RSS

Archiwa tagu: koszt

Ile kosztuje utrzymanie domu a mieszkania

Ile kosztuje utrzymanie domu a mieszkania

Koszty stałe nieruchomości

Każda nieruchomość obarczona jest opłatami. Do musowych należą m.in. obciążenia podatkiem od nieruchomości. Niemniej w Polsce jest to jeszcze dość niski pułap, w porównaniu z krajami Zachodnimi, gdzie podatek liczy się od wartości. Ogólnie podatek od nieruchomości mieszkalnych jest nieporównywalnie mniejszy, niż od nieruchomości komercyjnych. Niestety przepisy wymagają, aby go płacić. Kolejnym kosztem stałym są koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Tu jest spora rozbieżność, którą za chwilę pokażę na przykładach. Mnóstwo lokali mieszkalnych na polskim rynku znajduje się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych lub wchodzi w skład wspólnot mieszkaniowych, którymi zarządzają firmy zewnętrzne. Kwoty wpłacane na konta zarządców stanowią mniej więcej 50% wszystkich pozostałych kosztów. Do kosztów stałych należy też zaliczyć wszystkie opłaty stałe związane z podłączonymi mediami, jak licznik energii elektrycznej, gazu, czy wodomierze lub ciepłomierze. Czy się jest w mieszkaniu, czy wyjechało się na pół roku w podróż i nie ma zużycia prądu, to te koszty i tak są naliczane.

Koszty zmienne nieruchomości

Do tej kategorii można zaliczyć wszelkie koszty związane z faktycznym zużyciem wody, ciepła, prądu, czy gazu. Jeżeli nie korzystamy z mieszkania, ponieważ jesteśmy na wakacjach, to wodomierz przestaje się kręcić ze względu na nie puszczanie wody. Innymi słowy występuje zerowe zużycie mediów.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Najem instytucjonalny

Najem instytucjonalny

Umowa wynajmu, ale nie dla wszystkich właścicieli nieruchomości

Od  11 września 2017 roku obowiązuje w Polsce ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Rozdział 2b tego aktu poświęcony został najmowi instytucjonalnemu – na końcu artykułu przytaczam link.

Umowę najmu instytucjonalnego wynajmowanego lokalu mogą podpisywać jedynie przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Oczywiście mogą to być spółki, jak też i osoby fizyczne prowadzące DG. Taki zapis może dać  właścicielom kilku lokali na wynajem bardzo wyraźny impuls do założenia firmy, czy to w formie spółki, czy też jako os.fizyczne prowadzące dział.gosp. Można to skorelować z pewnymi plusami, jak np. prawo do odpisów amortyzacyjnych, czy też ubiegania się o kredyt bankowy.

Aha, ważna informacja: umowa najmu instytucjonalnego dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych!

Termin umowy najmu

Taką umowę można podpisać na czas oznaczony; nawet dłuższy, niż 10 lat i … dalej umowa wygaśnie samoistnie po tym terminie, a nie jak dotychczas (przy zwykłych umowach) samoistnie przejdzie w „zawartą na czas nieoznaczony”. Dlaczego? Dlatego, ponieważ nowa ustawa uchyla przepisy §1 art. 661 Kodeksu Cywilnego, który to robił z umowy na czas określony (po 10 latach), umowę na czas nieokreślony.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Ile kosztuje woda

Ile kosztuje woda

Koszt wody

Już kiedyś rozpisywałem się na temat rozliczania wody w mieszkaniu na wynajem. Niemniej warto jest przypomnieć ten materiał i nieco go rozszerzyć, ponieważ większość najemców ma problem ze zrozumieniem wyliczeń; a nawet sami właściciele nieruchomości nieraz nie bardzo rozumieją schemat wyliczeń kosztów.

Dlatego powstał ten oto artykuł, który to rozwieje wiele problemów związanych z prawidłowym rozliczeniem, czy też odczytaniem kosztów związanych ze zużyciem wody w lokalu.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Przepraszam, to ile będę płacić miesięcznie za mieszkanie

Podobne pytanie pada z ust potencjalnego najemcy zazwyczaj po pierwszej wymianie zdań na temat nieruchomości, którą jest zainteresowany. Lokal uzyskał akceptację, lokalizacja jest OK, infrastruktura też, więc pora pogadać konkretnie o pieniądzach.

