RSS

Archiwa tagu: nieruchomości

Wynajem = duży problem

Wynajem = duży problem

Czy przedsiębiorczość zawsze jest problemem

Oczywiście, że tak. Zresztą każde działanie powodujące chęć zysku jest skażone problemem. Jak to należy rozumieć? Postaw siebie w sytuacji, gdy zarabiasz pieniądze. Nieważne co robisz, z wielkim prawdopodobieństwem mogę stwierdzić, iż napotykasz różne problemy; zgadza się? Pewnie tak. W biznesie chodzi głównie o to, aby rozwiązywać problemy, czyniąc życie innych ludzi łatwiejszym, przyjemniejszym, bardziej komfortowym.

Czy wynajem nieruchomości jest problematyczny

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Biznes plan przy wynajmie mieszkania

Biznes plan przy wynajmie mieszkania

Dyrektor ds. finansowych a wynajem

Pamiętam, jak w połowie listopada rozmawiałem z pewnym dyrektorem regionalnym, który odpowiedzialny jest za sprzedaż usług finansowych w podległym mu regionie Polski. Osoba poważna i ukierunkowana na cel. W rozmowie pochwalił się, że posiada mieszkanie we Wrocławiu.

Inwestowanie długoterminowe

Traktuje je jako inwestycję na długi termin. Nic dziwnego, ponieważ kupił je kilka lat temu na kredyt w CHF. Co z tego? Ano to, że aktualnie wartość kredytu jest większa niż wartość mieszkania. Ale dyrektor kasę ma, więc póki co raty spłaca. Prawdopodobnie ta inwestycja w nieruchomości miała prowadzić do zysków kapitałowych, czyli najzwyklejsza spekulacja, która nieoczekiwanie przerodziła się w duży problem – ale to już moje domysły.

Wynajem to biznes

Nasz bohater wynajmuje mieszkanie – 3 pokoje, ponad 60 m². Pracuje w Poznaniu, a owa nieruchomość jest we Wrocławiu. Jaką można mieć kontrolę nad wynajmem w takim przypadku?

Idźmy dalej. W trakcie rozmowy zapytał się mnie, jaki dostaję czynsz za jedno ze swoich mieszkań. Odpowiedziałem, że 900 zł (kawalerka, 32 m², 2 pokoje). Bo on dostaje 2.000 zł.

Następnie zapytał mnie o to, jak wysoki płacę czynsz? Trochę trwało, zanim uświadomiłem sobie, że chodzi mu o opłaty eksploatacyjne dla zarządcy budynku. Więc poinformowałem go, że koszty stałe mojego mieszkania wynoszą 202 zł. Dyrektor porównywał dalej nasze inwestycje. Powiedział, że on płaci czynszu aż 600 zł! I był zdziwiony, że ja płacę tak mało.

Matematyka finansowa

Coś mi nie zagrało. Powiedział, że ON płaci 600 zł. Ja powiedziałem, że koszt mojego mieszkania wynosi 202 zł. Zacząłem drążyć temat. Zapytałem się, czy to oznacza, że otrzymuje 2 tys, ale z tego musi oddać 600 zł? Potwierdził. Spytał dlaczego mnie to zadziwiło? Więc mu grzecznie odpowiedziałem, że moje mieszkanie co miesiąc przynosi mi 900 zł czystego zysku, a koszty płaci najemca. Widać było, że nie bardzo rozumiał ten mechanizm.

Inwestor i inwestycja w nieruchomości

Ogólnie mógłbym tą całą naszą pogawędkę skwitować tak: gość nabył nieruchomość, ponieważ chciał na niej zarobić. Zadłużył się na górce, ale po jakimś czasie rzeczywistość okazała się inna (bańka pękła) i kredyt przerósł wartość mieszkania. Teraz aby nie tracić, lub nie tracić aż tyle, postanowił je wynająć. Niestety niezbyt sobie radzi, skoro nie może powiedzieć jak wyglądają przepływy pieniężne jego wynajętego mieszkania; nie może, ponieważ nie ma prawdopodobnie o nich zielonego pojęcia.

