RSS

Archiwa tagu: lokal

Bezpieczeństwo wynajmu

Bezpieczeństwo wynajmu

Dbamy o lokatora

Z dobrym wynajmem mamy do czynienia, gdy lokator czuje się w naszym mieszkaniu komfortowo. Aby jednak nasz najemca czuł, iż w najmowanym lokalu może odpocząć po pracy, zrelaksować się w spokoju oglądając telewizję, czy nawet ugościć znajomych musisz zapewnić mu odpowiednie warunki.

Zapewnienie funkcjonalności

Czynsz najmu jest wynikiem spełnienia przez właściciela pewnych niezbędnych rzeczy, a nie wynikiem podpisania umowy. Twój najemca musi mieć zapewnioną możliwość przygotowania posiłków, odpoczynku czy zadbania o prawidłową higienę. Innymi słowy lokal musi być wyposażony w kuchnię lub miejsce, gdzie można przyrządził ciepły posiłek, sypialnię oraz łazienkę, i najlepiej aby te pomieszczenia nie były zlokalizowane w salonie.

Im lepszy jest standard wykończenia i wyposażenia lokalu, tym większy czynsz można otrzymać. Wielu właścicieli nieruchomości mieszkaniowych nie posiada wystarczająco dużych środków pieniężnych na zagwarantowanie wysokiego standardu. Wiedz, że wcale nie musisz robić pałacu ze swojej kawalerki, aby zadowolić lokatora. Wystarczy, aby wszystko w mieszkaniu działało jak potrzeba – było sprawne i funkcjonalne.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Wynajem mieszkania zadłużonego

Wynajem mieszkania zadłużonego

Wynajęcie dobre na zadłużenie

Ponad rok temu miałem taki oto przypadek:

Zadzwoniła do mnie przyjaciółka. Opowiedziała historię swojej koleżanki, która popadła w długi. Zaczęło się od utraty pracy na etacie, później zaczęły się spięcia z mężem, problemy z rodziną. Przeszło w stany załamania nerwowego. Osoba ta posiadała nowe, ładne mieszkanie, którego sama nie potrafiła utrzymać. Z miesiąca na miesiąc koszty narastały, a przychodu nie było.

W tym właśnie momencie odebrałem telefon od przyjaciółki. Chciała ratować tę koleżankę. Zwróciła się do mnie o pomoc w wynajęciu mieszkania koleżanki. Niestety wszystkie próby ratowania sytuacji spełzły na niczym. Właścicielka lokalu zachowała totalną bierność i poszła na dno wraz ze statkiem. Szkoda.

Ratowanie sytuacji

Na powyższym przykładzie można dopatrzeć się pewnych schematów. W życiu bywa różnie: raz pod wozem, raz na wozie. Jednak, jak ma się złe długi i jak nic się z tym nie robi – to sytuacja się pogarsza. Takie mieszkania stanowią kąsek dla wytrawnych inwestorów, którzy przejmują je za długi, często dużo poniżej ich wartości rynkowej. Cóż – tak się tworzą okazje. Niestety jedna strona musi stracić, aby druga mogła zyskać.

Być może znasz podobne osoby do koleżanki mojej przyjaciółki; osoby, którym po prostu w pewnym momencie życia coś nie wyszło i załamały ręce. Czas mijał, koszty rosły, odsetki zaczęły gonić odsetki i … komornik zabrał wszystko.

Wynajem może być słusznym posunięciem i bardzo przyczynić się do ratowania sytuacji. Jeżeli dłużnik posiada nieruchomość, w której mieszka i ma możliwość zamieszkać gdzie indziej – gdzieś, gdzie koszty będą o wiele mniejsze – to warto spróbować.

Wynajem może również przysłużyć się zdołowaniu właściciela. Niezapłacone rachunki lokatorów, czy zrujnowane mieszkanie mogą pogłębić problemy.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Umowa najmu dla studentów

Umowa najmu dla studentów

Witam,
pozwolilem sobie napisac do Pana w zwiazku z zakupem pakietu umow najmu jak i programu do administrowania nieruchomoscia.
Obecnie bede wynajmowal jeden lokal mieszkalny dla 3 studentow.
Moje pytanie jest nastepujace:
bazujac na Pana doswiadczeniu i zakupionej przeze mnie umowy najmu jak powinna byc skonstruowana umowa uwgledniajac ze 3 osoby beda uzytkowaly ten lokal.
czy w pozycji najemca nalezy wpisac wszystkie 3 osoby i wowczas solidarnie beda odpowiadac za wszystkie zapisane u Pana w umowie zapisy? czy jednak umowa powinna byc inaczej skonstuowana? Prosze o Pana komentarz
pozdr
Marek Czajkowski
PS
przestudiowalem zakupiony material – duze brawa

To jest e-mail, który otrzymałem 12 sierpnia 2013 od jednego z moich Klientów. Ponieważ jest to przypadek, który dotyka prawie wszystkich właścicieli wynajmujących mieszkania studentom, postanowiłem opisać moją wizję rozwiązania problemu wynajmu.

Umowa o najem ze studentami

Mowa jest o umowie pisemnej, która ma wiązać obie strony: właściciela i najemcę. Jeżeli chodzi o stronę właściciela, to jest wszystko jasne. Jednak kogo wpisać jako najemcę?

Nie ma idealnego rozwiązania

Osobiście widzę 2 rozwiązania:

1. Wszystkie osoby mieszkające występują jako najemcy

Wpisujemy wszystkie trzy osoby do umowy. Wszystkie te osoby podpisują się jako najemca i mówimy tym osobom, że są najemcami. Muszą to poczuć – chodzi nie tyle o prestiż bycia najemcą, co o poczucie odpowiedzialności. Niestety z tym ostatnim jest nieco gorzej.

Problemy najczęściej występujące

Młodzi ludzie zamierzający zamieszkać razem. Być może znają się ze szkoły, z widzenia, z opowieści; a teraz mają zamieszkać razem pod jednym dachem. Po pewnym czasie, w 99% przypadkach, dzieje się jedna rzecz: kłótnia. Powodów jest tysiące, ale zazwyczaj tylko jedno rozwiązanie: rozłam. Czyli ktoś musi odejść.

Rozwiązanie dla wynajmującego

Jak 2 zostanie, to jest szansa na podtrzymanie najmu. Zdarza się, że nagle tych dwóch postanawia przeprowadzić się do innych kolegów i mieszkanie nagle zostaje puste. Można „zawalczyć” o to, aby przygruchali sobie kompana na miejsce tego, co odszedł i podpisać ze wszystkimi aneks do umowy. W umowie można zawrzeć zapis, że 1/3 kaucji osoby odchodzącej bez przestrzegania terminu wypowiedzenia (np. 3 m-ce) przepada, a reszta ma wyrównać kaucję do 100% – od razu lub po znalezieniu zamiennika.

Rozliczanie najmu

Problem przysparza rozliczanie osób pozostałych w mieszkaniu. Można na nie zrzucić odpowiedzialność za rozliczenie – czyli pobierać 100% wszystkich kosztów (nie będą zadowoleni), lub 2/3 (jak zostają 2 osoby z 3) do czasu znalezienia kompana (może wydłużyć najem, pomimo straty 33% przychodu z czynszu). Koszty stałe (za media, eksploatacja dla zarządcy) bym rozliczał na 2 osoby, które zostały (2 mniej zużyją, niż 3).

Odpowiedzialność

Tu odpowiedzialność jest grupowa – solidarna; czyli jak 1 zawali i nie zapłaci, to można ścigać pierwszego lepszego, który ma pieniądze – i to należy dokładnie wytłumaczyć przyszłym najemcom (zgodnie z kodeksem cywilnym art 366, 370 i dalsze). Jednak, gdy wszyscy są odpowiedzialni, to często wychodzi, że tak naprawdę czują, że nikt nie jest odpowiedzialny. To tak jak z mieniem gminy: gmina to my, ale dla urzędników mienie gminy jest niczyje, więc można je marnować.

2. Jest jeden najemca, a reszta to lokatorzy

W tym przypadku należy wybrać „samca alfa” i jego wpisać jako najemcę, a resztę jako lokatorów. Tylko najemca podpisuje umowę.

Odpowiedzialność

Najemca bierze na siebie 100% odpowiedzialność za siebie i za lokatorów. Lokatorów można dopisać w osobnym załączniku (imię, nazwisko, pesel itd.), a w umowie wymusić na najemcy, aby podawał każdą zmianę/wymianę lokatora. Można ograniczyć ilość lokatorów do 2 (+ 1 najemca).

