RSS

Archiwa tagu: opłata

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna

Najemca jest zainteresowany najmem, ale nie od dziś

Takie sytuacje zdarzają się bardzo często. Pamiętasz, co napisałem o bookowaniu najmu? Nie chcę się powtarzać, ale zapamiętaj: żeby ten biznes przynosił profity, to wynajmuj nieruchomość pierwszej osobie, która zapłaci. Dokładnie to opisałem w artykule (z 14 sierpnia 2013) w poradach dla wynajmującego – pkt 1 i 6.

Bywają takie sytuacje, w których np. rodzice szukają dla swoich pociech odpowiedniego mieszkania do najęcia. Związane jest to szczególnie z wyjazdem na studia do innego miasta. Pamiętaj, że to nie rodzice, ale ich dziecko będzie właściwym najemcą/lokatorem. Mogą to być również krewni osób będących poza granicami Polski, którzy szukają dla nich lokum w kraju. Może to równie dobrze być przyjaciółka lub przyjaciel – osoba bliska, której potencjalny najemca ufa, a która poszukuje w jego imieniu mieszkania.

Rezerwacja lokalu

Dokładnie z takimi osobami, jak wymienione wyżej, właściciel nieruchomości na wynajem powinien podpisać dokument mówiący o zobowiązaniach każdej ze stron i ewentualnych sankcjach.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , ,

Pierwsza płatność za najem

Pierwsza płatność za najem

Zdecydowany najemca

Jako wynajmujący jesteś już po przygotowaniu lokalu i pewnie kilku lub kilkunastu jego prezentacjach potencjalnie zainteresowanym osobom. W końcu trafiasz na człowieka, który mówi „TAK„. Czyż to nie piękne? Czujesz się uradowany, podekscytowany i nie możesz powstrzymać wewnętrznego uśmiechu.

Umowa najmu

Robisz szczegółowy spis z natury i tworzysz protokół zdawczo-odbiorczy. Wszystko starasz się wyjaśnić najemcy. W ciągu kilku minut najemca jest zasypywany milionem informacji; jakże istotnych z Twojego punktu widzenia. Istotnych również dla najemcy, ale on jeszcze tego nie wie.

Czytasz głośno wcześniej przygotowaną umowę najmu i starasz się tłumaczyć każdy paragraf, każdy punkt. Jeżeli Twoja umowa kończy się na jednej – no ewentualnie na dwóch stronach, to potencjalny najemca może nawet zapamięta te najważniejsze kwestie. Ja jednak wolę korzystać z bardzo doprecyzowanej umowy, która zazwyczaj posiada kilkanaście stron (wraz z załącznikami). Dlaczego? Ponieważ wszystko jest w niej czarne lub białe – eliminuję szarości, tzn. niedomówienia, które mogą być fatalne w skutkach – zwłaszcza finansowych.

Dobrze przygotowaną umowę możesz pobrać z tej strony: umowa najmu

I co dalej robię z umową? Tłukę ją z najemcą, aż upewnię się, że wszystko rozumie! Dlatego od razu uprzedzam, że na samą umowę potrzebuję około 1 godziny i proszę, aby lokator/najemca zarezerwował sobie ten czas wyłącznie dla mnie.

Rozliczenie z najemcą

Po podpisanej umowie, gdy wydaje się, że najemca wszystko już powinien wiedzieć, przychodzi moment na pierwsze rozliczenie najmu. Twój klient będzie pewnie jeszcze nieco oszołomiony umową, a dokładniej to przytaczaniem jej zapisów i przyswojeniem ich. To jest męczące – raczej psychicznie, niż fizycznie, ale opłacalne – zwłaszcza dla Ciebie, jako wynajmującego (jeżeli masz oczywiście dobrze skonstruowaną umowę chroniącą Twoje interesy).

Niby wszystko jasne, wszystko pięknie, a najemca nie wie ile ma Tobie dać pieniędzy. No właśnie, ile? 🙂 Ja stosuję prosty mechanizm:

jeżeli najemca nie przejmuje w najem lokalu w pierwszym dniu miesiąca, to wszystkie koszty dzielę na 30 części i mnożę przez ilość dni najmu do końca pierwszego miesiąca

Dlaczego właśnie tak? Ponieważ uważam, że to jest fair wobec najemcy. Do czasu wynajęcia (czas pustostanu) sam ponoszę koszty stałe i zmienne jak:

  • energia elektryczna,
  • gaz,
  • woda,
  • zarządca budynku
  • zaliczki na fundusz remontowy, itp.