Nie ma złych inwestycji, są źli inwestorzy

Na podstawie tej krótkiej historyjki chciałem pokazać, że wynajem mieszkania to nie bułka z masłem, jak większość myśli, ale dość ciężki kawałek chleba. Oczywiście ciężar się zmniejsza wprost proporcjonalnie do doświadczenia i wiedzy inwestora. Wynajem może być najwierniejszym i najprzyjemniejszym biznesem, ale na dojście do takiego poziomu, należy sobie wpierw zapracować.

Rada dla świeżaków w nieruchomościach

Chciałbym abyś zajął się biznesem polegającym na wynajmowaniu nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ jest to piękny biznes – zupełnie inny i dający wiele satysfakcji oraz … mnóstwo wolnego czasu. Dlatego przygotowałem dla Ciebie doskonałe narzędzie, narzędzie dzięki któremu nabędziesz szerokiej wiedzy o nieruchomościach i zarabianiu.

System Rozliczania Wynajmu
Program do rozliczania najemcy - najem mieszkania

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Mieszkania bezczynszowe

Mieszkania bezczynszowe

Brak opłat za zarządzanie

Nieraz natrafiam na ogłoszenia sprzedaży typu: idealna okazja – mieszkanie bezczynszowe. Nawet udało mi się kilka razy trafić na potencjalnie zainteresowanych nabyciem nieruchomości bez kosztów eksploatacyjnych.

Czy to w ogóle możliwe?

Możliwe jest to, że ludzie szukają oszczędności gdzie się tylko da. No, ale pewnie interesuje Cię, czy mieszkanie może nie być obciążane żadnym dodatkowym kosztem? Nie – nie ma takiej opcji. Można natomiast zrezygnować z płacenia wynagrodzenia za zarządzanie.

Tragedia na nieruchomości

Wyobrażasz sobie swojego najemcę ganiającego po klatce schodowej ze szmatą do podłogi w środy i piątki, a w soboty ze ścierą do okien? On pewnie też sobie tego nie wyobraża.

Kupowanie nieruchomości na wynajem, którymi nie opiekuje się profesjonalny zarządca mija się z celem. A nabycie mieszkania dla siebie w takim budynku? Cóż, rozumiem, że można zaoszczędzić 50-70 groszy na metrze w ciągu miesiąca na wynagrodzeniu zarządcy, ale …

No właśnie, tych ALE jest całkiem sporo i mogą drogo kosztować.

Ryzyko zarządzania nieruchomością

Każda nieruchomość musi być zarządzana. Zarządzanie polega na minimum zachowaniu nieruchomości w takim samym stanie. Profesjonalni zarządcy tak zarządzają nieruchomością, aby jej wartość ciągle rosła.

Zarządca również bierze na siebie ewentualne skutki szkód, jakie mogą wyniknąć w wyniku zarządzania nieruchomościami – np. jeżeli osoba trzecia złamie nogę na nieodśnieżonej części należącej do wspólnoty. Zarządca jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej od tym podobnych szkód.

Zresztą, czy wyobrażasz sobie tworzenie przez członków wspólnoty harmonogramu prac do wykonania? Nooo, może i wyobrażasz. A czy widzisz jak Ci ludzie będą pracować na rzecz wszystkich? Nooo, z tym może być już spory problem. Tak już bywa ze wspólnotami, że na 10 członków jest 15 odmiennych zdań. Więc jak teraz powierzyć komuś odpowiedzialność za dopilnowanie obowiązkowych rocznych przeglądów linii elektrycznych lub kominiarskich? Czy Pan Kaziu spod dwójki będzie miał na tyle duże przebicie aby wynegocjować najlepsze warunki zabierania odpadów? A Pani Mariola, z klatki obok, z racji, że jest chemiczką, zostanie wybrana na tępiciela szczurów i robactwa? A może Pan Krzysztof – finansista z trzeciego, który handluje marchewką na bazarku – przejmie rozliczanie całości? A co będzie z Tobą? Czym się będziesz musiał zająć po swojej zawodowej pracy, zanim usiądziesz wygodnie w fotelu?

Opłaty eksploatacyjne

Każda nieruchomość tworzy koszty, które muszą zostać zapłacone. Mieszkanie bezczynszowe jest mitem. Mówiąc bez czynszu należy zwrócić uwagę na to, że nie płaci się dodatkowego wynagrodzenia firmie zewnętrznej za zarządzanie. Jednak ktoś to musi robić. Może tym kimś być członek wspólnoty. Ale czy będzie chciał bawić się w to wszystko zupełnie za darmo; wątpię. Dlaczego? Ponieważ zarządca jest takim zawodem, który nigdy wszystkich nie uszczęśliwi w 100%. Zawsze ktoś będzie miał coś za złe. Można rozliczać nieruchomość, podpisywać umowy, uchwały, składować dokumentację, brać ogromną odpowiedzialność i nawet nie usłyszeć zwykłego dziękuję.

Dlatego większość tzw. bezczynszówek po jakimś czasie przechodzi pod opiekę profesjonalnej firmy zarządzającej. Kupując lokal mieszkalny w budynku, w którym nie ma profesjonalnego zarządcy, kupuje się przy okazji worek zszarpanych nerwów.

Porada dla inwestora w nieruchomości

Prawdopodobnie zależy Tobie na tym, aby Twoja nieruchomość pod wynajem stale przynosiła przychody, prawda? Prawdziwym inwestorom zależy też, aby wartość ich nieruchomości stale rosła. Bez profesjonalnego zarządcy nie dość, że Twoja nieruchomość, lub jej część (np. lokal mieszkalny) będzie popadać w ruinę, to na dodatek z upływem lat będziesz miał coraz większe trudności w znalezieniu dobrego najemcy. W konsekwencji można stracić o wiele więcej, niż te kilkadziesiąt groszy na metrze, które nota bene zapłaci lokator.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Wskaźnik pustostanu

Wskaźnik pustostanu

Jak obliczyć wskaźnik pustostanu

Od liczby dni w roku odejmujesz dni wynajęcia. Uzyskujesz dni pustostanu.

Dzielisz ilość dni pustostanu przez ilość dni w roku (365 lub 366). Wynik mnożysz przez 100 i dodajesz %.

Przykład:

Mieszkanie w ciągu roku było wynajęte przez 10 miesięcy, a dokładnie przez 303 dni.
365 – 303 = 62 dni nieruchomość stała pusta.
62/365 = 0,1698
0,1698 x 100% = 16,98%
Wskaźnik pustostanu dla tego mieszkania wynosi 16,98% w ciągu roku.

Wynajem nieruchomości a pustostan

Dzięki wskaźnikowi pustostanu w wynajmowaniu danej nieruchomości – może to być równie dobrze dom, mieszkanie, kawalerka lub wielka hala przemysłowa – możesz określić swoje przychody w roku lub nawet latach następnych.

Jeżeli, jako inwestor, planujesz kroki zmierzające do zakupu kolejnych nieruchomości (zobacz możliwe źródła finansowania), dzięki wskaźnikowi możesz ustalić budżet, jakim będziesz dysponował w przyszłości.

Oczywiście musisz mieć na uwadze zmieniające się różne trendy na rynku nieruchomości oraz możliwe do uzyskania w ich wyniku przychody z wynajmu.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 
6 komentarzy

Opublikował/a w dniu 6 grudnia 2012 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem

Ubezpieczenie nieruchomości

Możliwość posiadania polisy ubezpieczeniowej, zabezpieczającej przedmiot generujący przychody, dodatkowo przemawia za tym, że warto inwestować w nieruchomości na wynajem.

