RSS

Archiwa tagu: pieniądze

Najemca mieszkania nie płaci rachunków

Najemca mieszkania nie płaci rachunków

Zadłużenie lokatora

Ogromnym problemem na rynku najmu są osoby, które podpisują umowy, przenoszą swoje rzeczy i życie do najętego lokalu i … przestają go opłacać. Jest to jedna z największych bolączek właściciela nieruchomości na wynajem – szczególnie mieszkalnej. Dlatego szczególnie, ponieważ obowiązujące w Polsce prawo sprzyja lokatorom, których nie tak łatwo można się pozbyć.

Odcinanie mediów najemcom

Dość często widuję wpisy na blogach, komentarze pod filmami youtube, oraz słyszę rozmowy ludzi, którzy chcą się bawić w wynajem, na temat pozbawiania niesfornych lokatorów różnych wygód, w celu szybkiego pozbycia się ich z mieszkania. Niestety ustawa o ochronie praw lokatorów, która niestety jest aktem nadrzędnym nad umowami najmu, bardziej dba o interesy najemcy, niż właściciela. Dlatego też nie ma się co dziwić, że ludzie zaczynają kombinować – zaczynają szukać rozwiązań, dzięki którym byliby w stanie obronić się przed złymi lokatorami w sensie minimalizowania ryzyka strat finansowych powodowanych przez tychże.

Odcięcie prądu

Jest to praktyka, która z powodzeniem może być wykorzystana w jakimkolwiek lokalu mieszkalnym na wynajem. Właściciel, na którego dostawca energii elektrycznej wystawia rachunki za prąd, idzie do biura obsługi klienta i zrywa lub wypowiada umowę o dostawę paliwa (prądu). Jeżeli lokator nie opłacał zużycia, to właściciel musi pokryć zadłużenie z własnej kieszeni, aby można było swobodnie rozwiązać umowę bez późniejszych przykrych konsekwencji.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jakie mieszkanie tacy lokatorzy

Jakie mieszkanie tacy lokatorzy

Biedne mieszkanie. Biedni lokatorzy

Czy biedny znaczy niedobry, zły? Niekoniecznie. Ale bardzo często biedny znaczy spłukany. A jak spłukany, to dlaczego? I tu już można dopatrywać się wielu wątków: od niepłacących alimenciarzy, przez matki z dziećmi na zasiłku od narodzin Świata, po zwykłych leni.

Jak 30 letnia osoba może nie posiadać żadnej gotówki? To co ta osoba robiła przez ostatnie 13 lat? Impreza za imprezą, faja za fają, flaszka za flaszką i … zabawa trwa, a czas mija nieubłaganie. W końcu okazuje się, że mama nie chce utrzymywać dłużej darmozjada i każe się wynosić na „swoje”. Teraz to „swoje” zamienia się bardzo często w najem cudzej nieruchomości. W większości przypadków gotówka na wkład własny (kaucja + pierwszy miesiąc) jest z wielkim trudem pożyczona od kolesi lub np. z lombardu. Właściciel nieruchomości widząc, iż klient jest wypłacalny, decyduje się na podpisanie z nim umowy. A jak już jest dach nad głową i mama nie truje, to nagle ma się znowu wielu przyjaciół, którzy aż się wpraszają na nowe włości (tzw. wbicie na chatę). No i schemat się powtarza: impreza za imprezą, faja za fają, flaszka za flaszką … aż przychodzi moment, gdy właściciel lokalu nie wytrzymuje bez pieniędzy przez ostatnie 3 miesiące i … należałoby się wyprowadzić. Ale zanim do tego dojdzie, to należałoby zrobić ostatnią – tygodniową imprezę, po której wynajmującemu szczęka opada, gdy zastaje całkowicie zdewastowane mieszkanie bez nowych drzwi wejściowych odsprzedanych za długi kolegom, zastawionych w najbliższym lombardzie nowym jeszcze sprzęcie AGD oraz pościąganych i sprzedanych na złomie grzejnikach.

Tak kończy się wiele najmów. Tak kończy swoją, niezaczętą jeszcze, historię z rentierstwem wielu właścicieli lokali mieszkalnych, którym znajomi naopowiadali, jaki to ten najem jest super.

Read the rest of this entry »

 
3 Komentarze

Opublikował/a w dniu 15 marca 2018 w Nieruchomości, Remont, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Film

Jak skutecznie zmniejszyć koszty zużycia wody

Jak skutecznie zmniejszyć koszty zużycia wody

Perlator

Jakiś czas temu mój kolega Rysiek, który inwestuje w małe mieszkania na wynajem w Gorzowie Wlkp., mówił mi o fajnym urządzeniu, które stanowczo zmniejsza zużycie wody.

Wszystkie Ryśki to fajne chłopaki

Mówił, że przetestował u siebie w domu jeden perlator i był pozytywnie zdziwiony. Ustawił garnek wody i ze stoperem mierzył ilość wpadających litrów z urządzeniem na kranie i bez niego. Różnica była kolosalna.

Oszczędność wody

Perlatory stosuje się, aby powstrzymać znaczne zużycie wody w lokalu, co wpływa na zmniejszenie kosztów wody. Jak zapewne wiadomo, na koszt zużycia wpływa woda bieżąca oraz jej odprowadzenie w postaci ścieków. Stawka za 1 m3 wody przeważnie wzrasta z roku na rok; a pensje zostają zazwyczaj na tym samym poziomie. Dlatego każde zmniejszenie kosztów jest pożądane.

Read the rest of this entry »

 
4 Komentarze

Opublikował/a w dniu 21 lipca 2015 w Nieruchomości, Remont, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Najemca kasę dał

No, ale nie całą. I tu jest spory problem. Nie mówię jedynie o tym, iż miałeś, jako wynajmujący, otrzymać pełną zapłatę, ale o tym, że musisz to rozliczyć. No właśnie, jak rozliczasz się z niepełnej kwoty uzyskanej od lokatora?

Rozliczenie kosztów najmu przeciętnego właściciela nieruchomości

Przykład:

Powiedzmy, że najemca miał zapłacić 1.000 zł tytułem czynszu najmu oraz 500 zł kosztów stałych nieruchomości i zużycia mediów, ALE zamiast 1.500 zł płaci Tobie 1.100 zł.

Większość ludzi, z którymi rozmawiałem, liczy tak:

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Terminowe płatności czynszu najmu

Terminowe płatności czynszu najmu

Zapewnienie ciągłego przepływu pieniędzy – CashFlow

Jednym z podstawowych celów wynajmu jest uzyskanie wynagrodzenia w postaci czynszu najmu. Płatność tego wynagrodzenia powinna następować cyklicznie – w czasie trwania umowy między wynajmującym a najemcą. Dla inwestora lub nawet zwykłego Kowalskiego, który postanowił uruchomić nieużywane mieszkanie po dziadkach, owo wynagrodzenie jest po prostu spodziewane i wkalkulowane w kolejne decyzje finansowe właściciela nieruchomości.

Co się jednak dzieje, gdy wynajmujący nie otrzymuje wynagrodzenia w postaci czynszu najmu? Sytuację taką można porównać do pracy etatowej, kiedy to, na koniec przepracowanego miesiąca, pracownik nie dostaje zasłużonych pieniędzy. Wszak takie sytuacje zdarzają się, ale nie tak licznie jak niepłacący lokatorzy.

Właściciel nieruchomości co miesiąc z utęsknieniem oczekuje należnego mu wynagrodzenia. Jednak, gdy dzień płatności wydłuża się – zaczyna tworzyć się nerwowa atmosfera. Dlaczego? Ponieważ przepływ pieniądza zostaje przerwany. Dla czytelnika może to nie być nic takiego, gdy lokator zapłaci tydzień później, ale dla właściciela nieruchomości, który musi zapłacić ratę kredytu hipotecznego, ów 7-dniowe opóźnienie może zadecydować o być lub nie być.

Z najemcą można postępować jak z dzieckiem. Poznaj zatem 2 sposoby na uniknięcie opóźnień w zapłacie czynszu najmu

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Pierwsza płatność za najem

Pierwsza płatność za najem

Zdecydowany najemca

Jako wynajmujący jesteś już po przygotowaniu lokalu i pewnie kilku lub kilkunastu jego prezentacjach potencjalnie zainteresowanym osobom. W końcu trafiasz na człowieka, który mówi „TAK„. Czyż to nie piękne? Czujesz się uradowany, podekscytowany i nie możesz powstrzymać wewnętrznego uśmiechu.

Umowa najmu

Robisz szczegółowy spis z natury i tworzysz protokół zdawczo-odbiorczy. Wszystko starasz się wyjaśnić najemcy. W ciągu kilku minut najemca jest zasypywany milionem informacji; jakże istotnych z Twojego punktu widzenia. Istotnych również dla najemcy, ale on jeszcze tego nie wie.

Czytasz głośno wcześniej przygotowaną umowę najmu i starasz się tłumaczyć każdy paragraf, każdy punkt. Jeżeli Twoja umowa kończy się na jednej – no ewentualnie na dwóch stronach, to potencjalny najemca może nawet zapamięta te najważniejsze kwestie. Ja jednak wolę korzystać z bardzo doprecyzowanej umowy, która zazwyczaj posiada kilkanaście stron (wraz z załącznikami). Dlaczego? Ponieważ wszystko jest w niej czarne lub białe – eliminuję szarości, tzn. niedomówienia, które mogą być fatalne w skutkach – zwłaszcza finansowych.

Dobrze przygotowaną umowę możesz pobrać z tej strony: umowa najmu

I co dalej robię z umową? Tłukę ją z najemcą, aż upewnię się, że wszystko rozumie! Dlatego od razu uprzedzam, że na samą umowę potrzebuję około 1 godziny i proszę, aby lokator/najemca zarezerwował sobie ten czas wyłącznie dla mnie.

Rozliczenie z najemcą

Po podpisanej umowie, gdy wydaje się, że najemca wszystko już powinien wiedzieć, przychodzi moment na pierwsze rozliczenie najmu. Twój klient będzie pewnie jeszcze nieco oszołomiony umową, a dokładniej to przytaczaniem jej zapisów i przyswojeniem ich. To jest męczące – raczej psychicznie, niż fizycznie, ale opłacalne – zwłaszcza dla Ciebie, jako wynajmującego (jeżeli masz oczywiście dobrze skonstruowaną umowę chroniącą Twoje interesy).

Niby wszystko jasne, wszystko pięknie, a najemca nie wie ile ma Tobie dać pieniędzy. No właśnie, ile? 🙂 Ja stosuję prosty mechanizm:

jeżeli najemca nie przejmuje w najem lokalu w pierwszym dniu miesiąca, to wszystkie koszty dzielę na 30 części i mnożę przez ilość dni najmu do końca pierwszego miesiąca

Dlaczego właśnie tak? Ponieważ uważam, że to jest fair wobec najemcy. Do czasu wynajęcia (czas pustostanu) sam ponoszę koszty stałe i zmienne jak:

  • energia elektryczna,
  • gaz,
  • woda,
  • zarządca budynku
  • zaliczki na fundusz remontowy, itp.

Oczywiście zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym koszt za media (prąd, gaz, woda) zaczynam naliczać od momentu przekazania lokalu. Rozliczanie ułatwia mi program System Rozliczania Wynajmu, który bardzo dokładnie wylicza kto, ile i za co płaci do dnia i od dnia przekazania lokalu w najem.

Program możesz nabyć tu: System Rozliczania Wynajmem

Kaucja

A co z kaucją? Jak to co z kaucją? Bierz od razu 100% Od razu znaczy w momencie przekazania lokalu. Jeżeli najemca nie będzie miał wystarczająco dużo pieniędzy na zapłacenie za czynsz i opłaty eksploatacyjne oraz pokrycie kaucji, to poważnie rozważ, czy rzeczywiście chcesz wynajmować lokal właśnie tej osobie!

