RSS

Archiwa tagu: dewastacja

Notatka na marginesie
Najczęstsze problemy z najemcami lub lokatorami – ankieta

Zagłosuj

Zaznacz najbardziej denerwujący Cię problem w Twoim wynajmie.

Możesz oddać głos tylko raz. Jeżeli chciałbyś cokolwiek dodać – napisz lub opisz to w komentarzu.

Cel ankiety

Chciałbym po jakimś czasie odnieść się do najbardziej frustrujących problemów związanych z najmem lokali mieszkalnych i być może znaleźć jakieś konkretne rozwiązania.

W komentarzu możesz zawsze rozwinąć swój przypadek lub opisać jak sobie poradziłeś z problematyczną sytuacją.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie oraz polub stronę na facebook’u, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiRozliczanie Nieruchomości

Najczęstsze problemy z najemcami lub lokatorami – ankieta

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Nieużywane mieszkanie

Nieużywane mieszkanie

Nieużywany lokal

Niszczeje. Dokładnie tak jest! O wszystko należy odpowiednio dbać. O nieruchomości również. Nawet o grunt, który potrafi zarosnąć tak, że po kilku latach właściciel nie potrafi wskazać granice działki. Lokale mieszkalne może nie zarastają roślinnością, przynajmniej w naszym klimacie, ale wpływ różnych czynników przyśpiesza ich zużywanie.

Kto ponosi odpowiedzialność

Odpowiedzialność można zrzucić na wiele czynników. Może to być deszcz, który wdziera się do pomieszczeń poprzez kiepskiej jakości uszczelki okienne, czy poprzez nieszczelności w systemie rynien. Może to być wiatr, który nawiewa piach i brud na mury. Może to być wilgoć, która niepostrzeżenie wkrada się do pomieszczeń i niszczy ściany.

Jak więc widzisz, dewastacja wcale nie musi być spowodowana działalnością człowieka. Znowu z drugiej strony, człowiek może skutecznie zapobiegać powolnemu rujnowaniu.

Dlaczego nieużywany lokal niszczeje

Z mieszkaniem jest podobnie jak z człowiekiem, czy samochodem. Jeżeli o nie nie dbamy – mści się na swój sposób. Jeżeli nie wymienisz na czas paska rozrządu – silnik może ulec zniszczeniu. Jeżeli nie dostarczasz swojemu organizmowi ruchu lub witamin – tracisz zdrowie.

Jeżeli nikt nie mieszka w lokalu, lub nie przebywa przez dłuższy okres czasu – lokal traci swoją świetność. Pustostan jest równie niedobry jak lokator, który dewastuje nieruchomość. Tylko różnica jest taka, że lokatora możesz podać do sądu i odzyskać odszkodowanie.

Co może się stać w nieużywanym mieszkaniu

  • uszczelki murszeją z braku nawilżania – kruszą się i krany zaczynają przeciekać
  • instalacja wodna zapycha się poprzez wytrącający się kamień w zastałej wodzie
  • instalacja gazowa (termy) zapowietrza się
  • aluminiowa instalacja elektryczna utlenia się i występują problemy z zapalaniem światła, czy spięcia
  • w niewietrzonym mieszkaniu łatwiej zbiera się wilgoć i powstaje pleśń lub grzyb
  • brak używania zamków powoduje problemy w ich otwarciu

Pustostany

Prawdopodobnie w pełni zdajesz sobie sprawę z bezpośrednich kosztów finansowych niewynajętego mieszkania. Mowa o opłatach eksploatacyjnych na utrzymanie całego budynku, kosztach stałych za media, czy o podatku od nieruchomości.

Do tego dochodzą wszelkie naprawy urządzeń, czy stałych elementów, które odmawiają posłuszeństwa dzięki właśnie zaprzestania ich prawidłowego funkcjonowania. Brzmi nieco naciąganie, ale …

Przejmując w zarządzanie najmem lokal mieszkalny, położony na ostatnim piętrze, który stał niewynajęty przez 1,5 roku musiałem wymienić baterię wannową, wezwać fachowca aby uruchomił piecyk gazowy, powymieniać uszczelki w oknach oraz sitka w kranach i pozbyć się odoru w toalecie.

To wszystko oczywiście wymagało nakładów finansowych; a te dodatkowe koszty znacząco podwyższyły ogólny miesięczny rachunek za posiadanie mieszkania.

Porady dla wynajmujących

Unikanie pustostanów powinno być Twoim priorytetem w biznesie wynajmu. Niestety i mi się zdarzają dłuższe lub krótsze okresy, w których lokale stoją puste, czekając na najemcę. W tym czasie proponuję Tobie przeprowadzenie konserwacji takiego lokalu. Temu tematowi poświęciłem część szkolenia, które możesz zobaczyć tu: Tajemnice dobrego zarządzania wynajmem

Zobacz wstęp do 3 godzinnego szkolenia

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię blog Rozliczanie Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , ,

„Mam dość wynajmu”

„Mam dość wynajmu”

A miało być tak pięknie z najmem

Dziś znowu odbierałem nieruchomość wystawianą na sprzedaż. Właściciel wynajmował mieszkanie przez okres 18 miesięcy. Przez półtora roku lokatorzy zrujnowali przedmiot najmu. Wynajmujący liczył na comiesięczne wpłaty czynszu i nawet mu się nie śniło, że najemcy mogą zniszczyć mieszkanie.

Problemy z lokatorami

Po pierwszym roku terminowego płacenia, lokatorzy zaczęli stwarzać problemy z regulowaniem czynszu. Przeciągnęli właściciela wynajmowanego mieszkania w płatnościach o kilka miesięcy. Zaprzestali również opłacania rachunków. Na dodatek zrobili melinę z wynajmowanego mieszkania, które coraz bardziej pogrążało się w brudzie i postępującej dewastacji.

Wyliczanka – rozliczenie

Wynajmujący otrzymywał 800 zł czynszu. Najemca płacił również 250 zł opłat za zarządzanie plus opłacał rachunki za gaz i prąd.

Do czasu

Wynajmujący przez pierwszy rok uzyskał od najemców 800 x 12 = 9.600 zł. Miał również bieżąco płacone rachunki za zarządzanie (spółdzielnia) oraz media.

W drugim roku wynajmu, właściciel otrzymał jedynie 2.400 zł za czynsz – lokatorzy zapłacili jedynie za 3 pełne miesiące. Na koncie księgowym w spółdzielni urosło zadłużenie w kwocie 750 zł. Dostawcy gazu oraz energii elektrycznej również zanotowali minusowe konta na łączną sumę 600 zł.

Rachunek sumienia

Właściciel zakładał przychód z czynszu rzędu 14.400 zł (18 m-cy x 800 zł). W sumie otrzymał 12.000 zł, czyli o 2.400 zł mniej, niż zakładał.

Dodatkowo musiał spłacić długi po lokatorach w kwocie 1.350 zł (750 + 600).

Odtworzenie stanu mieszkania z przed wynajmu zamknęło się w kwocie 3.000 zł.

Właściciel zamiast zarobić 14.400 zł, zarobił 7.650 zł, czyli prawie o połowę mniej, niż zakładał.

Pozbycie się problemu

Właściciel nieruchomości wpadł na bardzo prosty sposób ucieczki od problemu – sprzedaż mieszkania.

Cena ofertowa wynosi 145.000 zł. Gdyby nawet udało się sprzedać ww nieruchomość w danej cenie i wszystkie pieniądze przeznaczyć na lokatę bankową, to roczne odsetki od lokaty wyniosłyby maksymalnie 10.440 zł przed opodatkowaniem i 8.456,40 zł po opodatkowaniu. Kwota ta daje średnio 705 zł na miesiąc.

I właśnie o to właścicielowi chodzi – proste pieniądze, nie trzeba się o nic martwić, bank nie wpędzi go w dodatkowe długi ani nie zrujnuje mu własności.

Rozwiązanie problemu

Ja bym zrobił zupełnie inaczej. Kwota czynszu 800 zł, nawet po opodatkowaniu (ryczałt 8,5%) jest wyższa, niż 705 zł z lokaty. Stanowi 732 zł.

Wg mnie warto byłoby zainwestować nieco czasu na należyte dopilnowanie wynajmu. W ciągu roku można otrzymać kwotę 8.784 zł, która jest o 328 zł większa, niż z lokaty.

Pytanie, po co miałbym się bawić, aby zarobić więcej o marne 300 zł? Odpowiedź jest prosta – aby nabrać doświadczenia, aby uczynić siebie lepszym biznesmenem, aby nauczyć się rozwiązywać trudne problemy zamiast się ich pozbywać.

Inwestowanie w nieruchomości

Po pierwszym udanym roku wynajmu, gdzie moje mieszkanie przyniosłoby mi czysty zysk w postaci 8.784 zł przy zerowych stratach pokusiłbym się o zakup kolejnego mieszkania pod wynajem do kwoty 100.000 zł – w kredycie hipotecznym z zastawem również na pierwszej nieruchomości. Zdobyte doświadczenie z najemcami posłużyłoby mi na dobre zarządzanie kolejnym wynajmem.

W taki sposób w ciągu 2 lat miałbym już 2 nieruchomości, gdzie czynsz z jednej przeznaczałbym na kolejne inwestycje, a z drugiej na spłatę rat kredytu.

Po kilkunastu latach, zamiast lokaty na koncie bankowym wzbogaconej o procent składany, posiadałbym 2 mieszkania z czego te nowsze w połowie spłacone. Pomniejszanie zadłużenia bankowego, wzrost wartości nieruchomości, dodatni przepływ gotówki z wynajmu i nabywane doświadczenie byłyby o niebo lepszym rozwiązaniem (inteligentniejszym finansowo), niż pieniądze na lokacie bankowej.

Wszystko pięknie brzmi; więc dlaczego tak wielu ludzi wyzbywa się swojego majątku zamiast go pomnażać? Zauważyłeś już, że ludzie chętniej pozbywają się „problemu” zamiast stawić mu czoła i obrócić na swoją korzyść? Ludzie są wygodni. Jeżeli chcesz zarabiać w przyszłości duże pieniądze z nieruchomości – musisz wyjść poza swoją strefę komfortu.

Umowa najmu

Jedną z najważniejszych rzeczy jest podpisanie: nieruchomosci-szkolenia.pl

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,