RSS

Archiwa tagu: czynsz najmu

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Najemca kasę dał

No, ale nie całą. I tu jest spory problem. Nie mówię jedynie o tym, iż miałeś, jako wynajmujący, otrzymać pełną zapłatę, ale o tym, że musisz to rozliczyć. No właśnie, jak rozliczasz się z niepełnej kwoty uzyskanej od lokatora?

Rozliczenie kosztów najmu przeciętnego właściciela nieruchomości

Przykład:

Powiedzmy, że najemca miał zapłacić 1.000 zł tytułem czynszu najmu oraz 500 zł kosztów stałych nieruchomości i zużycia mediów, ALE zamiast 1.500 zł płaci Tobie 1.100 zł.

Większość ludzi, z którymi rozmawiałem, liczy tak:

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Terminowe płatności czynszu najmu

Terminowe płatności czynszu najmu

Zapewnienie ciągłego przepływu pieniędzy – CashFlow

Jednym z podstawowych celów wynajmu jest uzyskanie wynagrodzenia w postaci czynszu najmu. Płatność tego wynagrodzenia powinna następować cyklicznie – w czasie trwania umowy między wynajmującym a najemcą. Dla inwestora lub nawet zwykłego Kowalskiego, który postanowił uruchomić nieużywane mieszkanie po dziadkach, owo wynagrodzenie jest po prostu spodziewane i wkalkulowane w kolejne decyzje finansowe właściciela nieruchomości.

Co się jednak dzieje, gdy wynajmujący nie otrzymuje wynagrodzenia w postaci czynszu najmu? Sytuację taką można porównać do pracy etatowej, kiedy to, na koniec przepracowanego miesiąca, pracownik nie dostaje zasłużonych pieniędzy. Wszak takie sytuacje zdarzają się, ale nie tak licznie jak niepłacący lokatorzy.

Właściciel nieruchomości co miesiąc z utęsknieniem oczekuje należnego mu wynagrodzenia. Jednak, gdy dzień płatności wydłuża się – zaczyna tworzyć się nerwowa atmosfera. Dlaczego? Ponieważ przepływ pieniądza zostaje przerwany. Dla czytelnika może to nie być nic takiego, gdy lokator zapłaci tydzień później, ale dla właściciela nieruchomości, który musi zapłacić ratę kredytu hipotecznego, ów 7-dniowe opóźnienie może zadecydować o być lub nie być.

Z najemcą można postępować jak z dzieckiem. Poznaj zatem 2 sposoby na uniknięcie opóźnień w zapłacie czynszu najmu

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Wynajem = duży problem

Wynajem = duży problem

Czy przedsiębiorczość zawsze jest problemem

Oczywiście, że tak. Zresztą każde działanie powodujące chęć zysku jest skażone problemem. Jak to należy rozumieć? Postaw siebie w sytuacji, gdy zarabiasz pieniądze. Nieważne co robisz, z wielkim prawdopodobieństwem mogę stwierdzić, iż napotykasz różne problemy; zgadza się? Pewnie tak. W biznesie chodzi głównie o to, aby rozwiązywać problemy, czyniąc życie innych ludzi łatwiejszym, przyjemniejszym, bardziej komfortowym.

Czy wynajem nieruchomości jest problematyczny

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Odsetki od zadłużenia

Odsetki od zadłużenia

Wynagrodzenie w postaci odsetek

W zasadzie dla wynajmującego wyłącznie czynsz najmu powinien stanowić wynagrodzenie. Niestety, gdy najemca przestaje płacić na czas lub w ogóle nie chce płacić swoich kosztów (media, opłaty eksploatacyjne, czynsz), właściciel nieruchomości w prosty sposób może egzekwować zadośćuczynienie w postaci odsetek od niezapłaconego salda.

Fakt, z tym „prosty sposób” to przegiąłem, ponieważ jest on prosty, ale wyłącznie w teorii. Dopóki gotówka nie znajdzie się na koncie wynajmującego, dopóty nie można mówić o prostym egzekwowaniu 🙂

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Wskaźnik pustostanu

Wskaźnik pustostanu

Jak obliczyć wskaźnik pustostanu

Od liczby dni w roku odejmujesz dni wynajęcia. Uzyskujesz dni pustostanu.

Dzielisz ilość dni pustostanu przez ilość dni w roku (365 lub 366). Wynik mnożysz przez 100 i dodajesz %.

