RSS

Archiwa tagu: należności

Najemca mieszkania nie płaci rachunków

Najemca mieszkania nie płaci rachunków

Zadłużenie lokatora

Ogromnym problemem na rynku najmu są osoby, które podpisują umowy, przenoszą swoje rzeczy i życie do najętego lokalu i … przestają go opłacać. Jest to jedna z największych bolączek właściciela nieruchomości na wynajem – szczególnie mieszkalnej. Dlatego szczególnie, ponieważ obowiązujące w Polsce prawo sprzyja lokatorom, których nie tak łatwo można się pozbyć.

Odcinanie mediów najemcom

Dość często widuję wpisy na blogach, komentarze pod filmami youtube, oraz słyszę rozmowy ludzi, którzy chcą się bawić w wynajem, na temat pozbawiania niesfornych lokatorów różnych wygód, w celu szybkiego pozbycia się ich z mieszkania. Niestety ustawa o ochronie praw lokatorów, która niestety jest aktem nadrzędnym nad umowami najmu, bardziej dba o interesy najemcy, niż właściciela. Dlatego też nie ma się co dziwić, że ludzie zaczynają kombinować – zaczynają szukać rozwiązań, dzięki którym byliby w stanie obronić się przed złymi lokatorami w sensie minimalizowania ryzyka strat finansowych powodowanych przez tychże.

Odcięcie prądu

Jest to praktyka, która z powodzeniem może być wykorzystana w jakimkolwiek lokalu mieszkalnym na wynajem. Właściciel, na którego dostawca energii elektrycznej wystawia rachunki za prąd, idzie do biura obsługi klienta i zrywa lub wypowiada umowę o dostawę paliwa (prądu). Jeżeli lokator nie opłacał zużycia, to właściciel musi pokryć zadłużenie z własnej kieszeni, aby można było swobodnie rozwiązać umowę bez późniejszych przykrych konsekwencji.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Koszty w wynajmie

Koszty w wynajmie

Różnice między kosztami

Wynajmując lokal użytkowy, czy mieszkanie, albo cały budynek, właściciel ma do czynienia z wieloma kosztami, które bezpośrednio wpływają na rentowność całej inwestycji. Na niektóre z nich MOŻE MIEĆ lub MA bezpośredni wpływ, na inne niestety NIE.

Rozróżniamy koszty stałe (ciągłe) oraz zmienne. Poniżej znajduje się tabela z typowymi kosztami obciążającymi właściciela mieszkania znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego).

Opis kosztu Przelicznik Kwota
1 Opłata eksploatacyjna 1,08 zł x 49,10 m 53,03 zł
2 Ogrzewanie – zaliczka 2,80 zł x 49,10 m 137,48 zł
3 Dźwig osobowy 9,15 zł x 3 os 27,45 zł
4 Konserwacja CO 0,09 zł x 49,10 m 4,42 zł
5 Podatek od nieruchomości 0,10 zł x 49,10 m 4,91 zł
6 Energia elektryczna 1,36 zł x 3 os 4,08 zł
7 Konserwacja bieżąca budynku 0,22 zł x 49,10 m 10,80 zł
8 Opłata za wieczyste użytkowanie 0,06 zł x 49,10 m 2,95 zł
9 Śmieci 9 zł x 3 os 27,00 zł
10 Czyszczenie zsypów śmieciowych 1,54 zł x 3 os 4,62 zł
11 Fundusz remontowy 2 zł x 49,10 m 98,00 zł
12 Zimna woda i kanalizacja – zaliczka 2 m.sz. x 3 os x 11 zł 66,00 zł

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Odsetki od zadłużenia

Odsetki od zadłużenia

Wynagrodzenie w postaci odsetek

W zasadzie dla wynajmującego wyłącznie czynsz najmu powinien stanowić wynagrodzenie. Niestety, gdy najemca przestaje płacić na czas lub w ogóle nie chce płacić swoich kosztów (media, opłaty eksploatacyjne, czynsz), właściciel nieruchomości w prosty sposób może egzekwować zadośćuczynienie w postaci odsetek od niezapłaconego salda.

Fakt, z tym „prosty sposób” to przegiąłem, ponieważ jest on prosty, ale wyłącznie w teorii. Dopóki gotówka nie znajdzie się na koncie wynajmującego, dopóty nie można mówić o prostym egzekwowaniu 🙂

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Kaucja za wynajem

Kaucja za wynajem

Zabezpieczenie w postaci kaucji

Wynajmujący może uzależnić podpisanie umowy najmu od wcześniejszego wpłacenia przez najemcę tzw. kaucji zabezpieczającej.

Kaucja ma za zadanie pokryć należności z tytułu najmu lokalu przysługujące wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.

Wysokość kaucji

Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu konkretnego lokalu. Wysokość oblicza się według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Zwrot kaucji

Waloryzacja kaucji

Wynajmujący zwraca kaucję zwaloryzowaną. Waloryzacja ma na celu dostarczenie wierzycielowi takiej samej wartości ekonomicznej, jaką miała wierzytelność w chwili jej powstania.

Przy najmie, zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji.

Jest jeszcze jeden warunek: mianowicie należy dokonać zwrotu kaucji w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Przykład:

Kowalski (wynajmujący) pobrał od Malinowskiego (najemca) kaucję w wysokości 1.000 zł w 2010 r. W tamtej chwili stanowiło to dwukrotność czynszu (czynsz najmu ustalono na 500 zł). W 2011 r. właściciel mieszkania podniósł czynsz o 100 zł, do wartości 600 zł. W 2012 również Kowalski podniósł czynsz o 100 zł, do wartości 700 zł. W 2012 r. Malinowski zakończył najem. W takiej sytuacji Kowalski (jako właściciel) powinien wypłacić kaucję w wysokości 1.400 zł, ponieważ taka wartość odpowiada dwukrotności obecnego czynszu najmu.

Termin zwrotu kaucji

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Dla inwestora wynajmującego mieszkanie

Kaucja służy zabezpieczeniu rozliczeń między lokatorem a:

  • zarządcą,
  • dostawcami mediów
  • i przede wszystkim z właścicielem.

Najpóźniej w czasie podpisywania umowy żądaj od przyszłego najemcy wpłacenia kaucji. Jej wysokość ustaw na realnym poziomie. Co to oznacza? Policz sumę czynszu oraz wydatki poza czynszowe. Jeżeli nie wiesz, ile lokator będzie zużywał mniej więcej mediów (rachunki za wodę, gaz, prąd), to ustal kaucję nie mniejszą niż 150% wartości jednego czynszu.

Czy to dużo, czy mało? To zależy. Jeżeli chcesz wynająć mieszkanie o wartości 100 tys zł za 300 zł/m-c, to radziłbym Tobie przyjąć min 900 zł kaucji. Pamiętaj, że jak podniesiesz czynsz lokatorowi do 900 zł (3 razy), to zwaloryzowana kaucja wyniesie aż 2.700 zł. Musisz grać ostrożnie! W takiej sytuacji lepiej od razu ustalić większy czynsz w kwocie 900 zł i kaucję również na 900 zł.

Nigdy, przenigdy nie rozliczaj się z najemcą z kaucji w drzwiach w czasie jego wyprowadzki. Masz na to cały miesiąc. Jest to wystarczająco długi czas na to, aby dokładnie obejrzeć mieszkanie i wykryć wady, za które powinien zapłacić najemca – np. porysowana podłoga przykryta skrzętnie dywanikiem, czy rozbity zlew okryty niewinnie ręcznikiem.

PS
Jeżeli chciałbyś poznać dobre zapisy w umowie najmu a propos kaucji, zawsze możesz skorzystać z moich draftów umów, które znajdziesz dokładnie tu: nieruchomosci-szkolenia.pl

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , ,