RSS

Archiwa tagu: płatności

Notatka na marginesie
Najczęstsze problemy z najemcami lub lokatorami – ankieta

Zagłosuj

Zaznacz najbardziej denerwujący Cię problem w Twoim wynajmie.

Możesz oddać głos tylko raz. Jeżeli chciałbyś cokolwiek dodać – napisz lub opisz to w komentarzu.

Cel ankiety

Chciałbym po jakimś czasie odnieść się do najbardziej frustrujących problemów związanych z najmem lokali mieszkalnych i być może znaleźć jakieś konkretne rozwiązania.

W komentarzu możesz zawsze rozwinąć swój przypadek lub opisać jak sobie poradziłeś z problematyczną sytuacją.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie oraz polub stronę na facebook’u, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiRozliczanie Nieruchomości

Najczęstsze problemy z najemcami lub lokatorami – ankieta

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Przepraszam, to ile będę płacić miesięcznie za mieszkanie

Podobne pytanie pada z ust potencjalnego najemcy zazwyczaj po pierwszej wymianie zdań na temat nieruchomości, którą jest zainteresowany. Lokal uzyskał akceptację, lokalizacja jest OK, infrastruktura też, więc pora pogadać konkretnie o pieniądzach.

Osoba zainteresowana zna czynsz najmu – ponieważ zapoznała się z nim na pierwszym miejscu; no może zaraz po wybraniu lokalizacji. Ale niewiadomą stanowią „inne koszty” czy „+ dodatkowe koszty” lub „plus eksploatacja”.

Jak myśli lokator

Wyobraź sobie kolesia, który usiadł przed ekranem komputera, aby wyszukać mieszkanie na wynajem – swoje przyszłe lokum. Odpalił kilka stron serwisów ogłoszeń; i tych lokalnych i tych ogólnopolskich. Mając jakieś pojęcia o danej miejscowości zaczyna buszowanie po ofertach.

Chcę mieszkać tu albo tu, ale nie tu i na pewno nie tam. Czyli jedno mamy z głowy – lokalizacja. Teraz ile pokoi? Może 2, a może 3? Zobaczymy jak kształtują się ceny? … Aaaa, to może jednak 2. 1200 zł, 950, 1100 … o! jest jakieś za 700! Ale dlaczego nie chcą psa? O! Ci nic nie napisali, że bez zwierząt – za 850 i tamci też za 1000 zł miesięcznie. Umeblowane, czy nie? A niech będzie umeblowane; pewnie, czemu nie? Hmmmm – 1300 zł, 1100 zł, 1200 zł … O! jest jakieś za 1 tys zł + niski czynsz do administracji i zużycie ?!?

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Problem z lokatorem

Problem z lokatorem

Stanowczy wynajmujący

Pisałem już o asertywności przy wynajmie nieruchomości. Dziś chciałbym się skoncentrować na konkretnym przykładzie z życia wziętym.

Początek najmu

Pod koniec sierpnia wynająłem swój lokal mieszkalny Pani K. Wcześniej (w lipcu) rozmawiałem z jej mężem – Panem M., z którym przeprowadziłem pierwszą, wstępną rozmowę na nieruchomości. Pan M. był zainteresowany, ale rozmawialiśmy bardzo ogólnikowo, ponieważ nie był zdecydowany. Dałem mu swoje namiary. Szukał nadal dobrej lokalizacji. Odezwał się 2 miesiące później. Mówił, że gdzieś zgubił mój nr telefonu, a przez żadnego pośrednika (gdzie miałem wystawione oferty) nie chciał, bo nie będzie im płacić.

Ponieważ teraz był zdecydowany, umówiliśmy się konkretnie na nieruchomości w celu podpisania umowy. Pan M. przyszedł ze swoją małżonką Panią K., i oświadczyli, że najem będzie na Panią K. Podpisaliśmy umowę więc na Panią K., ale to Pan M. rządził wszystkim. Umowa była na wynajem lokalu mieszkalnego, ale najemca chciał prowadzić w nim działalność gospodarczą. Szczerze mi to jest wszystko jedno, a nawet lepiej, ponieważ firma nie łapie się na ustawę o ochronie praw lokatorów.

Negocjacje w sprawie zapisów umowy najmu trwały jakąś godzinę. Ponieważ mam dość spore doświadczenie, a każdy nowy najem przynosi kolejne, moja umowa jest dość ciężka. Chodzi o ilość paragrafów – jest sporo. Wszystko dlatego, że wpisuję tam wszelkie ewentualności i zabezpieczam głównie swoje interesy. Zawsze jednak daję do przeczytania umowę klientowi i rozmawiamy o konkretnych zapisach, które są niezrozumiałe lub budzą mieszane uczucia. W tym konkretnym przypadku zgodziłem się na wiele ustępstw w stosunku do najemcy. Dopisałem też, że przekształcę lokal mieszkalny w usługowy w ciągu 6 m-cy. Umowa została podpisana przez strony na czas określony (na czas 6 miesięcy), a mieszkanie wydane.

