RSS

Archiwa tagu: najem

Wynajem na doby

Wynajem na doby

Moda czy biznes

W ostatnich kilku latach w Polsce wybuchł prawdziwy szał na punkcie wynajmowania. Ceny nieruchomości znowu, tak samo jak w 2006, poszybowały ostro w górę. I pewnie tak samo się to skończy, jak 12 lat temu – bańka pęknie i za 2 lata prawdziwi inwestorzy będą mieli wyprzedaż. Ale póki co to nawet taksówkarze mówią już o zakupie lokalu pod wynajem.

Zawsze powtarzam, że należy rozróżnić biznes od aktualnego trendu, ponieważ można stracić bardzo wiele. Niestety zachowanie większości ludzi jest podobne do stada owiec, które bezmyślnie idą za wszystkimi. Coraz więcej artykułów o wynajmie pojawia się w prasie i TV, coraz głośniej o tym na różnych forach internetowych, coraz więcej sąsiadów i znajomych „inwestuje” na rynku nieruchomości. Oczywiście przez inwestycje można wyobrazić sobie, jak likwidują lokaty w bankach i kupują za to mieszkanie, pokrywając prawie wszystko z depozytu lub dokładając nieco z uciułanych w ostatnich miesiącach domowych oszczędności.

Chciwość wynajmującego

Cytując głównego bohatera filmu z 1987 roku „The Wall Street” – Gordona Gekko, o chciwości można powiedzieć tak:

Chodzi o to, panie i panowie, że chciwość – z braku lepszego określenia – jest dobra. Chciwość jest słuszna. Chciwość jest skuteczna. Chciwość oczyszcza, chwyta istotę ducha ewolucji. Chciwość w każdej formie: chciwość życia, pieniędzy, miłości, wiedzy odznaczyła się rozwojem ludzkości.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Opodatkowanie dochodów z najmu prywatnego

Opodatkowanie dochodów z najmu prywatnego

Najem prywatny

Zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania (np. lokal mieszkalny) przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz zazwyczaj jest oznaczony w pieniądzu, aczkolwiek może być również w świadczeniach innego rodzaju.

Co jest a co nie jest przychodem z najmu prywatnego

Przychodem jest w takiej sytuacji umówiony czynsz najmu, jaki płaci nam najemca lokalu z tytułu najmu. Jak już wspomniałem powyżej – najczęściej są to pieniądze.

Do przychodu nie zaliczamy natomiast ponoszonych przez najemcę opłat związanych z lokalem np.:

  • koszty eksploatacji uiszczane w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej,
  • abonamenty za istniejące w tym lokalu media (gaz, woda, prąd, internet, kablówka),
  • za zużycie wody, energii elektrycznej oraz gazu,

gdy wyraźnie z umowy najmu wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dotyczy to również takiej sytuacji, gdy najemca wpłaca pieniądze przeznaczone na opłaty na konto bankowe wynajmującego, który z nich reguluje rachunki.

Przychodem nie jest również pobrana od najemcy kaucja … chyba, że z chwilą wystąpienia okoliczności przewidzianych umową, a uzasadniających zatrzymanie kaucji, staje się ona kwotą wymagalną i należną. Wynajmujący otrzymuje zatem przysporzenie majątkowe, czyli przychód w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podlegający opodatkowaniu tym podatkiem.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Sprzedać czy wynajmować

Sprzedać czy wynajmować

Pozbyć się mieszkania, czy je wynająć

Bardzo wiele osób zadaje sobie to pytanie. Wiele osób idzie na łatwiznę i … sprzedaje nieruchomość inkasując jakieś tam pieniądze, które zazwyczaj służą do spłacenia kredytu, debetu, kart kredytowych – czyli długów. Za resztę, która zostanie, ludzie robią sobie wakacje, kupują lepsze samochody, nowe meble. Rzadko kto inwestuje uzyskane pieniądze w inne nieruchomości, papiery wartościowe, towary (złoto, srebro), albo biznes.

Kłopot z głowy – sprzedaż mieszkania

Rzeczywiście sprzedaż mieszkania nabytego w drodze spadku lub darowizny wydaje się dobrym pomysłem. A na pewno sprzedaż odziedziczonej nieruchomości, którą nie można osobiście/wyłącznie zarządzać, wydaje się jeszcze lepszym pomysłem. Dochodzą do tego opłaty skarbowe, w zależności ile czasu dana nieruchomość była pod kuratelą nowego właściciela. Często takie transakcje są bardzo atrakcyjne dla profesjonalnych inwestorów, którzy kupują nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej. Jeżeli się sprzedawcy śpieszy, a nabywca dysponuje gotówką … cóż.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Wynajem na pokoje

Wynajem na pokoje

Zwiększanie zyskowności wynajmu

Jedną z form na podniesienie rentowności inwestycji w mieszkanie jest jego wynajem na pokoje. Czym się to różni od wynajmu całego lokalu? Przede wszystkim tym, że z pokoi teoretycznie powinno się wyciągnąć więcej, niż z najmu lokalu, jako całości. Specjalnie użyłem słowa teoretycznie”, ponieważ to, jak się za chwilę przekonasz, jest dość trudne do wykonania.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Czy wynająć na kilka miesięcy mieszkanie

Czy wynająć na kilka miesięcy mieszkanie

Umowa najmu na mniej niż rok

Wiadomo – każdy właściciel chce wynajmować jak najdłużej się da. Dlatego też większość nie podpisuje umów najmu krótszych, niż jeden rok. Zresztą nie ma się co dziwić, ponieważ każde wyjście lokatora zawsze jest opatrzone zwiększonym wydatkiem czasowym dla właściciela, jak również i finansowym (coś trzeba podmalować, coś przesmarować, naprawić, etc). A jak podpisuje się umowę na rok lub dłużej, to … jest więcej spokoju i można zapomnieć o ponownym szukaniu chętnych i umawianiu na kolejne pokazywanie.

Mieszkanie na … trochę

Sporo osób szuka lokum tylko na jakiś czas. Przyczyny są różne. Miałem kiedyś parę, która akurat kończyła budowę domu. Ale póki co musieli gdzieś zamieszkać. Takie osoby często sprzedają swoje mieszkania z nadzieją na to, że spory zastrzyk gotówki pozwoli na szybsze wykończenie docelowej nieruchomości. Ale z tym różnie bywa i niektórych rzeczy się po prostu nie da przyśpieszyć. Zazwyczaj jest problem, jak jeszcze w międzyczasie urodzi się dziecko. Dorośli mogliby zamieszkać w surowym domu i powoli go wykańczać, ale z dzieckiem już nie jest tak prosto i bezpiecznie, a na pewno mało komfortowo.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Jakie mieszkanie tacy lokatorzy

Jakie mieszkanie tacy lokatorzy

Biedne mieszkanie. Biedni lokatorzy

Czy biedny znaczy niedobry, zły? Niekoniecznie. Ale bardzo często biedny znaczy spłukany. A jak spłukany, to dlaczego? I tu już można dopatrywać się wielu wątków: od niepłacących alimenciarzy, przez matki z dziećmi na zasiłku od narodzin Świata, po zwykłych leni.

Jak 30 letnia osoba może nie posiadać żadnej gotówki? To co ta osoba robiła przez ostatnie 13 lat? Impreza za imprezą, faja za fają, flaszka za flaszką i … zabawa trwa, a czas mija nieubłaganie. W końcu okazuje się, że mama nie chce utrzymywać dłużej darmozjada i każe się wynosić na „swoje”. Teraz to „swoje” zamienia się bardzo często w najem cudzej nieruchomości. W większości przypadków gotówka na wkład własny (kaucja + pierwszy miesiąc) jest z wielkim trudem pożyczona od kolesi lub np. z lombardu. Właściciel nieruchomości widząc, iż klient jest wypłacalny, decyduje się na podpisanie z nim umowy. A jak już jest dach nad głową i mama nie truje, to nagle ma się znowu wielu przyjaciół, którzy aż się wpraszają na nowe włości (tzw. wbicie na chatę). No i schemat się powtarza: impreza za imprezą, faja za fają, flaszka za flaszką … aż przychodzi moment, gdy właściciel lokalu nie wytrzymuje bez pieniędzy przez ostatnie 3 miesiące i … należałoby się wyprowadzić. Ale zanim do tego dojdzie, to należałoby zrobić ostatnią – tygodniową imprezę, po której wynajmującemu szczęka opada, gdy zastaje całkowicie zdewastowane mieszkanie bez nowych drzwi wejściowych odsprzedanych za długi kolegom, zastawionych w najbliższym lombardzie nowym jeszcze sprzęcie AGD oraz pościąganych i sprzedanych na złomie grzejnikach.

Tak kończy się wiele najmów. Tak kończy swoją, niezaczętą jeszcze, historię z rentierstwem wielu właścicieli lokali mieszkalnych, którym znajomi naopowiadali, jaki to ten najem jest super.

Read the rest of this entry »

 
3 Komentarze

Opublikował/a w dniu 15 marca 2018 w Nieruchomości, Remont, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Najem instytucjonalny

Najem instytucjonalny

Umowa wynajmu, ale nie dla wszystkich właścicieli nieruchomości

Od  11 września 2017 roku obowiązuje w Polsce ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Rozdział 2b tego aktu poświęcony został najmowi instytucjonalnemu – na końcu artykułu przytaczam link.

Umowę najmu instytucjonalnego wynajmowanego lokalu mogą podpisywać jedynie przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Oczywiście mogą to być spółki, jak też i osoby fizyczne prowadzące DG. Taki zapis może dać  właścicielom kilku lokali na wynajem bardzo wyraźny impuls do założenia firmy, czy to w formie spółki, czy też jako os.fizyczne prowadzące dział.gosp. Można to skorelować z pewnymi plusami, jak np. prawo do odpisów amortyzacyjnych, czy też ubiegania się o kredyt bankowy.

Aha, ważna informacja: umowa najmu instytucjonalnego dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych!

Termin umowy najmu

Taką umowę można podpisać na czas oznaczony; nawet dłuższy, niż 10 lat i … dalej umowa wygaśnie samoistnie po tym terminie, a nie jak dotychczas (przy zwykłych umowach) samoistnie przejdzie w „zawartą na czas nieoznaczony”. Dlaczego? Dlatego, ponieważ nowa ustawa uchyla przepisy §1 art. 661 Kodeksu Cywilnego, który to robił z umowy na czas określony (po 10 latach), umowę na czas nieokreślony.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,