Rozliczanie lokalu

W tym przypadku właściciel rozlicza się z najemcą i nikim innym. Ten schemat zrzuca odpowiedzialność z wynajmującego na najemcę – odpowiedzialność za terminowe rozliczanie się ze zobowiązań wynikających z najmowania mieszkania. Jeżeli ktoś zbije szybę, to odpowiada za to najemca, nie lokator; przynajmniej przed właścicielem mieszkania. Później osoby mieszkające w lokalu mogą się rozliczać nawzajem, ale to pozostaje już poza właścicielem.

Korzyści

W tym modelu uzyskujemy kierownika mieszkania, który odpowiada przed właścicielem i wie, że jak coś będzie nie tak, to właściciel będzie miał wyłącznie do niego pretensje. Być może w takim układzie w mieszkaniu będzie panował spokój i porządek, utrzymywany twardą ręką i nerwami najemcy.

Z ustawy o ochronie praw lokatorów

Ilekroć w ustawie jest mowa o:
  • lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
  • właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;
  • współlokatorze – należy przez to rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem;

Kwestia wakacji

W umowie najmu można dodać zapis mówiący o przetrzymaniu lokalu mieszkalnego przez pewien, ściśle określony czas – np. przez okres wakacyjny.

Korzyści

Plusem takiego rozwiązania dla studenta jest to, że ma umowę, ale nie musi płacić przez cały czas kwoty czynszu, tylko kwotę umowną – zazwyczaj sporo mniejszą – w miesiącach, gdy nie zamieszkuje nieruchomości (np. lipiec – sierpień).

Plusem dla wynajmującego jest to, że posiada podpisaną umowę na wynajem oraz ciągłe wpływy pieniędzy na bieżące opłaty i częściową rekompensatę w postaci zmniejszonego czynszu.

Inne rozwiązanie

Właściciel mieszkania może również dopisać w umowie najmu ze studentami, że w czasie wakacyjnej przerwy może wynajmować nieruchomość osobom trzecim – np. przyjezdnym, którzy szukają kilkudniowego kwaterunku z cenami poniżej cen hotelowych. Wynajmujący musi dobrze opisać w umowie takie ewentualności i podać dokładnie ile, kto i za jaki okres ma zapłacić.

Umowa najmu

Umowę możesz nabyć tu: sklep nieruchomosci-szkolenia

Umowa najmu mieszkania

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię blog Rozliczanie Nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Zmiana czynszu najmu – lokal użytkowy

Zmiana czynszu najmu – lokal użytkowy

Najem

Istotę najmu wyjaśnia Kodeks Cywilny począwszy od artykułu 659.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Sprawdź jakie szczegółowe zapisy warunków
możesz wprowadzić do swojej umowy: nieruchomosci-szkolenia.pl

Sama umowa najmu, obejmująca okres powyżej roku, powinna być zawarta na piśmie. W niej przedsiębiorcy zapisują warunki odnośnie stawki czynszu, możliwości jego zwiększenia, lub zmniejszenia. Aczkolwiek te ostatnie możliwości zazwyczaj wychodzą w trakcie najmu i są przedmiotem późniejszych negocjacji pomiędzy stronami.

Lokal użytkowy

Wynajmując lokal niemieszkalny, właściciela nieruchomości nie dotyczą zapisy ustawy szczególnej o ochronie praw lokatorów. Wynajmującego, jak i najemcę obowiązują zapisy Kodeksu Cywilnego oraz umowy, którą między sobą zawarli, a która określa bardziej szczegółowo zależności między stronami.

Modyfikacja czynszu najmu

Zgodnie z art. 6851 K.C., wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jednak to umowa między przedsiębiorcami jest najbardziej wiążąca dla obu stron i zapisy w niej zawarte stanowią o wspólnych relacjach między najemcą a wynajmującym.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Mieszkania bezczynszowe

Mieszkania bezczynszowe

Brak opłat za zarządzanie

Nieraz natrafiam na ogłoszenia sprzedaży typu: idealna okazja – mieszkanie bezczynszowe. Nawet udało mi się kilka razy trafić na potencjalnie zainteresowanych nabyciem nieruchomości bez kosztów eksploatacyjnych.

Czy to w ogóle możliwe?

