RSS

Archiwa tagu: inwestycja

Rozliczanie wynajmu nieruchomości

Rozwiązanie problemów z najemcą

Pracując w agencji pośrednictwa nieruchomości miałem styczność z ludźmi, którzy przychodzili sprzedać mieszkanie, które wynajmowali. Niby nic w tym dziwnego, ale to były osoby, które przyszły do biura aby pozbyć się … problemu.

Jako doradca ds. nieruchomości nie mogłem im pomóc w wyprowadzeniu zadłużonych nieruchomości, ponieważ było to sprzeczne z interesem firmy, w której pracowałem. Dlaczego? Przyszli sprzedać, a ze sprzedaży jest najwyższa prowizja. A niestety na dobrej radzie nie można zarobić.

Wynajem to biznes

Dosłownie. I jak każdy biznes, wymaga, aby o niego odpowiednio zadbać, aby stał się rentowny. Zauważyłem podstawową prawidłowość: ludzie (właściciele) nie radzą sobie z ludźmi (lokatorami). Nieruchomość, nad którą wynajmujący nie ma żadnej kontroli skazana jest na upadek. Tak stwarzają się okazje dla wytrawnych inwestorów, którzy nabywają zadłużone mieszkania, czy lokale i czerpią z nich zyski – ponieważ są lepszymi zarządcami nieruchomości.

Zwalczaj przyczyny a nie skutki

Z moich obserwacji wynika, że przyczyną, dzięki której właściciele chcą się pozbyć nieruchomości na wynajem, jest brak doświadczenia w zarządzaniu wynajmem. Jeżeli właściciel jest kiepskim zarządcą, to nie ma również kontroli nad swoją nieruchomością. Brak kontroli prowadzi do zwiększania się kosztów, które często powodują powstanie długu. Najgorszy jest moment, kiedy właściciel w końcu dowiaduje się o zadłużeniu. W takich sytuacjach często nie ma już lokatora, który bezpośrednio lub pośrednio przyczynił się do powstania straty finansowej. Właściciel pozostaje z rachunkami do uregulowania.

Problem z rozliczeniem najemcy

Niezapłacone na czas rachunki powodują narastanie ujemnego salda. W Polsce stosowaną praktyką przez nieuczciwych najemców jest m.in. zobowiązanie do płacenia wszelkich rachunków (gaz, prąd, eksploatacja) i nie wywiązywania się z tego. Właściciel nieruchomości, na którego nazwisko wystawiane są rachunki i faktury za media, śpi spokojnie w przeświadczeniu, że lokator wszystko pilnuje i płaci na bieżąco. Kolejne wezwania do zapłaty ginął w wynajmowanym mieszkaniu. Zazwyczaj właściciel dowiaduje się zbyt późno o problemie, aby można było jeszcze ściągnąć pieniądze z najemcy. Po lokatorze zostają jedynie rachunki do zapłacenia a na właściciela spada kłopot z opłaceniem mieszkania.

Przyczyną pośrednią powstawania niechcianego zadłużenia jest fakt, iż dostawcy mediów rozliczają się w dłuższych okresach czasu – np. co 3, 6 lub 12 miesięcy. W ciągu roku czasu można naciągnąć sporo prądu lub zużyć pokaźne ilości energii do ogrzania mieszkania (np. gazu). Zdarza się, że rachunek przychodzi zbyt późno i właściciel zostaje ze sporą niedopłatą, ponieważ najemca wyprowadza się przed rozliczeniem.

Wyjście dla wynajmujących

Musisz przejąć całkowitą kontrolę nad swoją nieruchomością na wynajem. Zrobisz to przede wszystkim kontrolując koszty (rachunki) i ich opłacanie. Koszty to jednak nie wszystko. Przychody z nieruchomości stanowią tu bowiem trzon biznesu. Musisz więc też zapanować nad przychodami, a to być może większe wyzwanie.

Rentowność nieruchomości podwyższyć można na 2 sposoby:

  1. tnąc koszty i/lub
  2. zwiększając przychody.

Aby nad tym wszystkim zapanować polecam skorzystanie z programu System Rozliczania Wynajmu.

