RSS

Archiwa tagu: dla studentów

Wynajem na pokoje

Wynajem na pokoje

Zwiększanie zyskowności wynajmu

Jedną z form na podniesienie rentowności inwestycji w mieszkanie jest jego wynajem na pokoje. Czym się to różni od wynajmu całego lokalu? Przede wszystkim tym, że z pokoi teoretycznie powinno się wyciągnąć więcej, niż z najmu lokalu, jako całości. Specjalnie użyłem słowa teoretycznie”, ponieważ to, jak się za chwilę przekonasz, jest dość trudne do wykonania.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Umowa najmu dla studentów

Umowa najmu dla studentów

Witam,
pozwolilem sobie napisac do Pana w zwiazku z zakupem pakietu umow najmu jak i programu do administrowania nieruchomoscia.
Obecnie bede wynajmowal jeden lokal mieszkalny dla 3 studentow.
Moje pytanie jest nastepujace:
bazujac na Pana doswiadczeniu i zakupionej przeze mnie umowy najmu jak powinna byc skonstruowana umowa uwgledniajac ze 3 osoby beda uzytkowaly ten lokal.
czy w pozycji najemca nalezy wpisac wszystkie 3 osoby i wowczas solidarnie beda odpowiadac za wszystkie zapisane u Pana w umowie zapisy? czy jednak umowa powinna byc inaczej skonstuowana? Prosze o Pana komentarz
pozdr
Marek Czajkowski
PS
przestudiowalem zakupiony material – duze brawa

To jest e-mail, który otrzymałem 12 sierpnia 2013 od jednego z moich Klientów. Ponieważ jest to przypadek, który dotyka prawie wszystkich właścicieli wynajmujących mieszkania studentom, postanowiłem opisać moją wizję rozwiązania problemu wynajmu.

Umowa o najem ze studentami

Mowa jest o umowie pisemnej, która ma wiązać obie strony: właściciela i najemcę. Jeżeli chodzi o stronę właściciela, to jest wszystko jasne. Jednak kogo wpisać jako najemcę?

Nie ma idealnego rozwiązania

Osobiście widzę 2 rozwiązania:

1. Wszystkie osoby mieszkające występują jako najemcy

Wpisujemy wszystkie trzy osoby do umowy. Wszystkie te osoby podpisują się jako najemca i mówimy tym osobom, że są najemcami. Muszą to poczuć – chodzi nie tyle o prestiż bycia najemcą, co o poczucie odpowiedzialności. Niestety z tym ostatnim jest nieco gorzej.

Problemy najczęściej występujące

Młodzi ludzie zamierzający zamieszkać razem. Być może znają się ze szkoły, z widzenia, z opowieści; a teraz mają zamieszkać razem pod jednym dachem. Po pewnym czasie, w 99% przypadkach, dzieje się jedna rzecz: kłótnia. Powodów jest tysiące, ale zazwyczaj tylko jedno rozwiązanie: rozłam. Czyli ktoś musi odejść.

Rozwiązanie dla wynajmującego

Jak 2 zostanie, to jest szansa na podtrzymanie najmu. Zdarza się, że nagle tych dwóch postanawia przeprowadzić się do innych kolegów i mieszkanie nagle zostaje puste. Można „zawalczyć” o to, aby przygruchali sobie kompana na miejsce tego, co odszedł i podpisać ze wszystkimi aneks do umowy. W umowie można zawrzeć zapis, że 1/3 kaucji osoby odchodzącej bez przestrzegania terminu wypowiedzenia (np. 3 m-ce) przepada, a reszta ma wyrównać kaucję do 100% – od razu lub po znalezieniu zamiennika.

