RSS

Archiwa tagu: opłaty

Wynajem dobowy od środka

Wynajem dobowy od środka

Opłacalność wynajmu krótkoterminowego

Czy jest tak pięknie, jak każdy mówi, czy wręcz przeciwnie? Czy taki typ biznesu najmu jest w ogóle opłacalny? Na te i podobne pytania postaram się odpowiedzieć w tym artykule.

Wynajem na doby – TAK, ale nie dla każdego. Ten typ wynajmu różni się diametralnie od wynajmu długoterminowego. Przede wszystkim jeżeli oczekujesz spokoju, to nie jest dla Ciebie. Tu wszystko jest w ciągłym ruchu. Jak tylko gość się wymelduje, to masz jakieś 2-3 godziny, aby przygotować cały apartament na nowego gościa. Te 2h wydaje się wystarczające, i przeważnie tak jest … jak wszystko idzie po myśli wynajmującego. Niestety zdarzają się takie sytuacje, gdzie w ciągu 2 godzin musisz wezwać np. hydraulika aby pozbył się wycieku – awarii. I zaczyna się nerwówka. Zawsze możesz odmówić kolejnemu gościowi, który wykupił u Ciebie miejsce, ale takie zachowanie będzie odnotowane i poza ewentualnymi karami pieniężnymi zanotujesz również spadek w rankingach.

Jeżeli jesteś sprytną osobą, która racjonalnie działa pomimo wysokiego stresu, to możesz zająć się obsługą najmu na krótkie terminy. Jeżeli w nieruchomościach szukasz stabilności, spokoju, stałego przychodu, to lepiej będzie, jak zajmiesz się wynajmem z umową najmu na min. rok czasu.

Read the rest of this entry »

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 4 listopada 2019 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Ile kosztuje utrzymanie domu a mieszkania

Ile kosztuje utrzymanie domu a mieszkania

Koszty stałe nieruchomości

Każda nieruchomość obarczona jest opłatami. Do musowych należą m.in. obciążenia podatkiem od nieruchomości. Niemniej w Polsce jest to jeszcze dość niski pułap, w porównaniu z krajami Zachodnimi, gdzie podatek liczy się od wartości. Ogólnie podatek od nieruchomości mieszkalnych jest nieporównywalnie mniejszy, niż od nieruchomości komercyjnych. Niestety przepisy wymagają, aby go płacić. Kolejnym kosztem stałym są koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Tu jest spora rozbieżność, którą za chwilę pokażę na przykładach. Mnóstwo lokali mieszkalnych na polskim rynku znajduje się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych lub wchodzi w skład wspólnot mieszkaniowych, którymi zarządzają firmy zewnętrzne. Kwoty wpłacane na konta zarządców stanowią mniej więcej 50% wszystkich pozostałych kosztów. Do kosztów stałych należy też zaliczyć wszystkie opłaty stałe związane z podłączonymi mediami, jak licznik energii elektrycznej, gazu, czy wodomierze lub ciepłomierze. Czy się jest w mieszkaniu, czy wyjechało się na pół roku w podróż i nie ma zużycia prądu, to te koszty i tak są naliczane.

Koszty zmienne nieruchomości

Do tej kategorii można zaliczyć wszelkie koszty związane z faktycznym zużyciem wody, ciepła, prądu, czy gazu. Jeżeli nie korzystamy z mieszkania, ponieważ jesteśmy na wakacjach, to wodomierz przestaje się kręcić ze względu na nie puszczanie wody. Innymi słowy występuje zerowe zużycie mediów.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Lokatorzy odpowiadają za koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości

Lokatorzy odpowiadają za koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości

Istotne informacje dla wynajmujących

Kilka dni temu otrzymałem informację od lokatorki, której wynajmuję mieszkanie, że jej partner wyjeżdża na dłuższy czas za granice. Znaczenie ma tu fakt ilości zamieszkałych osób, która to zwiększa lub zmniejsza koszty stałe nieruchomości. Oczywiście 1 osoba mniej to zdecydowana oszczędność na mediach tj.: woda, energia elektryczna, czy gaz. Ale poza mediami są tzw. koszty stałe, które bardzo często uzależnione są właśnie od ilości osób przebywających „na stałe” w danym lokalu.

