RSS

Archiwa tagu: pieniądze

Film

Jak skutecznie zmniejszyć koszty zużycia wody

Jak skutecznie zmniejszyć koszty zużycia wody

Perlator

Jakiś czas temu mój kolega Rysiek, który inwestuje w małe mieszkania na wynajem w Gorzowie Wlkp., mówił mi o fajnym urządzeniu, które stanowczo zmniejsza zużycie wody.

Wszystkie Ryśki to fajne chłopaki

Mówił, że przetestował u siebie w domu jeden perlator i był pozytywnie zdziwiony. Ustawił garnek wody i ze stoperem mierzył ilość wpadających litrów z urządzeniem na kranie i bez niego. Różnica była kolosalna.

Oszczędność wody

Perlatory stosuje się, aby powstrzymać znaczne zużycie wody w lokalu, co wpływa na zmniejszenie kosztów wody. Jak zapewne wiadomo, na koszt zużycia wpływa woda bieżąca oraz jej odprowadzenie w postaci ścieków. Stawka za 1 m3 wody przeważnie wzrasta z roku na rok; a pensje zostają zazwyczaj na tym samym poziomie. Dlatego każde zmniejszenie kosztów jest pożądane.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 21 lipca 2015 w Nieruchomości, Remont, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Najemca kasę dał

No, ale nie całą. I tu jest spory problem. Nie mówię jedynie o tym, iż miałeś, jako wynajmujący, otrzymać pełną zapłatę, ale o tym, że musisz to rozliczyć. No właśnie, jak rozliczasz się z niepełnej kwoty uzyskanej od lokatora?

Rozliczenie kosztów najmu przeciętnego właściciela nieruchomości

Przykład:

Powiedzmy, że najemca miał zapłacić 1.000 zł tytułem czynszu najmu oraz 500 zł kosztów stałych nieruchomości i zużycia mediów, ALE zamiast 1.500 zł płaci Tobie 1.100 zł.

Większość ludzi, z którymi rozmawiałem, liczy tak:

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Terminowe płatności czynszu najmu

Terminowe płatności czynszu najmu

Zapewnienie ciągłego przepływu pieniędzy – CashFlow

Jednym z podstawowych celów wynajmu jest uzyskanie wynagrodzenia w postaci czynszu najmu. Płatność tego wynagrodzenia powinna następować cyklicznie – w czasie trwania umowy między wynajmującym a najemcą. Dla inwestora lub nawet zwykłego Kowalskiego, który postanowił uruchomić nieużywane mieszkanie po dziadkach, owo wynagrodzenie jest po prostu spodziewane i wkalkulowane w kolejne decyzje finansowe właściciela nieruchomości.

Co się jednak dzieje, gdy wynajmujący nie otrzymuje wynagrodzenia w postaci czynszu najmu? Sytuację taką można porównać do pracy etatowej, kiedy to, na koniec przepracowanego miesiąca, pracownik nie dostaje zasłużonych pieniędzy. Wszak takie sytuacje zdarzają się, ale nie tak licznie jak niepłacący lokatorzy.

Właściciel nieruchomości co miesiąc z utęsknieniem oczekuje należnego mu wynagrodzenia. Jednak, gdy dzień płatności wydłuża się – zaczyna tworzyć się nerwowa atmosfera. Dlaczego? Ponieważ przepływ pieniądza zostaje przerwany. Dla czytelnika może to nie być nic takiego, gdy lokator zapłaci tydzień później, ale dla właściciela nieruchomości, który musi zapłacić ratę kredytu hipotecznego, ów 7-dniowe opóźnienie może zadecydować o być lub nie być.

Z najemcą można postępować jak z dzieckiem. Poznaj zatem 2 sposoby na uniknięcie opóźnień w zapłacie czynszu najmu

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Pierwsza płatność za najem

Pierwsza płatność za najem

Zdecydowany najemca

Jako wynajmujący jesteś już po przygotowaniu lokalu i pewnie kilku lub kilkunastu jego prezentacjach potencjalnie zainteresowanym osobom. W końcu trafiasz na człowieka, który mówi „TAK„. Czyż to nie piękne? Czujesz się uradowany, podekscytowany i nie możesz powstrzymać wewnętrznego uśmiechu.

Umowa najmu

Robisz szczegółowy spis z natury i tworzysz protokół zdawczo-odbiorczy. Wszystko starasz się wyjaśnić najemcy. W ciągu kilku minut najemca jest zasypywany milionem informacji; jakże istotnych z Twojego punktu widzenia. Istotnych również dla najemcy, ale on jeszcze tego nie wie.

Czytasz głośno wcześniej przygotowaną umowę najmu i starasz się tłumaczyć każdy paragraf, każdy punkt. Jeżeli Twoja umowa kończy się na jednej – no ewentualnie na dwóch stronach, to potencjalny najemca może nawet zapamięta te najważniejsze kwestie. Ja jednak wolę korzystać z bardzo doprecyzowanej umowy, która zazwyczaj posiada kilkanaście stron (wraz z załącznikami). Dlaczego? Ponieważ wszystko jest w niej czarne lub białe – eliminuję szarości, tzn. niedomówienia, które mogą być fatalne w skutkach – zwłaszcza finansowych.

Dobrze przygotowaną umowę możesz pobrać z tej strony: umowa najmu

I co dalej robię z umową? Tłukę ją z najemcą, aż upewnię się, że wszystko rozumie! Dlatego od razu uprzedzam, że na samą umowę potrzebuję około 1 godziny i proszę, aby lokator/najemca zarezerwował sobie ten czas wyłącznie dla mnie.

Rozliczenie z najemcą

Po podpisanej umowie, gdy wydaje się, że najemca wszystko już powinien wiedzieć, przychodzi moment na pierwsze rozliczenie najmu. Twój klient będzie pewnie jeszcze nieco oszołomiony umową, a dokładniej to przytaczaniem jej zapisów i przyswojeniem ich. To jest męczące – raczej psychicznie, niż fizycznie, ale opłacalne – zwłaszcza dla Ciebie, jako wynajmującego (jeżeli masz oczywiście dobrze skonstruowaną umowę chroniącą Twoje interesy).

Niby wszystko jasne, wszystko pięknie, a najemca nie wie ile ma Tobie dać pieniędzy. No właśnie, ile? 🙂 Ja stosuję prosty mechanizm:

jeżeli najemca nie przejmuje w najem lokalu w pierwszym dniu miesiąca, to wszystkie koszty dzielę na 30 części i mnożę przez ilość dni najmu do końca pierwszego miesiąca

Dlaczego właśnie tak? Ponieważ uważam, że to jest fair wobec najemcy. Do czasu wynajęcia (czas pustostanu) sam ponoszę koszty stałe i zmienne jak:

  • energia elektryczna,
  • gaz,
  • woda,
  • zarządca budynku
  • zaliczki na fundusz remontowy, itp.

Oczywiście zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym koszt za media (prąd, gaz, woda) zaczynam naliczać od momentu przekazania lokalu. Rozliczanie ułatwia mi program System Rozliczania Wynajmu, który bardzo dokładnie wylicza kto, ile i za co płaci do dnia i od dnia przekazania lokalu w najem.

Program możesz nabyć tu: System Rozliczania Wynajmem

Kaucja

A co z kaucją? Jak to co z kaucją? Bierz od razu 100% Od razu znaczy w momencie przekazania lokalu. Jeżeli najemca nie będzie miał wystarczająco dużo pieniędzy na zapłacenie za czynsz i opłaty eksploatacyjne oraz pokrycie kaucji, to poważnie rozważ, czy rzeczywiście chcesz wynajmować lokal właśnie tej osobie!

Porady dla wynajmujących

We wrześniu wynajmowałem mieszkanie, które właściciel przekazał mi w zarządzanie. Po przygotowaniu lokalu (odświeżenie) od razu pojawili się potencjalni zainteresowani. Większość z nich była studentami – szkoła wezwała po wakacjach 🙂 Raz przyszło 2 chłopaków. Gadka szmatka, oprowadzenie po mieszkaniu, krótkie objaśnienie zasad (bez pokazywania umowy najmu) i zaczęła się rozmowa o kaucji. Jeden ze studentów mówi mi, że dotychczas byli (oni) przyzwyczajeni do wpłacania kaucji na raty – po 150 zł. Hmmm, pomyślałem przez chwilę – kaucja wynosi 1.100 zł, czyli by mi wpłacali ją przez ponad 7 m-cy – i powiedziałem, że OK, ale po zakończeniu najmu ja też będę wypłacał kaucję na raty – po 150 zł/m-c. Noooo, nie poszli na to 🙂 I jak to się skończyło? Cóż, im nie wynająłem. Dlaczego? Ponieważ unikam na samym początku problemów z lokatorami.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię blog Rozliczanie Nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Protokół zdawczo-odbiorczy

Protokół zdawczo-odbiorczy

Co to jest protokół zdawczo – odbiorczy?

Jest dokumentem, w którym wymienione zostały różne rzeczy ruchome (sprzęt, meble, garnki), jak i nieruchome (okna, krany, kaloryfery) wyposażenia lokalu oraz ich stan rzeczywisty. Taki protokół powinien stać się integralną częścią umowy najmu. Dlaczego? Ponieważ zarówno zabezpiecza wynajmującego, jak i najemcę.

Jak sporządzić protokół?

Protokół najlepiej niech sporządza właściciel nieruchomości, ponieważ zna ją lepiej od potencjalnego najemcy. Przede wszystkim należy go zrobić rzetelnie. Im więcej wynajmujący zawrze szczegółów, tym więcej wątpliwości zostanie rozwianych.

Zachęcam do pobrania mojej autorskiej umowy najmu wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym i innymi ważnymi załącznikami: 

Kiedy spisuje się protokół?

Protokół, jak już wcześniej wspomniałem, najlepiej aby zrobił wynajmujący w czasie, gdy lokal stoi pusty i jest zapewniony swobodny dostęp do wszystkiego, co się w lokalu znajduje. Natomiast samo podpisanie protokołu najlepiej jest uczynić podczas podpisywania umowy najmu, której zapisy wskazują bezpośrednio na protokół zdawczo-odbiorczy.

Uzgodnienia między stronami

Jeżeli przyszły lokator ma jakiekolwiek zastrzeżenia, co do stanu (działania/wyglądu) jakiegoś elementu wyposażenia, należy je zapisać w protokole i dokładnie napisać czego konkretnie dotyczą – np. terma odpala się z opóźnieniem 15 sekundowym po odkręceniu ciepłej wody.

W protokole, oprócz wykazania kondycji elementów lokalu, wpisuje się dane z podliczników. Chodzi tu późniejsze rozliczenie mediów takich jak woda, energia elektryczna czy gaz.

Do rozliczania wynajmu proponuję używać Systemu Rozliczania Wynajmu

Co daje wynajmującemu protokół zdawczo-odbiorczy?

Przede wszystkim zabezpiecza właściciela przed ponoszeniem ewentualnych dodatkowych nakładów finansowych na doprowadzenie lokalu do stanu sprzed wynajęcia. Jak? Protokół jest wiarygodnym źródłem stanu poszczególnych elementów wyposażenia. Jeżeli przy zdawaniu lokatorowi lokalu, mieszkanie posiadało 2 sprawne krany, a jeden nagle zniknął, to właściciel ma dowód – podpisany przez obie strony na samym początku najmu – na podstawie którego może obciążyć kosztami najemcę.

Protokół również jasno przekaże informacje jakie zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu nastąpiły podczas najmu przez danego lokatora. Na jego podstawie właściciel łatwo wyceni szkody i obciąży kosztami najemcę. Niweluje w ten sposób problemy z najemcą, a dokładnie z odzyskaniem pieniędzy po wyprowadzeniu się lokatora.

Dobrą praktyką jest również, oprócz opisu elementów, sfotografowanie każdego metra lokalu. W takim przypadku, jeżeli po ustaniu stosunku najmu właściciel stwierdzi na ścianach kilka dziur po kołkach lub gwoździach, o których nie było mowy w protokole, oraz których nie widać na wykonanych zdjęciach, może żądać od lokatora naprawy łatania dziur, lub obciążyć go jej kosztami.

A teraz kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Nieruchomości - podatki od najmu

Ważne informacje dla inwestora

 
4 Komentarze

Opublikował/a w dniu 29 lipca 2013 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Wycena zniszczeń w mieszkaniu

Wycena zniszczeń w mieszkaniu

List od wynajmującego

… Od roku jestem wynajmujacym mieszkanie czyli to ja wynajmuje jakims lokatorom. Rok temu w celu unikniecia bledu, poszukiwalem w internecie informacji na ten temat i trafilem na Pana blog. Przeczytalem wszystko uwaznie i nadal czytam w google readerze :).
Przez pierwszy rok mojego przedsięwzięcia niestety mam „przyjemnosc” wynajmowac studentom i istnieje podejrzenie ze nadmiernie eksploatuja sprzety w mieszkaniu. Zbyt pobrudzone sciany, zniszczona podloga… etc.
Prosze mi powiedziec, jesli mozna 🙂 w jaki sposob rozlicza Pan takie sprawy? Co to znaczy wedlug Pana „normalne” uzytkowanie. W jaki sposob reagowac na tego typu zniszczenia i jak je wyceniac w przypadku oddawania mieszkania w zakonczeniu umowy. …

Podstawowy problem wynajmującego

Powyżej cytuję mail, jaki dostałem kilka dni temu od właściciela mieszkania. Zdecydowałem się na jego publikację, ponieważ spotkałem dziesiątki wynajmujących w podobnej sytuacji, czyli z rozterkami co do wyliczenia „zużycia” nieruchomości przez lokatorów.

Jak rozliczyć najemcę ze zniszczeń

Jest to dość trudne i pewnie w każdym przypadku będzie inaczej liczone. Jednak można przyjąć pewne zasady.

Moim zdaniem najlepiej jest nie przywiązywać się emocjonalnie do rzeczy pozostawionych w mieszkaniu na wynajem. Dlaczego? Ponieważ zostaną zniszczone; może nawet nie celowo, ale często poprzez czas normalnego użytkowania. Proszę traktować swoje mieszkanie na wynajem jak biznes, czyli cyfrowo (liczbowo): przychody i koszty. Jeżeli właściciel mieszkania nie zmieni wpierw swojej mentalności, swojego podejścia, to nie wróżę zbyt długiej kariery w wynajmie.

Rola emocji

Emocje nakręcają wynajmującego. Poprzez różne stany emocjonalne właściciel nieruchomości może zapanować nad najemcą i jego czynami albo nie i jeszcze pogorszyć sprawę, zamiast polepszyć.

Aby zredukować nieprzychylne emocje należy pozbyć się z mieszkania wszystkich rzeczy, które znaczą dla wynajmującego coś więcej, a mogą ulec zniszczeniu. Będą to przede wszystkim pamiątki jak np. papirus z podróży do Egiptu, obraz babci, czy stary zegar po dziadku. Dla właściciela nieruchomości taki stary obraz będzie wręcz bezcenny, podczas gdy profesjonalny kolekcjoner dzieł sztuki w ogóle nie zwrócił by na niego uwagi ani nie dałby złamanego grosza. Więc wycenianie takich rzeczy, które uległy zniszczeniu jest niezmiernie trudne. Dlatego właśnie należy się je pozbyć z mieszkania lub dobrze zabezpieczyć – np. znosząc je do piwnicy.

Dobre emocje wywołują np. osiągane przychody z czynszu. Jeżeli pojawia się problem, to myśl o pieniądzach, które możesz zarobić. Może to brzmieć nieco kapitalistycznie, ale dokładnie w wynajmie o to chodzi – chodzi o zarabianie pieniędzy. Ci wszyscy, którzy nie pobierają lub pobierają symboliczną opłatę od najemcy (z reguły to ktoś z rodziny lub znajomy), tak na prawdę użyczają swojego mieszkania, niejednokrotnie wpędzając się w większe długi i problemy. Wynajem to biznes i gdy wynajmujący to zrozumie, zmieni się jego podejście do najemcy – jako Klienta, ponieważ klient przynosi pieniądze.

Przeliczanie strat

Jako wynajmujący, któremu zniszczono lokal lub ruchomości, traktuj wszystko zero-jedynkowo. Bierz wszystko na chłodno. Wiem, że często jest to bardzo trudne, szczególnie dla tych, którzy wynajmują jedno mieszkanie, w którym kiedyś mają zamiar sami zamieszkać. Patrz na to z biznesowego punktu widzenia: stało się – i to jest fakt. Teraz należy tak zrobić, aby wyjść najlepiej. Jeżeli nawrzeszczysz na lokatora, ten może się spakować i wyprowadzić. Stracisz wtedy potencjalny przyszły zysk. Oczywiście jeżeli straty zdarzają się raz na tydzień, to lepiej wyrzucić takiego najemcę, niż się z nim szarpać (chodzi o Twoje zszarpane nerwy). Wynajmujący powinien traktować wszystko chłodno i na pewno nie wrzeszczeć na najemcę, bo co to da? Jedynie krótkotrwałą ulgę i nic poza tym. Jeżeli właściciel uzna, że najemca nie zasługuje na jego mieszkanie, należy wręczyć mu wypowiedzenie z podaniem przyczyn. Oczywiście to wszystko najlepiej jakby wynikało z zapisów umowy najmu.

Konkretne wyliczenie strat

Wynajmujący, wyposażając mieszkanie, może założyć termin użyteczności poszczególnych ruchomości. Np. komplet mebli kuchennych ma spełniać swoje zadanie od 5 do 10 lat. Wszystko zależy z jakiego wykonany jest materiału (jakość) i ile kosztował. Pralka, lodówka, odkurzacz, czy mikrofalówka – min. 5 lat. Wersalka min. 3 lata. Stół – 5 lat. I tak dalej.

Przykład:

Przychód z czynszu najmu: 1.000 zł

Właściciel wyposażył mieszkanie w komplet mebli kuchennych o wartości 2.000 zł. Można założyć, że po 2 miesiącach zwróci się koszt mebli. Pozostałe 58 miesięcy (5 lat – 2 m-ce) mieszkanie będzie wynajmowane bez potrzeby inwestowania (koszt) w nowe meble.

Właściciel nabył nową pralkę w kwocie 1.200 zł, tapczan w cenie 500 zł, oraz mikrofalówkę za 300 zł. Te rzeczy zwrócą się w kolejnych 2 miesiącach a następnie powinny służyć kolejne 58 miesięcy.

Jeżeli w pierwszym roku najemca zdewastował szafkę w zestawie mebli kuchennych – właściciel może go obciążyć kosztem zakupu nowego elementu (szyby, zawiasów, bądź całej szafki). Jeżeli najemca rozbił szafkę w trzecim roku i szafka nie nadaje się do użytkowania, to należy ją wymienić na nową, ale najemcę obciążyć od 40 do 60% kosztów zakupu nowego elementu (chyba, że to byłaby np. szyba, to w takim przypadku 100%).

Wyliczenie strat jest bardzo trudne. Wchodzi przecież zużycie materiału. Każda rzecz zużywa się w inny sposób – widoczny (jak meble – zadrapania) lub niewidoczny (jak pralka – łożyska).

Wg mnie każdy wynajmujący musi sam poradzić sobie z wyceną strat. Jak to zrobić najlepiej? Tak, aby obie strony były zadowolone. Trudno mówić o zadowoleniu po stronie najemcy, ale gdy np. lokator sam zadeklaruje, że wymieni zbitą szybę w drzwiach wewnętrznych, to wyjdzie go to taniej, niż przyjazd profesjonalnego szklarza i wstawienie przez niego szyby lub wymiana pękniętego zlewu przez najemcę a przez hydraulika; pod warunkiem, że najemca zna się na tym. Oczywiście wynajmujący powinien skontrolować stan danej rzeczy po naprawie.

Inaczej wynajmujący powinien policzyć koszt rozdrapanej przez kota nowej wersalki od kosztu przetarcia jej boku. Łóżko z rozwalonym materacem raczej nie nadaje się do spania i potrzeba wymienić je na nowe, podczas gdy przetarcie boku nie wpływa na samą użyteczność rzeczy a jedynie na jej estetykę.

Jak udowodnić winę lokatorowi

Jest jeden bardzo dobry patent. Nazywa się protokół zdawczo-odbiorczy. Jest to dokument zawierający spis wszystkich ruchomości (meble, AGD, itp.) i nieruchomości (kaloryfery, okna, itp.) oraz ich stanu początkowego. W dniu opróżnienia mieszkania przez najemcę zostaje spisany stan z dnia końca najmu, na podstawie którego ocenia się zniszczenia (straty) i liczy koszty.

O protokole zdawczo-odbiorczym napiszę cały artykuł.

Jak się ubezpieczyć przed ewentualnymi stratami

Napisałem o tym kilka artykułów:

A teraz kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Problem z lokatorem

Problem z lokatorem

Stanowczy wynajmujący

Pisałem już o asertywności przy wynajmie nieruchomości. Dziś chciałbym się skoncentrować na konkretnym przykładzie z życia wziętym.

Początek najmu

Pod koniec sierpnia wynająłem swój lokal mieszkalny Pani K. Wcześniej (w lipcu) rozmawiałem z jej mężem – Panem M., z którym przeprowadziłem pierwszą, wstępną rozmowę na nieruchomości. Pan M. był zainteresowany, ale rozmawialiśmy bardzo ogólnikowo, ponieważ nie był zdecydowany. Dałem mu swoje namiary. Szukał nadal dobrej lokalizacji. Odezwał się 2 miesiące później. Mówił, że gdzieś zgubił mój nr telefonu, a przez żadnego pośrednika (gdzie miałem wystawione oferty) nie chciał, bo nie będzie im płacić.

Ponieważ teraz był zdecydowany, umówiliśmy się konkretnie na nieruchomości w celu podpisania umowy. Pan M. przyszedł ze swoją małżonką Panią K., i oświadczyli, że najem będzie na Panią K. Podpisaliśmy umowę więc na Panią K., ale to Pan M. rządził wszystkim. Umowa była na wynajem lokalu mieszkalnego, ale najemca chciał prowadzić w nim działalność gospodarczą. Szczerze mi to jest wszystko jedno, a nawet lepiej, ponieważ firma nie łapie się na ustawę o ochronie praw lokatorów.

Negocjacje w sprawie zapisów umowy najmu trwały jakąś godzinę. Ponieważ mam dość spore doświadczenie, a każdy nowy najem przynosi kolejne, moja umowa jest dość ciężka. Chodzi o ilość paragrafów – jest sporo. Wszystko dlatego, że wpisuję tam wszelkie ewentualności i zabezpieczam głównie swoje interesy. Zawsze jednak daję do przeczytania umowę klientowi i rozmawiamy o konkretnych zapisach, które są niezrozumiałe lub budzą mieszane uczucia. W tym konkretnym przypadku zgodziłem się na wiele ustępstw w stosunku do najemcy. Dopisałem też, że przekształcę lokal mieszkalny w usługowy w ciągu 6 m-cy. Umowa została podpisana przez strony na czas określony (na czas 6 miesięcy), a mieszkanie wydane.

Zasady najmu

Zawsze swoim potencjalnym klientom na najem daję 3 reguły, które są przejrzyste i zrozumiałe dla każdego:

  1. Najemca musi rozliczać się terminowo
  2. Najemca musi przestrzegać porządku domowego
  3. Najemca musi dbać o nieruchomość

Prawda, że wszystko jest jasne? Jeżeli można by było skrócić umowę, to bym w niej umieścił te 3 punkty i oczywiście czynsz najmu oraz kto, co i komu wynajmuje.

Początek kłopotów z najemcą

Klient opłacił pierwszy czynsz najmu, wypłacił kaucję. Drugi czynsz przysłał 1 dzień po terminie, ale rozliczenie liczników podesłał 3 dni przed końcem miesiąca.

Aha – ja swoich klientów rozliczam miesięcznie ze zużycia mediów. Co to znaczy? Ano to, że najemca podaje mi stany: wodomierza, licznika gazu i energii elektrycznej. Dlaczego tak robię? Ponieważ mam pewność, że zawsze z najemcą będę na czysto i nie spotka mnie już sytuacja, kiedy przychodziła faktura do zapłacenia za prąd (roczne rozliczenie w Enea), a lokator wyprowadził się dawno temu i musiałem z własnej kieszeni pokrywać czyjeś zwiększone zużycie. Gdzie to wszystko rozliczam? W swoim autorskim programie, którego działanie możesz zobaczyć na filmie poniżej.

Z tej strony możesz nabyć program: http://www.rozliczanienieruchomosci.pl/sklep/

Niesubordynacja najemcy

W umowie najmu mam zapis, że lokator będzie przysyłał mi e-mail’em lub sms aktualne stany liczników w ostatni dzień miesiąca. Gdyby ten najemca się tego trzymał, było by OK. Ale niestety pierwszego dnia kolejnego miesiąca to ja piszę do najemcy o podanie stanów liczników. Ponieważ nie mam ich, to nie mogę dokładnie rozliczyć lokatorów. Najemca przysłał mi je dopiero 3-go. W umowie mam zapis, że pieniądze za czynsz najmu wraz z rozliczeniem za media muszą być zaksięgowane na moim koncie do 3-go każdego miesiąca.

Daję też czas lokatorowi, aby dostosował się do zasad współpracy.

W kolejnym miesiącu sytuacja się powtarza – tzn. ja ponaglam najemcę, aby podał mi aktualne zużycie z liczników. Lokator wysyła mi te dane ze znacznym opóźnieniem i pomimo, iż rozliczenie ślę najemcy tego samego dnia, to pieniądze przychodzą 6 dni po umownym terminie, w międzyczasie trafia się weekend.

Kary dla najemcy

W trzecim miesiącu identyczna sytuacja, z tym, że naliczam odsetki ustawowe – wychodzą tak na prawdę grosze. Wpisuję też w uwagach do rachunku, że wyjątkowo nie pobieram kary umownej.

Odsetki ustawowe – najemca, zgodnie z umową, ponosi dodatkowe koszty w postaci odsetek o ustalonym oprocentowaniu (ustalonym ustawą). Jest to jakiś straszak na niesfornych lokatorów, ale wartość odsetek za kilka dni zwłoki z czynszu 1 tys zł jest znikoma.

Kara umowna – mam również i taki zapis w umowie najmu, który daje mi uprawnienia do naliczania oprócz odsetek ustawowych za zwłokę, jednorazowo karę w wysokości 50 zł za nieterminową wpłatę zobowiązań. I to już jest odczuwalne przez najemcę.

Założenie wprowadzenia tych kar jest jedno: najemca ma wpłacać terminowo. Nie zależy mi na „zarabianiu” na karach dodatkowych pieniędzy, ponieważ nie jest to moim biznesem. Moim biznesem jest wynajmowanie nieruchomości i otrzymywanie wynagrodzenia w postaci czynszu najmu. Kary to jedynie bat na nieterminowych klientów.

Klient dzwoni do mnie i przeprasza, że tak późno i że dziękuje za niedopisanie kary w wysokości 50 zł.

Bieżąca obsługa najmu

W międzyczasie (na przestrzeni 2 miesięcy) najemca ma kilka uwag:

  • światełko w lodówce pali się non stop
  • ktoś zbił szybę w drzwiach prowadzących na klatkę schodową
  • cuchnie spalinami w łazience
  • woda z toalety wlatuje do środka
  • jest niemiły zapach w łazience

Dla tych, którzy uważają, że najem to cudowne pieniądze lecące z nieba, powiem, że nie jest tak różowo.

Dowiaduję się od fachowca, który naprawia AGD, że w lodówce należy przykleić kawałek plastyku na drzwi, aby dociskał wyłącznik światła.

Dzwonię do zarządcy budynku i zgłaszam fakt rozbitej szyby. Szyba zostaje wymieniona w ciągu miesiąca. I tak sukces.

Załatwiam kominiarzy, aby zbadali komin i ciąg odprowadzania spalin – wszystko jest OK.

Umawiam się natychmiast (po zgłoszeniu) z hydraulikiem i z rana (przed pracą) jedziemy do mieszkania. Bierzemy tzw. sprężynę i … zagłębiamy się w g..nie. Okazuje się, że odpływ ścieków z WC jest zapchany. Na szczęście sprężyna pomogła. Śmierdzę jak śledź, który leżał 3 dni na słońcu. Cóż – kocham wynajem.

Niemiły zapach w łazience (razem z toaletą) likwiduję poprzez dodatkowe uszczelnienie łączenia rury WC z pionem.

Najemcę nic to wszystko nie kosztowało. Nie miałem pewności, co do zapchanej toalety, ale nic ciekawego (np. szpulę papieru toaletowego, podpaskę) z niej nie wyjęliśmy.

Rozmowa z najemcą

Pan M. otrzymał kolejny rachunek z naliczonymi odsetkami … i chce się spotkać. Wiadomo dlaczego. Umawiamy się na neutralnym gruncie – w galerii handlowej. Pan M. był na jakimś kursie sprzedaży, który zahaczył o techniki NLP. Pan M. próbuje wpłynąć na mnie i moje naliczanie kar umownych. Sęk w tym, że ja również przeszedłem pełny kurs NLP i od kilku ładnych lat jestem sprzedawcą, któremu różne techniki są bardzo dobrze znane.

Pan M. dziękuje mi za niewstawienie do rachunku kary 50 zł. Mydli oczy tym i owym i przechodzi do sedna sprawy. Chce 50 zł zniżki na czynszu najmu. Przystałem na to, ale pod warunkami. Obniżę czynsz o 50 zł do czasu przekształcenia lokalu mieszkalnego w lokal usługowy. Pan M. miał też przykleić kawałek plastyku na drzwi lodówki, aby światło się gasiło również po zamknięciu drzwi. W czasie rozmowy martwił się, że przez zapalone światełko zmarnowało się masło no i prądu więcej naciągnął. Kolejnym naszym tematem była terminowość uiszczania pieniędzy na moim koncie. Nasłuchałem się wielu przeprosin i jeszcze więcej zapowiedzi poprawy.

Po rozmowie przygotowuję aneks do umowy ze zmianą czynszu o 50 zł. Wysyłam go mail’em w celu zapoznania się najemcy i umówienia spotkania, aby go podpisać.

Problem z najemcą

Kolejny miesiąc i kolejna zaległość w wysłaniu stanów liczników. Znowu weekend w międzyczasie. Pieniądze przychodzą po 6 dniach od umownego terminu – grudzień.

W styczniu naliczam do rachunku karę wraz z odsetkami, podliczam też czynsz (ciągle pomniejszony o 50 zł – wedle ustaleń z klientem), oraz media. Wysyłam rachunek e-mail’em.

Telefon. Dzwoni Pan M. Słychać, że jest wkurzony widmem zapłacenia kary w wysokości 50 zł. W sumie co ugrał na najmie, to zwrócił w postaci kary – przynajmniej na papierze. Niestety jestem nieugięty. Pan M. oświadcza, że nie ma czasu ze mną dyskutować. Spokojnie przyjmuję do wiadomości. Pan M. kończy rozmowę. Dziwne; dzwoni a potem stwierdza, że nie ma czasu rozmawiać.

Uwagi najemcy

Te dziwne zakończenie rozmowy wydało mi się mało przyjazne, więc wysłałem wiadomość mailem, aby przy kolejnej próbie kontaktu klient zrozumiał, że mam dobre chęci, jednak nie zawsze mogę gadać.

Najłatwiej jest mi się kontaktować poprzez mail, ponieważ w ciągu dnia mam wiele spotkań a w przerwach muszę przygotowywać różne dokumenty, wyliczenia itd. Dlatego też jeżeli mam chwilę czasu, to odbiorę telefon, ale zdarza się to sporadycznie, niestety. Proszę więc zrozumieć mnie, gdybym przez dłuższy czas nie odbierał telefonu.

Otrzymuję taki e-mail w odpowiedzi:

Witam ponownie,
rozumiem Pańską decyzję, a także to co jest dla Pana ważne jeśli chodzi o naszą umowę.
Będę wdzięczny jeśli weźmie Pan pod uwagę co jest istotne dla nas.
Chcemy zapoznać się z dokumentem potwierdzającym zmianę użyteczności lokalu,
podpisać aneks do umowy, który przesłał Pan e-mailem
Chcielibyśmy też, nie przejmować się dłużej niesprawnym oświetleniem w lodówce i utrzymującym się w dalszym ciągu przykrym zapachem w łazience.
Podczas gentelmen agreement poruszaliśmy także sprawę odmalowania drzwi wejściowych.
Chcę także pana poinformować, że przepalone żarówki i baterie w piecu gazowym wymieniłem wykładając swoje pieniądze.
Przez miesiąc był także problem z otworzeniem drzwi wejściowych klatki.

Oczekujemy , że Pan podobnie jak my pochyli się nad swoimi niedociągnięciami.

Moja wizja rozwiązania problemu z najemcą

Cóż. Po takiej odpowiedzi cisnęło mi się jedno: „Mam chęć wypowiedzieć im umowę”.

Ale postanowiłem ochłonąć, jak zawsze, i podejść do tematu asertywnie. Widzisz, wynajem jest biznesem. Biznes służy do zarabiania pieniędzy. Należy wystrzegać się emocji, a dokładnie to działania pod ich wpływem. Co z tego, że im wypowiem? Czy to zmieni moją sytuację finansową? No pewnie! Ale czy na plus? No nie, na minus!

Moja odpowiedź:

Panie M.,

Abyśmy się dobrze zrozumieli:
1. dokument zmieniający sposób użytkowania
Nie mam na tę chwilę. Posiadam zgodę wspólnoty. Proces zmiany Warunków Zabudowy toczy się, o czym informowałem Pana na naszym spotkaniu. Jest to proces, więc trwa. Do tego czasu umówiliśmy się na zmniejszony czynsz o 50 zł.
2. Aneks możemy podpisać w każdym czasie, o czym również informowałem. Jak Pan zauważył stosuję się do jego postanowień.
3. Lodówka i światełko – na naszym spotkaniu przystał Pan na doklejeniu kawałka plastyku do drzwi lodówki, aby przy zamykaniu wyłączała się światełko.
4. Jeżeli chodzi o łazienkę, to zaizolowałem silikonem rurę odpływową z toalety. Do tej pory nie miałem żadnej informacji, że coś jest nie tak.
5. Drzwi wejściowe – prośba o odmalowanie została natychmiast zgłoszona zarządcy budynku.
6. Przepalone żarówki wchodzą w Państwa gestię. Wymiana baterii również. Zdawałem lokal z wymienionymi bateriami i palącymi się żarówkami.
7. Problem z otwarciem drzwi wejściowych – nic mi o tym fakcie Państwo nie sygnalizowaliście.
8. Jeżeli chodzi o moje niedociągnięcia, to zawsze może Pan wypowiedzieć umowę najmu.

Bartosz Dolinkiewicz

Tytuł brzmi „wizja rozwiązania problemu”. Tak. Moją wizją jest tu podtrzymanie wynajmu, a dokładniej to podtrzymanie strumyka gotówki zasilającego moje konto miesiąc w miesiąc. Wskazuję w mojej odpowiedzi najemcy na fakty. Fakty te wynikają głównie z umowy najmu. Faktem jest to, że otrzymuję pieniądze zawsze po terminie.

Jak widzisz najemca łapie się wszystkiego, co ma pod ręką. Przepalone żarówki, wymiana 2 baterii R20 w termie, itd. Jak myślisz, ile to może kosztować? Może 20 zł. Zresztą chodzi o sam fakt, a faktem jest tu, że zgodnie z zapisem umowy, to najemca ponosi koszty konserwacji. Znowu lokator zarzuca mi, że drzwi wejściowe nie zostały odmalowane, jak sobie by tego życzył. Faktem jest, że wg umowy odpowiadam za rzeczy, które nie wykraczają poza moje kompetencje – drzwi wejściowe należą do wspólnoty. Zarządca został powiadomiony. Tyle mogłem zrobić.

No i na końcu najemca widzi wyłącznie Twoje niedociągnięcia, jako wynajmującego. Cóż, przyzwyczaj się do tego. Każdy problem, każdy zatarg kończy się podobnie – to Ty jesteś winny, bo … – i tu pojawia się zazwyczaj stek bzdur. Jeżeli natomiast miałbyś dochodzić swoich praw przed sądem, to z dobrą umową i należytym jej wykonaniem przez Ciebie (jako wynajmującego) masz niezbite dowody przemawiające na Twoją korzyść. Jednak sąd sądem, dowody dowodami, a niektóre wyroki to nie wiem skąd się biorą?

Rozwiązanie umowy najmu

Traktuję to jako ostateczność. Dlaczego? Ponieważ okres pustostanu jest najgorszy. Dlaczego? Ponieważ nie dość, że nie zarabiam, to jeszcze muszę płacić koszty stałe.

Wszystko zależy, czy najemca nadal będzie rozliczał się z najmu. Nieterminowość kilku dni powinna budzić Twój niepokój, zwłaszcza na początku najmu. Każdemu może się zdarzyć opóźnienie – nawet najlepszemu płatnikowi. Ale jeżeli lokator zaczyna swoją historię z opóźnionymi płatnościami, to lepiej miej się na baczność i bacznie obserwuj klienta – nie chodź za nim, ale sprawdzaj osobiście zużycie, wysyłaj sms z ponagleniem, monitoruj wpływy na konto i ich terminowość, itp.

Jeżeli ten najemca przeciągnie mnie powyżej 7 dni od terminu wpływu pieniędzy na konto bankowe, otrzyma wypowiedzenie; przypominam, że jest to firma. W takim wypadku im szybciej utniesz więź łączącą Cię ze złym najemcą, tym mniej będziesz stratny.

Ale najemca zapłacił. To dobrze, prawda? No dobrze. Ale nie zapłacił 100%! To źle, prawda? No źle. Najemca nie zapłacił kary umownej i odsetek. Nie poczuwa się do tego.

W połowie stycznia postanowiłem nie przedłużać najemcy umowy – ma do końca stycznia. Mało tego; wystawiłem oferty wynajmu swojego mieszkania i puściłem je w świat dzięki internetowi. Zacząłem aktywnie poszukiwać kolejnego najemcy jeszcze w czasie trwania starego najmu. W ciągu kilku dni zgłosiło się kilku potencjalnie chętnych najemców.

Gdy najemca opuści lokal, mam 2 tygodnie na oddanie kaucji. Kaucję otrzyma pomniejszoną o karę umowną i odsetki ustawowe od kwoty zaległości do ostatniego dnia najmu. Jeżeli odda lokal w gorszym stanie, niż przyjął w najem – zostanie potrącona kaucja. Z kaucji również obetnę kwotę za nieposprzątanie mieszkania – wg cennika firm świadczących takie usługi. I będę się tego trzymał, ponieważ takie zapisy widnieją w naszej umowie najmu, na którą zgodziły się obie strony.

Dobre rady tzw „ekspertów”

Kilku znajomych dowiedziało się o moich kłopotach z najemcą. Ich porady w większości były podobne:

„Jest ciężki czas a Ty (ja) chcesz łatwą ręką zrezygnować z najemcy. Nie rób tego, w końcu Ci zapłacił. Fakt, że nie wszystko, ale powinieneś cieszyć się, że w ogóle coś dostałeś”

Powiem Tobie, że nigdy nie będzie najlepszy czas na wynajem, bo zawsze coś będzie nie tak: kryzys, ludzie nie mają pieniędzy, ktoś zapowiada koniec świata, itp. historie. Jednak ci, którzy dawali mi te rady nigdy nie wynajmowali swoich mieszkań!! Nie pozwól, aby manipulowały Tobą osoby niezwiązane z wynajmami. Ja zdaję sobie w pełni sprawę z tego, że nie jest łatwo na rynku o dobrego najemcę, ale pozwalając na łamanie warunków umownych pozbawiasz siebie w zasadzie wszystkich swoich praw. Tak jak wspomniałem wcześniej, gdy raz pozwolisz na złamanie warunków, to najemca będzie wykorzystywał to cały czas i coraz częściej i na większą Twoją szkodę. Sam wielokrotnie to przerabiałem, widziałem dziesiątki razy u innych i setki razy rozmawiałem z wynajmującymi, którzy również mieli podobne problemy.

Mało tego: działając wbrew sobie i pozwalając na łamanie warunków umowy działasz na niekorzyść całego rynku wynajmu. Przyzwyczajasz lokatorów do dzikiego zachowania. Gdy już Cię zadłużą, zniszczą Ci mieszkanie i gdy w końcu zdecydujesz się na ich wyrzucenie, oni pójdą mieszkać do kogoś innego – innego wynajmującego – i zrobią dokładnie to samo! W taki sposób wynajmujący tworzą na rynku złych najemców.

2 dni do wyprowadzki lokatora

Najemca śle smsy – żona Pana M.

gdyby mogl mi Pan napisac czy jest Pan zainteresowany dalsza wspolpraca i zechcal sie z nami spotkac bylabym wdzieczna

Odpisuję, że umowa wygaśnie samoistnie dnia 4 lutego i w ten dzień chcę się spotkać w celu zdania lokalu, i że nie jestem zainteresowany przedłużaniem umowy, której warunki są łamane. Proszę również o przygotowanie lokalu zgodnie z §10 umowy najmu.

Najemca odpisuje, że lokal zda 5 lutego i … prosi o przygotowanie kaucji.

Na co odpisuję, że kaucję zwracam w ciągu 14 dni.

Panie Bartoszu oczekujemy zwrotu kaucji tego samego dnia kiedy sie spotykamy dlaczego te 14 dni.Rownie dobrze moglibysmy oddac lokal w takim razie nie 4tego lecz 18tego skad ta zwloka?

Odpisuję, że wszystko wynika z zapisów umowy.

Umowa Najmu

Sam teraz widzisz, jak ważne są zapisy umowy najmu. Dlaczego mam 14 dni na oddanie kaucji? Co kryje §10 umowy? Jaką mam umowę? Jak zabezpiecza mnie dobra umowa? Na te oraz inne pytania odpowiedzi dostarczy Tobie ta oto strona: nieruchomosci-szkolenia.pl

Rada eksperta

Wyprzedzaj fakt wypowiedzenia umowy najmu badaniem rynku i przygotowywaniem się pod następny wynajem. Zachowaj czujność i bądź sprytny. Zawczasu poszukaj na rynku potencjalnie zainteresowanych klientów – to zminimalizuje pustostany. Bądź też odpowiedzialny za swoje czyny.

Ale bez względu na wszystko, postępuj w zgodzie z samym sobą – asertywnie (przeczytaj ten artykuł: www.rozliczanienieruchomosci.wordpress.com/2013/01/07/asertywnosc-a-wynajem/).

Opisz swoje doświadczenia w komentarzu, aby inni wynajmujący wiedzieli co może się im przydarzyć i jak z tym się uporać.

Kliknij też LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,