Oczywiście zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym koszt za media (prąd, gaz, woda) zaczynam naliczać od momentu przekazania lokalu. Rozliczanie ułatwia mi program System Rozliczania Wynajmu, który bardzo dokładnie wylicza kto, ile i za co płaci do dnia i od dnia przekazania lokalu w najem.

Program możesz nabyć tu: System Rozliczania Wynajmem

Kaucja

A co z kaucją? Jak to co z kaucją? Bierz od razu 100% Od razu znaczy w momencie przekazania lokalu. Jeżeli najemca nie będzie miał wystarczająco dużo pieniędzy na zapłacenie za czynsz i opłaty eksploatacyjne oraz pokrycie kaucji, to poważnie rozważ, czy rzeczywiście chcesz wynajmować lokal właśnie tej osobie!

Porady dla wynajmujących

We wrześniu wynajmowałem mieszkanie, które właściciel przekazał mi w zarządzanie. Po przygotowaniu lokalu (odświeżenie) od razu pojawili się potencjalni zainteresowani. Większość z nich była studentami – szkoła wezwała po wakacjach 🙂 Raz przyszło 2 chłopaków. Gadka szmatka, oprowadzenie po mieszkaniu, krótkie objaśnienie zasad (bez pokazywania umowy najmu) i zaczęła się rozmowa o kaucji. Jeden ze studentów mówi mi, że dotychczas byli (oni) przyzwyczajeni do wpłacania kaucji na raty – po 150 zł. Hmmm, pomyślałem przez chwilę – kaucja wynosi 1.100 zł, czyli by mi wpłacali ją przez ponad 7 m-cy – i powiedziałem, że OK, ale po zakończeniu najmu ja też będę wypłacał kaucję na raty – po 150 zł/m-c. Noooo, nie poszli na to 🙂 I jak to się skończyło? Cóż, im nie wynająłem. Dlaczego? Ponieważ unikam na samym początku problemów z lokatorami.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię blog Rozliczanie Nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Koszty profesjonalnego zarządcy

Koszty profesjonalnego zarządcy

Zarządca

Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową.

Koszty

W umowie o zarządzanie nieruchomością ustala się wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością.

  1. Zarządca zazwyczaj pobiera opłatę od metra kwadratowego powierzchni użytkowej. Ta kwota stanowi koszty eksploatacji i może również zawierać wynagrodzenie zarządcy
  2. Dodatkowo właściciele lokali opłacają koszty dostarczenia i rozliczenia wody do budynku i odprowadzenie ścieków
  3. Opłacają zaliczkowo rozliczanie centralnego ogrzewania
  4. Płacą za wywóz nieczystości
  5. Do tego dochodzą często różne opłaty poboczne jak rozliczenie prądu (światła) w piwnicy, konserwacja domofonu, składka na strażnika/portiera
  6. Zarządca otrzymuje zaliczki na poczet przyszłych prac remontowych – na tzw. fundusz remontowy

Inny zarządca, inna wizja

Każdy zarządca tworzy plan zarządzania nieruchomością. Przy wyborze profesjonalisty należy brać pod uwagę jego wizję rozwoju nieruchomości, a nie jedynie cenę wynagrodzenia. Dobry zarządca szybko pozyska środki na doraźne naprawy czy nawet dalszy rozwój nieruchomości. Oczywiście za sprawnym zarządzaniem idzie wyższa cena metra kwadratowego nieruchomości – za ładne, bezpieczne, zadbane budynki właściciel (współwłaściciele) uzyska wyższą cenę na rynku. O wiele łatwiej jest wynająć lokal i za stosunkowo większe pieniądze w zadbanej nieruchomości, niż o zniszczonej klatce schodowej, starych, obsypujących się tynkach, wystających kablach elektrycznych, cieknących rurach, czy śmierdzących piwnicach.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Face Book

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,