Porady dla wynajmujących

We wrześniu wynajmowałem mieszkanie, które właściciel przekazał mi w zarządzanie. Po przygotowaniu lokalu (odświeżenie) od razu pojawili się potencjalni zainteresowani. Większość z nich była studentami – szkoła wezwała po wakacjach 🙂 Raz przyszło 2 chłopaków. Gadka szmatka, oprowadzenie po mieszkaniu, krótkie objaśnienie zasad (bez pokazywania umowy najmu) i zaczęła się rozmowa o kaucji. Jeden ze studentów mówi mi, że dotychczas byli (oni) przyzwyczajeni do wpłacania kaucji na raty – po 150 zł. Hmmm, pomyślałem przez chwilę – kaucja wynosi 1.100 zł, czyli by mi wpłacali ją przez ponad 7 m-cy – i powiedziałem, że OK, ale po zakończeniu najmu ja też będę wypłacał kaucję na raty – po 150 zł/m-c. Noooo, nie poszli na to 🙂 I jak to się skończyło? Cóż, im nie wynająłem. Dlaczego? Ponieważ unikam na samym początku problemów z lokatorami.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię blog Rozliczanie Nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Protokół zdawczo-odbiorczy

Protokół zdawczo-odbiorczy

Co to jest protokół zdawczo – odbiorczy?

Jest dokumentem, w którym wymienione zostały różne rzeczy ruchome (sprzęt, meble, garnki), jak i nieruchome (okna, krany, kaloryfery) wyposażenia lokalu oraz ich stan rzeczywisty. Taki protokół powinien stać się integralną częścią umowy najmu. Dlaczego? Ponieważ zarówno zabezpiecza wynajmującego, jak i najemcę.

Jak sporządzić protokół?

Protokół najlepiej niech sporządza właściciel nieruchomości, ponieważ zna ją lepiej od potencjalnego najemcy. Przede wszystkim należy go zrobić rzetelnie. Im więcej wynajmujący zawrze szczegółów, tym więcej wątpliwości zostanie rozwianych.

Zachęcam do pobrania mojej autorskiej umowy najmu wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym i innymi ważnymi załącznikami: 

Kiedy spisuje się protokół?

Protokół, jak już wcześniej wspomniałem, najlepiej aby zrobił wynajmujący w czasie, gdy lokal stoi pusty i jest zapewniony swobodny dostęp do wszystkiego, co się w lokalu znajduje. Natomiast samo podpisanie protokołu najlepiej jest uczynić podczas podpisywania umowy najmu, której zapisy wskazują bezpośrednio na protokół zdawczo-odbiorczy.

Uzgodnienia między stronami

Jeżeli przyszły lokator ma jakiekolwiek zastrzeżenia, co do stanu (działania/wyglądu) jakiegoś elementu wyposażenia, należy je zapisać w protokole i dokładnie napisać czego konkretnie dotyczą – np. terma odpala się z opóźnieniem 15 sekundowym po odkręceniu ciepłej wody.

W protokole, oprócz wykazania kondycji elementów lokalu, wpisuje się dane z podliczników. Chodzi tu późniejsze rozliczenie mediów takich jak woda, energia elektryczna czy gaz.

Do rozliczania wynajmu proponuję używać Systemu Rozliczania Wynajmu

Co daje wynajmującemu protokół zdawczo-odbiorczy?

Przede wszystkim zabezpiecza właściciela przed ponoszeniem ewentualnych dodatkowych nakładów finansowych na doprowadzenie lokalu do stanu sprzed wynajęcia. Jak? Protokół jest wiarygodnym źródłem stanu poszczególnych elementów wyposażenia. Jeżeli przy zdawaniu lokatorowi lokalu, mieszkanie posiadało 2 sprawne krany, a jeden nagle zniknął, to właściciel ma dowód – podpisany przez obie strony na samym początku najmu – na podstawie którego może obciążyć kosztami najemcę.

Protokół również jasno przekaże informacje jakie zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu nastąpiły podczas najmu przez danego lokatora. Na jego podstawie właściciel łatwo wyceni szkody i obciąży kosztami najemcę. Niweluje w ten sposób problemy z najemcą, a dokładnie z odzyskaniem pieniędzy po wyprowadzeniu się lokatora.

Dobrą praktyką jest również, oprócz opisu elementów, sfotografowanie każdego metra lokalu. W takim przypadku, jeżeli po ustaniu stosunku najmu właściciel stwierdzi na ścianach kilka dziur po kołkach lub gwoździach, o których nie było mowy w protokole, oraz których nie widać na wykonanych zdjęciach, może żądać od lokatora naprawy łatania dziur, lub obciążyć go jej kosztami.

A teraz kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Nieruchomości - podatki od najmu

Ważne informacje dla inwestora

 
4 Komentarze

Opublikował/a w dniu 29 lipca 2013 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,