Rozliczanie najmu

Problem przysparza rozliczanie osób pozostałych w mieszkaniu. Można na nie zrzucić odpowiedzialność za rozliczenie – czyli pobierać 100% wszystkich kosztów (nie będą zadowoleni), lub 2/3 (jak zostają 2 osoby z 3) do czasu znalezienia kompana (może wydłużyć najem, pomimo straty 33% przychodu z czynszu). Koszty stałe (za media, eksploatacja dla zarządcy) bym rozliczał na 2 osoby, które zostały (2 mniej zużyją, niż 3).

Odpowiedzialność

Tu odpowiedzialność jest grupowa – solidarna; czyli jak 1 zawali i nie zapłaci, to można ścigać pierwszego lepszego, który ma pieniądze – i to należy dokładnie wytłumaczyć przyszłym najemcom (zgodnie z kodeksem cywilnym art 366, 370 i dalsze). Jednak, gdy wszyscy są odpowiedzialni, to często wychodzi, że tak naprawdę czują, że nikt nie jest odpowiedzialny. To tak jak z mieniem gminy: gmina to my, ale dla urzędników mienie gminy jest niczyje, więc można je marnować.

2. Jest jeden najemca, a reszta to lokatorzy

W tym przypadku należy wybrać „samca alfa” i jego wpisać jako najemcę, a resztę jako lokatorów. Tylko najemca podpisuje umowę.

Odpowiedzialność

Najemca bierze na siebie 100% odpowiedzialność za siebie i za lokatorów. Lokatorów można dopisać w osobnym załączniku (imię, nazwisko, pesel itd.), a w umowie wymusić na najemcy, aby podawał każdą zmianę/wymianę lokatora. Można ograniczyć ilość lokatorów do 2 (+ 1 najemca).

Rozliczanie lokalu

W tym przypadku właściciel rozlicza się z najemcą i nikim innym. Ten schemat zrzuca odpowiedzialność z wynajmującego na najemcę – odpowiedzialność za terminowe rozliczanie się ze zobowiązań wynikających z najmowania mieszkania. Jeżeli ktoś zbije szybę, to odpowiada za to najemca, nie lokator; przynajmniej przed właścicielem mieszkania. Później osoby mieszkające w lokalu mogą się rozliczać nawzajem, ale to pozostaje już poza właścicielem.

Korzyści

W tym modelu uzyskujemy kierownika mieszkania, który odpowiada przed właścicielem i wie, że jak coś będzie nie tak, to właściciel będzie miał wyłącznie do niego pretensje. Być może w takim układzie w mieszkaniu będzie panował spokój i porządek, utrzymywany twardą ręką i nerwami najemcy.

Z ustawy o ochronie praw lokatorów

Ilekroć w ustawie jest mowa o:
  • lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
  • właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;
  • współlokatorze – należy przez to rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem;

Kwestia wakacji

W umowie najmu można dodać zapis mówiący o przetrzymaniu lokalu mieszkalnego przez pewien, ściśle określony czas – np. przez okres wakacyjny.

Korzyści

Plusem takiego rozwiązania dla studenta jest to, że ma umowę, ale nie musi płacić przez cały czas kwoty czynszu, tylko kwotę umowną – zazwyczaj sporo mniejszą – w miesiącach, gdy nie zamieszkuje nieruchomości (np. lipiec – sierpień).

Plusem dla wynajmującego jest to, że posiada podpisaną umowę na wynajem oraz ciągłe wpływy pieniędzy na bieżące opłaty i częściową rekompensatę w postaci zmniejszonego czynszu.

Inne rozwiązanie

Właściciel mieszkania może również dopisać w umowie najmu ze studentami, że w czasie wakacyjnej przerwy może wynajmować nieruchomość osobom trzecim – np. przyjezdnym, którzy szukają kilkudniowego kwaterunku z cenami poniżej cen hotelowych. Wynajmujący musi dobrze opisać w umowie takie ewentualności i podać dokładnie ile, kto i za jaki okres ma zapłacić.

Umowa najmu

Umowę możesz nabyć tu: sklep nieruchomosci-szkolenia

Umowa najmu mieszkania

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię blog Rozliczanie Nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , ,