RSS

Archiwa tagu: nieruchomość komercyjna

Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

Wyliczanie amortyzacji od wynajmowanego mieszkania

Okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Stare mieszkanie (pow. 5 lat użytkowania) – zastosowanie indywidualnej stawki

1.
Wartość nieruchomości: 120.000 PLN
Okres używania: 50 lat
Maksymalna stawka amortyzacji: 10% rocznie

Wynajmujący planuje pobierać 1.000 PLN czynszu za kawalerkę
Amortyzacja roczna wynosi 12.000 PLN (120.000 x 10%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 1.000 PLN (12.000 : 12)

W takim przypadku inwestor legalnie nie zapłaci podatku od najmu przez kolejne 10 lat. Gdyby inwestor podniósł czynsz o 100 PLN, zapłaci 18 PLN podatku (100 x 18%).

Gdyby wynajmujący rozliczał się ryczałtem, płaciłby 85 PLN miesięcznie; a tak zaoszczędzi 1.020 PLN (85 zł x 12 m-cy) rocznie.

2.
Wartość nieruchomości: 350.000 PLN
Okres używania: 6 lat
Maksymalna stawka amortyzacji: 10% rocznie

Właściciel zamierza pobierać 2.500 PLN czynszu za mieszkanie
Amortyzacja roczna wynosi 35.000 PLN (350.000 x 10%)
Amortyzacja mieszkania miesięcznie wynosi 2.916,67 PLN (35.000 : 12)

W takim wypadku właściciel mieszkania nic nie zapłaci od wynajmu, nawet jeżeli podniesie czynsz najmu do kwoty 2.900 PLN.

Gdyby wynajmujący rozliczał ryczałtem najem, płaciłby 8,5% od sumy przychodu, czyli 212,50 PLN miesięcznie (2.500 x 8,5%); a tak zaoszczędzi 2.550 PLN rocznie.

Nowe mieszkanie (do 5 lat użytkowania)

Wartość nieruchomości: 550.000 PLN
Okres używania: 2 lata
Maksymalna stawka amortyzacji: 1,5% rocznie

Właściciel zamierza pobierać 3.500 PLN czynszu za mieszkanie
Amortyzacja roczna wynosi 8.250 PLN (550.000 x 1,5%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 687,50 PLN (8.250 : 12)

W takim wypadku właściciel mieszkania zapłaci od wynajmu 18% podatku od przychodu, czyli od kwoty 2.812,50 zł (3.500 – 687,50). Podatek wyniesie 506,25 PLN.

Gdyby wynajmujący rozliczał się ryczałtem, płaciłby 8,5% od sumy przychodu, czyli 297,50 PLN miesięcznie (3.500 x 8,5%); a tak straci 2.505 PLN rocznie.

W przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych każdy nowy dodatkowy koszt związany z mieszkaniem jak np. naprawa termy, zakup nowej lodówki,  wymiana baterii łazienkowej, czy pomalowanie pokoju – pomniejszy sumę do opodatkowania w danym miesiącu. Zakupioną lodówkę należy wpisać do ewidencji wyposażenia mieszkania.

Gdyby właściciel nowego mieszkania wydał dodatkowo min 165.000 PLN na jego ulepszenie (czyli min 30% wartości) przed wprowadzeniem go do ewidencji środków trwałych, mógłby rozliczać amortyzację indywidualną stawką amortyzacji, wynoszącą 10%.

Jeżeli suma wydatków poniesionych na ulepszenie nieruchomości wyniesie ponad 3.500 PLN w danym roku podatkowym, a wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej – można podwyższyć wartość nieruchomości i obliczać od niej amortyzację.

Amortyzacja używanego mieszkania vs nowego prosto od dewelopera

Rozliczanie amortyzacji w budynkach handlowo-usługowych

Dopuszczalny okres amortyzacji jest liczony jako różnica pomiędzy standardowym okresem amortyzacji przyjętym dla budynków (lokali) niemieszkalnych 40 lat, a okresem, przez jaki budynek był w tym czasie używany.

1.
Wartość nieruchomości: 750.000 PLN
Okres używania: 15 lat
Kubatura: do 500 m³
Maksymalna stawka amortyzacji: 33,33% rocznie (indywidualna stawka ze względu na kubaturę)

Właściciel zamierza pobierać 20.000 PLN czynszu za lokale
Amortyzacja roczna wynosi 249.975 PLN (750.000 x 33,33%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 20.831,25 PLN (249.975 : 12)

W takim wypadku właściciel nic nie zapłaci od wynajmu przez okres 3 lat.

2.
Wartość nieruchomości: 1.000.000 PLN
Okres używania: 20 lat
Kubatura: powyżej 500 m³
Maksymalna stawka amortyzacji: 5% rocznie do 40 lat.

Właściciel zamierza pobierać 60.000 PLN czynszu za lokale
Amortyzacja roczna wynosi 50.000 PLN (1.000.000 x 5%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 4.166,67 PLN (50.000 : 12)

W takim wypadku właściciel nieruchomości komercyjnej zapłaci od wynajmu 18% (jako osoba fizyczna) lub 19% (jako przedsiębiorca) podatku od przychodu, czyli od kwoty 45.833,33 PLN. Amortyzacja jest w tym przypadku pewnym bonusem od państwa a nie wybawcą podatkowym.

Porady dla inwestora w nieruchomości na wynajem

Jeżeli kupujesz nowe (do 5 lat) mieszkanie na wynajem, w którym nie będziesz niczego zmieniał, dokupował, ulepszał, czy remontował – wybranie ryczałtu wydaje się lepszym pomysłem niż zasad ogólnych ze względu na amortyzację.

Jeżeli natomiast nabywasz mieszkanie użytkowane dłużej niż 60 miesięcy, możesz dokonywać odpisów amortyzacyjnych o wysokości 10% rocznie wartości nieruchomości. Być może w takim przypadku warto wybrać rozliczanie się z US na zasadach ogólnych.

Aby zoptymalizować koszty podatkowe musisz szczegółowo wszystko przeliczyć. Aby poprzeliczać wszystko, musisz przewidzieć swoją przyszłość (koszty i przychody), jako wynajmującego daną nieruchomość.

Pobierz i zapoznaj się z praktycznym poradnikiem jak amortyzować lokale.

PS
Właściciel nieruchomości może mieć inne koszty, które zminimalizują kwotę do zapłaty podatku – jak choćby odsetki od kredytu. Pisząc w wyliczeniach, że właściciel zapłaci pewną kwotę podatku kierowałem się jedynie odliczeniem amortyzacji. Może się zdarzyć, że właściciel nieruchomości na wynajem dzięki sumie wszystkich kosztów wyjdzie na zero lub wykaże nawet stratę.
Podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Zmiana mieszkania na biuro

Bardzo dobrym pomysłem dla inwestora w nieruchomości jest zakup mieszkania, które będzie przekształcone pod działalność gospodarczą. Ceny mieszkań są niższe niż ceny gotowych lokali komercyjnych. Do tego można nabyć nieruchomość w bardzo dobrej lokalizacji w cenie za m² jak za mieszkanie.

Aby inwestycja była opłacalna, inwestor musi poprzedzić ją badaniami. Nie, nie trzeba iść do lekarza 🙂

Badanie rynku nieruchomości

Nie wyobrażam sobie, aby inwestor nie sprawdził cen wynajmu w okolicy, którą jest zainteresowany. Wystarczy się wybrać na spacer, aby zaobserwować sytuację w danej dzielnicy lub okolicy. Liczne puste sklepy i lokale użytkowe, od miesięcy oczekujące swojego najemcy powinny wiele mówić inwestorowi o panującej koniunkturze na danym rynku lokalnym. Inwestor powinien przewidywać przyszłość. Być może jest to właśnie ten moment, w którym powinno się kupować, gdyż ceny nieruchomości powinny być poniżej ich wartości. Należy poddać analizie również dane makroekonomiczne regionu, bo być może jego gospodarka chyli się ku upadkowi, ludzie zaczną wkrótce uciekać i pustostanów zacznie przybywać.

Badanie możliwości zmiany użytkowania nieruchomości

Przede wszystkim inwestor musi przeanalizować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), z którego wynika dokładnie jakie jest wpisane przeznaczenie terenu, którego dotyczy. Plan może przewidywać usługi zlokalizowane w parterze budynków.

Jeżeli nie ma planu, zapoznaj się ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP), czyli z ogólną polityką przestrzenną i lokalnymi zasadami zagospodarowania obszaru dla gminy.

Koszty związane z przekształceniem mieszkania na biuro lub lokal użytkowy

Jako właściciel nieruchomości zostaniesz obciążony większymi opłatami związanymi z podatkiem od nieruchomości; i to znacznie większymi. Dla przykładu w 2012 r. obowiązujące maksymalne stawki podatku liczone od metra kwadratowego powierzchni wynoszą:

  • dla lokali mieszkalnych 0,70 zł
  • od lokali komercyjnych 21,94 zł

Dla 100 metrowego mieszkania, roczny podatek wynosi 70 zł, ale już dla lokalu przeznaczonego na działalność gospodarczą podatek wynosi 2.194 zł, czyli ponad 31 razy więcej. Przypominam, że opłacanie podatku od nieruchomości leży w gestii właściciela i najemca z reguły nie będzie chciał wziąć na siebie takiego obciążenia.

Pocieszające jest to, że możliwy do uzyskania czynsz najmu dla lokalu komercyjnego jest o wiele większy niż czynsz najmu lokalu mieszkalnego. Jednak urzędu gminy nie interesują okresu pustostanów w wynajmie.

Rada dla inwestora

Można zmienić sposób użytkowania 1 pokoju, w którym będzie prowadziło się biuro a pozostałe pokoje pozostaną mieszkalne. Należy jednak dobrze to rozplanować i zapisać w umowie najmu.

Warunki zmiany sposobu użytkowania

Procedura została opisana w tym artykule: zmiana sposobu użytkowania mieszkania

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 
6 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 9 sierpnia 2012 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,