RSS

Archiwa tagu: kasa

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Przepraszam, to ile będę płacić miesięcznie za mieszkanie

Podobne pytanie pada z ust potencjalnego najemcy zazwyczaj po pierwszej wymianie zdań na temat nieruchomości, którą jest zainteresowany. Lokal uzyskał akceptację, lokalizacja jest OK, infrastruktura też, więc pora pogadać konkretnie o pieniądzach.

Osoba zainteresowana zna czynsz najmu – ponieważ zapoznała się z nim na pierwszym miejscu; no może zaraz po wybraniu lokalizacji. Ale niewiadomą stanowią „inne koszty” czy „+ dodatkowe koszty” lub „plus eksploatacja”.

Jak myśli lokator

Wyobraź sobie kolesia, który usiadł przed ekranem komputera, aby wyszukać mieszkanie na wynajem – swoje przyszłe lokum. Odpalił kilka stron serwisów ogłoszeń; i tych lokalnych i tych ogólnopolskich. Mając jakieś pojęcia o danej miejscowości zaczyna buszowanie po ofertach.

Chcę mieszkać tu albo tu, ale nie tu i na pewno nie tam. Czyli jedno mamy z głowy – lokalizacja. Teraz ile pokoi? Może 2, a może 3? Zobaczymy jak kształtują się ceny? … Aaaa, to może jednak 2. 1200 zł, 950, 1100 … o! jest jakieś za 700! Ale dlaczego nie chcą psa? O! Ci nic nie napisali, że bez zwierząt – za 850 i tamci też za 1000 zł miesięcznie. Umeblowane, czy nie? A niech będzie umeblowane; pewnie, czemu nie? Hmmmm – 1300 zł, 1100 zł, 1200 zł … O! jest jakieś za 1 tys zł + niski czynsz do administracji i zużycie ?!?

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Najemca kasę dał

No, ale nie całą. I tu jest spory problem. Nie mówię jedynie o tym, iż miałeś, jako wynajmujący, otrzymać pełną zapłatę, ale o tym, że musisz to rozliczyć. No właśnie, jak rozliczasz się z niepełnej kwoty uzyskanej od lokatora?

Rozliczenie kosztów najmu przeciętnego właściciela nieruchomości

Przykład:

Powiedzmy, że najemca miał zapłacić 1.000 zł tytułem czynszu najmu oraz 500 zł kosztów stałych nieruchomości i zużycia mediów, ALE zamiast 1.500 zł płaci Tobie 1.100 zł.

Większość ludzi, z którymi rozmawiałem, liczy tak:

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Terminowe płatności czynszu najmu

Terminowe płatności czynszu najmu

Zapewnienie ciągłego przepływu pieniędzy – CashFlow

Jednym z podstawowych celów wynajmu jest uzyskanie wynagrodzenia w postaci czynszu najmu. Płatność tego wynagrodzenia powinna następować cyklicznie – w czasie trwania umowy między wynajmującym a najemcą. Dla inwestora lub nawet zwykłego Kowalskiego, który postanowił uruchomić nieużywane mieszkanie po dziadkach, owo wynagrodzenie jest po prostu spodziewane i wkalkulowane w kolejne decyzje finansowe właściciela nieruchomości.

Co się jednak dzieje, gdy wynajmujący nie otrzymuje wynagrodzenia w postaci czynszu najmu? Sytuację taką można porównać do pracy etatowej, kiedy to, na koniec przepracowanego miesiąca, pracownik nie dostaje zasłużonych pieniędzy. Wszak takie sytuacje zdarzają się, ale nie tak licznie jak niepłacący lokatorzy.

Właściciel nieruchomości co miesiąc z utęsknieniem oczekuje należnego mu wynagrodzenia. Jednak, gdy dzień płatności wydłuża się – zaczyna tworzyć się nerwowa atmosfera. Dlaczego? Ponieważ przepływ pieniądza zostaje przerwany. Dla czytelnika może to nie być nic takiego, gdy lokator zapłaci tydzień później, ale dla właściciela nieruchomości, który musi zapłacić ratę kredytu hipotecznego, ów 7-dniowe opóźnienie może zadecydować o być lub nie być.

