RSS

Archiwa tagu: koszty

Najemca mieszkania nie płaci rachunków

Najemca mieszkania nie płaci rachunków

Zadłużenie lokatora

Ogromnym problemem na rynku najmu są osoby, które podpisują umowy, przenoszą swoje rzeczy i życie do najętego lokalu i … przestają go opłacać. Jest to jedna z największych bolączek właściciela nieruchomości na wynajem – szczególnie mieszkalnej. Dlatego szczególnie, ponieważ obowiązujące w Polsce prawo sprzyja lokatorom, których nie tak łatwo można się pozbyć.

Odcinanie mediów najemcom

Dość często widuję wpisy na blogach, komentarze pod filmami youtube, oraz słyszę rozmowy ludzi, którzy chcą się bawić w wynajem, na temat pozbawiania niesfornych lokatorów różnych wygód, w celu szybkiego pozbycia się ich z mieszkania. Niestety ustawa o ochronie praw lokatorów, która niestety jest aktem nadrzędnym nad umowami najmu, bardziej dba o interesy najemcy, niż właściciela. Dlatego też nie ma się co dziwić, że ludzie zaczynają kombinować – zaczynają szukać rozwiązań, dzięki którym byliby w stanie obronić się przed złymi lokatorami w sensie minimalizowania ryzyka strat finansowych powodowanych przez tychże.

Odcięcie prądu

Jest to praktyka, która z powodzeniem może być wykorzystana w jakimkolwiek lokalu mieszkalnym na wynajem. Właściciel, na którego dostawca energii elektrycznej wystawia rachunki za prąd, idzie do biura obsługi klienta i zrywa lub wypowiada umowę o dostawę paliwa (prądu). Jeżeli lokator nie opłacał zużycia, to właściciel musi pokryć zadłużenie z własnej kieszeni, aby można było swobodnie rozwiązać umowę bez późniejszych przykrych konsekwencji.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Najem instytucjonalny

Najem instytucjonalny

Umowa wynajmu, ale nie dla wszystkich właścicieli nieruchomości

Od  11 września 2017 roku obowiązuje w Polsce ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Rozdział 2b tego aktu poświęcony został najmowi instytucjonalnemu – na końcu artykułu przytaczam link.

Umowę najmu instytucjonalnego wynajmowanego lokalu mogą podpisywać jedynie przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Oczywiście mogą to być spółki, jak też i osoby fizyczne prowadzące DG. Taki zapis może dać  właścicielom kilku lokali na wynajem bardzo wyraźny impuls do założenia firmy, czy to w formie spółki, czy też jako os.fizyczne prowadzące dział.gosp. Można to skorelować z pewnymi plusami, jak np. prawo do odpisów amortyzacyjnych, czy też ubiegania się o kredyt bankowy.

Aha, ważna informacja: umowa najmu instytucjonalnego dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych!

Termin umowy najmu

Taką umowę można podpisać na czas oznaczony; nawet dłuższy, niż 10 lat i … dalej umowa wygaśnie samoistnie po tym terminie, a nie jak dotychczas (przy zwykłych umowach) samoistnie przejdzie w „zawartą na czas nieoznaczony”. Dlaczego? Dlatego, ponieważ nowa ustawa uchyla przepisy §1 art. 661 Kodeksu Cywilnego, który to robił z umowy na czas określony (po 10 latach), umowę na czas nieokreślony.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Lokatorzy odpowiadają za koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości

Lokatorzy odpowiadają za koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości

Istotne informacje dla wynajmujących

Kilka dni temu otrzymałem informację od lokatorki, której wynajmuję mieszkanie, że jej partner wyjeżdża na dłuższy czas za granice. Znaczenie ma tu fakt ilości zamieszkałych osób, która to zwiększa lub zmniejsza koszty stałe nieruchomości. Oczywiście 1 osoba mniej to zdecydowana oszczędność na mediach tj.: woda, energia elektryczna, czy gaz. Ale poza mediami są tzw. koszty stałe, które bardzo często uzależnione są właśnie od ilości osób przebywających „na stałe” w danym lokalu.

Koszty stałe

Do najczęściej spotykanych kosztów lokalu, którymi zarządcy obarczają lokatorów, można zaliczyć:

  • opłatę za wywóz nieczystości
  • opłatę za korzystanie z dźwigu (windy)
  • opłaty związane z wykorzystaniem prądu na klatce schodowej
  • opłaty za czyszczenie zsypów

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , ,

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Przepraszam, to ile będę płacić miesięcznie za mieszkanie

Podobne pytanie pada z ust potencjalnego najemcy zazwyczaj po pierwszej wymianie zdań na temat nieruchomości, którą jest zainteresowany. Lokal uzyskał akceptację, lokalizacja jest OK, infrastruktura też, więc pora pogadać konkretnie o pieniądzach.

Osoba zainteresowana zna czynsz najmu – ponieważ zapoznała się z nim na pierwszym miejscu; no może zaraz po wybraniu lokalizacji. Ale niewiadomą stanowią „inne koszty” czy „+ dodatkowe koszty” lub „plus eksploatacja”.

Jak myśli lokator

Wyobraź sobie kolesia, który usiadł przed ekranem komputera, aby wyszukać mieszkanie na wynajem – swoje przyszłe lokum. Odpalił kilka stron serwisów ogłoszeń; i tych lokalnych i tych ogólnopolskich. Mając jakieś pojęcia o danej miejscowości zaczyna buszowanie po ofertach.

Chcę mieszkać tu albo tu, ale nie tu i na pewno nie tam. Czyli jedno mamy z głowy – lokalizacja. Teraz ile pokoi? Może 2, a może 3? Zobaczymy jak kształtują się ceny? … Aaaa, to może jednak 2. 1200 zł, 950, 1100 … o! jest jakieś za 700! Ale dlaczego nie chcą psa? O! Ci nic nie napisali, że bez zwierząt – za 850 i tamci też za 1000 zł miesięcznie. Umeblowane, czy nie? A niech będzie umeblowane; pewnie, czemu nie? Hmmmm – 1300 zł, 1100 zł, 1200 zł … O! jest jakieś za 1 tys zł + niski czynsz do administracji i zużycie ?!?

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Kosztorys prac remontowych

Kosztorys prac remontowych

Kasa na remont

To chyba największa bolączka zarówno przyszłego właściciela, jak i inwestora. Nieruchomości są bardzo kapitałochłonne przy zakupie, ale również i przy wszelkich pracach związanych z polepszeniem lub odtworzeniem. Dlatego najlepiej jeszcze przed nabyciem skalkulować ile należy wydać, czyli ile jeszcze trzeba włożyć gotówki, aby dana nieruchomość spełniała oczekiwania inwestora lub biznesu, który inwestor chce prowadzić?

Read the rest of this entry »

 
3 Komentarze

Opublikował/a w dniu 15 grudnia 2015 w Nieruchomości, Remont

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Koszty w wynajmie

Koszty w wynajmie

Różnice między kosztami

Wynajmując lokal użytkowy, czy mieszkanie, albo cały budynek, właściciel ma do czynienia z wieloma kosztami, które bezpośrednio wpływają na rentowność całej inwestycji. Na niektóre z nich MOŻE MIEĆ lub MA bezpośredni wpływ, na inne niestety NIE.

Rozróżniamy koszty stałe (ciągłe) oraz zmienne. Poniżej znajduje się tabela z typowymi kosztami obciążającymi właściciela mieszkania znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego).

Opis kosztu Przelicznik Kwota
1 Opłata eksploatacyjna 1,08 zł x 49,10 m 53,03 zł
2 Ogrzewanie – zaliczka 2,80 zł x 49,10 m 137,48 zł
3 Dźwig osobowy 9,15 zł x 3 os 27,45 zł
4 Konserwacja CO 0,09 zł x 49,10 m 4,42 zł
5 Podatek od nieruchomości 0,10 zł x 49,10 m 4,91 zł
6 Energia elektryczna 1,36 zł x 3 os 4,08 zł
7 Konserwacja bieżąca budynku 0,22 zł x 49,10 m 10,80 zł
8 Opłata za wieczyste użytkowanie 0,06 zł x 49,10 m 2,95 zł
9 Śmieci 9 zł x 3 os 27,00 zł
10 Czyszczenie zsypów śmieciowych 1,54 zł x 3 os 4,62 zł
11 Fundusz remontowy 2 zł x 49,10 m 98,00 zł
12 Zimna woda i kanalizacja – zaliczka 2 m.sz. x 3 os x 11 zł 66,00 zł

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Odsetki od zadłużenia

Odsetki od zadłużenia

Wynagrodzenie w postaci odsetek

W zasadzie dla wynajmującego wyłącznie czynsz najmu powinien stanowić wynagrodzenie. Niestety, gdy najemca przestaje płacić na czas lub w ogóle nie chce płacić swoich kosztów (media, opłaty eksploatacyjne, czynsz), właściciel nieruchomości w prosty sposób może egzekwować zadośćuczynienie w postaci odsetek od niezapłaconego salda.

Fakt, z tym „prosty sposób” to przegiąłem, ponieważ jest on prosty, ale wyłącznie w teorii. Dopóki gotówka nie znajdzie się na koncie wynajmującego, dopóty nie można mówić o prostym egzekwowaniu 🙂

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,