RSS

Archiwa tagu: lokata

Pustostan a wynajem nieruchomości

Pustostan a wynajem nieruchomości

Największy wróg wynajmu

Najgorszym w wynajmie nie jest lokator, który ma problemy z zapłaceniem, nie jest również najgorsze, gdy nasza nieruchomość wymaga jeszcze zainwestowania środków pieniężnych (zakup nowej lodówki, wymiana cieknącego kranu). Najpoważniejszym wyzwaniem dla właściciela jest wynająć i utrzymać jak najdłużej wynajem nieruchomości.

Nie ma nic gorszego dla inwestora, gdy jego inwestycja nie przynosi przychodów. Ba! Mało tego; jeszcze gorsza jest sytuacja, gdy nieruchomość nie dość, że nie ma żadnego przychodu, to jeszcze generuje koszty!! Wtedy inwestor nie dość, że nic nie zarabia, to musi co miesiąc pokrywać stałe wydatki, związane z utrzymaniem nieruchomości, ubezpieczeniem, czy opłatami lokalnymi.

Zysk z najmu

Każdy inwestor stara się o najszybszy zwrot zainwestowanych pieniędzy – do tego ta gra się sprowadza. Najszybszy okres zwrotu można uzyskać na dwa sposoby:

Minimalizowanie wydatków jest dobre, gdy wchodzi w to cięcie wydatków, które nic nie wnoszą. Bardzo często właściciele mieszkań na wynajem kierują się emocjami i kupują różne niepotrzebne gadgety do lokalu, w którym by sami chcieli zamieszkać, a który przecież jest przeznaczony na wynajem zupełnie obcym osobom, zazwyczaj mającym inny gust i preferencje. Z drugiej strony nie naprawienie kapiącego piecyka CO na czas skutkować będzie o wiele większym wydatkiem w przyszłości i np. przerwą w dostawie ciepła zimą. Zasada jest prosta – wszelkie wydatki mają skutkować zwiększeniem lub utrzymaniem przychodów.

Maksymalizowanie wpływów jest nawet lepsze niż skupianie się na cięciu wydatków. Wbrew pozorom to jest o wiele większe wyzwanie dla inwestora. Dobry inwestor używa siły swojego umysłu aby dostrzec i wykorzystać cały potencjał, jaki daje nieruchomość. Inwestor może postarać się o dobrego najemcę – np. bank lub market, może z jednego dużego mieszkania zrobić 2 mniejsze itd. Każda nieruchomość ma w sobie ukrytego wielkanocnego zajączka – pytanie tylko, czy jego wydobycie będzie opłacalne?

Jaki lokal na wynajem

Nie jest ważne, czy wynajmujesz lokal komercyjny, czy chcesz wynająć lokal mieszkalny; najważniejsze jest to, żeby lokal był jak najdłużej wynajęty.

Z wynajmem lokalu komercyjnego nie ma aż tylu niebezpieczeństw, co w przypadku wynajmu lokalu na cele mieszkalne. W czasach recesji gospodarczej szybciej wynajmie się mieszkanie niż lokal użytkowy. Nie ma złotego środka. Każdy inwestor powinien wybrać specjalizację – czyli swoją grupę docelową potencjalnych klientów (najemców, lokatorów) i skupić się na niej.

Ważne jest również to, aby robić wynajem na większą skalę. Ciężko jest się utrzymać z wynajmu 1 mieszkania, ale w przypadku, gdy się już jest właścicielem 5-6 kawalerek, to już zupełnie inna sprawa. To samo tyczy się np. 100 m. magazynu, ale jeżeli masz 3-4 hale, lub 10 garaży to najem mieni się zielonymi ($) kolorami.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Face Book - nieruchomości - wynajem

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

„Mam dość wynajmu”

„Mam dość wynajmu”

A miało być tak pięknie z najmem

Dziś znowu odbierałem nieruchomość wystawianą na sprzedaż. Właściciel wynajmował mieszkanie przez okres 18 miesięcy. Przez półtora roku lokatorzy zrujnowali przedmiot najmu. Wynajmujący liczył na comiesięczne wpłaty czynszu i nawet mu się nie śniło, że najemcy mogą zniszczyć mieszkanie.

Problemy z lokatorami

Po pierwszym roku terminowego płacenia, lokatorzy zaczęli stwarzać problemy z regulowaniem czynszu. Przeciągnęli właściciela wynajmowanego mieszkania w płatnościach o kilka miesięcy. Zaprzestali również opłacania rachunków. Na dodatek zrobili melinę z wynajmowanego mieszkania, które coraz bardziej pogrążało się w brudzie i postępującej dewastacji.

Wyliczanka – rozliczenie

Wynajmujący otrzymywał 800 zł czynszu. Najemca płacił również 250 zł opłat za zarządzanie plus opłacał rachunki za gaz i prąd.

Do czasu

Wynajmujący przez pierwszy rok uzyskał od najemców 800 x 12 = 9.600 zł. Miał również bieżąco płacone rachunki za zarządzanie (spółdzielnia) oraz media.

W drugim roku wynajmu, właściciel otrzymał jedynie 2.400 zł za czynsz – lokatorzy zapłacili jedynie za 3 pełne miesiące. Na koncie księgowym w spółdzielni urosło zadłużenie w kwocie 750 zł. Dostawcy gazu oraz energii elektrycznej również zanotowali minusowe konta na łączną sumę 600 zł.

Rachunek sumienia

Właściciel zakładał przychód z czynszu rzędu 14.400 zł (18 m-cy x 800 zł). W sumie otrzymał 12.000 zł, czyli o 2.400 zł mniej, niż zakładał.

Dodatkowo musiał spłacić długi po lokatorach w kwocie 1.350 zł (750 + 600).

Odtworzenie stanu mieszkania z przed wynajmu zamknęło się w kwocie 3.000 zł.

Właściciel zamiast zarobić 14.400 zł, zarobił 7.650 zł, czyli prawie o połowę mniej, niż zakładał.

Pozbycie się problemu

Właściciel nieruchomości wpadł na bardzo prosty sposób ucieczki od problemu – sprzedaż mieszkania.

Cena ofertowa wynosi 145.000 zł. Gdyby nawet udało się sprzedać ww nieruchomość w danej cenie i wszystkie pieniądze przeznaczyć na lokatę bankową, to roczne odsetki od lokaty wyniosłyby maksymalnie 10.440 zł przed opodatkowaniem i 8.456,40 zł po opodatkowaniu. Kwota ta daje średnio 705 zł na miesiąc.

I właśnie o to właścicielowi chodzi – proste pieniądze, nie trzeba się o nic martwić, bank nie wpędzi go w dodatkowe długi ani nie zrujnuje mu własności.

Rozwiązanie problemu

Ja bym zrobił zupełnie inaczej. Kwota czynszu 800 zł, nawet po opodatkowaniu (ryczałt 8,5%) jest wyższa, niż 705 zł z lokaty. Stanowi 732 zł.

Wg mnie warto byłoby zainwestować nieco czasu na należyte dopilnowanie wynajmu. W ciągu roku można otrzymać kwotę 8.784 zł, która jest o 328 zł większa, niż z lokaty.

Pytanie, po co miałbym się bawić, aby zarobić więcej o marne 300 zł? Odpowiedź jest prosta – aby nabrać doświadczenia, aby uczynić siebie lepszym biznesmenem, aby nauczyć się rozwiązywać trudne problemy zamiast się ich pozbywać.

Inwestowanie w nieruchomości

Po pierwszym udanym roku wynajmu, gdzie moje mieszkanie przyniosłoby mi czysty zysk w postaci 8.784 zł przy zerowych stratach pokusiłbym się o zakup kolejnego mieszkania pod wynajem do kwoty 100.000 zł – w kredycie hipotecznym z zastawem również na pierwszej nieruchomości. Zdobyte doświadczenie z najemcami posłużyłoby mi na dobre zarządzanie kolejnym wynajmem.

W taki sposób w ciągu 2 lat miałbym już 2 nieruchomości, gdzie czynsz z jednej przeznaczałbym na kolejne inwestycje, a z drugiej na spłatę rat kredytu.

Po kilkunastu latach, zamiast lokaty na koncie bankowym wzbogaconej o procent składany, posiadałbym 2 mieszkania z czego te nowsze w połowie spłacone. Pomniejszanie zadłużenia bankowego, wzrost wartości nieruchomości, dodatni przepływ gotówki z wynajmu i nabywane doświadczenie byłyby o niebo lepszym rozwiązaniem (inteligentniejszym finansowo), niż pieniądze na lokacie bankowej.

Wszystko pięknie brzmi; więc dlaczego tak wielu ludzi wyzbywa się swojego majątku zamiast go pomnażać? Zauważyłeś już, że ludzie chętniej pozbywają się „problemu” zamiast stawić mu czoła i obrócić na swoją korzyść? Ludzie są wygodni. Jeżeli chcesz zarabiać w przyszłości duże pieniądze z nieruchomości – musisz wyjść poza swoją strefę komfortu.

Umowa najmu

Jedną z najważniejszych rzeczy jest podpisanie: nieruchomosci-szkolenia.pl

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,