Możliwe jest to, że ludzie szukają oszczędności gdzie się tylko da. No, ale pewnie interesuje Cię, czy mieszkanie może nie być obciążane żadnym dodatkowym kosztem? Nie – nie ma takiej opcji. Można natomiast zrezygnować z płacenia wynagrodzenia za zarządzanie.

Tragedia na nieruchomości

Wyobrażasz sobie swojego najemcę ganiającego po klatce schodowej ze szmatą do podłogi w środy i piątki, a w soboty ze ścierą do okien? On pewnie też sobie tego nie wyobraża.

Kupowanie nieruchomości na wynajem, którymi nie opiekuje się profesjonalny zarządca mija się z celem. A nabycie mieszkania dla siebie w takim budynku? Cóż, rozumiem, że można zaoszczędzić 50-70 groszy na metrze w ciągu miesiąca na wynagrodzeniu zarządcy, ale …

No właśnie, tych ALE jest całkiem sporo i mogą drogo kosztować.

Ryzyko zarządzania nieruchomością

Każda nieruchomość musi być zarządzana. Zarządzanie polega na minimum zachowaniu nieruchomości w takim samym stanie. Profesjonalni zarządcy tak zarządzają nieruchomością, aby jej wartość ciągle rosła.

Zarządca również bierze na siebie ewentualne skutki szkód, jakie mogą wyniknąć w wyniku zarządzania nieruchomościami – np. jeżeli osoba trzecia złamie nogę na nieodśnieżonej części należącej do wspólnoty. Zarządca jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej od tym podobnych szkód.

Zresztą, czy wyobrażasz sobie tworzenie przez członków wspólnoty harmonogramu prac do wykonania? Nooo, może i wyobrażasz. A czy widzisz jak Ci ludzie będą pracować na rzecz wszystkich? Nooo, z tym może być już spory problem. Tak już bywa ze wspólnotami, że na 10 członków jest 15 odmiennych zdań. Więc jak teraz powierzyć komuś odpowiedzialność za dopilnowanie obowiązkowych rocznych przeglądów linii elektrycznych lub kominiarskich? Czy Pan Kaziu spod dwójki będzie miał na tyle duże przebicie aby wynegocjować najlepsze warunki zabierania odpadów? A Pani Mariola, z klatki obok, z racji, że jest chemiczką, zostanie wybrana na tępiciela szczurów i robactwa? A może Pan Krzysztof – finansista z trzeciego, który handluje marchewką na bazarku – przejmie rozliczanie całości? A co będzie z Tobą? Czym się będziesz musiał zająć po swojej zawodowej pracy, zanim usiądziesz wygodnie w fotelu?

Opłaty eksploatacyjne

Każda nieruchomość tworzy koszty, które muszą zostać zapłacone. Mieszkanie bezczynszowe jest mitem. Mówiąc bez czynszu należy zwrócić uwagę na to, że nie płaci się dodatkowego wynagrodzenia firmie zewnętrznej za zarządzanie. Jednak ktoś to musi robić. Może tym kimś być członek wspólnoty. Ale czy będzie chciał bawić się w to wszystko zupełnie za darmo; wątpię. Dlaczego? Ponieważ zarządca jest takim zawodem, który nigdy wszystkich nie uszczęśliwi w 100%. Zawsze ktoś będzie miał coś za złe. Można rozliczać nieruchomość, podpisywać umowy, uchwały, składować dokumentację, brać ogromną odpowiedzialność i nawet nie usłyszeć zwykłego dziękuję.

Dlatego większość tzw. bezczynszówek po jakimś czasie przechodzi pod opiekę profesjonalnej firmy zarządzającej. Kupując lokal mieszkalny w budynku, w którym nie ma profesjonalnego zarządcy, kupuje się przy okazji worek zszarpanych nerwów.

Porada dla inwestora w nieruchomości

Prawdopodobnie zależy Tobie na tym, aby Twoja nieruchomość pod wynajem stale przynosiła przychody, prawda? Prawdziwym inwestorom zależy też, aby wartość ich nieruchomości stale rosła. Bez profesjonalnego zarządcy nie dość, że Twoja nieruchomość, lub jej część (np. lokal mieszkalny) będzie popadać w ruinę, to na dodatek z upływem lat będziesz miał coraz większe trudności w znalezieniu dobrego najemcy. W konsekwencji można stracić o wiele więcej, niż te kilkadziesiąt groszy na metrze, które nota bene zapłaci lokator.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Umeblowanie mieszkania pod wynajem

Umeblowanie mieszkania pod wynajem

Wynajem mieszkania nieumeblowanego

Takie rozwiązanie jest niezwykle popularne na Zachodzie. Jest również bardzo wygodne dla właściciela nieruchomości.

Zalety:

  1. nie musisz wydawać dodatkowych pieniędzy na umeblowanie
  2. możesz zaproponować niższy czynsz
  3. brak problemu z rozliczeniem najemcy za ewentualne zniszczenia
  4. lokatorzy mogą wprowadzić się ze swoim dobytkiem
  5. rozwiązany problem z przechowywaniem mebli w przypadku, gdy lokator ma swoje
  6. po rozwiązaniu najmu widzisz jak na dłoni (puste) swoje mieszkanie i wyrządzone szkody (zadrapania, dziury, porysowania ścian, podłogi)
  7. najemca po swojemu urządza lokal, w którym będzie spędzał czas

Wady:

  1. zazwyczaj najemcy potrzebują umeblowanych lub chociaż połowicznie umeblowanych nieruchomości i być może będzie ciężej znaleźć lokatora na zupełnie pusty lokal
  2. puste mieszkanie gorzej prezentuje się, niż gustownie umeblowane

Wynajem nieruchomości umeblowanej

Meble, jak i całe wyposażenie wnętrza, powinny być dostosowane do grupy/profilu Twoich klientów.

Luksusowy apartament

W takim przypadku nastawiasz się na bardzo zamożnego najemcę.

Jeżeli jest kamienica położona przy starym rynku, możesz wyposażyć apartament w skórzane, wygodne fotele, drewniane szafy, ciężką ławę z rzeźbionymi nogami, lustra z bajecznymi ornamentami, świeczniki, czy łoże z baldachimem. Możesz zainwestować w antyki. Cały lokal możesz wzbogacić w piękne płócienne obrazy itd.

Jeżeli wynajmujesz apartament w nowoczesnej dzielnicy, warto by zrobić również nowoczesne wnętrze. Poradź się eksperta od spraw wzornictwa, stylu, kolorów. Przejrzyj katalogi, w których są prezentowane nowoczesne meble – być może sam znajdziesz natchnienie i wenę twórczą.

Oczywiście koszty meblowania luksusowego lokalu będą ogromne, ale mogą szybko się zwrócić, ponieważ czynsze luksusowych apartamentów są bardzo wysokie.

Mieszkanie dla średniozamożnej osoby

Wynajmując lokal mieszkalny dla osoby pracującej, lecz nie zarabiającej kokosów (co zazwyczaj przekłada się na wyższe wymagania), możesz dobrać tańsze, lecz nowe meble. Tańsze nie oznacza gorszych. Nie kupuj zupełnie tanich, ponieważ ich jakość prawdopodobnie nie pozwoli na przetrzymanie kilku lat. Moim zdaniem najlepiej jest meblować w znanej sieciówce. Brak z problemem wymiany lub naprawy wadliwego elementu, a dzięki wielu rodzajom szafek, szafeczek, szuflad, komód, oraz przeróżnym ich rozmiarom można dobrać meble „na wymiar” do kuchni, czy salonu. Ich cena nie powala z nóg, a prezencję mają bardzo dobrą.

Pamiętaj, że nie kupujesz mebli dla siebie, tylko dla obcych ludzi, którzy będą je użytkować niekoniecznie tak, jak Ty byś tego sobie życzył.

Meble w mieszkaniu na wynajem mają za zadanie „sprzedać” lokal potencjalnemu zainteresowanemu najemcy.

Lokal dla studentów

Przy meblowaniu mieszkania, które będzie wykorzystywane przez studentów warto zwiedzić kilka sklepów oferujących używane meble sprowadzane z zachodu. Skorzystaj też z darmowych ogłoszeń w internecie lub na tablicach w swoim mieście.

Używany, dobry i fajnie wyglądający stolik wraz z telewizorem możesz kupić już za 100 zł. Jedynie łóżko zakupiłbym w sklepie. Nowe kosztuje od 350 zł w tanich sieciówkach + 20 zł za przewiezienie.

Oczywiście nie musisz w cale robić ze swojego mieszkania rupieciarni. Student z chęcią wynajmie od Ciebie świetnie umeblowane mieszkanie, ale niestety nie zapłaci Tobie pieniędzy, jakich oczekujesz za dobrze zrobiony lokal.

Gdyby nawet zapłacił, to po kilku imprezach super meble stracą swoją świetność a po piątej rotacji ludzi w ciągu roku Ty stracisz zapał do wynajmu, patrząc na zrujnowane „fajne” meble.

Student idzie po najmniejszej linii oporu finansowego. Ty, aby najwięcej zarobić na wynajmie, zrób dokładnie to samo.

Jak rozliczyć szkody wyrządzone przez lokatora

Rozliczanie z zepsutych mebli, rozwalonych szafek, pobitych szyb jest dość trudne z finansowego i psychicznego poziomu. Opieraj się na protokole zdawczo-odbiorczym (pobierz kompletne umowy najmu: nieruchomosci-szkolenia.pl), jako dokumencie, który wyznacza rodzaj i wielkość szkody – np. było tak, a jest zupełnie inaczej. Ja zawsze robię również szczegółowe zdjęcia wszystkiego, co jest w mieszkaniu – podczas zdawania lokalu lokatorowi. Proszę również najemcę, aby wpisał swoje uwagi, co do stanu ruchomości.

Miej też na uwadze, że niektóre meble mogły po prostu same się rozpaść podczas normalnego użytkowania, zwłaszcza gdy miały już swoje lata.

Zadrapania wyrządzone przez kota najemcy nie są normalnym użytkowaniem, nawet wtedy, gdy zgodziłeś się na zwierzę. Sam musisz określić wartość szkód i obciążyć nimi lokatora. Nigdy nie odpuszczaj!! Inaczej zezwolisz na takie zachowanie w innym mieszkaniu, które taki człowiek najmie.

Czy chociaż trochę podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij więc LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

Wyliczanie amortyzacji od wynajmowanego mieszkania

Okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Stare mieszkanie (pow. 5 lat użytkowania) – zastosowanie indywidualnej stawki

1.
Wartość nieruchomości: 120.000 PLN
Okres używania: 50 lat
Maksymalna stawka amortyzacji: 10% rocznie

Wynajmujący planuje pobierać 1.000 PLN czynszu za kawalerkę
Amortyzacja roczna wynosi 12.000 PLN (120.000 x 10%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 1.000 PLN (12.000 : 12)

W takim przypadku inwestor legalnie nie zapłaci podatku od najmu przez kolejne 10 lat. Gdyby inwestor podniósł czynsz o 100 PLN, zapłaci 18 PLN podatku (100 x 18%).

Gdyby wynajmujący rozliczał się ryczałtem, płaciłby 85 PLN miesięcznie; a tak zaoszczędzi 1.020 PLN (85 zł x 12 m-cy) rocznie.

2.
Wartość nieruchomości: 350.000 PLN
Okres używania: 6 lat
Maksymalna stawka amortyzacji: 10% rocznie

Właściciel zamierza pobierać 2.500 PLN czynszu za mieszkanie
Amortyzacja roczna wynosi 35.000 PLN (350.000 x 10%)
Amortyzacja mieszkania miesięcznie wynosi 2.916,67 PLN (35.000 : 12)

W takim wypadku właściciel mieszkania nic nie zapłaci od wynajmu, nawet jeżeli podniesie czynsz najmu do kwoty 2.900 PLN.

Gdyby wynajmujący rozliczał ryczałtem najem, płaciłby 8,5% od sumy przychodu, czyli 212,50 PLN miesięcznie (2.500 x 8,5%); a tak zaoszczędzi 2.550 PLN rocznie.

Nowe mieszkanie (do 5 lat użytkowania)

Wartość nieruchomości: 550.000 PLN
Okres używania: 2 lata
Maksymalna stawka amortyzacji: 1,5% rocznie

Właściciel zamierza pobierać 3.500 PLN czynszu za mieszkanie
Amortyzacja roczna wynosi 8.250 PLN (550.000 x 1,5%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 687,50 PLN (8.250 : 12)

W takim wypadku właściciel mieszkania zapłaci od wynajmu 18% podatku od przychodu, czyli od kwoty 2.812,50 zł (3.500 – 687,50). Podatek wyniesie 506,25 PLN.

Gdyby wynajmujący rozliczał się ryczałtem, płaciłby 8,5% od sumy przychodu, czyli 297,50 PLN miesięcznie (3.500 x 8,5%); a tak straci 2.505 PLN rocznie.

W przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych każdy nowy dodatkowy koszt związany z mieszkaniem jak np. naprawa termy, zakup nowej lodówki,  wymiana baterii łazienkowej, czy pomalowanie pokoju – pomniejszy sumę do opodatkowania w danym miesiącu. Zakupioną lodówkę należy wpisać do ewidencji wyposażenia mieszkania.

Gdyby właściciel nowego mieszkania wydał dodatkowo min 165.000 PLN na jego ulepszenie (czyli min 30% wartości) przed wprowadzeniem go do ewidencji środków trwałych, mógłby rozliczać amortyzację indywidualną stawką amortyzacji, wynoszącą 10%.

Jeżeli suma wydatków poniesionych na ulepszenie nieruchomości wyniesie ponad 3.500 PLN w danym roku podatkowym, a wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej – można podwyższyć wartość nieruchomości i obliczać od niej amortyzację.

Amortyzacja używanego mieszkania vs nowego prosto od dewelopera

Rozliczanie amortyzacji w budynkach handlowo-usługowych

Dopuszczalny okres amortyzacji jest liczony jako różnica pomiędzy standardowym okresem amortyzacji przyjętym dla budynków (lokali) niemieszkalnych 40 lat, a okresem, przez jaki budynek był w tym czasie używany.

1.
Wartość nieruchomości: 750.000 PLN
Okres używania: 15 lat
Kubatura: do 500 m³
Maksymalna stawka amortyzacji: 33,33% rocznie (indywidualna stawka ze względu na kubaturę)

Właściciel zamierza pobierać 20.000 PLN czynszu za lokale
Amortyzacja roczna wynosi 249.975 PLN (750.000 x 33,33%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 20.831,25 PLN (249.975 : 12)

W takim wypadku właściciel nic nie zapłaci od wynajmu przez okres 3 lat.

2.
Wartość nieruchomości: 1.000.000 PLN
Okres używania: 20 lat
Kubatura: powyżej 500 m³
Maksymalna stawka amortyzacji: 5% rocznie do 40 lat.

Właściciel zamierza pobierać 60.000 PLN czynszu za lokale
Amortyzacja roczna wynosi 50.000 PLN (1.000.000 x 5%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 4.166,67 PLN (50.000 : 12)

W takim wypadku właściciel nieruchomości komercyjnej zapłaci od wynajmu 18% (jako osoba fizyczna) lub 19% (jako przedsiębiorca) podatku od przychodu, czyli od kwoty 45.833,33 PLN. Amortyzacja jest w tym przypadku pewnym bonusem od państwa a nie wybawcą podatkowym.

Porady dla inwestora w nieruchomości na wynajem

Jeżeli kupujesz nowe (do 5 lat) mieszkanie na wynajem, w którym nie będziesz niczego zmieniał, dokupował, ulepszał, czy remontował – wybranie ryczałtu wydaje się lepszym pomysłem niż zasad ogólnych ze względu na amortyzację.

Jeżeli natomiast nabywasz mieszkanie użytkowane dłużej niż 60 miesięcy, możesz dokonywać odpisów amortyzacyjnych o wysokości 10% rocznie wartości nieruchomości. Być może w takim przypadku warto wybrać rozliczanie się z US na zasadach ogólnych.

Aby zoptymalizować koszty podatkowe musisz szczegółowo wszystko przeliczyć. Aby poprzeliczać wszystko, musisz przewidzieć swoją przyszłość (koszty i przychody), jako wynajmującego daną nieruchomość.

Pobierz i zapoznaj się z praktycznym poradnikiem jak amortyzować lokale.

PS
Właściciel nieruchomości może mieć inne koszty, które zminimalizują kwotę do zapłaty podatku – jak choćby odsetki od kredytu. Pisząc w wyliczeniach, że właściciel zapłaci pewną kwotę podatku kierowałem się jedynie odliczeniem amortyzacji. Może się zdarzyć, że właściciel nieruchomości na wynajem dzięki sumie wszystkich kosztów wyjdzie na zero lub wykaże nawet stratę.
Podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,