Z najemcą można postępować jak z dzieckiem. Poznaj zatem 2 sposoby na uniknięcie opóźnień w zapłacie czynszu najmu

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Problem z lokatorem

Problem z lokatorem

Stanowczy wynajmujący

Pisałem już o asertywności przy wynajmie nieruchomości. Dziś chciałbym się skoncentrować na konkretnym przykładzie z życia wziętym.

Początek najmu

Pod koniec sierpnia wynająłem swój lokal mieszkalny Pani K. Wcześniej (w lipcu) rozmawiałem z jej mężem – Panem M., z którym przeprowadziłem pierwszą, wstępną rozmowę na nieruchomości. Pan M. był zainteresowany, ale rozmawialiśmy bardzo ogólnikowo, ponieważ nie był zdecydowany. Dałem mu swoje namiary. Szukał nadal dobrej lokalizacji. Odezwał się 2 miesiące później. Mówił, że gdzieś zgubił mój nr telefonu, a przez żadnego pośrednika (gdzie miałem wystawione oferty) nie chciał, bo nie będzie im płacić.

Ponieważ teraz był zdecydowany, umówiliśmy się konkretnie na nieruchomości w celu podpisania umowy. Pan M. przyszedł ze swoją małżonką Panią K., i oświadczyli, że najem będzie na Panią K. Podpisaliśmy umowę więc na Panią K., ale to Pan M. rządził wszystkim. Umowa była na wynajem lokalu mieszkalnego, ale najemca chciał prowadzić w nim działalność gospodarczą. Szczerze mi to jest wszystko jedno, a nawet lepiej, ponieważ firma nie łapie się na ustawę o ochronie praw lokatorów.

Negocjacje w sprawie zapisów umowy najmu trwały jakąś godzinę. Ponieważ mam dość spore doświadczenie, a każdy nowy najem przynosi kolejne, moja umowa jest dość ciężka. Chodzi o ilość paragrafów – jest sporo. Wszystko dlatego, że wpisuję tam wszelkie ewentualności i zabezpieczam głównie swoje interesy. Zawsze jednak daję do przeczytania umowę klientowi i rozmawiamy o konkretnych zapisach, które są niezrozumiałe lub budzą mieszane uczucia. W tym konkretnym przypadku zgodziłem się na wiele ustępstw w stosunku do najemcy. Dopisałem też, że przekształcę lokal mieszkalny w usługowy w ciągu 6 m-cy. Umowa została podpisana przez strony na czas określony (na czas 6 miesięcy), a mieszkanie wydane.

Zasady najmu

Zawsze swoim potencjalnym klientom na najem daję 3 reguły, które są przejrzyste i zrozumiałe dla każdego:

  1. Najemca musi rozliczać się terminowo
  2. Najemca musi przestrzegać porządku domowego
  3. Najemca musi dbać o nieruchomość

Prawda, że wszystko jest jasne? Jeżeli można by było skrócić umowę, to bym w niej umieścił te 3 punkty i oczywiście czynsz najmu oraz kto, co i komu wynajmuje.

Początek kłopotów z najemcą

Klient opłacił pierwszy czynsz najmu, wypłacił kaucję. Drugi czynsz przysłał 1 dzień po terminie, ale rozliczenie liczników podesłał 3 dni przed końcem miesiąca.

Aha – ja swoich klientów rozliczam miesięcznie ze zużycia mediów. Co to znaczy? Ano to, że najemca podaje mi stany: wodomierza, licznika gazu i energii elektrycznej. Dlaczego tak robię? Ponieważ mam pewność, że zawsze z najemcą będę na czysto i nie spotka mnie już sytuacja, kiedy przychodziła faktura do zapłacenia za prąd (roczne rozliczenie w Enea), a lokator wyprowadził się dawno temu i musiałem z własnej kieszeni pokrywać czyjeś zwiększone zużycie. Gdzie to wszystko rozliczam? W swoim autorskim programie, którego działanie możesz zobaczyć na filmie poniżej.

Z tej strony możesz nabyć program: http://www.rozliczanienieruchomosci.pl/sklep/

Niesubordynacja najemcy

W umowie najmu mam zapis, że lokator będzie przysyłał mi e-mail’em lub sms aktualne stany liczników w ostatni dzień miesiąca. Gdyby ten najemca się tego trzymał, było by OK. Ale niestety pierwszego dnia kolejnego miesiąca to ja piszę do najemcy o podanie stanów liczników. Ponieważ nie mam ich, to nie mogę dokładnie rozliczyć lokatorów. Najemca przysłał mi je dopiero 3-go. W umowie mam zapis, że pieniądze za czynsz najmu wraz z rozliczeniem za media muszą być zaksięgowane na moim koncie do 3-go każdego miesiąca.

