  • nakłada opłatę legalizacyjną.

Sprzeciw na zmianę sposobu użytkowania

Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

  • wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
  • narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  • może spowodować niedopuszczalne:
    • zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
    • pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
    • pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
    • wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Wymagane roboty budowlane

Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:

  1. objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;
  2. objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2–4, czyli:
  • w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia
  • do zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 19 i 20, należy ponadto dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane. Projekt zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku budowy instalacji gazowej, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 19, powinien być uzgodniony z podmiotem właściwym do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
  • w zgłoszeniu budowy, o której mowa w ust. 1 pkt 4, należy ponadto przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, wykonany przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane.

Porady dla inwestora w nieruchomości

Jak widzisz, cała procedura przekształcenia np. mieszkania w biuro nie jest aż tak skomplikowana. Biorąc pod uwagę ogromne koszty kary legalizacyjnej, opłaca się zgłosić projekt zmiany jeszcze zanim wykonasz pierwszy ruch związany z dostosowywaniem lokalu mieszkalnego do innych potrzeb.

Pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania nie będzie wymagane, jeżeli dom, lokal lub pomieszczenie będzie wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej i jednocześnie nadal na potrzeby mieszkaniowe. Agent ubezpieczeniowy może mieć swoje biuro w jednym z pokoi, lub programista może mieć swój warsztat pracy w pomieszczeniu w domu i nie wymaga to uzyskania pozwolenia na zmianę sposobu jego użytkowania, ponieważ pomieszczenie nie traci przez to swojej funkcji mieszkalnej. Aczkolwiek, jeżeli zatrudnia się osoby trzecie, to może wystąpić obowiązek zmiany sposobu użytkowania części nieruchomości przeznaczonych pod wykonywanie działalności gospodarczej.

Nie wymaga również pozwolenia sama zmiana rodzaju działalności, jeżeli zachowane zostają warunki bezpieczeństwa, czy sanitarno-higieniczne.

Jeżeli podoba się Tobie choć trochę ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Zmiana mieszkania na biuro

Bardzo dobrym pomysłem dla inwestora w nieruchomości jest zakup mieszkania, które będzie przekształcone pod działalność gospodarczą. Ceny mieszkań są niższe niż ceny gotowych lokali komercyjnych. Do tego można nabyć nieruchomość w bardzo dobrej lokalizacji w cenie za m² jak za mieszkanie.

Aby inwestycja była opłacalna, inwestor musi poprzedzić ją badaniami. Nie, nie trzeba iść do lekarza 🙂

Badanie rynku nieruchomości

Nie wyobrażam sobie, aby inwestor nie sprawdził cen wynajmu w okolicy, którą jest zainteresowany. Wystarczy się wybrać na spacer, aby zaobserwować sytuację w danej dzielnicy lub okolicy. Liczne puste sklepy i lokale użytkowe, od miesięcy oczekujące swojego najemcy powinny wiele mówić inwestorowi o panującej koniunkturze na danym rynku lokalnym. Inwestor powinien przewidywać przyszłość. Być może jest to właśnie ten moment, w którym powinno się kupować, gdyż ceny nieruchomości powinny być poniżej ich wartości. Należy poddać analizie również dane makroekonomiczne regionu, bo być może jego gospodarka chyli się ku upadkowi, ludzie zaczną wkrótce uciekać i pustostanów zacznie przybywać.

Badanie możliwości zmiany użytkowania nieruchomości

Przede wszystkim inwestor musi przeanalizować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), z którego wynika dokładnie jakie jest wpisane przeznaczenie terenu, którego dotyczy. Plan może przewidywać usługi zlokalizowane w parterze budynków.

Jeżeli nie ma planu, zapoznaj się ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP), czyli z ogólną polityką przestrzenną i lokalnymi zasadami zagospodarowania obszaru dla gminy.

Koszty związane z przekształceniem mieszkania na biuro lub lokal użytkowy

Jako właściciel nieruchomości zostaniesz obciążony większymi opłatami związanymi z podatkiem od nieruchomości; i to znacznie większymi. Dla przykładu w 2012 r. obowiązujące maksymalne stawki podatku liczone od metra kwadratowego powierzchni wynoszą:

  • dla lokali mieszkalnych 0,70 zł
  • od lokali komercyjnych 21,94 zł

Dla 100 metrowego mieszkania, roczny podatek wynosi 70 zł, ale już dla lokalu przeznaczonego na działalność gospodarczą podatek wynosi 2.194 zł, czyli ponad 31 razy więcej. Przypominam, że opłacanie podatku od nieruchomości leży w gestii właściciela i najemca z reguły nie będzie chciał wziąć na siebie takiego obciążenia.

Pocieszające jest to, że możliwy do uzyskania czynsz najmu dla lokalu komercyjnego jest o wiele większy niż czynsz najmu lokalu mieszkalnego. Jednak urzędu gminy nie interesują okresu pustostanów w wynajmie.

Rada dla inwestora

Można zmienić sposób użytkowania 1 pokoju, w którym będzie prowadziło się biuro a pozostałe pokoje pozostaną mieszkalne. Należy jednak dobrze to rozplanować i zapisać w umowie najmu.

Warunki zmiany sposobu użytkowania

Procedura została opisana w tym artykule: zmiana sposobu użytkowania mieszkania

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 
6 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 9 sierpnia 2012 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,