Koszty stałe

Do najczęściej spotykanych kosztów lokalu, którymi zarządcy obarczają lokatorów, można zaliczyć:

  • opłatę za wywóz nieczystości
  • opłatę za korzystanie z dźwigu (windy)
  • opłaty związane z wykorzystaniem prądu na klatce schodowej
  • opłaty za czyszczenie zsypów

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , ,

Ile kosztuje woda

Ile kosztuje woda

Koszt wody

Już kiedyś rozpisywałem się na temat rozliczania wody w mieszkaniu na wynajem. Niemniej warto jest przypomnieć ten materiał i nieco go rozszerzyć, ponieważ większość najemców ma problem ze zrozumieniem wyliczeń; a nawet sami właściciele nieruchomości nieraz nie bardzo rozumieją schemat wyliczeń kosztów.

Dlatego powstał ten oto artykuł, który to rozwieje wiele problemów związanych z prawidłowym rozliczeniem, czy też odczytaniem kosztów związanych ze zużyciem wody w lokalu.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Przepraszam, to ile będę płacić miesięcznie za mieszkanie

Podobne pytanie pada z ust potencjalnego najemcy zazwyczaj po pierwszej wymianie zdań na temat nieruchomości, którą jest zainteresowany. Lokal uzyskał akceptację, lokalizacja jest OK, infrastruktura też, więc pora pogadać konkretnie o pieniądzach.

Osoba zainteresowana zna czynsz najmu – ponieważ zapoznała się z nim na pierwszym miejscu; no może zaraz po wybraniu lokalizacji. Ale niewiadomą stanowią „inne koszty” czy „+ dodatkowe koszty” lub „plus eksploatacja”.

Jak myśli lokator

Wyobraź sobie kolesia, który usiadł przed ekranem komputera, aby wyszukać mieszkanie na wynajem – swoje przyszłe lokum. Odpalił kilka stron serwisów ogłoszeń; i tych lokalnych i tych ogólnopolskich. Mając jakieś pojęcia o danej miejscowości zaczyna buszowanie po ofertach.

Chcę mieszkać tu albo tu, ale nie tu i na pewno nie tam. Czyli jedno mamy z głowy – lokalizacja. Teraz ile pokoi? Może 2, a może 3? Zobaczymy jak kształtują się ceny? … Aaaa, to może jednak 2. 1200 zł, 950, 1100 … o! jest jakieś za 700! Ale dlaczego nie chcą psa? O! Ci nic nie napisali, że bez zwierząt – za 850 i tamci też za 1000 zł miesięcznie. Umeblowane, czy nie? A niech będzie umeblowane; pewnie, czemu nie? Hmmmm – 1300 zł, 1100 zł, 1200 zł … O! jest jakieś za 1 tys zł + niski czynsz do administracji i zużycie ?!?

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Najemca kasę dał

No, ale nie całą. I tu jest spory problem. Nie mówię jedynie o tym, iż miałeś, jako wynajmujący, otrzymać pełną zapłatę, ale o tym, że musisz to rozliczyć. No właśnie, jak rozliczasz się z niepełnej kwoty uzyskanej od lokatora?

Rozliczenie kosztów najmu przeciętnego właściciela nieruchomości

Przykład:

Powiedzmy, że najemca miał zapłacić 1.000 zł tytułem czynszu najmu oraz 500 zł kosztów stałych nieruchomości i zużycia mediów, ALE zamiast 1.500 zł płaci Tobie 1.100 zł.

Większość ludzi, z którymi rozmawiałem, liczy tak:

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Koszty w wynajmie

Koszty w wynajmie

Różnice między kosztami

Wynajmując lokal użytkowy, czy mieszkanie, albo cały budynek, właściciel ma do czynienia z wieloma kosztami, które bezpośrednio wpływają na rentowność całej inwestycji. Na niektóre z nich MOŻE MIEĆ lub MA bezpośredni wpływ, na inne niestety NIE.

Rozróżniamy koszty stałe (ciągłe) oraz zmienne. Poniżej znajduje się tabela z typowymi kosztami obciążającymi właściciela mieszkania znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego).

Opis kosztu Przelicznik Kwota
1 Opłata eksploatacyjna 1,08 zł x 49,10 m 53,03 zł
2 Ogrzewanie – zaliczka 2,80 zł x 49,10 m 137,48 zł
3 Dźwig osobowy 9,15 zł x 3 os 27,45 zł
4 Konserwacja CO 0,09 zł x 49,10 m 4,42 zł
5 Podatek od nieruchomości 0,10 zł x 49,10 m 4,91 zł
6 Energia elektryczna 1,36 zł x 3 os 4,08 zł
7 Konserwacja bieżąca budynku 0,22 zł x 49,10 m 10,80 zł
8 Opłata za wieczyste użytkowanie 0,06 zł x 49,10 m 2,95 zł
9 Śmieci 9 zł x 3 os 27,00 zł
10 Czyszczenie zsypów śmieciowych 1,54 zł x 3 os 4,62 zł
11 Fundusz remontowy 2 zł x 49,10 m 98,00 zł
12 Zimna woda i kanalizacja – zaliczka 2 m.sz. x 3 os x 11 zł 66,00 zł

Read the rest of this entry »

 
 

Tagi: , , , , , , , , ,

Odsetki od zadłużenia

Odsetki od zadłużenia

Wynagrodzenie w postaci odsetek

W zasadzie dla wynajmującego wyłącznie czynsz najmu powinien stanowić wynagrodzenie. Niestety, gdy najemca przestaje płacić na czas lub w ogóle nie chce płacić swoich kosztów (media, opłaty eksploatacyjne, czynsz), właściciel nieruchomości w prosty sposób może egzekwować zadośćuczynienie w postaci odsetek od niezapłaconego salda.

Fakt, z tym „prosty sposób” to przegiąłem, ponieważ jest on prosty, ale wyłącznie w teorii. Dopóki gotówka nie znajdzie się na koncie wynajmującego, dopóty nie można mówić o prostym egzekwowaniu 🙂

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Przeniesienie licznika – najem

Przeniesienie licznika – najem

Przepisanie licznika na lokatora

Wynajmując lokal mieszkalny właściciel nieruchomości może żądać przepisania podliczników na najemcę. Jakich podliczników? Na przykład podlicznika zużycia energii elektrycznej, gazu, wody ciepłej, wody zimnej, czy ogrzewania.

Niestety nie wszystkim podlicznikom można zmienić właściciela. Najczęściej wykonuje się to w stosunku do liczników prądu i gazu, ponieważ z reguły te media są rozliczane bezpośrednio przez dostawcę. Zdarzają się też sytuacje, gdy właściciel rozlicza wodę bezpośrednio w zakładzie wodociągowym lub energię za ogrzewanie w zakładzie ciepłowniczym, ale są to dość rzadkie przypadki. Zazwyczaj rozliczanie za media przypada zarządcy nieruchomości. Np. w Gorzowie Wlkp. jedna z największych spółdzielni mieszkaniowych rozlicza (ryczałtowo) zużycie gazu dla swoich mieszkańców i nie ma możliwości rozliczania gazu bezpośrednio przez najemcę.

Działanie przepisania licznika na najemcę ma dwie główne korzyści:

Wygoda

Co prawda sama procedura zamiany osoby odpowiedzialnej za zużywanie danego medium może być nieco kłopotliwa* ale później pozwala na niezaprzątanie głowy właściciela poszczególnymi płatnościami.