Daję też czas lokatorowi, aby dostosował się do zasad współpracy.

W kolejnym miesiącu sytuacja się powtarza – tzn. ja ponaglam najemcę, aby podał mi aktualne zużycie z liczników. Lokator wysyła mi te dane ze znacznym opóźnieniem i pomimo, iż rozliczenie ślę najemcy tego samego dnia, to pieniądze przychodzą 6 dni po umownym terminie, w międzyczasie trafia się weekend.

Kary dla najemcy

W trzecim miesiącu identyczna sytuacja, z tym, że naliczam odsetki ustawowe – wychodzą tak na prawdę grosze. Wpisuję też w uwagach do rachunku, że wyjątkowo nie pobieram kary umownej.

Odsetki ustawowe – najemca, zgodnie z umową, ponosi dodatkowe koszty w postaci odsetek o ustalonym oprocentowaniu (ustalonym ustawą). Jest to jakiś straszak na niesfornych lokatorów, ale wartość odsetek za kilka dni zwłoki z czynszu 1 tys zł jest znikoma.

Kara umowna – mam również i taki zapis w umowie najmu, który daje mi uprawnienia do naliczania oprócz odsetek ustawowych za zwłokę, jednorazowo karę w wysokości 50 zł za nieterminową wpłatę zobowiązań. I to już jest odczuwalne przez najemcę.

Założenie wprowadzenia tych kar jest jedno: najemca ma wpłacać terminowo. Nie zależy mi na „zarabianiu” na karach dodatkowych pieniędzy, ponieważ nie jest to moim biznesem. Moim biznesem jest wynajmowanie nieruchomości i otrzymywanie wynagrodzenia w postaci czynszu najmu. Kary to jedynie bat na nieterminowych klientów.

Klient dzwoni do mnie i przeprasza, że tak późno i że dziękuje za niedopisanie kary w wysokości 50 zł.

Bieżąca obsługa najmu

W międzyczasie (na przestrzeni 2 miesięcy) najemca ma kilka uwag:

  • światełko w lodówce pali się non stop
  • ktoś zbił szybę w drzwiach prowadzących na klatkę schodową
  • cuchnie spalinami w łazience
  • woda z toalety wlatuje do środka
  • jest niemiły zapach w łazience

Dla tych, którzy uważają, że najem to cudowne pieniądze lecące z nieba, powiem, że nie jest tak różowo.

Dowiaduję się od fachowca, który naprawia AGD, że w lodówce należy przykleić kawałek plastyku na drzwi, aby dociskał wyłącznik światła.

Dzwonię do zarządcy budynku i zgłaszam fakt rozbitej szyby. Szyba zostaje wymieniona w ciągu miesiąca. I tak sukces.

Załatwiam kominiarzy, aby zbadali komin i ciąg odprowadzania spalin – wszystko jest OK.

Umawiam się natychmiast (po zgłoszeniu) z hydraulikiem i z rana (przed pracą) jedziemy do mieszkania. Bierzemy tzw. sprężynę i … zagłębiamy się w g..nie. Okazuje się, że odpływ ścieków z WC jest zapchany. Na szczęście sprężyna pomogła. Śmierdzę jak śledź, który leżał 3 dni na słońcu. Cóż – kocham wynajem.

Niemiły zapach w łazience (razem z toaletą) likwiduję poprzez dodatkowe uszczelnienie łączenia rury WC z pionem.

Najemcę nic to wszystko nie kosztowało. Nie miałem pewności, co do zapchanej toalety, ale nic ciekawego (np. szpulę papieru toaletowego, podpaskę) z niej nie wyjęliśmy.

Rozmowa z najemcą

Pan M. otrzymał kolejny rachunek z naliczonymi odsetkami … i chce się spotkać. Wiadomo dlaczego. Umawiamy się na neutralnym gruncie – w galerii handlowej. Pan M. był na jakimś kursie sprzedaży, który zahaczył o techniki NLP. Pan M. próbuje wpłynąć na mnie i moje naliczanie kar umownych. Sęk w tym, że ja również przeszedłem pełny kurs NLP i od kilku ładnych lat jestem sprzedawcą, któremu różne techniki są bardzo dobrze znane.

Pan M. dziękuje mi za niewstawienie do rachunku kary 50 zł. Mydli oczy tym i owym i przechodzi do sedna sprawy. Chce 50 zł zniżki na czynszu najmu. Przystałem na to, ale pod warunkami. Obniżę czynsz o 50 zł do czasu przekształcenia lokalu mieszkalnego w lokal usługowy. Pan M. miał też przykleić kawałek plastyku na drzwi lodówki, aby światło się gasiło również po zamknięciu drzwi. W czasie rozmowy martwił się, że przez zapalone światełko zmarnowało się masło no i prądu więcej naciągnął. Kolejnym naszym tematem była terminowość uiszczania pieniędzy na moim koncie. Nasłuchałem się wielu przeprosin i jeszcze więcej zapowiedzi poprawy.

Po rozmowie przygotowuję aneks do umowy ze zmianą czynszu o 50 zł. Wysyłam go mail’em w celu zapoznania się najemcy i umówienia spotkania, aby go podpisać.

Problem z najemcą

Kolejny miesiąc i kolejna zaległość w wysłaniu stanów liczników. Znowu weekend w międzyczasie. Pieniądze przychodzą po 6 dniach od umownego terminu – grudzień.

W styczniu naliczam do rachunku karę wraz z odsetkami, podliczam też czynsz (ciągle pomniejszony o 50 zł – wedle ustaleń z klientem), oraz media. Wysyłam rachunek e-mail’em.

Telefon. Dzwoni Pan M. Słychać, że jest wkurzony widmem zapłacenia kary w wysokości 50 zł. W sumie co ugrał na najmie, to zwrócił w postaci kary – przynajmniej na papierze. Niestety jestem nieugięty. Pan M. oświadcza, że nie ma czasu ze mną dyskutować. Spokojnie przyjmuję do wiadomości. Pan M. kończy rozmowę. Dziwne; dzwoni a potem stwierdza, że nie ma czasu rozmawiać.

Uwagi najemcy

Te dziwne zakończenie rozmowy wydało mi się mało przyjazne, więc wysłałem wiadomość mailem, aby przy kolejnej próbie kontaktu klient zrozumiał, że mam dobre chęci, jednak nie zawsze mogę gadać.

Najłatwiej jest mi się kontaktować poprzez mail, ponieważ w ciągu dnia mam wiele spotkań a w przerwach muszę przygotowywać różne dokumenty, wyliczenia itd. Dlatego też jeżeli mam chwilę czasu, to odbiorę telefon, ale zdarza się to sporadycznie, niestety. Proszę więc zrozumieć mnie, gdybym przez dłuższy czas nie odbierał telefonu.

Otrzymuję taki e-mail w odpowiedzi:

Witam ponownie,
rozumiem Pańską decyzję, a także to co jest dla Pana ważne jeśli chodzi o naszą umowę.
Będę wdzięczny jeśli weźmie Pan pod uwagę co jest istotne dla nas.
Chcemy zapoznać się z dokumentem potwierdzającym zmianę użyteczności lokalu,
podpisać aneks do umowy, który przesłał Pan e-mailem
Chcielibyśmy też, nie przejmować się dłużej niesprawnym oświetleniem w lodówce i utrzymującym się w dalszym ciągu przykrym zapachem w łazience.
Podczas gentelmen agreement poruszaliśmy także sprawę odmalowania drzwi wejściowych.
Chcę także pana poinformować, że przepalone żarówki i baterie w piecu gazowym wymieniłem wykładając swoje pieniądze.
Przez miesiąc był także problem z otworzeniem drzwi wejściowych klatki.

Oczekujemy , że Pan podobnie jak my pochyli się nad swoimi niedociągnięciami.

Moja wizja rozwiązania problemu z najemcą

Cóż. Po takiej odpowiedzi cisnęło mi się jedno: „Mam chęć wypowiedzieć im umowę”.

Ale postanowiłem ochłonąć, jak zawsze, i podejść do tematu asertywnie. Widzisz, wynajem jest biznesem. Biznes służy do zarabiania pieniędzy. Należy wystrzegać się emocji, a dokładnie to działania pod ich wpływem. Co z tego, że im wypowiem? Czy to zmieni moją sytuację finansową? No pewnie! Ale czy na plus? No nie, na minus!

Moja odpowiedź:

Panie M.,

Abyśmy się dobrze zrozumieli:
1. dokument zmieniający sposób użytkowania
Nie mam na tę chwilę. Posiadam zgodę wspólnoty. Proces zmiany Warunków Zabudowy toczy się, o czym informowałem Pana na naszym spotkaniu. Jest to proces, więc trwa. Do tego czasu umówiliśmy się na zmniejszony czynsz o 50 zł.
2. Aneks możemy podpisać w każdym czasie, o czym również informowałem. Jak Pan zauważył stosuję się do jego postanowień.
3. Lodówka i światełko – na naszym spotkaniu przystał Pan na doklejeniu kawałka plastyku do drzwi lodówki, aby przy zamykaniu wyłączała się światełko.
4. Jeżeli chodzi o łazienkę, to zaizolowałem silikonem rurę odpływową z toalety. Do tej pory nie miałem żadnej informacji, że coś jest nie tak.
5. Drzwi wejściowe – prośba o odmalowanie została natychmiast zgłoszona zarządcy budynku.
6. Przepalone żarówki wchodzą w Państwa gestię. Wymiana baterii również. Zdawałem lokal z wymienionymi bateriami i palącymi się żarówkami.
7. Problem z otwarciem drzwi wejściowych – nic mi o tym fakcie Państwo nie sygnalizowaliście.
8. Jeżeli chodzi o moje niedociągnięcia, to zawsze może Pan wypowiedzieć umowę najmu.

Bartosz Dolinkiewicz

Tytuł brzmi „wizja rozwiązania problemu”. Tak. Moją wizją jest tu podtrzymanie wynajmu, a dokładniej to podtrzymanie strumyka gotówki zasilającego moje konto miesiąc w miesiąc. Wskazuję w mojej odpowiedzi najemcy na fakty. Fakty te wynikają głównie z umowy najmu. Faktem jest to, że otrzymuję pieniądze zawsze po terminie.

Jak widzisz najemca łapie się wszystkiego, co ma pod ręką. Przepalone żarówki, wymiana 2 baterii R20 w termie, itd. Jak myślisz, ile to może kosztować? Może 20 zł. Zresztą chodzi o sam fakt, a faktem jest tu, że zgodnie z zapisem umowy, to najemca ponosi koszty konserwacji. Znowu lokator zarzuca mi, że drzwi wejściowe nie zostały odmalowane, jak sobie by tego życzył. Faktem jest, że wg umowy odpowiadam za rzeczy, które nie wykraczają poza moje kompetencje – drzwi wejściowe należą do wspólnoty. Zarządca został powiadomiony. Tyle mogłem zrobić.

No i na końcu najemca widzi wyłącznie Twoje niedociągnięcia, jako wynajmującego. Cóż, przyzwyczaj się do tego. Każdy problem, każdy zatarg kończy się podobnie – to Ty jesteś winny, bo … – i tu pojawia się zazwyczaj stek bzdur. Jeżeli natomiast miałbyś dochodzić swoich praw przed sądem, to z dobrą umową i należytym jej wykonaniem przez Ciebie (jako wynajmującego) masz niezbite dowody przemawiające na Twoją korzyść. Jednak sąd sądem, dowody dowodami, a niektóre wyroki to nie wiem skąd się biorą?

Rozwiązanie umowy najmu

Traktuję to jako ostateczność. Dlaczego? Ponieważ okres pustostanu jest najgorszy. Dlaczego? Ponieważ nie dość, że nie zarabiam, to jeszcze muszę płacić koszty stałe.

Wszystko zależy, czy najemca nadal będzie rozliczał się z najmu. Nieterminowość kilku dni powinna budzić Twój niepokój, zwłaszcza na początku najmu. Każdemu może się zdarzyć opóźnienie – nawet najlepszemu płatnikowi. Ale jeżeli lokator zaczyna swoją historię z opóźnionymi płatnościami, to lepiej miej się na baczność i bacznie obserwuj klienta – nie chodź za nim, ale sprawdzaj osobiście zużycie, wysyłaj sms z ponagleniem, monitoruj wpływy na konto i ich terminowość, itp.

Jeżeli ten najemca przeciągnie mnie powyżej 7 dni od terminu wpływu pieniędzy na konto bankowe, otrzyma wypowiedzenie; przypominam, że jest to firma. W takim wypadku im szybciej utniesz więź łączącą Cię ze złym najemcą, tym mniej będziesz stratny.

Ale najemca zapłacił. To dobrze, prawda? No dobrze. Ale nie zapłacił 100%! To źle, prawda? No źle. Najemca nie zapłacił kary umownej i odsetek. Nie poczuwa się do tego.

W połowie stycznia postanowiłem nie przedłużać najemcy umowy – ma do końca stycznia. Mało tego; wystawiłem oferty wynajmu swojego mieszkania i puściłem je w świat dzięki internetowi. Zacząłem aktywnie poszukiwać kolejnego najemcy jeszcze w czasie trwania starego najmu. W ciągu kilku dni zgłosiło się kilku potencjalnie chętnych najemców.

Gdy najemca opuści lokal, mam 2 tygodnie na oddanie kaucji. Kaucję otrzyma pomniejszoną o karę umowną i odsetki ustawowe od kwoty zaległości do ostatniego dnia najmu. Jeżeli odda lokal w gorszym stanie, niż przyjął w najem – zostanie potrącona kaucja. Z kaucji również obetnę kwotę za nieposprzątanie mieszkania – wg cennika firm świadczących takie usługi. I będę się tego trzymał, ponieważ takie zapisy widnieją w naszej umowie najmu, na którą zgodziły się obie strony.

Dobre rady tzw „ekspertów”

Kilku znajomych dowiedziało się o moich kłopotach z najemcą. Ich porady w większości były podobne:

„Jest ciężki czas a Ty (ja) chcesz łatwą ręką zrezygnować z najemcy. Nie rób tego, w końcu Ci zapłacił. Fakt, że nie wszystko, ale powinieneś cieszyć się, że w ogóle coś dostałeś”

Powiem Tobie, że nigdy nie będzie najlepszy czas na wynajem, bo zawsze coś będzie nie tak: kryzys, ludzie nie mają pieniędzy, ktoś zapowiada koniec świata, itp. historie. Jednak ci, którzy dawali mi te rady nigdy nie wynajmowali swoich mieszkań!! Nie pozwól, aby manipulowały Tobą osoby niezwiązane z wynajmami. Ja zdaję sobie w pełni sprawę z tego, że nie jest łatwo na rynku o dobrego najemcę, ale pozwalając na łamanie warunków umownych pozbawiasz siebie w zasadzie wszystkich swoich praw. Tak jak wspomniałem wcześniej, gdy raz pozwolisz na złamanie warunków, to najemca będzie wykorzystywał to cały czas i coraz częściej i na większą Twoją szkodę. Sam wielokrotnie to przerabiałem, widziałem dziesiątki razy u innych i setki razy rozmawiałem z wynajmującymi, którzy również mieli podobne problemy.

Mało tego: działając wbrew sobie i pozwalając na łamanie warunków umowy działasz na niekorzyść całego rynku wynajmu. Przyzwyczajasz lokatorów do dzikiego zachowania. Gdy już Cię zadłużą, zniszczą Ci mieszkanie i gdy w końcu zdecydujesz się na ich wyrzucenie, oni pójdą mieszkać do kogoś innego – innego wynajmującego – i zrobią dokładnie to samo! W taki sposób wynajmujący tworzą na rynku złych najemców.

2 dni do wyprowadzki lokatora

Najemca śle smsy – żona Pana M.

gdyby mogl mi Pan napisac czy jest Pan zainteresowany dalsza wspolpraca i zechcal sie z nami spotkac bylabym wdzieczna

Odpisuję, że umowa wygaśnie samoistnie dnia 4 lutego i w ten dzień chcę się spotkać w celu zdania lokalu, i że nie jestem zainteresowany przedłużaniem umowy, której warunki są łamane. Proszę również o przygotowanie lokalu zgodnie z §10 umowy najmu.

Najemca odpisuje, że lokal zda 5 lutego i … prosi o przygotowanie kaucji.

Na co odpisuję, że kaucję zwracam w ciągu 14 dni.

Panie Bartoszu oczekujemy zwrotu kaucji tego samego dnia kiedy sie spotykamy dlaczego te 14 dni.Rownie dobrze moglibysmy oddac lokal w takim razie nie 4tego lecz 18tego skad ta zwloka?

Odpisuję, że wszystko wynika z zapisów umowy.

Umowa Najmu

Sam teraz widzisz, jak ważne są zapisy umowy najmu. Dlaczego mam 14 dni na oddanie kaucji? Co kryje §10 umowy? Jaką mam umowę? Jak zabezpiecza mnie dobra umowa? Na te oraz inne pytania odpowiedzi dostarczy Tobie ta oto strona: nieruchomosci-szkolenia.pl

Rada eksperta

Wyprzedzaj fakt wypowiedzenia umowy najmu badaniem rynku i przygotowywaniem się pod następny wynajem. Zachowaj czujność i bądź sprytny. Zawczasu poszukaj na rynku potencjalnie zainteresowanych klientów – to zminimalizuje pustostany. Bądź też odpowiedzialny za swoje czyny.

Ale bez względu na wszystko, postępuj w zgodzie z samym sobą – asertywnie (przeczytaj ten artykuł: www.rozliczanienieruchomosci.wordpress.com/2013/01/07/asertywnosc-a-wynajem/).

Opisz swoje doświadczenia w komentarzu, aby inni wynajmujący wiedzieli co może się im przydarzyć i jak z tym się uporać.

Kliknij też LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny

Inne postanowienia ustawowe co do wynajmu

W przypadku dokonania zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego, do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy* nie stosuje się, z wyjątkiem: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1 – 3, art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a – 19d.

* Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Warunki ustawowe najmu

Definicje pojęć związanych z nieruchomościami

Artykuł 2 ww ustawy definiuje pojęcia jak:

  • lokator
  • właściciel
  • współlokator
  • lokal
  • lokal socjalny
  • tymczasowe pomieszczenie
  • lokal zamienny
  • powierzchnia użytkowa lokalu
  • opłaty niezależne od właściciela
  • wydatki związane z utrzymaniem lokalu
  • gospodarstwo domowe
  • mieszkaniowy zasób gminy
  • publiczny zasób mieszkaniowy
  • wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych

oraz wyjaśnia jak należy dokonać obmiaru powierzchni użytkowej lokalu.

Zwrot zwaloryzowanej kaucji

Art. 6 ust. 3

Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Z przepisu wynikają dość ważne informacje a propos kaucji zabezpieczającej wynajem mieszkania, czy domu. Kaucja jest waloryzowana. Jak się waloryzuje kaucję? hmmm – czytaj dalej

Przykład oddania zwaloryzowanej kaucji po ustaniu umowy najmu

Jeżeli w dniu podpisania umowy (dzień wynajmu) brałeś 1.000 zł jako czynsz najmu, a pobrałeś 1.500 zł kaucji (czyli 150% jednego czynszu), to w dniu zakończenia umowy powinieneś oddać kaucję w kwocie 150% obecnego czynszu najmu. Jeżeli w dniu rozwiązania umowy najemca płacił 1.500 zł czynszu (bo mu podniosłeś czynsz w trakcie trwania umowy), to powinieneś oddać 2.250 zł kaucji (150% obecnej stawki czynszu).

Wejście do mieszkania bez zgody lokatora

Art. 10 ust. 1 – 3

1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.
3. Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:
1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
2) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Powyższe przepisy dotyczą szczególnych przypadków wejścia do najmowanego mieszkania, nawet bez zgody lokatora. Z doświadczenia wiem, że policja nie miesza w sprawy lokatorskie i raczej nie ma co liczyć na asystę policjanta.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela

W krótkich żołnierskich słowach można scharakteryzować te idiotyczne przepisy następująco:

Ust 1 – lokator używa lokal w sposób sprzeczny z umową, niszczy urządzenia, zachowuje się nieodpowiednio

Musisz wręczyć upomnienie lokatorowi na piśmie. Jeżeli lokator nie poprawi swojego zachowania – wręczasz miesięczne wypowiedzenie.

Ust 2 – lokator nie płaci czynszu

  1. Lokator przestaje płacić
  2. Musisz dać mu na piśmie (potwierdź odbiór), że jeżeli się to powtórzy, to go wyrzucisz
  3. Lokator nadal nie płaci
  4. Czekasz aż zlecą 3 miesiące, za które najemca nie zapłaci i wyznaczasz dodatkowy miesiąc na zapłatę
  5. Jeżeli lokator nadal nie zapłacił, wręczasz miesięczne wypowiedzenie, najlepiej w ostatnim dniu 4-go dodatkowego miesiąca
  6. Przywołujesz procedurę opróżnienia mieszkania.

Ust 3 – lokator wynajął lub podnajął mieszkanie

Wręczasz lokatorowi miesięczne wypowiedzenie.

Ochrona lokatora zamiast właściciela

Zauważ jedną rzecz: dla ustawodawcy niepłacący lokator jest cenniejszy niż ten, który podnajął najmowane mieszkanie.

Co dla Ciebie, jako inwestora mającego mieszkanie na wynajem, będzie bardziej nieopłacalne:

  • to, że lokator płaci Tobie umówiony czynsz regularnie co miesiąc a sam też zarabia na boku ściągając nieco większy czynsz od osób, którym podnajął mieszkanie, czy raczej
  • to, że musisz czekać min. 5 długich miesięcy zanim pozbędziesz się lokatora, który nie dość, że nie daje Tobie ani złotówki za czynsz, to jeszcze naciąga rachunki za wodę, prąd, gaz i nie płaci za zarządzanie?

Oczywiście nie popieram podnajmu bez zgody właściciela, ale jedynie stwierdzam fakty porównując wielkość kary za różne przewinienia w świetle ww ustawy. To, co powinno być najważniejsze dla właściciela – płacący najemca, który nie robi problemów – jest najmniej ważne dla ustawodawcy. Zresztą jest to przecież ustawa o ochronie praw lokatorów, a nie właścicieli.

Porada dla inwestora w mieszkania na wynajem

Jakie masz wyjście? Ustawodawca mówi o „3 pełnych okresach płatności”. Wpisz więc w umowę, że jako pełny okres płatności robicie 10 dni kalendarzowych. Powiedzmy, że mieszkanie chcesz wynająć za 900 zł + opłaty na miesiąc, czyli 300 zł co 10 dni + raz na miesiąc opłaty za media. Przy takim zapisie lokator nie zapłaciwszy właścicielowi mieszkania pod wynajem na koniec (lub lepiej początek) miesiąca, teoretycznie nie zapłacił za trzy okresy. Teraz musisz dać mu 1 miesiąc i wręczyć wypowiedzenie oraz uruchomić procedurę egzekucyjną.

Ani się waż brać czynsz za rok z góry! W takim wypadku okres wypowiedzenia wydłużysz do ponad 3 lat.

Jak sąsiad może zakończyć wynajem Twojego mieszkania

Art. 13

1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu
i nakazanie jego opróżnienia.
2. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Odszkodowanie za bezprawne używanie lokalu

Art. 18 ust. 1 i 2

1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.
3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Możesz, jako właściciel mieszkania, z którego nieskutecznie wyrzuciłeś lokatora, domagać się odszkodowania. Dlatego bardzo ważnym zapisem w umowie powinna być kwota, do której wzrasta „czynsz” za używanie mieszkania po ustaniu umowy najmu. Jeżeli za najem brałeś 1 tys zł, to możesz zapisać, że lokator, któremu ustał stosunek najmu będzie płacił 3 tys zł m-cznie. Oczywiście sąd to może zweryfikować i zasądzić zupełnie inne kwoty. Pamiętaj również, że od kwoty odszkodowania za najem zapłacisz nie 8,5% podatku ryczałtowego, a stawki wg skali podatkowej 18% lub 32%.

Zasady najmu okazjonalnego

Art. 19a – 19d

Powyższe artykuły opisują szczegółowo warunki, jakim podlega wynajęcie lokalu mieszkalnego na zasadach okazjonalnych.

Warunki umowy najmu okazjonalnego zostały opisane w tym artykule: https://rozliczanienieruchomosci.wordpress.com/2012/07/24/umowa-najmu-okazjonalnego/

Właściciel mieszkania na wynajem prawie nie ma praw w Polsce. Za to lokator owszem – i to jakie! Ustawodawca zadbał, oprócz interesu lokatora, o swój portfel, nakazując wynajmującym rejestrowanie umów w US, co pewnie w zamyśle miało zredukować szarą strefę najmu.

 Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,