RSS

Archiwa tagu: lokal mieszkalny

Wypowiedzenie najmu

Wypowiedzenie najmu

Wypowiedzenie umowy o najem mieszkania

Nie można zakazać wypowiedzenia jakiejkolwiek umowy, ale można obarczyć je warunkami. Być może to, co za chwilę przeczytasz o możliwości wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego, wprawi Cię w osłupienie, ale przekażę Tobie informacje wprost z ustawy o ochronie praw lokatorów, które w jasny sposób regulują kwestie wypowiadania umów przez właściciela nieruchomości mieszkalnej; jasny sposób, nie oznacza, że normalny.

Regulacja prawna

W myśl artykułu 11 ww ustawy:

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Zajmę się teraz przyczynami, dzięki którym właściciel może uwolnić się od lokatora.

Motywy wypowiadania najmu

  1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową najmu lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
  1. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
  • z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
  • z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do lokalu innego położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
  1. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
  1. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu.

Nie będę powyższego komentował, ale podejrzewam, że masz takie samo zdanie o tych przepisach, jak ja. Jednak to nie koniec idiotyzmów. Jeżeli nie masz jeszcze dość, to zrób kilka przysiadów, 10 głębokich wdechów i … czytaj dalej.

Z ważnych przyczyn, innych niż wypunktowane powyżej, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

… a teraz będzie najlepsze:

Uprawnienia najemcy

  1. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny (ten na 3 lata do przodu), nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru:
  • bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach
  • bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku.

Mało tego – koszty przeprowadzki lokatora do lokalu, wg ustawy, ponosi właściciel!!

  1. Przepisy odnośnie wypowiadania najmu na pół roku i 3 lata stosuje się również, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.
  1. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów artykułu nr 11 ww ustawy.
  1. W wypadku, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na … właścicielu budynku.
  1. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na 3 lata do przodu, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu wypowiedzenia nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Porady dla wynajmującego

Ustalaj termin umowy najmu maksymalnie na rok czasu. Zawsze go możesz przedłużyć. Lokator zawsze może zrezygnować z umowy i ją zerwać lub wypowiedzieć; Ty natomiast, jako właściciel, jesteś uwiązany ustawowymi terminami i przyczynami. Jeżeli spodziewasz się problemów z rozwiązaniem stosunku najmu lub masz już takie problemy, zrób tak, aby to lokator ewentualnie chodził z Tobą do sądu, a nie Ty z występował przeciwko lokatorowi. Większość wynajmujących, z którymi się spotkałem nie wie o zapisach ustawy o ochronie praw lokatorów i … mogą spać spokojnie; na szczęście większość najemców również nie zdaje sobie sprawy z wynikających z ustawy przepisów.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Mieszkania bezczynszowe

Mieszkania bezczynszowe

Brak opłat za zarządzanie

Nieraz natrafiam na ogłoszenia sprzedaży typu: idealna okazja – mieszkanie bezczynszowe. Nawet udało mi się kilka razy trafić na potencjalnie zainteresowanych nabyciem nieruchomości bez kosztów eksploatacyjnych.

Czy to w ogóle możliwe?

Możliwe jest to, że ludzie szukają oszczędności gdzie się tylko da. No, ale pewnie interesuje Cię, czy mieszkanie może nie być obciążane żadnym dodatkowym kosztem? Nie – nie ma takiej opcji. Można natomiast zrezygnować z płacenia wynagrodzenia za zarządzanie.

Tragedia na nieruchomości

Wyobrażasz sobie swojego najemcę ganiającego po klatce schodowej ze szmatą do podłogi w środy i piątki, a w soboty ze ścierą do okien? On pewnie też sobie tego nie wyobraża.

Kupowanie nieruchomości na wynajem, którymi nie opiekuje się profesjonalny zarządca mija się z celem. A nabycie mieszkania dla siebie w takim budynku? Cóż, rozumiem, że można zaoszczędzić 50-70 groszy na metrze w ciągu miesiąca na wynagrodzeniu zarządcy, ale …

No właśnie, tych ALE jest całkiem sporo i mogą drogo kosztować.

Ryzyko zarządzania nieruchomością

Każda nieruchomość musi być zarządzana. Zarządzanie polega na minimum zachowaniu nieruchomości w takim samym stanie. Profesjonalni zarządcy tak zarządzają nieruchomością, aby jej wartość ciągle rosła.

Zarządca również bierze na siebie ewentualne skutki szkód, jakie mogą wyniknąć w wyniku zarządzania nieruchomościami – np. jeżeli osoba trzecia złamie nogę na nieodśnieżonej części należącej do wspólnoty. Zarządca jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej od tym podobnych szkód.

Zresztą, czy wyobrażasz sobie tworzenie przez członków wspólnoty harmonogramu prac do wykonania? Nooo, może i wyobrażasz. A czy widzisz jak Ci ludzie będą pracować na rzecz wszystkich? Nooo, z tym może być już spory problem. Tak już bywa ze wspólnotami, że na 10 członków jest 15 odmiennych zdań. Więc jak teraz powierzyć komuś odpowiedzialność za dopilnowanie obowiązkowych rocznych przeglądów linii elektrycznych lub kominiarskich? Czy Pan Kaziu spod dwójki będzie miał na tyle duże przebicie aby wynegocjować najlepsze warunki zabierania odpadów? A Pani Mariola, z klatki obok, z racji, że jest chemiczką, zostanie wybrana na tępiciela szczurów i robactwa? A może Pan Krzysztof – finansista z trzeciego, który handluje marchewką na bazarku – przejmie rozliczanie całości? A co będzie z Tobą? Czym się będziesz musiał zająć po swojej zawodowej pracy, zanim usiądziesz wygodnie w fotelu?

Opłaty eksploatacyjne

Każda nieruchomość tworzy koszty, które muszą zostać zapłacone. Mieszkanie bezczynszowe jest mitem. Mówiąc bez czynszu należy zwrócić uwagę na to, że nie płaci się dodatkowego wynagrodzenia firmie zewnętrznej za zarządzanie. Jednak ktoś to musi robić. Może tym kimś być członek wspólnoty. Ale czy będzie chciał bawić się w to wszystko zupełnie za darmo; wątpię. Dlaczego? Ponieważ zarządca jest takim zawodem, który nigdy wszystkich nie uszczęśliwi w 100%. Zawsze ktoś będzie miał coś za złe. Można rozliczać nieruchomość, podpisywać umowy, uchwały, składować dokumentację, brać ogromną odpowiedzialność i nawet nie usłyszeć zwykłego dziękuję.

Dlatego większość tzw. bezczynszówek po jakimś czasie przechodzi pod opiekę profesjonalnej firmy zarządzającej. Kupując lokal mieszkalny w budynku, w którym nie ma profesjonalnego zarządcy, kupuje się przy okazji worek zszarpanych nerwów.

Porada dla inwestora w nieruchomości

Prawdopodobnie zależy Tobie na tym, aby Twoja nieruchomość pod wynajem stale przynosiła przychody, prawda? Prawdziwym inwestorom zależy też, aby wartość ich nieruchomości stale rosła. Bez profesjonalnego zarządcy nie dość, że Twoja nieruchomość, lub jej część (np. lokal mieszkalny) będzie popadać w ruinę, to na dodatek z upływem lat będziesz miał coraz większe trudności w znalezieniu dobrego najemcy. W konsekwencji można stracić o wiele więcej, niż te kilkadziesiąt groszy na metrze, które nota bene zapłaci lokator.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Umeblowanie mieszkania pod wynajem

Umeblowanie mieszkania pod wynajem

Wynajem mieszkania nieumeblowanego

Takie rozwiązanie jest niezwykle popularne na Zachodzie. Jest również bardzo wygodne dla właściciela nieruchomości.

Zalety:

  1. nie musisz wydawać dodatkowych pieniędzy na umeblowanie
  2. możesz zaproponować niższy czynsz
  3. brak problemu z rozliczeniem najemcy za ewentualne zniszczenia
  4. lokatorzy mogą wprowadzić się ze swoim dobytkiem
  5. rozwiązany problem z przechowywaniem mebli w przypadku, gdy lokator ma swoje
  6. po rozwiązaniu najmu widzisz jak na dłoni (puste) swoje mieszkanie i wyrządzone szkody (zadrapania, dziury, porysowania ścian, podłogi)
  7. najemca po swojemu urządza lokal, w którym będzie spędzał czas

Wady:

  1. zazwyczaj najemcy potrzebują umeblowanych lub chociaż połowicznie umeblowanych nieruchomości i być może będzie ciężej znaleźć lokatora na zupełnie pusty lokal
  2. puste mieszkanie gorzej prezentuje się, niż gustownie umeblowane

Wynajem nieruchomości umeblowanej

Meble, jak i całe wyposażenie wnętrza, powinny być dostosowane do grupy/profilu Twoich klientów.

Luksusowy apartament

W takim przypadku nastawiasz się na bardzo zamożnego najemcę.

Jeżeli jest kamienica położona przy starym rynku, możesz wyposażyć apartament w skórzane, wygodne fotele, drewniane szafy, ciężką ławę z rzeźbionymi nogami, lustra z bajecznymi ornamentami, świeczniki, czy łoże z baldachimem. Możesz zainwestować w antyki. Cały lokal możesz wzbogacić w piękne płócienne obrazy itd.

Jeżeli wynajmujesz apartament w nowoczesnej dzielnicy, warto by zrobić również nowoczesne wnętrze. Poradź się eksperta od spraw wzornictwa, stylu, kolorów. Przejrzyj katalogi, w których są prezentowane nowoczesne meble – być może sam znajdziesz natchnienie i wenę twórczą.

Oczywiście koszty meblowania luksusowego lokalu będą ogromne, ale mogą szybko się zwrócić, ponieważ czynsze luksusowych apartamentów są bardzo wysokie.

Mieszkanie dla średniozamożnej osoby

Wynajmując lokal mieszkalny dla osoby pracującej, lecz nie zarabiającej kokosów (co zazwyczaj przekłada się na wyższe wymagania), możesz dobrać tańsze, lecz nowe meble. Tańsze nie oznacza gorszych. Nie kupuj zupełnie tanich, ponieważ ich jakość prawdopodobnie nie pozwoli na przetrzymanie kilku lat. Moim zdaniem najlepiej jest meblować w znanej sieciówce. Brak z problemem wymiany lub naprawy wadliwego elementu, a dzięki wielu rodzajom szafek, szafeczek, szuflad, komód, oraz przeróżnym ich rozmiarom można dobrać meble „na wymiar” do kuchni, czy salonu. Ich cena nie powala z nóg, a prezencję mają bardzo dobrą.

Pamiętaj, że nie kupujesz mebli dla siebie, tylko dla obcych ludzi, którzy będą je użytkować niekoniecznie tak, jak Ty byś tego sobie życzył.

Meble w mieszkaniu na wynajem mają za zadanie „sprzedać” lokal potencjalnemu zainteresowanemu najemcy.

Lokal dla studentów

Przy meblowaniu mieszkania, które będzie wykorzystywane przez studentów warto zwiedzić kilka sklepów oferujących używane meble sprowadzane z zachodu. Skorzystaj też z darmowych ogłoszeń w internecie lub na tablicach w swoim mieście.

Używany, dobry i fajnie wyglądający stolik wraz z telewizorem możesz kupić już za 100 zł. Jedynie łóżko zakupiłbym w sklepie. Nowe kosztuje od 350 zł w tanich sieciówkach + 20 zł za przewiezienie.

Oczywiście nie musisz w cale robić ze swojego mieszkania rupieciarni. Student z chęcią wynajmie od Ciebie świetnie umeblowane mieszkanie, ale niestety nie zapłaci Tobie pieniędzy, jakich oczekujesz za dobrze zrobiony lokal.

Gdyby nawet zapłacił, to po kilku imprezach super meble stracą swoją świetność a po piątej rotacji ludzi w ciągu roku Ty stracisz zapał do wynajmu, patrząc na zrujnowane „fajne” meble.

Student idzie po najmniejszej linii oporu finansowego. Ty, aby najwięcej zarobić na wynajmie, zrób dokładnie to samo.

Jak rozliczyć szkody wyrządzone przez lokatora

Rozliczanie z zepsutych mebli, rozwalonych szafek, pobitych szyb jest dość trudne z finansowego i psychicznego poziomu. Opieraj się na protokole zdawczo-odbiorczym (pobierz kompletne umowy najmu: nieruchomosci-szkolenia.pl), jako dokumencie, który wyznacza rodzaj i wielkość szkody – np. było tak, a jest zupełnie inaczej. Ja zawsze robię również szczegółowe zdjęcia wszystkiego, co jest w mieszkaniu – podczas zdawania lokalu lokatorowi. Proszę również najemcę, aby wpisał swoje uwagi, co do stanu ruchomości.

Miej też na uwadze, że niektóre meble mogły po prostu same się rozpaść podczas normalnego użytkowania, zwłaszcza gdy miały już swoje lata.

Zadrapania wyrządzone przez kota najemcy nie są normalnym użytkowaniem, nawet wtedy, gdy zgodziłeś się na zwierzę. Sam musisz określić wartość szkód i obciążyć nimi lokatora. Nigdy nie odpuszczaj!! Inaczej zezwolisz na takie zachowanie w innym mieszkaniu, które taki człowiek najmie.

Czy chociaż trochę podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij więc LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Zmiana mieszkania na biuro

Bardzo dobrym pomysłem dla inwestora w nieruchomości jest zakup mieszkania, które będzie przekształcone pod działalność gospodarczą. Ceny mieszkań są niższe niż ceny gotowych lokali komercyjnych. Do tego można nabyć nieruchomość w bardzo dobrej lokalizacji w cenie za m² jak za mieszkanie.

Aby inwestycja była opłacalna, inwestor musi poprzedzić ją badaniami. Nie, nie trzeba iść do lekarza 🙂

Badanie rynku nieruchomości

Nie wyobrażam sobie, aby inwestor nie sprawdził cen wynajmu w okolicy, którą jest zainteresowany. Wystarczy się wybrać na spacer, aby zaobserwować sytuację w danej dzielnicy lub okolicy. Liczne puste sklepy i lokale użytkowe, od miesięcy oczekujące swojego najemcy powinny wiele mówić inwestorowi o panującej koniunkturze na danym rynku lokalnym. Inwestor powinien przewidywać przyszłość. Być może jest to właśnie ten moment, w którym powinno się kupować, gdyż ceny nieruchomości powinny być poniżej ich wartości. Należy poddać analizie również dane makroekonomiczne regionu, bo być może jego gospodarka chyli się ku upadkowi, ludzie zaczną wkrótce uciekać i pustostanów zacznie przybywać.

Badanie możliwości zmiany użytkowania nieruchomości

Przede wszystkim inwestor musi przeanalizować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), z którego wynika dokładnie jakie jest wpisane przeznaczenie terenu, którego dotyczy. Plan może przewidywać usługi zlokalizowane w parterze budynków.

Jeżeli nie ma planu, zapoznaj się ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP), czyli z ogólną polityką przestrzenną i lokalnymi zasadami zagospodarowania obszaru dla gminy.

Koszty związane z przekształceniem mieszkania na biuro lub lokal użytkowy

Jako właściciel nieruchomości zostaniesz obciążony większymi opłatami związanymi z podatkiem od nieruchomości; i to znacznie większymi. Dla przykładu w 2012 r. obowiązujące maksymalne stawki podatku liczone od metra kwadratowego powierzchni wynoszą:

  • dla lokali mieszkalnych 0,70 zł
  • od lokali komercyjnych 21,94 zł

Dla 100 metrowego mieszkania, roczny podatek wynosi 70 zł, ale już dla lokalu przeznaczonego na działalność gospodarczą podatek wynosi 2.194 zł, czyli ponad 31 razy więcej. Przypominam, że opłacanie podatku od nieruchomości leży w gestii właściciela i najemca z reguły nie będzie chciał wziąć na siebie takiego obciążenia.

Pocieszające jest to, że możliwy do uzyskania czynsz najmu dla lokalu komercyjnego jest o wiele większy niż czynsz najmu lokalu mieszkalnego. Jednak urzędu gminy nie interesują okresu pustostanów w wynajmie.

Rada dla inwestora

Można zmienić sposób użytkowania 1 pokoju, w którym będzie prowadziło się biuro a pozostałe pokoje pozostaną mieszkalne. Należy jednak dobrze to rozplanować i zapisać w umowie najmu.

Warunki zmiany sposobu użytkowania

Procedura została opisana w tym artykule: zmiana sposobu użytkowania mieszkania

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 
6 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 9 sierpnia 2012 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny

Inne postanowienia ustawowe co do wynajmu

W przypadku dokonania zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego, do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy* nie stosuje się, z wyjątkiem: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1 – 3, art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a – 19d.

* Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Warunki ustawowe najmu

Definicje pojęć związanych z nieruchomościami

Artykuł 2 ww ustawy definiuje pojęcia jak:

  • lokator
  • właściciel
  • współlokator
  • lokal
  • lokal socjalny
  • tymczasowe pomieszczenie
  • lokal zamienny
  • powierzchnia użytkowa lokalu
  • opłaty niezależne od właściciela
  • wydatki związane z utrzymaniem lokalu
  • gospodarstwo domowe
  • mieszkaniowy zasób gminy
  • publiczny zasób mieszkaniowy
  • wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych

oraz wyjaśnia jak należy dokonać obmiaru powierzchni użytkowej lokalu.

Zwrot zwaloryzowanej kaucji

Art. 6 ust. 3

Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Z przepisu wynikają dość ważne informacje a propos kaucji zabezpieczającej wynajem mieszkania, czy domu. Kaucja jest waloryzowana. Jak się waloryzuje kaucję? hmmm – czytaj dalej

Przykład oddania zwaloryzowanej kaucji po ustaniu umowy najmu

Jeżeli w dniu podpisania umowy (dzień wynajmu) brałeś 1.000 zł jako czynsz najmu, a pobrałeś 1.500 zł kaucji (czyli 150% jednego czynszu), to w dniu zakończenia umowy powinieneś oddać kaucję w kwocie 150% obecnego czynszu najmu. Jeżeli w dniu rozwiązania umowy najemca płacił 1.500 zł czynszu (bo mu podniosłeś czynsz w trakcie trwania umowy), to powinieneś oddać 2.250 zł kaucji (150% obecnej stawki czynszu).

Wejście do mieszkania bez zgody lokatora

Art. 10 ust. 1 – 3

1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.
3. Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:
1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
2) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Powyższe przepisy dotyczą szczególnych przypadków wejścia do najmowanego mieszkania, nawet bez zgody lokatora. Z doświadczenia wiem, że policja nie miesza w sprawy lokatorskie i raczej nie ma co liczyć na asystę policjanta.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela

W krótkich żołnierskich słowach można scharakteryzować te idiotyczne przepisy następująco:

Ust 1 – lokator używa lokal w sposób sprzeczny z umową, niszczy urządzenia, zachowuje się nieodpowiednio

Musisz wręczyć upomnienie lokatorowi na piśmie. Jeżeli lokator nie poprawi swojego zachowania – wręczasz miesięczne wypowiedzenie.

Ust 2 – lokator nie płaci czynszu

  1. Lokator przestaje płacić
  2. Musisz dać mu na piśmie (potwierdź odbiór), że jeżeli się to powtórzy, to go wyrzucisz
  3. Lokator nadal nie płaci
  4. Czekasz aż zlecą 3 miesiące, za które najemca nie zapłaci i wyznaczasz dodatkowy miesiąc na zapłatę
  5. Jeżeli lokator nadal nie zapłacił, wręczasz miesięczne wypowiedzenie, najlepiej w ostatnim dniu 4-go dodatkowego miesiąca
  6. Przywołujesz procedurę opróżnienia mieszkania.

Ust 3 – lokator wynajął lub podnajął mieszkanie

Wręczasz lokatorowi miesięczne wypowiedzenie.

Ochrona lokatora zamiast właściciela

Zauważ jedną rzecz: dla ustawodawcy niepłacący lokator jest cenniejszy niż ten, który podnajął najmowane mieszkanie.

Co dla Ciebie, jako inwestora mającego mieszkanie na wynajem, będzie bardziej nieopłacalne:

  • to, że lokator płaci Tobie umówiony czynsz regularnie co miesiąc a sam też zarabia na boku ściągając nieco większy czynsz od osób, którym podnajął mieszkanie, czy raczej
  • to, że musisz czekać min. 5 długich miesięcy zanim pozbędziesz się lokatora, który nie dość, że nie daje Tobie ani złotówki za czynsz, to jeszcze naciąga rachunki za wodę, prąd, gaz i nie płaci za zarządzanie?

Oczywiście nie popieram podnajmu bez zgody właściciela, ale jedynie stwierdzam fakty porównując wielkość kary za różne przewinienia w świetle ww ustawy. To, co powinno być najważniejsze dla właściciela – płacący najemca, który nie robi problemów – jest najmniej ważne dla ustawodawcy. Zresztą jest to przecież ustawa o ochronie praw lokatorów, a nie właścicieli.

Porada dla inwestora w mieszkania na wynajem

Jakie masz wyjście? Ustawodawca mówi o „3 pełnych okresach płatności”. Wpisz więc w umowę, że jako pełny okres płatności robicie 10 dni kalendarzowych. Powiedzmy, że mieszkanie chcesz wynająć za 900 zł + opłaty na miesiąc, czyli 300 zł co 10 dni + raz na miesiąc opłaty za media. Przy takim zapisie lokator nie zapłaciwszy właścicielowi mieszkania pod wynajem na koniec (lub lepiej początek) miesiąca, teoretycznie nie zapłacił za trzy okresy. Teraz musisz dać mu 1 miesiąc i wręczyć wypowiedzenie oraz uruchomić procedurę egzekucyjną.

Ani się waż brać czynsz za rok z góry! W takim wypadku okres wypowiedzenia wydłużysz do ponad 3 lat.

Jak sąsiad może zakończyć wynajem Twojego mieszkania

Art. 13

1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu
i nakazanie jego opróżnienia.
2. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Odszkodowanie za bezprawne używanie lokalu

Art. 18 ust. 1 i 2

1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.
3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Możesz, jako właściciel mieszkania, z którego nieskutecznie wyrzuciłeś lokatora, domagać się odszkodowania. Dlatego bardzo ważnym zapisem w umowie powinna być kwota, do której wzrasta „czynsz” za używanie mieszkania po ustaniu umowy najmu. Jeżeli za najem brałeś 1 tys zł, to możesz zapisać, że lokator, któremu ustał stosunek najmu będzie płacił 3 tys zł m-cznie. Oczywiście sąd to może zweryfikować i zasądzić zupełnie inne kwoty. Pamiętaj również, że od kwoty odszkodowania za najem zapłacisz nie 8,5% podatku ryczałtowego, a stawki wg skali podatkowej 18% lub 32%.

Zasady najmu okazjonalnego

Art. 19a – 19d

Powyższe artykuły opisują szczegółowo warunki, jakim podlega wynajęcie lokalu mieszkalnego na zasadach okazjonalnych.

Warunki umowy najmu okazjonalnego zostały opisane w tym artykule: https://rozliczanienieruchomosci.wordpress.com/2012/07/24/umowa-najmu-okazjonalnego/

Właściciel mieszkania na wynajem prawie nie ma praw w Polsce. Za to lokator owszem – i to jakie! Ustawodawca zadbał, oprócz interesu lokatora, o swój portfel, nakazując wynajmującym rejestrowanie umów w US, co pewnie w zamyśle miało zredukować szarą strefę najmu.

 Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego

Podstawa prawna najmu

Najem okazjonalny reguluje rozdział 2a, art 19a – 19e, ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Warunki podpisania umowy najmu okazjonalnego

Przede wszystkim, aby skorzystać z najmu okazjonalnego należy być osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, będącą właścicielem nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym.

Umowę najmu podpisuje się (wymagana forma pisemna) na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat.

Można uzależnić podpisanie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji, jednak nie większej niż sześciokrotność czynszu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu najmu, właściciel, pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Warunki szczególne umowy najmu okazjonalnego

Aby umowa była skuteczna, należy od najemcy żądać oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym to najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania najmowanego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Najemca musi wskazać inny lokal w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu zajmowanego. Oprócz tego, wynajmujący musi zdobyć oświadczenie właściciela lokalu, do którego miałby się najemca wyprowadzić, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Właściciel zgłasza naczelnikowi urzędu skarbowego fakt zawarcia tego typu umowy; najemca może zażądać potwierdzenia.

Wyjaśnienie dla wynajmującego

  1. Idziesz z najemcą do notariusza, gdzie poddaje się on w spisanym oświadczeniu egzekucji z Twojego mieszkania w razie, gdybyś tego zażądał.
  2. Najemca musi podać Tobie adres domu lub mieszkania, do którego się wyprowadzi.
  3. Musisz mieć zgodę właściciela tego mieszkania na przeprowadzkę najemcy.
  4. Zgłaszasz w US zawarcie umowy.

Co będzie, jeżeli właściciel mieszkania, który zgodził się początkowo przyjąć najemcę pod swój dach zmieni zdanie? W takim razie najemca w ciągu 21 dni musi wskazać inny lokal.

Żądanie opróżnienia lokalu

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
  • wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
  • termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu 7 dni, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Do wniosku załącza się:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
  • potwierdzenie zgłoszenia umowy do US

Porada dla inwestora w mieszkania na wynajem

Jeżeli chcesz poznać moją umowę, którą z powodzeniem stosuję przy wynajmie (tzw. wolnorynkową), odwiedź tę stronę: nieruchomosci-szkolenia.pl

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Pustostan a wynajem nieruchomości

Pustostan a wynajem nieruchomości

Największy wróg wynajmu

Najgorszym w wynajmie nie jest lokator, który ma problemy z zapłaceniem, nie jest również najgorsze, gdy nasza nieruchomość wymaga jeszcze zainwestowania środków pieniężnych (zakup nowej lodówki, wymiana cieknącego kranu). Najpoważniejszym wyzwaniem dla właściciela jest wynająć i utrzymać jak najdłużej wynajem nieruchomości.

Nie ma nic gorszego dla inwestora, gdy jego inwestycja nie przynosi przychodów. Ba! Mało tego; jeszcze gorsza jest sytuacja, gdy nieruchomość nie dość, że nie ma żadnego przychodu, to jeszcze generuje koszty!! Wtedy inwestor nie dość, że nic nie zarabia, to musi co miesiąc pokrywać stałe wydatki, związane z utrzymaniem nieruchomości, ubezpieczeniem, czy opłatami lokalnymi.

Zysk z najmu

Każdy inwestor stara się o najszybszy zwrot zainwestowanych pieniędzy – do tego ta gra się sprowadza. Najszybszy okres zwrotu można uzyskać na dwa sposoby:

Minimalizowanie wydatków jest dobre, gdy wchodzi w to cięcie wydatków, które nic nie wnoszą. Bardzo często właściciele mieszkań na wynajem kierują się emocjami i kupują różne niepotrzebne gadgety do lokalu, w którym by sami chcieli zamieszkać, a który przecież jest przeznaczony na wynajem zupełnie obcym osobom, zazwyczaj mającym inny gust i preferencje. Z drugiej strony nie naprawienie kapiącego piecyka CO na czas skutkować będzie o wiele większym wydatkiem w przyszłości i np. przerwą w dostawie ciepła zimą. Zasada jest prosta – wszelkie wydatki mają skutkować zwiększeniem lub utrzymaniem przychodów.

Maksymalizowanie wpływów jest nawet lepsze niż skupianie się na cięciu wydatków. Wbrew pozorom to jest o wiele większe wyzwanie dla inwestora. Dobry inwestor używa siły swojego umysłu aby dostrzec i wykorzystać cały potencjał, jaki daje nieruchomość. Inwestor może postarać się o dobrego najemcę – np. bank lub market, może z jednego dużego mieszkania zrobić 2 mniejsze itd. Każda nieruchomość ma w sobie ukrytego wielkanocnego zajączka – pytanie tylko, czy jego wydobycie będzie opłacalne?

Jaki lokal na wynajem

Nie jest ważne, czy wynajmujesz lokal komercyjny, czy chcesz wynająć lokal mieszkalny; najważniejsze jest to, żeby lokal był jak najdłużej wynajęty.

Z wynajmem lokalu komercyjnego nie ma aż tylu niebezpieczeństw, co w przypadku wynajmu lokalu na cele mieszkalne. W czasach recesji gospodarczej szybciej wynajmie się mieszkanie niż lokal użytkowy. Nie ma złotego środka. Każdy inwestor powinien wybrać specjalizację – czyli swoją grupę docelową potencjalnych klientów (najemców, lokatorów) i skupić się na niej.

Ważne jest również to, aby robić wynajem na większą skalę. Ciężko jest się utrzymać z wynajmu 1 mieszkania, ale w przypadku, gdy się już jest właścicielem 5-6 kawalerek, to już zupełnie inna sprawa. To samo tyczy się np. 100 m. magazynu, ale jeżeli masz 3-4 hale, lub 10 garaży to najem mieni się zielonymi ($) kolorami.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Face Book - nieruchomości - wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,