* należy pobrać odpowiednie druczki, wypisać je, dać do podpisu najemcy, zanieść wypełnione druczki do zakładu, a niekiedy pojechać tam razem z przyszłym lokatorem

Bezpieczeństwo

Wszystko przejmuje lokator i robi to na swoje nazwisko. Od tej chwili właściciel nieruchomości zostaje niejako zwolniony z odpowiedzialności za rozliczenia finansowe.

Uwaga: jeżeli najemca nie zapłaci rachunków, to zostanie zdjęty licznik. Po pozbyciu się złego lokatora, właściciel podpisuje nową umowę z danym zakładem (dostawcą), który montuje nowy licznik. Właściciel nie płaci za ponowne podłączenie!

Wada przepisania licznika

Zmiana danych w umowie z dostawcą z właściciela na najemcę może przysporzyć sporo kłopotu właścicielowi po rozwiązaniu umowy najmu. Prawo jest tak skonstruowane, że wymaga wypowiedzenia umowy przez aktualnego klienta.

Załóżmy, że lokator, na którego jest przepisany podlicznik, nagle wyprowadza się bez słowa i znika nie wypowiadając umowy z dostawcą np. prądu. Właściciel znajduje nowego najemcę. Niestety nowa osoba nie może podpisać nowej umowy z zakładem energetycznym, do póty stary klient z niej nie zrezygnuje. Niestety prawo nie pozwala na wypowiedzenie umowy przez dostawcę.

Cóż się dzieje dalej? Nowy lokator zamieszkuje nieruchomość i cieszy się energią elektryczną, za którą nie płaci. Rachunki przychodzą bowiem na ex-najemcę. Po jakimś czasie zaczynają przychodzić wezwania do zapłaty, które również obciążają byłego najemcę. Nowy lokator mieszka nadal i korzysta z mediów. Pewnego dnia zakład energetyczny odcina prąd. Nowy najemca zostaje pozbawiony energii elektrycznej. Przychodzi z tym do właściciela. Zachowania lokatora mogą być różne, ale może, w sporadycznych przypadkach, dojść do zerwania umowy najmu i wynajmujący straci źródło przychodu z powodu niedotrzymania warunków umowy – chodzi o zapewnienie dostaw prądu.

Co się dzieje dalej? Właściciel zgłasza chęć przepisania licznika z powrotem na siebie lub nowego najemcę. Jednak zakład energetyczny ma swoje wytyczne – procedury – które trwają zazwyczaj kilka dni roboczych. Może to nie hiperproblem, ale czy wytrzymasz tydzień bez prądu?

Rada dla wynajmujących

W sytuacji, gdy były lokator nie wypowiedział osobiście umowy z dostawcą należy opisać szczegółowo sprawę i zgłosić się do kierownika/dyrektora placówki danego zakładu z prośbą o rozwiązanie umowy z byłym najemcą. Są to sytuacje wyjątkowe, które nie zawsze mogą przyśpieszyć procedury rozwiązywania umów, ale zawsze nadzieja pozostaje.

Liczniki przedpłatowe

Fantastycznym rozwiązaniem dla właścicieli wynajmujących swoje nieruchomości lokalowe jest założenie liczników tzw. pre-paid. Działanie licznika jest proste – dostarcza medium (np. gaz lub energię elektryczną) tak długo, aż wyczerpie się zakupiony limit. Aby aktywować dalsze korzystanie z licznika i medium, należy doładować licznik – czyli dokupić doładowanie – tak jak w przypadku telefonów komórkowych na kartę.

Niestety wiele firm nie wchodzi w liczniki na doładowanie lub wręcz wycofuje się z nich. Dostawcy tłumaczą to wyższymi kosztami i związaną z tym nieopłacalnością.

Rozliczanie liczników

Zawsze możesz skorzystać z Systemu Rozliczania Wynajmu, którym bardzo dokładnie wyliczysz zużycie mediów w swoim lokalu, bez przepisywania licznika na najemcę.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię blog Rozliczanie Nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Zmiana czynszu najmu – mieszkanie

Zmiana czynszu najmu – mieszkanie

Lokal mieszkalny

Właściciel może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie najmu ustalą termin dłuższy.

Wypowiedzenie wysokości czynszu za używanie lokalu musi być dokonane na piśmie.

Jak dotychczas wszystko zdaje się mieć logiczne uzasadnienie, prawda? No więc czytaj dalej …

Ustawowe zapisy podwyższenia czynszu

Zgodnie z art. 8a, ust 4 i następnych chorej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

4. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Wartość odtworzeniowa równa się kosztom odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu oraz wartość jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji. Taką regułkę znajdziesz w wikipedii. Ale spokojnie, ww ustawa ma nieco prostszą wersję:

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

No, to teraz oblicz sobie, drogi wynajmujący, 3% wartości odtworzeniowej swojej nieruchomości na wynajem 🙂

Przerażony? Niepotrzebnie. Wskaźnik przeliczeniowy ogłaszany jest w formie Obwieszczenia Wojewody w Dzienniku Urzędowym dla każdego województwa. Informacji udzieli wujek Google, gdy wpiszesz frazę „wskaźnik odtworzeniowy dla [nazwa województwa]

4a. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, … , wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.

Czytając ten zapis dochodzę do wniosku, że zysk wynajmującego ma pokrywać utrzymanie nieruchomości, aby lokatorom mieszkało się bezpiecznie i komfortowo. Teraz odpowiedz na pytanie: gdy inwestor kupuje mieszkanie, to czy kieruje się powyższymi zasadami, czy raczej chodzi wyłącznie o zwrot z inwestycji? … No właśnie!

4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego
lokalu zwiększające jego wartość użytkową
– aż do ich pełnego zwrotu;
2) godziwy zysk.

Pomijając pkt 1 i wynikające wprost z niego wyliczenia, kto mi teraz powie, jaki jest godziwy zysk, o którym mówi pkt 2?

Dobre strony ustawowych zapisów podwyżki czynszu

Czy są jakieś pozytywne strony w zmianie czynszu?

Ależ oczywiście; dokładnie jest jedna, wynikająca wprost z ustawy. Jedyną podwyżką, którą najemca musi przyjąć bez żadnego „ALE”, jest podwyżka o poziom inflacji. Huraaaaa!!

Prawo odmowy podwyżki czynszu

Lokator ma 2 miesiące na ustosunkowanie się do wypowiedzenia aktualnej wysokości czynszu. W ciągu tego czasu najemca może:

  1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki lub
  2. zakwestionować podwyżkę

Odmowa

Skutkiem odmowy jest rozwiązanie umowy najmu po 3 miesiącach (lub dłużej, jeżeli wynajmujący przewidział dłuższy termin). Lokator jest obowiązany uiszczać czynsz oraz inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego z wynajmującym.

Zakwestionowanie

Najemca musi wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna, albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie.

W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

Przyjęcie podwyżki

Może się okazać, że lokator nie skorzysta z prawa odmowy lub zakwestionowania wysokości i wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

Częstotliwość podwyżek czynszu

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Inne opłaty

Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Porady dla wynajmującego lokal mieszkalny osobom fizycznym

Jeżeli dotarłeś tu, to mogę stwierdzić, że jesteś bardzo cierpliwą osobą. Pewnie też masz niezły mętlik teraz w głowie.

Moja rada dla Ciebie, jako inwestora w nieruchomości mieszkalne na wynajem: przy podpisywaniu umowy wpisuj od razu czynsz, jaki Tobie odpowiada. Musisz dokładnie przeanalizować przyszłe przychody z nieruchomości, aby później uniknąć przykrych niespodzianek w postaci odmowy przyjęcia proponowanej wysokości czynszu. Jeżeli posiadasz mieszkanie, które chcesz wyremontować i pobierać wyższy czynsz – zapisz ten wyższy w umowie. W aneksie do umowy lub nawet jeszcze w tej samej umowie w innym paragrafie lub punkcie możesz podać, że czynsz do czasu remontu zostaje obniżony o … zł.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,