Program do rozliczania najemcy - najem mieszkania

Dzięki niemu będziesz w stanie:

  • przejąć całkowitą kontrolę nad nieruchomością: kosztami i przychodami
  • w każdej chwili dokładnie rozliczyć się z najemcą (bez czekania na rachunki od dostawców mediów)
  • zawsze na koniec miesiąca najemca będzie z Tobą „na czysto” – likwidujesz zagrożenie niedopłat na koniec najmu
  • przedstawić lokatorowi jasne zasady wynajmu i rozliczeń, ku jego uciesze
Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Procedura zmiany sposobu użytkowania nieruchomości

Procedura zmiany sposobu użytkowania nieruchomości

Przepis prawny określający zmianę warunków użytkowania

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – artykuł 71. oraz 71a.

Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

  • podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zgłoszenie zmiany sposobu używania nieruchomości

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

  • opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
  • zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
  • oświadczenie własne, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
  • zaświadczenie z urzędu wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  • w przypadku zmiany sposobu użytkowania, polegająca na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
  • w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Uzupełnienie dokumentów

W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji.

Kiedy należy zgłosić zmianę użytkowania nieruchomości

Zgłoszenia, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Dokonanie zgłoszenia po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych.

W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, właściwy organ, w drodze postanowienia:

  • wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;
  • nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których była mowa wcześniej
  • nakłada opłatę legalizacyjną.

Sprzeciw na zmianę sposobu użytkowania

Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

  • wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
  • narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  • może spowodować niedopuszczalne:
    • zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
    • pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
    • pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
    • wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Wymagane roboty budowlane

Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:

  1. objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;
  2. objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2–4, czyli:
  • w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia
  • do zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 19 i 20, należy ponadto dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane. Projekt zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku budowy instalacji gazowej, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 19, powinien być uzgodniony z podmiotem właściwym do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
  • w zgłoszeniu budowy, o której mowa w ust. 1 pkt 4, należy ponadto przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, wykonany przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane.

Porady dla inwestora w nieruchomości

Jak widzisz, cała procedura przekształcenia np. mieszkania w biuro nie jest aż tak skomplikowana. Biorąc pod uwagę ogromne koszty kary legalizacyjnej, opłaca się zgłosić projekt zmiany jeszcze zanim wykonasz pierwszy ruch związany z dostosowywaniem lokalu mieszkalnego do innych potrzeb.

Pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania nie będzie wymagane, jeżeli dom, lokal lub pomieszczenie będzie wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej i jednocześnie nadal na potrzeby mieszkaniowe. Agent ubezpieczeniowy może mieć swoje biuro w jednym z pokoi, lub programista może mieć swój warsztat pracy w pomieszczeniu w domu i nie wymaga to uzyskania pozwolenia na zmianę sposobu jego użytkowania, ponieważ pomieszczenie nie traci przez to swojej funkcji mieszkalnej. Aczkolwiek, jeżeli zatrudnia się osoby trzecie, to może wystąpić obowiązek zmiany sposobu użytkowania części nieruchomości przeznaczonych pod wykonywanie działalności gospodarczej.

Nie wymaga również pozwolenia sama zmiana rodzaju działalności, jeżeli zachowane zostają warunki bezpieczeństwa, czy sanitarno-higieniczne.

Jeżeli podoba się Tobie choć trochę ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny

Inne postanowienia ustawowe co do wynajmu

W przypadku dokonania zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego, do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy* nie stosuje się, z wyjątkiem: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1 – 3, art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a – 19d.

* Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Warunki ustawowe najmu

Definicje pojęć związanych z nieruchomościami

Artykuł 2 ww ustawy definiuje pojęcia jak:

  • lokator
  • właściciel
  • współlokator
  • lokal
  • lokal socjalny
  • tymczasowe pomieszczenie
  • lokal zamienny
  • powierzchnia użytkowa lokalu
  • opłaty niezależne od właściciela
  • wydatki związane z utrzymaniem lokalu
  • gospodarstwo domowe
  • mieszkaniowy zasób gminy
  • publiczny zasób mieszkaniowy
  • wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych

oraz wyjaśnia jak należy dokonać obmiaru powierzchni użytkowej lokalu.

Zwrot zwaloryzowanej kaucji

Art. 6 ust. 3

Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Z przepisu wynikają dość ważne informacje a propos kaucji zabezpieczającej wynajem mieszkania, czy domu. Kaucja jest waloryzowana. Jak się waloryzuje kaucję? hmmm – czytaj dalej

Przykład oddania zwaloryzowanej kaucji po ustaniu umowy najmu

Jeżeli w dniu podpisania umowy (dzień wynajmu) brałeś 1.000 zł jako czynsz najmu, a pobrałeś 1.500 zł kaucji (czyli 150% jednego czynszu), to w dniu zakończenia umowy powinieneś oddać kaucję w kwocie 150% obecnego czynszu najmu. Jeżeli w dniu rozwiązania umowy najemca płacił 1.500 zł czynszu (bo mu podniosłeś czynsz w trakcie trwania umowy), to powinieneś oddać 2.250 zł kaucji (150% obecnej stawki czynszu).