Jaki rodzaj ubezpieczenia mieszkania wybrać

Polisa ubezpieczeniowa składa się z wielu rodzai ubezpieczeń. To, ile z nich wybierzesz, zależy wyłącznie od Ciebie. Oczywiście im więcej, tym droższa będzie polisa. Innymi słowy, jeżeli będziesz chciał ubezpieczyć swój majątek od wszystkich dostępnych możliwości, to musisz liczyć się, że bardzo dużo wydasz na składkę.

Główne przedmioty ubezpieczenia

  1. Ubezpieczenie od pożaru i zdarzeń losowych. W tej sferze możesz zabezpieczyć przede wszystkim budynek/lokal mieszkalny wraz z elementami stałymi i pomieszczeniami przynależnymi. Budynek lub lokal – tu wchodzą same mury (ściany). Elementy stałe to trwale przytwierdzone elementy wyposażenia jak krany, brodziki, kaloryfery, szafy w zabudowie, piece CO, zabudowa kuchni, oświetlenie, drzwi, okna, itp. Zakres tego ubezpieczenia można rozciągnąć na ruchomości domowe, czyli rzeczy stanowiące wyposażenie pomieszczeń jak: meble, dywany, sprzęt AGD, RTV, odzież, sprzęt sportowy i turystyczny, wózki, telefony, komputery, itp.
  2. Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej – zapewnia ochronę ubezpieczonemu przed roszczeniami osób, którym ubezpieczony wyrządził szkodę. Np. jeżeli z Twojej winy zostanie zalane mieszkanie sąsiada.

Osobiście nie wyobrażam sobie, aby pozostawić nieruchomości mieszkaniowe warte nieraz po kilkaset tysięcy bez parasola ochronnego w postaci ww typów ubezpieczeń.

Ubezpieczać, czy nie ubezpieczać

Dosyć często spotykam się z tym, że ludzie, z oszczędności, nie wykupują polis na swoje mieszkania, czy domy. Oczywiście niezbyt często przydarza się pożar, czy powódź, ale czy ryzyko nie jest w tym przypadku zbyt duże?

Policzmy:

Wykupienie składki na 2 typy ubezpieczeń dla 60 m mieszkania w średnim mieście to wydatek rzędu 120-150 zł rocznie. Wartość mieszkania to 300.000 zł. Jeżeli nawet przez 30 lat nic się nie stanie, to wydasz na polisy max. 4.500 zł (bez obliczania wartości pieniądza w czasie). Czy te 300 tys (mieszkanie) nie jest warte 4,5 tys (polisy)? Jeżeli nawet przytrafi się pożar – pijany sąsiad zaprószy przez upuszczony niedopałek papierosa – i Twoje mieszkanie również ulegnie doszczętnemu spaleniu – tak przepadnie Twój dorobek życia.

Kto opłaca polisę

Spróbuj przerzucić koszt stały w postaci polisy ubezpieczeniowej na swojego najemcę. Możesz to zrobić na 2 sposoby:

  • jawnie – wpisz jako dodatkowe koszty najmu (oprócz czynszu) konkretną polisę ubezp. na nieruchomość – musisz zawrzeć przedmiot ubezpieczenia i sumę
  • skrycie – podnieś miesięczny czynsz najmu o 20 zł; w ciągu roku uzbierasz w ten sposób na polisę

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem

Jeżeli posiadasz nieruchomości mieszkalne lub komercyjne na wynajem, dodatkowo możesz je dopezpieczyć przed zdarzeniami, które mogą się w nich zdarzyć z winy najemcy lub jego bliskich lub klientów.

Osobiście wykupuję 2 rodzaje ubezpieczenia dodatkowego:

  1. Ubezpieczenie od wandalizmu – zwane jest również ubezpieczeniem od aktów dewastacji, czyli rozmyślnego zniszczenia lub uszkodzenia mienia przez osoby trzecie. Chroni mnie to przed dwojaką sytuacją: po pierwsze od kradzieży z włamaniem, kiedy złodziej rozbija szybę lub niszczy zamek w drzwiach; po drugie od ewentualnej złośliwości najemcy, który w momencie „przymusowej” wyprowadzki postanowi się nieco zemścić na wyposażeniu nieruchomości.
  2. Ubezpieczenie stałych elementów od stłuczenia – tu ochroną objęte są przypadkowe stłuczenia lub uszkodzenia szyb okiennych lub drzwiowych, oszklenia ścian i dachów, luster. Tą polisą zabezpieczam się głównie przed zniszczeniami kruchego wyposażenia w czasie wyprowadzki lokatora, kiedy to jest największe ryzyko powstania tych szkód.

Swoim najemcom sugeruję wykupienie polisy OC od szkód, jakie mogą powstać z ich winy (z niedopatrzenia, niedopilnowania) w czasie użytkowania nieruchomości.

Istnieje o wiele więcej produktów ubezpieczeniowych, jak choćby assistance dla domu, ale o nich dowiesz się już bezpośrednio od agenta. Wymieniłem te, które są wg mnie najważniejsze do zapewnienia spokojnego snu właścicielowi nieruchomości pod wynajem.

Gdzie najlepiej kupić ubezpieczenie nieruchomości na wynajem

Proponuję porównać kilka ofert towarzystw ubezpieczeniowych i wybrać najodpowiedniejszą dla siebie. Możesz to zrobić wygodnie przez internet korzystając z tej strony: ubezpieczenia majątkowe.

Suma ubezpieczenia nieruchomości

Ostatnią kwestią wartą wyjaśnienia, jest właśnie suma ubezpieczenia. Ubezpieczyciel będzie pytał się Ciebie, na jaką sumę chcesz ubezpieczyć dane mienie?

I teraz uważaj, bo to bardzo ważne! Twoja ocena musi odpowiadać mniej-więcej (a raczej więcej) ocenie rzeczoznawcy majątkowego. Osoba, która sprzedaje Tobie polisę jest … sprzedawcą pracującym lub współpracującym z towarzystwem ubezpieczeniowym, które płaci mu za efekty, czyli ilość i wartość zawartych polis. Zazwyczaj sprzedawca nie będzie Twoi najlepszym doradcą i sprzeda Ci wszystko, o co poprosisz.

Problemy mogą nastąpić przy realizacji polisy. Ubezpieczyciele, oprócz sprzedawców, zatrudniają również osoby, których zadaniem jest niedopuszczenie do wypłacenia Tobie pieniędzy. Jeżeli ubezpieczyłeś np. kawalerkę wartą 100 tys na kwotę 1 mln zł, to ubezpieczyciel NIE WYPŁACI Tobie odszkodowania.

Zdarzają się również sprzedawcy, którzy z racji swojego doświadczenia i osobowości (spolegliwość, rozumienie innych, nastawienie usługowe) będą chcieli pomóc Tobie w zakupie danego rodzaju ubezpieczenia i podpowiedzą na jaką sumę realnie możesz je wykupić, aby otrzymać w razie W odszkodowanie.

Twoją rolą jest poinformowanie o tym, że nieruchomość jest wynajmowana i komu jest wynajmowana. Zatajenie tak istotnych informacji może doprowadzić do niewypłacenia kwoty odszkodowania, a przecież w ubezpieczeniu chodzi o otrzymanie pieniędzy a nie samo wykupienie polisy, prawda?

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - ubezpieczenie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak rozliczyć najemcę ze zużycia gazu

Jak rozliczyć najemcę ze zużycia gazu

Poprawne rozliczanie lokatora za gaz

Poniższy film prezentuje w bardzo przejrzysty sposób rozliczanie lokatora lub najemcy mieszkania na wynajem ze wszystkich kosztów zużycia paliwa gazowego. Po obejrzeniu powyższego nagrania będziesz umiał poprawnie i sprawiedliwie rozliczyć swoją nieruchomość na koniec miesiąca lub w każdym innym dniu, kiedy tylko zajdzie taka potrzeba.