Przykład:

Mieszkanie w ciągu roku było wynajęte przez 10 miesięcy, a dokładnie przez 303 dni.
365 – 303 = 62 dni nieruchomość stała pusta.
62/365 = 0,1698
0,1698 x 100% = 16,98%
Wskaźnik pustostanu dla tego mieszkania wynosi 16,98% w ciągu roku.

Wynajem nieruchomości a pustostan

Dzięki wskaźnikowi pustostanu w wynajmowaniu danej nieruchomości – może to być równie dobrze dom, mieszkanie, kawalerka lub wielka hala przemysłowa – możesz określić swoje przychody w roku lub nawet latach następnych.

Jeżeli, jako inwestor, planujesz kroki zmierzające do zakupu kolejnych nieruchomości (zobacz możliwe źródła finansowania), dzięki wskaźnikowi możesz ustalić budżet, jakim będziesz dysponował w przyszłości.

Oczywiście musisz mieć na uwadze zmieniające się różne trendy na rynku nieruchomości oraz możliwe do uzyskania w ich wyniku przychody z wynajmu.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 
6 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 6 grudnia 2012 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Czynsz najmu

Czynsz najmu

Składniki czynszu

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Zazwyczaj czynsz jest wypłacany przez najemcę dla właściciela w postaci pieniędzy. Właściciel może zgodzić się na zamieszkanie w jego mieszkaniu w zamian za wykonanie określonych prac lub otrzymania rzeczy. Wymiana barterowa jest bardzo trudna do opodatkowania 🙂

Płać mniejszy podatek od wynajmu

W umowie najmu rozdziel czynsz najmu od opłat niezależnych oraz wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości. Dzięki temu podatek będzie dotyczył jedynie przychodu wynajmującego.

Opłaty niezależne od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Wydatki związane z utrzymaniem lokalu – należy przez to rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

  • konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,
  • zarządzania nieruchomością,
  • utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
  • ubezpieczenia nieruchomości,
  • inne, o ile wynikają z umowy.

Termin płacenia czynszu

Umowa najmu powinna precyzować termin rozliczania lokatora z czynszu. Jeżeli strony nie zamieściły w umowie daty płatności czynszu, powinien on być płacony z góry gdy:

  • najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu,
  • najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Określenie mówiące, że czynsz ma być płatny z góry oznacza, że najemca musi opłacić czynsz z wyprzedzeniem – za okres, który ma dopiero nastąpić.

Forma płatności opłat czynszowych

Może to być gotówka dawana do rąk właściciela w umówiony dzień, jak np. 1-szy każdego miesiąca. Osobiście jestem zwolennikiem gotówki na koncie bankowym i uznaję jedynie formę przelewu.

Rozliczanie się w formie bezgotówkowej ma mnóstwo plusów:

  • gotówka jest uciążliwa a noszenie jej w kieszeni naraża właściciela na straty w wyniku rabunku, zgubienia lub upłynnienia na zakupach
  • wpływ na konto widzisz od razu po zaksięgowaniu – jest to wygodny sposób kontroli rozliczeń
  • bank lubi „obce” wpłaty, zwłaszcza jeżeli chodzi o badanie Twojej zdolności kredytowej
  • przelew na rachunek zostawia ślad i stanowi dowód wpłaty dla najemcy
  • oszczędzasz mnóstwo czasu np. na dojazdy do lokatora, albo najemca do Ciebie

Pokwitowanie

Dlatego zawsze wybieram formę przelewu bankowego, ponieważ nie muszę co rozliczenie podpisywać odbioru gotówki.

Wystawiam natomiast rachunki. Korzystam z internetowego serwisu, dzięki któremu oszczędzam sporo czasu na tworzenie rachunku. Rachunek wysyłam poprzez pocztę e-mail. Dzisiejsza technika jest wspaniała!

Regulacje prawne czynszu najmu

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny –  od artykułu 695
  2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Pamiętaj, że dla wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe obowiązują Cię regulacje ustawy o ochronie praw lokatorów, która jest nadrzędna w stosunku do KC.

PS
Możesz sprawdzić jakimi szczegółowymi zapisami umownymi rozliczam wszelkie płatności dotyczące wynajmu mieszkania: nieruchomosci-szkolenia.pl

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Wynajem przez biuro pośrednictwa nieruchomości

Wynajem przez biuro pośrednictwa nieruchomości

Pośrednik w obrocie nieruchomościami

Biura pośrednictwa nieruchomościami są nastawione na zyski, jak wszystkie prywatne przedsiębiorstwa. Należy zadać sobie pytanie za co pośrednikowi należy się wynagrodzenie? Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, pośrednik wykonuje czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby m.in. umów najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części.

Można rzec, że pośrednik świadczy usługę skojarzenia dwóch stron transakcji, za co, zgodnie z umową podpisaną przez pośrednika i zamawiającego, należy się pośrednikowi wynagrodzenie.

Pośrednik jest zobowiązany do wykonania czynności „kojarzenia stron” zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Twoje oczekiwania co do biura nieruchomości

Mając powyższe na uwadze, czego będziesz oczekiwał od pośrednika? Oczywiście, aby znalazł najbardziej odpowiednią osobę, która zasługiwałaby na miano Twojego lokatora, czyli terminowo i bez żadnych przypomnień płaciła czynsz i rachunki, dbała o powierzoną nieruchomość, była bezkonfliktowa w stosunku do sąsiadów itd.

Realia

Życie pokazuje, że jest zupełnie inaczej, niż byś chciał. Dlaczego? Sam jesteś sobie winny! Zabolało? To dobrze – dłużej będziesz pamiętał. Przestań w końcu obwiniać pośrednika, który znalazł kiepskiego lokatora lub samego najemcę – że był beznadziejny. Przejmij pełną odpowiedzialność na siebie, jako właściciela nieruchomości pod wynajem. Jak to? Tak to!

Dobre rady

Raz jeszcze przeanalizuj, za co należy się pośrednikowi wynagrodzenie? Dokładnie – za skojarzenie stron. Pośrednik znajdzie Tobie najemcę, ale dlaczego zakładasz, że to będzie najlepszy na świecie człowiek?

Wg ww ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednik może wykonywać również doradztwo w zakresie rynku nieruchomości. Może, ale w cale nie musi. To od Ciebie zależy, jakiego pośrednika wybierzesz.

Jeżeli masz określony profil swojego najemcy, to zapisz w umowie pośrednictwa, aby pośrednik szukał lokatora odpowiadającego Twoim oczekiwaniom. Przestań się łudzić, że wybrany przez biuro najemca jest tym jedynym i najlepszym dla Ciebie. Agencja pośrednictwa przyjmie pierwszą lepszą osobę, od której będzie mogła pobrać wynagrodzenie za znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Równie dobrze taki lokator może się wyprowadzić po kilku dniach od podpisania umowy, co pośrednika już nie interesuje, i Ty nie możesz mieć o to pretensji.

Koszty pośrednika nieruchomości

Pośrednikowi za usługę znalezienia najemcy należy się wynagrodzenie jednokrotności czynszu. Oznacza to, że pośrednik skasuje właściciela nieruchomości tyle, ile najemca będzie zobowiązany umową najmu uiszczać co miesiąc właścicielowi. Czynsz najmu jest to kwota należna właścicielowi (wynajmującemu) z tytułu pożytku z odstąpienia nieruchomości.

Czynsz najmu, a opłaty najemcy są to 2 różne koszty, obciążające lokatora. Dlatego tak ważne jest prawidłowe rozpisanie tego w umowie. Jeżeli, jako wynajmujący, napiszesz że czynsz najmu wynosi 1.000 PLN a w tym będą opłaty za media, za zarządzanie, fundusz remontowy, itd; to pośrednik ma prawo uznać to jako jednomiesięczny czynsz i taką kwotą obciążyć Cię za usługę skojarzenia stron najmu.

Zwyczajowo biuro pośrednictwa dolicza również do jednomiesięcznego czynszu, który stanowi wynagrodzenie biura, podatek VAT.

Umowa najmu

Umowa jest zbiorem praw i obowiązków stron. Umowa jest dopiero w tedy ważna, kiedy będzie podpisana. Podpis świadczy o akceptacji warunków. Jeżeli się na coś nie zgadzasz – umów się inaczej – zmień zapis w umowie. Umowa jest umową obu stron, nie tylko pośrednika. Jeżeli uważasz, że jednokrotność czynszu jest zbyt wygórowaną kwotą za znalezienie najemcy przez pośrednika – zapisz 50%. Jeżeli nie chcesz płacić dodatkowo VAT’u – zapisz kwotę wynagrodzenia brutto.

Poznaj dobrą umowę najmu: nieruchomosci-szkolenia.pl

FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,