Wejście do mieszkania bez zgody lokatora

Art. 10 ust. 1 – 3

1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.
3. Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:
1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
2) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Powyższe przepisy dotyczą szczególnych przypadków wejścia do najmowanego mieszkania, nawet bez zgody lokatora. Z doświadczenia wiem, że policja nie miesza w sprawy lokatorskie i raczej nie ma co liczyć na asystę policjanta.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela

W krótkich żołnierskich słowach można scharakteryzować te idiotyczne przepisy następująco:

Ust 1 – lokator używa lokal w sposób sprzeczny z umową, niszczy urządzenia, zachowuje się nieodpowiednio

Musisz wręczyć upomnienie lokatorowi na piśmie. Jeżeli lokator nie poprawi swojego zachowania – wręczasz miesięczne wypowiedzenie.

Ust 2 – lokator nie płaci czynszu

  1. Lokator przestaje płacić
  2. Musisz dać mu na piśmie (potwierdź odbiór), że jeżeli się to powtórzy, to go wyrzucisz
  3. Lokator nadal nie płaci
  4. Czekasz aż zlecą 3 miesiące, za które najemca nie zapłaci i wyznaczasz dodatkowy miesiąc na zapłatę
  5. Jeżeli lokator nadal nie zapłacił, wręczasz miesięczne wypowiedzenie, najlepiej w ostatnim dniu 4-go dodatkowego miesiąca
  6. Przywołujesz procedurę opróżnienia mieszkania.

Ust 3 – lokator wynajął lub podnajął mieszkanie

Wręczasz lokatorowi miesięczne wypowiedzenie.

Ochrona lokatora zamiast właściciela

Zauważ jedną rzecz: dla ustawodawcy niepłacący lokator jest cenniejszy niż ten, który podnajął najmowane mieszkanie.

Co dla Ciebie, jako inwestora mającego mieszkanie na wynajem, będzie bardziej nieopłacalne:

  • to, że lokator płaci Tobie umówiony czynsz regularnie co miesiąc a sam też zarabia na boku ściągając nieco większy czynsz od osób, którym podnajął mieszkanie, czy raczej
  • to, że musisz czekać min. 5 długich miesięcy zanim pozbędziesz się lokatora, który nie dość, że nie daje Tobie ani złotówki za czynsz, to jeszcze naciąga rachunki za wodę, prąd, gaz i nie płaci za zarządzanie?

Oczywiście nie popieram podnajmu bez zgody właściciela, ale jedynie stwierdzam fakty porównując wielkość kary za różne przewinienia w świetle ww ustawy. To, co powinno być najważniejsze dla właściciela – płacący najemca, który nie robi problemów – jest najmniej ważne dla ustawodawcy. Zresztą jest to przecież ustawa o ochronie praw lokatorów, a nie właścicieli.

Porada dla inwestora w mieszkania na wynajem

Jakie masz wyjście? Ustawodawca mówi o „3 pełnych okresach płatności”. Wpisz więc w umowę, że jako pełny okres płatności robicie 10 dni kalendarzowych. Powiedzmy, że mieszkanie chcesz wynająć za 900 zł + opłaty na miesiąc, czyli 300 zł co 10 dni + raz na miesiąc opłaty za media. Przy takim zapisie lokator nie zapłaciwszy właścicielowi mieszkania pod wynajem na koniec (lub lepiej początek) miesiąca, teoretycznie nie zapłacił za trzy okresy. Teraz musisz dać mu 1 miesiąc i wręczyć wypowiedzenie oraz uruchomić procedurę egzekucyjną.

Ani się waż brać czynsz za rok z góry! W takim wypadku okres wypowiedzenia wydłużysz do ponad 3 lat.

Jak sąsiad może zakończyć wynajem Twojego mieszkania

Art. 13

1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu
i nakazanie jego opróżnienia.
2. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Odszkodowanie za bezprawne używanie lokalu

Art. 18 ust. 1 i 2

1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.
3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Możesz, jako właściciel mieszkania, z którego nieskutecznie wyrzuciłeś lokatora, domagać się odszkodowania. Dlatego bardzo ważnym zapisem w umowie powinna być kwota, do której wzrasta „czynsz” za używanie mieszkania po ustaniu umowy najmu. Jeżeli za najem brałeś 1 tys zł, to możesz zapisać, że lokator, któremu ustał stosunek najmu będzie płacił 3 tys zł m-cznie. Oczywiście sąd to może zweryfikować i zasądzić zupełnie inne kwoty. Pamiętaj również, że od kwoty odszkodowania za najem zapłacisz nie 8,5% podatku ryczałtowego, a stawki wg skali podatkowej 18% lub 32%.

Zasady najmu okazjonalnego

Art. 19a – 19d

Powyższe artykuły opisują szczegółowo warunki, jakim podlega wynajęcie lokalu mieszkalnego na zasadach okazjonalnych.

Warunki umowy najmu okazjonalnego zostały opisane w tym artykule: https://rozliczanienieruchomosci.wordpress.com/2012/07/24/umowa-najmu-okazjonalnego/

Właściciel mieszkania na wynajem prawie nie ma praw w Polsce. Za to lokator owszem – i to jakie! Ustawodawca zadbał, oprócz interesu lokatora, o swój portfel, nakazując wynajmującym rejestrowanie umów w US, co pewnie w zamyśle miało zredukować szarą strefę najmu.

 Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Pustostan a wynajem nieruchomości

Pustostan a wynajem nieruchomości

Największy wróg wynajmu

Najgorszym w wynajmie nie jest lokator, który ma problemy z zapłaceniem, nie jest również najgorsze, gdy nasza nieruchomość wymaga jeszcze zainwestowania środków pieniężnych (zakup nowej lodówki, wymiana cieknącego kranu). Najpoważniejszym wyzwaniem dla właściciela jest wynająć i utrzymać jak najdłużej wynajem nieruchomości.

Nie ma nic gorszego dla inwestora, gdy jego inwestycja nie przynosi przychodów. Ba! Mało tego; jeszcze gorsza jest sytuacja, gdy nieruchomość nie dość, że nie ma żadnego przychodu, to jeszcze generuje koszty!! Wtedy inwestor nie dość, że nic nie zarabia, to musi co miesiąc pokrywać stałe wydatki, związane z utrzymaniem nieruchomości, ubezpieczeniem, czy opłatami lokalnymi.

Zysk z najmu

Każdy inwestor stara się o najszybszy zwrot zainwestowanych pieniędzy – do tego ta gra się sprowadza. Najszybszy okres zwrotu można uzyskać na dwa sposoby:

Minimalizowanie wydatków jest dobre, gdy wchodzi w to cięcie wydatków, które nic nie wnoszą. Bardzo często właściciele mieszkań na wynajem kierują się emocjami i kupują różne niepotrzebne gadgety do lokalu, w którym by sami chcieli zamieszkać, a który przecież jest przeznaczony na wynajem zupełnie obcym osobom, zazwyczaj mającym inny gust i preferencje. Z drugiej strony nie naprawienie kapiącego piecyka CO na czas skutkować będzie o wiele większym wydatkiem w przyszłości i np. przerwą w dostawie ciepła zimą. Zasada jest prosta – wszelkie wydatki mają skutkować zwiększeniem lub utrzymaniem przychodów.

Maksymalizowanie wpływów jest nawet lepsze niż skupianie się na cięciu wydatków. Wbrew pozorom to jest o wiele większe wyzwanie dla inwestora. Dobry inwestor używa siły swojego umysłu aby dostrzec i wykorzystać cały potencjał, jaki daje nieruchomość. Inwestor może postarać się o dobrego najemcę – np. bank lub market, może z jednego dużego mieszkania zrobić 2 mniejsze itd. Każda nieruchomość ma w sobie ukrytego wielkanocnego zajączka – pytanie tylko, czy jego wydobycie będzie opłacalne?

Jaki lokal na wynajem

Nie jest ważne, czy wynajmujesz lokal komercyjny, czy chcesz wynająć lokal mieszkalny; najważniejsze jest to, żeby lokal był jak najdłużej wynajęty.

Z wynajmem lokalu komercyjnego nie ma aż tylu niebezpieczeństw, co w przypadku wynajmu lokalu na cele mieszkalne. W czasach recesji gospodarczej szybciej wynajmie się mieszkanie niż lokal użytkowy. Nie ma złotego środka. Każdy inwestor powinien wybrać specjalizację – czyli swoją grupę docelową potencjalnych klientów (najemców, lokatorów) i skupić się na niej.

Ważne jest również to, aby robić wynajem na większą skalę. Ciężko jest się utrzymać z wynajmu 1 mieszkania, ale w przypadku, gdy się już jest właścicielem 5-6 kawalerek, to już zupełnie inna sprawa. To samo tyczy się np. 100 m. magazynu, ale jeżeli masz 3-4 hale, lub 10 garaży to najem mieni się zielonymi ($) kolorami.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Face Book - nieruchomości - wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak sobie pościelesz

Jak sobie pościelesz

Niewykorzystywane możliwości

Kilka dni temu odwiedziłem znajomych. Jest to starsze małżeństwo. Mieszkają w przestronnym 3 pokojowym mieszkaniu w kamienicy razem z synem. Syn stracił pracę ładnych kilka lat temu i do dziś jakoś nie udaje się mu zagrzać miejsca gdzie indziej na dłużej niż kilka tygodni. Można rzec, że 3/4 roku jest bez pracy. Może źle się wyraziłem, bo to, że ktoś jest bezrobotny nie musi przecież oznaczać, że nie zarabia pieniędzy. Sam do tego dążę, aby nie pracować, wydawać i jednocześnie bogacić się. Wracając do opisywanego pana, to on raz, że nie ma pracy, co już wspominałem, to dwa – nie ma również źródła przychodu.

Ujemne przepływy pieniężne

Mało tego!! To, że nie ma stałych przychodów, nie oznacza, że nie ma stałych wydatków. Oprócz minimum kosztów, za które człowiek w Polsce może przeżyć (pożywienie, dach nad głową), jego głównym obciążeniem finansowym jest drugie mieszkanie, które odziedziczył po babci.

Czyż to nie ironia? Zamiast czerpać zyski z dodatkowego mieszkania, ono coraz bardziej pogrąża właściciela wraz z najbliższą rodziną. No ale do rzeczy. W rozmowie rozdrapałem nieco temat, bo z natury jestem ciekawski – ciekawy jak ja bym sobie poradził z podobną sytuacją, gdyby dotyczyła ona mnie samego?

Mieszkanie na wynajem = problem

 Owe mieszkanie po babci – nieruchomość stoi pusta od dłuższego czasu. Kilka lat temu było wynajmowane i przynosiło jakieś tam pożytki. Jednak zaczęło sprawiać kłopot. Właściwie, to stało się problemem.

  1. Był w nim lokator, którego trzeba było pilnować, rozliczać, odbierać od niego telefony, załatwiać coś za niego (nie był przecież właścicielem) – lokator był problemem
  2. Lokatorzy się zmieniają i trzeba było szukać kolejnego, czyli trzeba było znowu przechodzić ciągnącą się procedurę pokazywania mieszkania (a właściciel nie mieszka blisko), dawania ogłoszeń, spisywania umowy, pokazywania co gdzie i jak – problemem było znalezienie i zakotwiczenie nowego lokatora
  3. Rodzice „zainwestowali” dużo pieniędzy w remont i wyposażenie opisywanego lokalu mieszkalnego; i nie po to, aby ktoś im to teraz zniszczył – problemem jest strach przed ewentualnymi stratami w postaci aktów wandalizmu na rzeczach ruchomych (AGD, meble)
  4. To jest mieszkanie właściciela, który źle się czuje, jak przebywa (mieszka) w nim obca osoba – problem zbytniego przywiązania się do nieruchomości i traktowania jej bardzo osobiście

O wynajmie słów kilka

Podsumowując ten przerażający ale jak bardzo realistyczny przypadek można doszukać się kilku prawidłowości. Wynajem nie jest łatwym zajęciem. Do tego trzeba mieć wielką cierpliwość, nieco asertywności, podejścia biznesowego i już można zarabiać zamiast tracić. Jednak zanim zacznie się zarabiać, trzeba po prostu chcieć zarabiać. Można by stwierdzić, że każdy chce zarabiać, ale tylko nieliczni decydują się na działanie, a nie poprzestają na mrzonkach. Takie osoby nie boją się wyjść ze swojej strefy komfortu aby zdobyć i utrzymać klienta-najemcę. Nie przywiązują się emocjonalnie do swojej nieruchomości, lecz traktują ją jak biznes, na którym można zarobić. I Ty, drogi czytelniku, też tak postępuj. Buduj swoją wolność finansową w pocie czoła wychodząc naprzeciw trudom wynajmu, bo z ciepłego fotela nic nie zrobisz.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,