RSS

Archiwa tagu: cena

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Przepraszam, to ile będę płacić miesięcznie za mieszkanie

Podobne pytanie pada z ust potencjalnego najemcy zazwyczaj po pierwszej wymianie zdań na temat nieruchomości, którą jest zainteresowany. Lokal uzyskał akceptację, lokalizacja jest OK, infrastruktura też, więc pora pogadać konkretnie o pieniądzach.

Osoba zainteresowana zna czynsz najmu – ponieważ zapoznała się z nim na pierwszym miejscu; no może zaraz po wybraniu lokalizacji. Ale niewiadomą stanowią „inne koszty” czy „+ dodatkowe koszty” lub „plus eksploatacja”.

Jak myśli lokator

Wyobraź sobie kolesia, który usiadł przed ekranem komputera, aby wyszukać mieszkanie na wynajem – swoje przyszłe lokum. Odpalił kilka stron serwisów ogłoszeń; i tych lokalnych i tych ogólnopolskich. Mając jakieś pojęcia o danej miejscowości zaczyna buszowanie po ofertach.

Chcę mieszkać tu albo tu, ale nie tu i na pewno nie tam. Czyli jedno mamy z głowy – lokalizacja. Teraz ile pokoi? Może 2, a może 3? Zobaczymy jak kształtują się ceny? … Aaaa, to może jednak 2. 1200 zł, 950, 1100 … o! jest jakieś za 700! Ale dlaczego nie chcą psa? O! Ci nic nie napisali, że bez zwierząt – za 850 i tamci też za 1000 zł miesięcznie. Umeblowane, czy nie? A niech będzie umeblowane; pewnie, czemu nie? Hmmmm – 1300 zł, 1100 zł, 1200 zł … O! jest jakieś za 1 tys zł + niski czynsz do administracji i zużycie ?!?

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Kosztorys prac remontowych

Kosztorys prac remontowych

Kasa na remont

To chyba największa bolączka zarówno przyszłego właściciela, jak i inwestora. Nieruchomości są bardzo kapitałochłonne przy zakupie, ale również i przy wszelkich pracach związanych z polepszeniem lub odtworzeniem. Dlatego najlepiej jeszcze przed nabyciem skalkulować ile należy wydać, czyli ile jeszcze trzeba włożyć gotówki, aby dana nieruchomość spełniała oczekiwania inwestora lub biznesu, który inwestor chce prowadzić?

Read the rest of this entry »

 
3 Komentarze

Opublikował/a w dniu 15 grudnia 2015 w Nieruchomości, Remont

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Pierwsza płatność za najem

Pierwsza płatność za najem

Zdecydowany najemca

Jako wynajmujący jesteś już po przygotowaniu lokalu i pewnie kilku lub kilkunastu jego prezentacjach potencjalnie zainteresowanym osobom. W końcu trafiasz na człowieka, który mówi „TAK„. Czyż to nie piękne? Czujesz się uradowany, podekscytowany i nie możesz powstrzymać wewnętrznego uśmiechu.

Umowa najmu

Robisz szczegółowy spis z natury i tworzysz protokół zdawczo-odbiorczy. Wszystko starasz się wyjaśnić najemcy. W ciągu kilku minut najemca jest zasypywany milionem informacji; jakże istotnych z Twojego punktu widzenia. Istotnych również dla najemcy, ale on jeszcze tego nie wie.

Czytasz głośno wcześniej przygotowaną umowę najmu i starasz się tłumaczyć każdy paragraf, każdy punkt. Jeżeli Twoja umowa kończy się na jednej – no ewentualnie na dwóch stronach, to potencjalny najemca może nawet zapamięta te najważniejsze kwestie. Ja jednak wolę korzystać z bardzo doprecyzowanej umowy, która zazwyczaj posiada kilkanaście stron (wraz z załącznikami). Dlaczego? Ponieważ wszystko jest w niej czarne lub białe – eliminuję szarości, tzn. niedomówienia, które mogą być fatalne w skutkach – zwłaszcza finansowych.

Dobrze przygotowaną umowę możesz pobrać z tej strony: umowa najmu

I co dalej robię z umową? Tłukę ją z najemcą, aż upewnię się, że wszystko rozumie! Dlatego od razu uprzedzam, że na samą umowę potrzebuję około 1 godziny i proszę, aby lokator/najemca zarezerwował sobie ten czas wyłącznie dla mnie.

Rozliczenie z najemcą

Po podpisanej umowie, gdy wydaje się, że najemca wszystko już powinien wiedzieć, przychodzi moment na pierwsze rozliczenie najmu. Twój klient będzie pewnie jeszcze nieco oszołomiony umową, a dokładniej to przytaczaniem jej zapisów i przyswojeniem ich. To jest męczące – raczej psychicznie, niż fizycznie, ale opłacalne – zwłaszcza dla Ciebie, jako wynajmującego (jeżeli masz oczywiście dobrze skonstruowaną umowę chroniącą Twoje interesy).

Niby wszystko jasne, wszystko pięknie, a najemca nie wie ile ma Tobie dać pieniędzy. No właśnie, ile? 🙂 Ja stosuję prosty mechanizm:

jeżeli najemca nie przejmuje w najem lokalu w pierwszym dniu miesiąca, to wszystkie koszty dzielę na 30 części i mnożę przez ilość dni najmu do końca pierwszego miesiąca

Dlaczego właśnie tak? Ponieważ uważam, że to jest fair wobec najemcy. Do czasu wynajęcia (czas pustostanu) sam ponoszę koszty stałe i zmienne jak:

  • energia elektryczna,
  • gaz,
  • woda,
  • zarządca budynku
  • zaliczki na fundusz remontowy, itp.

Oczywiście zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym koszt za media (prąd, gaz, woda) zaczynam naliczać od momentu przekazania lokalu. Rozliczanie ułatwia mi program System Rozliczania Wynajmu, który bardzo dokładnie wylicza kto, ile i za co płaci do dnia i od dnia przekazania lokalu w najem.

Program możesz nabyć tu: System Rozliczania Wynajmem

Kaucja

A co z kaucją? Jak to co z kaucją? Bierz od razu 100% Od razu znaczy w momencie przekazania lokalu. Jeżeli najemca nie będzie miał wystarczająco dużo pieniędzy na zapłacenie za czynsz i opłaty eksploatacyjne oraz pokrycie kaucji, to poważnie rozważ, czy rzeczywiście chcesz wynajmować lokal właśnie tej osobie!

Porady dla wynajmujących

We wrześniu wynajmowałem mieszkanie, które właściciel przekazał mi w zarządzanie. Po przygotowaniu lokalu (odświeżenie) od razu pojawili się potencjalni zainteresowani. Większość z nich była studentami – szkoła wezwała po wakacjach 🙂 Raz przyszło 2 chłopaków. Gadka szmatka, oprowadzenie po mieszkaniu, krótkie objaśnienie zasad (bez pokazywania umowy najmu) i zaczęła się rozmowa o kaucji. Jeden ze studentów mówi mi, że dotychczas byli (oni) przyzwyczajeni do wpłacania kaucji na raty – po 150 zł. Hmmm, pomyślałem przez chwilę – kaucja wynosi 1.100 zł, czyli by mi wpłacali ją przez ponad 7 m-cy – i powiedziałem, że OK, ale po zakończeniu najmu ja też będę wypłacał kaucję na raty – po 150 zł/m-c. Noooo, nie poszli na to 🙂 I jak to się skończyło? Cóż, im nie wynająłem. Dlaczego? Ponieważ unikam na samym początku problemów z lokatorami.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię blog Rozliczanie Nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Amortyzacja budynku

Amortyzacja budynku

Zakup gruntu zabudowanego

Kupując budynek, inwestor kupuje również grunt, na którym on stoi. Ziemia ta stanowi działkę gruntu. Niestety sporo działek jest w obrysie budynku.

Wracając do sprawy, to zainteresowany inwestor nabyciem np. hali magazynowej lub kamienicy, kupuje ją wraz z działką gruntu, na której stoi budynek.

Grunt może stanowić własność lub może być w użytkowaniu wieczystym.

Nieruchomość jako środek trwały

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania

Ponieważ środki trwałe podlegają amortyzacji, toteż każdy przedsiębiorca może zaoszczędzić na podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16a

1. Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub
współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne
i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
3) inne przedmioty
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Gruntu amortyzować nie można

Zgodnie z art. 16c.

Amortyzacji nie podlegają:
1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

W przypadku zakupu gruntu zabudowanego jakimś budynkiem, amortyzacji będzie podlegał wyłącznie ten budynek.

Jak amortyzuje się środki trwałerozliczenie amortyzacji

Aby prawidłowo rozliczać odpisy amortyzacyjne, należy określić wartość początkową środka trwałego. Wartością nieruchomości jest cena, po której zostaje kupiona, powiększona o koszty transakcji.

Kosztami transakcji są np. koszty taksy notarialnej, podatku (zależy od przepisów odrębnych), wynagrodzenie pośrednika nieruchomości, czy odsetki od kredytu. Koszty obliczasz do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Można przyjąć, że „wartość początkowa” będzie uwidoczniona w dokumencie nabycia – np. akcie notarialnym sprzedaży. Tam powinno być dokładnie rozpisane ile nabywający zapłaci za nieruchomość.

Dlaczego dwie różne ceny za nieruchomość

Najlepiej już w akcie notarialnym sprzedaży określić osobno cenę za grunt oraz osobno cenę za budynek.

W takiej sytuacji nabywca będzie miał określoną wartość początkową działki gruntu, której amortyzować nie może oraz wartość początkową budynku, który jak najbardziej może amortyzować.

W takiej sytuacji należy rozdzielić proporcjonalnie część kosztów przypadającą na wartość gruntu i część na wartość budynku.

Porada dla inwestora

Zadbaj o zapis w dokumencie przenoszącym własność mówiący ile kosztuje działka gruntu a ile budynek. Uprościsz sobie tym sprawę. Jeżeli tego nie dopilnowałeś, to musisz zrobić wycenę określającą ten stosunek cenowy.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Rozliczenie zakupu nieruchomości

Rozliczenie zakupu nieruchomości

Koszt nieruchomości

Nabywając nieruchomość płacisz pewną cenę. Zawsze możesz targować się o zniżkę od ceny ofertowej. Każdy tysiąc złotych się liczy. Sprzedający w dobie zapaści gospodarczej są bardziej skłonni negocjować ceny niż w dobie hossy.

Prowizja biura

Pośrednicy wolą aby „prowizję” nazywać raczej wynagrodzeniem biura za wyświadczone usługi. Ile za to? Zgodnie z wcześniej podpisaną umową pośrednictwa. Przeważnie 3% netto, ale coraz częściej bywa i 2%.

Prowizje bankowe

Jeżeli kupujesz nieruchomość z pomocą finansową banku, to musisz doliczyć do ceny wszelkie opłaty (oprócz odsetek) jak choćby prowizję przygotowawczą, koszt ubezpieczenia kredytu, koszt obowiązkowej polisy na życie, za konto, przelew itd.

Podatek

Zazwyczaj kupujący ponosi 2% podatku od czynności cywilno-prawnych. Podatek nalicza notariusz w dniu sporządzania aktu notarialnego przeniesienia własności. Tutaj nic nie utargujesz.

Taksa notarialna

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.

Maksymalna stawka notarialna wynosi (od wartości transakcji):

  • do 3.000 zł – 100 zł
  • powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3.000 zł
  • powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10.000 zł
  • powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30.000 zł
  • powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł
  • powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł
  • powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł

Do tego dochodzą wypisy z aktu notarialnego, których koszt nie może wynieść więcej niż 350 zł.

Notariusz też człowiek biznesu – negocjacje wskazane.

Opłata sądowa

Zazwyczaj wynosi 200 zł. Jest to opłata za wpis do księgi wieczystej nieruchomości. Opłata zostanie pobrana przez notariusza.

Podatek VAT

Kupujący obarczany jest również podatkiem VAT od wynagrodzenia pośrednika oraz notariusza.

Rozliczenie:

Kupujący nieruchomość musi liczyć się z tym, że wszystkie opłaty, wynagrodzenia, koszty zakupu mogą stanowić nawet 10% ceny ofertowej. Kupujący musi być na to przygotowany.Face Book

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,