RSS

Archiwa tagu: koszty

Niedopłata za centralne ogrzewanie przy wynajmie

Niedopłata za centralne ogrzewanie przy wynajmie

Centralne Ogrzewanie

W skrócie CO. W Polsce jest to jedno z największych obciążeń finansowych w kosztach utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym. Specjalnie napisałem o „stanie niepogorszonym” ponieważ zawsze można zrezygnować z kosztu ogrzewania, ale to może mieć kiepski oddźwięk na danej nieruchomości. Pisząc nieruchomość mam na myśli raczej lokal mieszkalny w budynku wielomieszkaniowym, niż magazyn, czy tym bardziej działkę gruntu. Również muszę zaznaczyć, iż CO, o którym będzie dalsza część artykułu, to nie piec węglowy, czy kamienica z własną kotłownią, lecz tu akurat mam na myśli system grzewczy zupełnie niezależny od właściciela nieruchomości, a wchodzący w skład instalacji wewnętrznej budynku, stając się tym samym częścią wspólną.

Sezon grzewczy

Mieszkając w Polsce zapewne zdajesz sobie sprawę, że jak tylko przychodzą chłodne jesienne dni, to CO zostaje uruchomione (przeważnie wrzesień/październik), a gdy tylko robi się cieplej (kwiecień) na dworze (na polu – dla tych z Krakowa) to CO zostaje zakręcone. Reasumując okres grzewczy trwa w naszym kraju dość długo – min. pół roku.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Wynajem dobowy od środka

Wynajem dobowy od środka

Opłacalność wynajmu krótkoterminowego

Czy jest tak pięknie, jak każdy mówi, czy wręcz przeciwnie? Czy taki typ biznesu najmu jest w ogóle opłacalny? Na te i podobne pytania postaram się odpowiedzieć w tym artykule.

Wynajem na doby – TAK, ale nie dla każdego. Ten typ wynajmu różni się diametralnie od wynajmu długoterminowego. Przede wszystkim jeżeli oczekujesz spokoju, to nie jest dla Ciebie. Tu wszystko jest w ciągłym ruchu. Jak tylko gość się wymelduje, to masz jakieś 2-3 godziny, aby przygotować cały apartament na nowego gościa. Te 2h wydaje się wystarczające, i przeważnie tak jest … jak wszystko idzie po myśli wynajmującego. Niestety zdarzają się takie sytuacje, gdzie w ciągu 2 godzin musisz wezwać np. hydraulika aby pozbył się wycieku – awarii. I zaczyna się nerwówka. Zawsze możesz odmówić kolejnemu gościowi, który wykupił u Ciebie miejsce, ale takie zachowanie będzie odnotowane i poza ewentualnymi karami pieniężnymi zanotujesz również spadek w rankingach.

Jeżeli jesteś sprytną osobą, która racjonalnie działa pomimo wysokiego stresu, to możesz zająć się obsługą najmu na krótkie terminy. Jeżeli w nieruchomościach szukasz stabilności, spokoju, stałego przychodu, to lepiej będzie, jak zajmiesz się wynajmem z umową najmu na min. rok czasu.

Read the rest of this entry »

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 4 listopada 2019 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Ile kosztuje utrzymanie domu a mieszkania

Ile kosztuje utrzymanie domu a mieszkania

Koszty stałe nieruchomości

Każda nieruchomość obarczona jest opłatami. Do musowych należą m.in. obciążenia podatkiem od nieruchomości. Niemniej w Polsce jest to jeszcze dość niski pułap, w porównaniu z krajami Zachodnimi, gdzie podatek liczy się od wartości. Ogólnie podatek od nieruchomości mieszkalnych jest nieporównywalnie mniejszy, niż od nieruchomości komercyjnych. Niestety przepisy wymagają, aby go płacić. Kolejnym kosztem stałym są koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Tu jest spora rozbieżność, którą za chwilę pokażę na przykładach. Mnóstwo lokali mieszkalnych na polskim rynku znajduje się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych lub wchodzi w skład wspólnot mieszkaniowych, którymi zarządzają firmy zewnętrzne. Kwoty wpłacane na konta zarządców stanowią mniej więcej 50% wszystkich pozostałych kosztów. Do kosztów stałych należy też zaliczyć wszystkie opłaty stałe związane z podłączonymi mediami, jak licznik energii elektrycznej, gazu, czy wodomierze lub ciepłomierze. Czy się jest w mieszkaniu, czy wyjechało się na pół roku w podróż i nie ma zużycia prądu, to te koszty i tak są naliczane.

Koszty zmienne nieruchomości

Do tej kategorii można zaliczyć wszelkie koszty związane z faktycznym zużyciem wody, ciepła, prądu, czy gazu. Jeżeli nie korzystamy z mieszkania, ponieważ jesteśmy na wakacjach, to wodomierz przestaje się kręcić ze względu na nie puszczanie wody. Innymi słowy występuje zerowe zużycie mediów.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Rozliczanie kosztów działalności prowadzonej w mieszkaniu

Rozliczanie kosztów działalności prowadzonej w mieszkaniu

Ewidencjonowanie kosztów lokalu

Przy prowadzeniu działalności w mieszkaniu masz prawo do ujmowania w koszty wydatków poniesionych w celu:

  • osiągnięcia przychodów
  • lub zachowania
  • albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Jednak aby z tego prawa skorzystać, adres danego lokalu mieszkalnego musi być wcześniej ujawniony w CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej).

Pozwolenie na prowadzenie działalności w mieszkaniu

W zasadzie to nie musisz specjalnie występować o jakieś pozwolenia, jeżeli jesteś np. programistą i w swoim mieszkaniu wykonujesz na komputerze prace zlecone przez swoich klientów. Również prowadząc jednoosobową działalność gospodarczą polegającą np. na usługach ubezpieczeniowych, czy marketingowych, gdzie nie zatrudniasz pracowników, lecz sam wyjeżdżasz do swoich klientów, a w lokalu jedynie księgujesz faktury, czy tworzysz biznesplany na komputerze, które później drukujesz i dostarczasz do zleceniodawców, też nic nie musisz zgłaszać. Zauważ też, że sporo stomatologów przyjmuje pacjentów w swoich mieszkaniach. Oczywiście zazwyczaj lekarze mieszkają w innej nieruchomości, a w innej przyjmują pacjentów. Możesz mieć firmę zarejestrowaną w mieszkaniu i być operatorem koparki lub w piwnicy trzymać narzędzia potrzebne do przeprowadzanych remontów na nieruchomościach klientów. W zasadzie to wszystko wynika z charakteru prowadzonej przez Ciebie działalności. Powyższe przykłady nie wymagają zmiany sposobu użytkowania lokalu. Mieszkanie jest idealnym rozwiązaniem dla start-up’ów oraz małych firm.

Read the rest of this entry »

 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 28 grudnia 2018 w Nieruchomości, Prawo dotyczące nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Najemca mieszkania nie płaci rachunków

Najemca mieszkania nie płaci rachunków

Zadłużenie lokatora

Ogromnym problemem na rynku najmu są osoby, które podpisują umowy, przenoszą swoje rzeczy i życie do najętego lokalu i … przestają go opłacać. Jest to jedna z największych bolączek właściciela nieruchomości na wynajem – szczególnie mieszkalnej. Dlatego szczególnie, ponieważ obowiązujące w Polsce prawo sprzyja lokatorom, których nie tak łatwo można się pozbyć.

Odcinanie mediów najemcom

Dość często widuję wpisy na blogach, komentarze pod filmami youtube, oraz słyszę rozmowy ludzi, którzy chcą się bawić w wynajem, na temat pozbawiania niesfornych lokatorów różnych wygód, w celu szybkiego pozbycia się ich z mieszkania. Niestety ustawa o ochronie praw lokatorów, która niestety jest aktem nadrzędnym nad umowami najmu, bardziej dba o interesy najemcy, niż właściciela. Dlatego też nie ma się co dziwić, że ludzie zaczynają kombinować – zaczynają szukać rozwiązań, dzięki którym byliby w stanie obronić się przed złymi lokatorami w sensie minimalizowania ryzyka strat finansowych powodowanych przez tychże.

Odcięcie prądu

Jest to praktyka, która z powodzeniem może być wykorzystana w jakimkolwiek lokalu mieszkalnym na wynajem. Właściciel, na którego dostawca energii elektrycznej wystawia rachunki za prąd, idzie do biura obsługi klienta i zrywa lub wypowiada umowę o dostawę paliwa (prądu). Jeżeli lokator nie opłacał zużycia, to właściciel musi pokryć zadłużenie z własnej kieszeni, aby można było swobodnie rozwiązać umowę bez późniejszych przykrych konsekwencji.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Najem instytucjonalny

Najem instytucjonalny

Umowa wynajmu, ale nie dla wszystkich właścicieli nieruchomości

Od  11 września 2017 roku obowiązuje w Polsce ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Rozdział 2b tego aktu poświęcony został najmowi instytucjonalnemu – na końcu artykułu przytaczam link.

Umowę najmu instytucjonalnego wynajmowanego lokalu mogą podpisywać jedynie przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Oczywiście mogą to być spółki, jak też i osoby fizyczne prowadzące DG. Taki zapis może dać  właścicielom kilku lokali na wynajem bardzo wyraźny impuls do założenia firmy, czy to w formie spółki, czy też jako os.fizyczne prowadzące dział.gosp. Można to skorelować z pewnymi plusami, jak np. prawo do odpisów amortyzacyjnych, czy też ubiegania się o kredyt bankowy.

Aha, ważna informacja: umowa najmu instytucjonalnego dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych!

Termin umowy najmu

Taką umowę można podpisać na czas oznaczony; nawet dłuższy, niż 10 lat i … dalej umowa wygaśnie samoistnie po tym terminie, a nie jak dotychczas (przy zwykłych umowach) samoistnie przejdzie w „zawartą na czas nieoznaczony”. Dlaczego? Dlatego, ponieważ nowa ustawa uchyla przepisy §1 art. 661 Kodeksu Cywilnego, który to robił z umowy na czas określony (po 10 latach), umowę na czas nieokreślony.

Read the rest of this entry »

 
3 Komentarze

Opublikował/a w dniu 25 lutego 2018 w Nieruchomości, Prawo dotyczące nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Lokatorzy odpowiadają za koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości

Lokatorzy odpowiadają za koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości

Istotne informacje dla wynajmujących

Kilka dni temu otrzymałem informację od lokatorki, której wynajmuję mieszkanie, że jej partner wyjeżdża na dłuższy czas za granice. Znaczenie ma tu fakt ilości zamieszkałych osób, która to zwiększa lub zmniejsza koszty stałe nieruchomości. Oczywiście 1 osoba mniej to zdecydowana oszczędność na mediach tj.: woda, energia elektryczna, czy gaz. Ale poza mediami są tzw. koszty stałe, które bardzo często uzależnione są właśnie od ilości osób przebywających „na stałe” w danym lokalu.

Koszty stałe

Do najczęściej spotykanych kosztów lokalu, którymi zarządcy obarczają lokatorów, można zaliczyć:

  • opłatę za wywóz nieczystości
  • opłatę za korzystanie z dźwigu (windy)
  • opłaty związane z wykorzystaniem prądu na klatce schodowej
  • opłaty za czyszczenie zsypów

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , ,