RSS

Archiwa tagu: optymalizacja

Koszty w wynajmie

Koszty w wynajmie

Różnice między kosztami

Wynajmując lokal użytkowy, czy mieszkanie, albo cały budynek, właściciel ma do czynienia z wieloma kosztami, które bezpośrednio wpływają na rentowność całej inwestycji. Na niektóre z nich MOŻE MIEĆ lub MA bezpośredni wpływ, na inne niestety NIE.

Rozróżniamy koszty stałe (ciągłe) oraz zmienne. Poniżej znajduje się tabela z typowymi kosztami obciążającymi właściciela mieszkania znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego).

Opis kosztu Przelicznik Kwota
1 Opłata eksploatacyjna 1,08 zł x 49,10 m 53,03 zł
2 Ogrzewanie – zaliczka 2,80 zł x 49,10 m 137,48 zł
3 Dźwig osobowy 9,15 zł x 3 os 27,45 zł
4 Konserwacja CO 0,09 zł x 49,10 m 4,42 zł
5 Podatek od nieruchomości 0,10 zł x 49,10 m 4,91 zł
6 Energia elektryczna 1,36 zł x 3 os 4,08 zł
7 Konserwacja bieżąca budynku 0,22 zł x 49,10 m 10,80 zł
8 Opłata za wieczyste użytkowanie 0,06 zł x 49,10 m 2,95 zł
9 Śmieci 9 zł x 3 os 27,00 zł
10 Czyszczenie zsypów śmieciowych 1,54 zł x 3 os 4,62 zł
11 Fundusz remontowy 2 zł x 49,10 m 98,00 zł
12 Zimna woda i kanalizacja – zaliczka 2 m.sz. x 3 os x 11 zł 66,00 zł

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Szkolenie z wynajmowania

Szkolenie z wynajmowania

Termin szkolenia

27 września 2014 r. w Szczecinie

Cel kursu

Techniki inwestycyjne

Dowiesz się jak:

  • biznesowo przygotować swoje podejście do wynajmu i inwestowania
  • rozróżnić zysk kapitałowy od cashflow
  • wyliczyć podstawowe wskaźniki opłacalności
  • inwestować na rynku pierwotnym a jak na wtórnym
  • wyliczyć wszystkie koszty
  • okazyjnie nabywać nieruchomości
  • finansować zakupy
  • napisać dobrą umowę najmu

Zobacz szczegóły

Muszkieterowie Nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości i zarządzanie najmem

 

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 28 maja 2014 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Amortyzacja mieszkania na wynajem

Amortyzacja mieszkania na wynajem

Rozliczenie amortyzacji nieruchomości do podatku

Amortyzacja jest kosztem, który każdy może odliczyć od przychodu z najmu, pomniejszając w ten sposób podatek do zapłacenia. Aby odliczać amortyzację mieszkania należy rozliczać najem z urzędem skarbowym na zasadach ogólnych. Wynajmujący, którzy wybrali rozliczenie podatku ryczałtem nie mogą skorzystać z przywileju pomniejszania go o jakiekolwiek odpisy.

Warunki amortyzowania nieruchomości

Ewidencja środków trwałych

Aby można było amortyzować np. mieszkanie czy domek, muszą one zostać wpisane do ewidencji środków trwałych. Amortyzację można odpisywać począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek trwały (nieruchomość) został wprowadzony do ewidencji.

Wybór metody amortyzacji

Budynki i budowle mogą być amortyzowane wyłącznie przy zastosowaniu metody liniowej.

Częstotliwość odpisów

Odpisy amortyzacyjne można dokonywać miesięcznie, kwartalnie lub rocznie. Co roku można zmieniać częstotliwość rozliczeń. W jednym roku można rozliczać się np. kwartalnie, w kolejnym miesięcznie a w roku następnym rocznie, po czym można wrócić w roku kolejnym do rozliczeń miesięcznych lub kwartalnych.

Ustalenie wartości początkowej nieruchomości

Podstawą amortyzacji obiektów wynajmowanych jest ich wartość początkowa. Jeżeli inwestor nabył nieruchomość, to za wartość początkową liczy się cena zakupu wraz ze wszystkimi kosztami pobocznymi jak np. PCC, taksa notarialna, czy wynagrodzenie biura pośrednictwa. Jeżeli inwestor dostał jakiś czas temu w spadku mieszkanie lub dość dawno nabył nieruchomość, najlepiej zlecić zrobienie aktualnej wyceny rzeczoznawcy majątkowemu, aczkolwiek podatnik może sam przyjąć wartość rynkową.

Wartość amortyzacji powinna być rozłożona proporcjonalnie na ilość miesięcy w roku.

Stawki amortyzacji nieruchomości

Dla lokali i budynków mieszkalnych stawka wynosi 1,5%, dla lokali i budynków niemieszkalnych stawka wynosi 2,5%.

Od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%.

Indywidualna stawka amortyzacji nieruchomości

Dopuszczalny okres amortyzacji jest liczony jako różnica pomiędzy standardowym okresem 40 lat (dla budynków niemieszkalnych) a okresem, przez jaki budynek był wcześniej używany. Maksymalna stawka może wynieść 10%. Dla budynków i lokali mieszkalnych max okres amortyzacji to 10 lat.

Przykłady:

  1. Budynek z 1992 r. Okres wykorzystywania 20 lat (2012 – 1992 = 20). Indywidualna stawka wynosi 5% a okres amortyzowania 20 lat.
  2. Budynek z 1962 r. Okres wykorzystywania 50 lat. Indywidualna stawka wynosi 10% rocznie przez 10 lat.

Aby jednak zastosować indywidualne stawki amortyzacji, podatnik musi wykazać, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub ulepszone, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Porady dla inwestora w nieruchomości

Roczne odpisywanie amortyzacji nie jest opłacalne, ponieważ koszt podatkowy zostanie rozliczony w zeznaniu rocznym za rok podatkowy, a który nie będzie uwzględniony przy obliczaniu miesięcznych zaliczek na podatek. Można rozliczyć rocznie amortyzację, jeżeli przez okresy miesięczne generowana jest strata. Dokonuj miesięcznych odpisów.

Jeżeli inwestor posiada starsze niż 5 lat mieszkanie na wynajem, to powinien przeliczyć, czy zastosowanie indywidualnej stawki pozwoli mu zaoszczędzić więcej na podatku niż rozliczanie najmu ryczałtem.

Zapoznaj się z poradnikiem o zaliczaniu w koszty odpisów amortyzacyjnych nieruchomości na wynajem.

Zobacz case study

Podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Energia elektryczna

Energia elektryczna

Rachunek

Taryfa

Do każdego podpiętego do sieci elektrycznej lokalu przyporządkowana jest dana grupa taryfowa. Operatorzy dają możliwość wyboru grupy. Można ją zmieniać zazwyczaj nie częściej niż raz na 12 miesięcy. Każdy zestaw taryf różni się między sobą opłatami. Operatorzy mają po kilka taryf przeznaczonych dla gospodarstw domowych (mieszkań) oraz po kilka do wykorzystania do celów komercyjnych. Główną różnicą jest tu roczny pobór energii oraz moc.

Rodzaj licznika

Istnieją również różne modele liczników elektrycznych. Może to być 1-fazowy oraz 3-fazowy. Oczywiście związane jest to z mocą prądu, ilością i jakością doprowadzonych przewodów oraz z ceną. Np. nowe elektryczne piekarniki z płytą grzewczą potrzebują do prawidłowego działania 3 faz.

Dzień i Noc

W taryfie nocnej 1 kWh jest o wiele tańsza niż za dnia. Jest to dobre rozwiązanie dla tych, którzy wykorzystują do ogrzewania piece akumulacyjne.

Rozliczenie

Zazwyczaj operator podaje cenę brutto 1 kWh. Jest to informacja bardzo ogólna, aczkolwiek zrozumiała. Na rozliczenie rachunku za zużytą energię elektryczną ma wpływ kilka czynników, które kształtują cenę 1 kWh.

Opłata składa się z:

1. Opłaty stałej, na którą składają się:

  • abonament
  • opłata przejściowa
  • opłata za rodzaj licznika (1-fazowy, 3-fazowy)

2. Ceny 1 kWh, na którą składają się:

  • cena energii
  • składnik zmienny
  • składka jakościowa

Płatność – rozliczenia zużycia prądu

Znając poszczególne zmienne, wchodzące w skład opłaty stałej (abonamentu) oraz ceny za 1 kWh, jesteś w stanie prawie 100% wyliczyć swoje lub swojego najemcy zobowiązanie w stosunku do dostarczyciela energii elektrycznej.

Optymalizacja rachunków za prąd

Aby rachunki były najniższe, potrzebujesz odpowiednio zoptymalizować swoją taryfę. Musisz wybrać najlepszą dla siebie lub Twojego lokalu pod wynajem. Podpowiedzi szukaj na stronach internetowych firmy dostarczającej energię elektryczną lub bezpośrednio w jej oddziale.

Inna taryfa będzie Tobie potrzebna, jeżeli zużywasz prąd głównie na potr­zeby oświetlenia i pracy sprzętu RTV i AGD a inna, jeżeli dodatkowo korzystasz z ogrzewania elektrycznego pomieszczeń jak i wody użytkowej.

Rzeczywistość – problem z rozliczeniem lokatora

Zakłady dostarczające prąd do lokali mieszkalnych zazwyczaj rozliczają się ze swoimi kontrahentami raz w roku kalendarzowym, ponieważ raz w roku robią odczyty podliczników energii. Raz zebrany odczyt służy jako przyszła kalkulacja opłat na kolejne 12 miesięcy. Najczęściej jeszcze w formie ryczałtu, płatnego co drugi miesiąc.

Wynajem mieszkania, domu lub lokalu

Ze względu na powyższe, właścicielowi bardzo trudno jest dobrze rozliczyć się ze zużycia energii elektrycznej ze swoim najemcą. Bardzo często dochodzi do dopłat dokonywanych przez właściciela, który przestał wynajmować swoją nieruchomość – ustał stosunek najmu, lokator wyprowadził się, a właściciel po jakimś czasie otrzymał wezwanie do uregulowania płatności za prąd zużyty przez najemcę.

Sposoby na rozwiązanie problemu rozliczeń z najemcą

Jeżeli wynajmujesz swoje mieszkanie i nie masz zamiaru dopłacać do zużytego prądu swojego najemcy, proponuję Tobie jedno z trzech wyjść:

  1. W wynajmowanym mieszkaniu załóż licznik przedpłatowy. Jeżeli lokator zechce korzystać z prądu, musiał będzie doładować wpierw konto. Zużyje tyle, ile zapłaci. Takie liczniki są standardem na Zachodzie w lokalach przeznaczonych na wynajem. Niestety polskie firmy zaopatrujące gospodarstwa domowe w energię elektryczną, po początkowym boom’ie na taki rodzaj podlicznika, zaczynają powoli wycofywać się z tego pomysłu i powracać do normalnych liczników rozliczanych ryczałtem.
  2. Przepisz na swojego najemcę licznik energii elektrycznej. Na podstawie umowy najmu zmuś najemcę do podpisania przez niego i na jego nazwisko osobnej umowy z dostawcą energii elektrycznej. Od tej pory to najemca będzie rozliczał się z operatorem, pomijając w tym rozliczeniu zupełnie Ciebie. Jest to bardzo dobre rozwiązanie, również masowo stosowane na Zachodzie. Nawet jeżeli najemca nie zapłaci rachunku, to dany operator będzie ścigał najemcę a nie właściciela mieszkania. Dług nie przechodzi na lokal – nie obciąża lokalu a dłużnika, który go spowodował. Jednak, z własnego doświadczenia wiem, że bardzo ciężko zmusić najemcę do zawarcia osobnej umowy, na jego nazwisko, z operatorem. Wynika to głównie z obawy przed niepewnością „jutra”, przed jaką stoi lokator oraz dodatkowo komplikuje procedury umowy najmu – wielu potencjalnych najemców może się zniechęcić do zamieszkania w Twoim mieszkaniu i zrezygnować z zawierania umowy.
  3. Skorzystaj z Systemu Rozliczenia Wynajmu nieruchomości. Takie wyjście ma same plusy:
  • zawierasz z najemcą prostą umowę najmu
  • „odciążasz najemcę” i sam opłacasz rachunki (dla własnego bezpieczeństwa)
  • masz pełną kontrolę nad zużyciem energii przez najemcę – żadnych niedopłat
  • możesz w każdej chwili rozliczyć się z najemcą ze zużycia energii elektrycznej – ile zużył, tyle zapłaci
  • co miesiąc najemca będzie z Tobą „na czysto
  • wpływająca gotówka od najemcy za rachunki powiększają Twój obrót na koncie bankowym – ma to duże znaczenie w czasie starania się o kredyt
  • przedstawiasz najemcy jasne zasady rozliczeń – lokator będzie bardziej skłonny nająć Twoją nieruchomość, gdy zobaczy, że będzie płacić tylko za to, co zużyje

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Face Book

 
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,