Więcej danych na temat rozliczania rachunku za gaz z wynajmowanej nieruchomości znajdziesz na tej stronie: rachunek za gaz.

Dla wynajmujących

Proponuję skorzystać z Systemu Rozliczania wynajmu i w ten sposób rozliczać najemcę ze zużycia gazu.

Takie wyjście ma same plusy:

  • zawierasz z najemcą prostą umowę najmu
  • odciążasz najemcę z płacenia rachunków
  • masz pełną kontrolę nad zużyciem gazu przez najemcę
  • możesz w każdej chwili rozliczyć się z najemcą z tego zużycia – ile zużył, tyle zapłaci
  • co miesiąc najemca będzie z Tobą „na czysto” – likwidujesz zagrożenie niedopłat na koniec najmu
  • wpływająca za rachunki gotówka od najemcy powiększa Twój obrót na koncie bankowym – ma to duże znaczenie w czasie starania się o kredyt
  • przedstawiasz najemcy jasne zasady rozliczeń – lokator będzie bardziej skłonny nająć Twoją nieruchomość, gdy zobaczy, że będzie płacić tylko za to, co zużyje, a jego faktury nie będą odbiegać od faktur sąsiadów
Podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

Wyliczanie amortyzacji od wynajmowanego mieszkania

Okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Stare mieszkanie (pow. 5 lat użytkowania) – zastosowanie indywidualnej stawki

1.
Wartość nieruchomości: 120.000 PLN
Okres używania: 50 lat
Maksymalna stawka amortyzacji: 10% rocznie

Wynajmujący planuje pobierać 1.000 PLN czynszu za kawalerkę
Amortyzacja roczna wynosi 12.000 PLN (120.000 x 10%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 1.000 PLN (12.000 : 12)

W takim przypadku inwestor legalnie nie zapłaci podatku od najmu przez kolejne 10 lat. Gdyby inwestor podniósł czynsz o 100 PLN, zapłaci 18 PLN podatku (100 x 18%).

Gdyby wynajmujący rozliczał się ryczałtem, płaciłby 85 PLN miesięcznie; a tak zaoszczędzi 1.020 PLN (85 zł x 12 m-cy) rocznie.

2.
Wartość nieruchomości: 350.000 PLN
Okres używania: 6 lat
Maksymalna stawka amortyzacji: 10% rocznie

Właściciel zamierza pobierać 2.500 PLN czynszu za mieszkanie
Amortyzacja roczna wynosi 35.000 PLN (350.000 x 10%)
Amortyzacja mieszkania miesięcznie wynosi 2.916,67 PLN (35.000 : 12)

W takim wypadku właściciel mieszkania nic nie zapłaci od wynajmu, nawet jeżeli podniesie czynsz najmu do kwoty 2.900 PLN.

Gdyby wynajmujący rozliczał ryczałtem najem, płaciłby 8,5% od sumy przychodu, czyli 212,50 PLN miesięcznie (2.500 x 8,5%); a tak zaoszczędzi 2.550 PLN rocznie.

Nowe mieszkanie (do 5 lat użytkowania)

Wartość nieruchomości: 550.000 PLN
Okres używania: 2 lata
Maksymalna stawka amortyzacji: 1,5% rocznie

Właściciel zamierza pobierać 3.500 PLN czynszu za mieszkanie
Amortyzacja roczna wynosi 8.250 PLN (550.000 x 1,5%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 687,50 PLN (8.250 : 12)

W takim wypadku właściciel mieszkania zapłaci od wynajmu 18% podatku od przychodu, czyli od kwoty 2.812,50 zł (3.500 – 687,50). Podatek wyniesie 506,25 PLN.

Gdyby wynajmujący rozliczał się ryczałtem, płaciłby 8,5% od sumy przychodu, czyli 297,50 PLN miesięcznie (3.500 x 8,5%); a tak straci 2.505 PLN rocznie.

W przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych każdy nowy dodatkowy koszt związany z mieszkaniem jak np. naprawa termy, zakup nowej lodówki,  wymiana baterii łazienkowej, czy pomalowanie pokoju – pomniejszy sumę do opodatkowania w danym miesiącu. Zakupioną lodówkę należy wpisać do ewidencji wyposażenia mieszkania.

Gdyby właściciel nowego mieszkania wydał dodatkowo min 165.000 PLN na jego ulepszenie (czyli min 30% wartości) przed wprowadzeniem go do ewidencji środków trwałych, mógłby rozliczać amortyzację indywidualną stawką amortyzacji, wynoszącą 10%.

Jeżeli suma wydatków poniesionych na ulepszenie nieruchomości wyniesie ponad 3.500 PLN w danym roku podatkowym, a wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej – można podwyższyć wartość nieruchomości i obliczać od niej amortyzację.

Amortyzacja używanego mieszkania vs nowego prosto od dewelopera

Rozliczanie amortyzacji w budynkach handlowo-usługowych

Dopuszczalny okres amortyzacji jest liczony jako różnica pomiędzy standardowym okresem amortyzacji przyjętym dla budynków (lokali) niemieszkalnych 40 lat, a okresem, przez jaki budynek był w tym czasie używany.

1.
Wartość nieruchomości: 750.000 PLN
Okres używania: 15 lat
Kubatura: do 500 m³
Maksymalna stawka amortyzacji: 33,33% rocznie (indywidualna stawka ze względu na kubaturę)

Właściciel zamierza pobierać 20.000 PLN czynszu za lokale
Amortyzacja roczna wynosi 249.975 PLN (750.000 x 33,33%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 20.831,25 PLN (249.975 : 12)

W takim wypadku właściciel nic nie zapłaci od wynajmu przez okres 3 lat.

2.
Wartość nieruchomości: 1.000.000 PLN
Okres używania: 20 lat
Kubatura: powyżej 500 m³
Maksymalna stawka amortyzacji: 5% rocznie do 40 lat.

Właściciel zamierza pobierać 60.000 PLN czynszu za lokale
Amortyzacja roczna wynosi 50.000 PLN (1.000.000 x 5%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 4.166,67 PLN (50.000 : 12)

W takim wypadku właściciel nieruchomości komercyjnej zapłaci od wynajmu 18% (jako osoba fizyczna) lub 19% (jako przedsiębiorca) podatku od przychodu, czyli od kwoty 45.833,33 PLN. Amortyzacja jest w tym przypadku pewnym bonusem od państwa a nie wybawcą podatkowym.

Porady dla inwestora w nieruchomości na wynajem

Jeżeli kupujesz nowe (do 5 lat) mieszkanie na wynajem, w którym nie będziesz niczego zmieniał, dokupował, ulepszał, czy remontował – wybranie ryczałtu wydaje się lepszym pomysłem niż zasad ogólnych ze względu na amortyzację.

Jeżeli natomiast nabywasz mieszkanie użytkowane dłużej niż 60 miesięcy, możesz dokonywać odpisów amortyzacyjnych o wysokości 10% rocznie wartości nieruchomości. Być może w takim przypadku warto wybrać rozliczanie się z US na zasadach ogólnych.

Aby zoptymalizować koszty podatkowe musisz szczegółowo wszystko przeliczyć. Aby poprzeliczać wszystko, musisz przewidzieć swoją przyszłość (koszty i przychody), jako wynajmującego daną nieruchomość.

Pobierz i zapoznaj się z praktycznym poradnikiem jak amortyzować lokale.

PS
Właściciel nieruchomości może mieć inne koszty, które zminimalizują kwotę do zapłaty podatku – jak choćby odsetki od kredytu. Pisząc w wyliczeniach, że właściciel zapłaci pewną kwotę podatku kierowałem się jedynie odliczeniem amortyzacji. Może się zdarzyć, że właściciel nieruchomości na wynajem dzięki sumie wszystkich kosztów wyjdzie na zero lub wykaże nawet stratę.
Podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,