Osoba zainteresowana zna czynsz najmu – ponieważ zapoznała się z nim na pierwszym miejscu; no może zaraz po wybraniu lokalizacji. Ale niewiadomą stanowią „inne koszty” czy „+ dodatkowe koszty” lub „plus eksploatacja”.

Jak myśli lokator

Wyobraź sobie kolesia, który usiadł przed ekranem komputera, aby wyszukać mieszkanie na wynajem – swoje przyszłe lokum. Odpalił kilka stron serwisów ogłoszeń; i tych lokalnych i tych ogólnopolskich. Mając jakieś pojęcia o danej miejscowości zaczyna buszowanie po ofertach.

Chcę mieszkać tu albo tu, ale nie tu i na pewno nie tam. Czyli jedno mamy z głowy – lokalizacja. Teraz ile pokoi? Może 2, a może 3? Zobaczymy jak kształtują się ceny? … Aaaa, to może jednak 2. 1200 zł, 950, 1100 … o! jest jakieś za 700! Ale dlaczego nie chcą psa? O! Ci nic nie napisali, że bez zwierząt – za 850 i tamci też za 1000 zł miesięcznie. Umeblowane, czy nie? A niech będzie umeblowane; pewnie, czemu nie? Hmmmm – 1300 zł, 1100 zł, 1200 zł … O! jest jakieś za 1 tys zł + niski czynsz do administracji i zużycie ?!?

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Kosztorys prac remontowych

Kosztorys prac remontowych

Kasa na remont

To chyba największa bolączka zarówno przyszłego właściciela, jak i inwestora. Nieruchomości są bardzo kapitałochłonne przy zakupie, ale również i przy wszelkich pracach związanych z polepszeniem lub odtworzeniem. Dlatego najlepiej jeszcze przed nabyciem skalkulować ile należy wydać, czyli ile jeszcze trzeba włożyć gotówki, aby dana nieruchomość spełniała oczekiwania inwestora lub biznesu, który inwestor chce prowadzić?

Read the rest of this entry »

 
3 Komentarze

Opublikował/a w dniu 15 grudnia 2015 w Nieruchomości, Remont

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Kaucja a podatek

Kaucja a podatek

Opodatkowanie kaucji najmu

Każdemu wynajmującemu swoje nieruchomości radzę, aby zawsze pobierał kaucję i tym samym zabezpieczał swoje ewentualne roszczenia w stosunku do najemcy. Rodzi się pytanie, czy z pobranej kaucji należy odprowadzić podatek?

Należy pamiętać, że kaucja jest z natury „zwrotna”; zostanie zwrócona najemcy, jeżeli spełni on konkretne warunki (np. nie zniszczy niczego w mieszkaniu). Można więc traktować pieniądze z kaucji, jako formę ich przechowania. Wynajmujący może, ale nie musi uzależnić zawarcia umowy najmu od wpłacenia kaucji. Nie można uznać kaucji za przychody należne, ani otrzymane.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego

I SA/Ka 15/96 – Wyrok NSA oz. w Katowicach z 1997-05-20:

Wydatek na wpłacenie kaucji nie może być uznany za koszt uzyskania przychodu ze względu na swój zwrotny charakter.
Trzeba przy tym wskazać konsekwentnie, że gdyby kaucję uznać za koszt uzyskania przychodu, to jej zwrot byłby przychodem podlegającym opodatkowaniu. organy podatkowe słusznie więc uznały, że kaucja jest świadczeniem nie rzutującym w żaden sposób na obowiązek podatkowy, a więc obojętnym podatkowo.

Kara umowna

Jeżeli okazuje się, że najemca na zakończenie umowy oddaje zniszczony przedmiot najmu, pieniądze z kaucji zostają w całości lub w pewnej tylko części zatrzymane przez wynajmującego. W tej sytuacji kaucja pełni rolę kary umownej, a pieniądze zatrzymane przez właściciela nieruchomości stanowią przychód.

Jeżeli kaucja została ustalona w walucie obcej, należy do podatku przeliczyć ją po kursie średnim NBP z dnia uzyskania przychodu.

Identyczna sytuacja dotyczy podatku VAT – tzn. kaucja nie stanowi obrotu w rozumieniu ustawy z dnia 11.03.2004 o podatku od towarów i usług.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , ,

Zmiana czynszu najmu – mieszkanie

Zmiana czynszu najmu – mieszkanie

Lokal mieszkalny

Właściciel może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie najmu ustalą termin dłuższy.

Wypowiedzenie wysokości czynszu za używanie lokalu musi być dokonane na piśmie.

Jak dotychczas wszystko zdaje się mieć logiczne uzasadnienie, prawda? No więc czytaj dalej …

Ustawowe zapisy podwyższenia czynszu

Zgodnie z art. 8a, ust 4 i następnych chorej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

4. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Wartość odtworzeniowa równa się kosztom odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu oraz wartość jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji. Taką regułkę znajdziesz w wikipedii. Ale spokojnie, ww ustawa ma nieco prostszą wersję:

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

No, to teraz oblicz sobie, drogi wynajmujący, 3% wartości odtworzeniowej swojej nieruchomości na wynajem 🙂

Przerażony? Niepotrzebnie. Wskaźnik przeliczeniowy ogłaszany jest w formie Obwieszczenia Wojewody w Dzienniku Urzędowym dla każdego województwa. Informacji udzieli wujek Google, gdy wpiszesz frazę „wskaźnik odtworzeniowy dla [nazwa województwa]

4a. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, … , wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.

Czytając ten zapis dochodzę do wniosku, że zysk wynajmującego ma pokrywać utrzymanie nieruchomości, aby lokatorom mieszkało się bezpiecznie i komfortowo. Teraz odpowiedz na pytanie: gdy inwestor kupuje mieszkanie, to czy kieruje się powyższymi zasadami, czy raczej chodzi wyłącznie o zwrot z inwestycji? … No właśnie!

4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego
lokalu zwiększające jego wartość użytkową
– aż do ich pełnego zwrotu;
2) godziwy zysk.

Pomijając pkt 1 i wynikające wprost z niego wyliczenia, kto mi teraz powie, jaki jest godziwy zysk, o którym mówi pkt 2?

Dobre strony ustawowych zapisów podwyżki czynszu

Czy są jakieś pozytywne strony w zmianie czynszu?

Ależ oczywiście; dokładnie jest jedna, wynikająca wprost z ustawy. Jedyną podwyżką, którą najemca musi przyjąć bez żadnego „ALE”, jest podwyżka o poziom inflacji. Huraaaaa!!

Prawo odmowy podwyżki czynszu

Lokator ma 2 miesiące na ustosunkowanie się do wypowiedzenia aktualnej wysokości czynszu. W ciągu tego czasu najemca może:

  1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki lub
  2. zakwestionować podwyżkę

Odmowa

Skutkiem odmowy jest rozwiązanie umowy najmu po 3 miesiącach (lub dłużej, jeżeli wynajmujący przewidział dłuższy termin). Lokator jest obowiązany uiszczać czynsz oraz inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego z wynajmującym.

Zakwestionowanie

Najemca musi wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna, albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie.

W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

Przyjęcie podwyżki

Może się okazać, że lokator nie skorzysta z prawa odmowy lub zakwestionowania wysokości i wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

Częstotliwość podwyżek czynszu

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Inne opłaty

Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Porady dla wynajmującego lokal mieszkalny osobom fizycznym

Jeżeli dotarłeś tu, to mogę stwierdzić, że jesteś bardzo cierpliwą osobą. Pewnie też masz niezły mętlik teraz w głowie.

Moja rada dla Ciebie, jako inwestora w nieruchomości mieszkalne na wynajem: przy podpisywaniu umowy wpisuj od razu czynsz, jaki Tobie odpowiada. Musisz dokładnie przeanalizować przyszłe przychody z nieruchomości, aby później uniknąć przykrych niespodzianek w postaci odmowy przyjęcia proponowanej wysokości czynszu. Jeżeli posiadasz mieszkanie, które chcesz wyremontować i pobierać wyższy czynsz – zapisz ten wyższy w umowie. W aneksie do umowy lub nawet jeszcze w tej samej umowie w innym paragrafie lub punkcie możesz podać, że czynsz do czasu remontu zostaje obniżony o … zł.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,