Zasady najmu

Zawsze swoim potencjalnym klientom na najem daję 3 reguły, które są przejrzyste i zrozumiałe dla każdego:

  1. Najemca musi rozliczać się terminowo
  2. Najemca musi przestrzegać porządku domowego
  3. Najemca musi dbać o nieruchomość

Prawda, że wszystko jest jasne? Jeżeli można by było skrócić umowę, to bym w niej umieścił te 3 punkty i oczywiście czynsz najmu oraz kto, co i komu wynajmuje.

Początek kłopotów z najemcą

Klient opłacił pierwszy czynsz najmu, wypłacił kaucję. Drugi czynsz przysłał 1 dzień po terminie, ale rozliczenie liczników podesłał 3 dni przed końcem miesiąca.

Aha – ja swoich klientów rozliczam miesięcznie ze zużycia mediów. Co to znaczy? Ano to, że najemca podaje mi stany: wodomierza, licznika gazu i energii elektrycznej. Dlaczego tak robię? Ponieważ mam pewność, że zawsze z najemcą będę na czysto i nie spotka mnie już sytuacja, kiedy przychodziła faktura do zapłacenia za prąd (roczne rozliczenie w Enea), a lokator wyprowadził się dawno temu i musiałem z własnej kieszeni pokrywać czyjeś zwiększone zużycie. Gdzie to wszystko rozliczam? W swoim autorskim programie, którego działanie możesz zobaczyć na filmie poniżej.

Z tej strony możesz nabyć program: http://www.rozliczanienieruchomosci.pl/sklep/

Niesubordynacja najemcy

W umowie najmu mam zapis, że lokator będzie przysyłał mi e-mail’em lub sms aktualne stany liczników w ostatni dzień miesiąca. Gdyby ten najemca się tego trzymał, było by OK. Ale niestety pierwszego dnia kolejnego miesiąca to ja piszę do najemcy o podanie stanów liczników. Ponieważ nie mam ich, to nie mogę dokładnie rozliczyć lokatorów. Najemca przysłał mi je dopiero 3-go. W umowie mam zapis, że pieniądze za czynsz najmu wraz z rozliczeniem za media muszą być zaksięgowane na moim koncie do 3-go każdego miesiąca.

Daję też czas lokatorowi, aby dostosował się do zasad współpracy.

W kolejnym miesiącu sytuacja się powtarza – tzn. ja ponaglam najemcę, aby podał mi aktualne zużycie z liczników. Lokator wysyła mi te dane ze znacznym opóźnieniem i pomimo, iż rozliczenie ślę najemcy tego samego dnia, to pieniądze przychodzą 6 dni po umownym terminie, w międzyczasie trafia się weekend.

Kary dla najemcy

W trzecim miesiącu identyczna sytuacja, z tym, że naliczam odsetki ustawowe – wychodzą tak na prawdę grosze. Wpisuję też w uwagach do rachunku, że wyjątkowo nie pobieram kary umownej.

Odsetki ustawowe – najemca, zgodnie z umową, ponosi dodatkowe koszty w postaci odsetek o ustalonym oprocentowaniu (ustalonym ustawą). Jest to jakiś straszak na niesfornych lokatorów, ale wartość odsetek za kilka dni zwłoki z czynszu 1 tys zł jest znikoma.

Kara umowna – mam również i taki zapis w umowie najmu, który daje mi uprawnienia do naliczania oprócz odsetek ustawowych za zwłokę, jednorazowo karę w wysokości 50 zł za nieterminową wpłatę zobowiązań. I to już jest odczuwalne przez najemcę.

Założenie wprowadzenia tych kar jest jedno: najemca ma wpłacać terminowo. Nie zależy mi na „zarabianiu” na karach dodatkowych pieniędzy, ponieważ nie jest to moim biznesem. Moim biznesem jest wynajmowanie nieruchomości i otrzymywanie wynagrodzenia w postaci czynszu najmu. Kary to jedynie bat na nieterminowych klientów.

Klient dzwoni do mnie i przeprasza, że tak późno i że dziękuje za niedopisanie kary w wysokości 50 zł.

Bieżąca obsługa najmu

W międzyczasie (na przestrzeni 2 miesięcy) najemca ma kilka uwag:

  • światełko w lodówce pali się non stop
  • ktoś zbił szybę w drzwiach prowadzących na klatkę schodową
  • cuchnie spalinami w łazience
  • woda z toalety wlatuje do środka
  • jest niemiły zapach w łazience

Dla tych, którzy uważają, że najem to cudowne pieniądze lecące z nieba, powiem, że nie jest tak różowo.

Dowiaduję się od fachowca, który naprawia AGD, że w lodówce należy przykleić kawałek plastyku na drzwi, aby dociskał wyłącznik światła.

Dzwonię do zarządcy budynku i zgłaszam fakt rozbitej szyby. Szyba zostaje wymieniona w ciągu miesiąca. I tak sukces.

Załatwiam kominiarzy, aby zbadali komin i ciąg odprowadzania spalin – wszystko jest OK.

Umawiam się natychmiast (po zgłoszeniu) z hydraulikiem i z rana (przed pracą) jedziemy do mieszkania. Bierzemy tzw. sprężynę i … zagłębiamy się w g..nie. Okazuje się, że odpływ ścieków z WC jest zapchany. Na szczęście sprężyna pomogła. Śmierdzę jak śledź, który leżał 3 dni na słońcu. Cóż – kocham wynajem.

Niemiły zapach w łazience (razem z toaletą) likwiduję poprzez dodatkowe uszczelnienie łączenia rury WC z pionem.

Najemcę nic to wszystko nie kosztowało. Nie miałem pewności, co do zapchanej toalety, ale nic ciekawego (np. szpulę papieru toaletowego, podpaskę) z niej nie wyjęliśmy.

Rozmowa z najemcą

Pan M. otrzymał kolejny rachunek z naliczonymi odsetkami … i chce się spotkać. Wiadomo dlaczego. Umawiamy się na neutralnym gruncie – w galerii handlowej. Pan M. był na jakimś kursie sprzedaży, który zahaczył o techniki NLP. Pan M. próbuje wpłynąć na mnie i moje naliczanie kar umownych. Sęk w tym, że ja również przeszedłem pełny kurs NLP i od kilku ładnych lat jestem sprzedawcą, któremu różne techniki są bardzo dobrze znane.

Pan M. dziękuje mi za niewstawienie do rachunku kary 50 zł. Mydli oczy tym i owym i przechodzi do sedna sprawy. Chce 50 zł zniżki na czynszu najmu. Przystałem na to, ale pod warunkami. Obniżę czynsz o 50 zł do czasu przekształcenia lokalu mieszkalnego w lokal usługowy. Pan M. miał też przykleić kawałek plastyku na drzwi lodówki, aby światło się gasiło również po zamknięciu drzwi. W czasie rozmowy martwił się, że przez zapalone światełko zmarnowało się masło no i prądu więcej naciągnął. Kolejnym naszym tematem była terminowość uiszczania pieniędzy na moim koncie. Nasłuchałem się wielu przeprosin i jeszcze więcej zapowiedzi poprawy.

Po rozmowie przygotowuję aneks do umowy ze zmianą czynszu o 50 zł. Wysyłam go mail’em w celu zapoznania się najemcy i umówienia spotkania, aby go podpisać.

Problem z najemcą

Kolejny miesiąc i kolejna zaległość w wysłaniu stanów liczników. Znowu weekend w międzyczasie. Pieniądze przychodzą po 6 dniach od umownego terminu – grudzień.

W styczniu naliczam do rachunku karę wraz z odsetkami, podliczam też czynsz (ciągle pomniejszony o 50 zł – wedle ustaleń z klientem), oraz media. Wysyłam rachunek e-mail’em.

Telefon. Dzwoni Pan M. Słychać, że jest wkurzony widmem zapłacenia kary w wysokości 50 zł. W sumie co ugrał na najmie, to zwrócił w postaci kary – przynajmniej na papierze. Niestety jestem nieugięty. Pan M. oświadcza, że nie ma czasu ze mną dyskutować. Spokojnie przyjmuję do wiadomości. Pan M. kończy rozmowę. Dziwne; dzwoni a potem stwierdza, że nie ma czasu rozmawiać.

Uwagi najemcy

Te dziwne zakończenie rozmowy wydało mi się mało przyjazne, więc wysłałem wiadomość mailem, aby przy kolejnej próbie kontaktu klient zrozumiał, że mam dobre chęci, jednak nie zawsze mogę gadać.

Najłatwiej jest mi się kontaktować poprzez mail, ponieważ w ciągu dnia mam wiele spotkań a w przerwach muszę przygotowywać różne dokumenty, wyliczenia itd. Dlatego też jeżeli mam chwilę czasu, to odbiorę telefon, ale zdarza się to sporadycznie, niestety. Proszę więc zrozumieć mnie, gdybym przez dłuższy czas nie odbierał telefonu.

Otrzymuję taki e-mail w odpowiedzi:

Witam ponownie,
rozumiem Pańską decyzję, a także to co jest dla Pana ważne jeśli chodzi o naszą umowę.
Będę wdzięczny jeśli weźmie Pan pod uwagę co jest istotne dla nas.
Chcemy zapoznać się z dokumentem potwierdzającym zmianę użyteczności lokalu,
podpisać aneks do umowy, który przesłał Pan e-mailem
Chcielibyśmy też, nie przejmować się dłużej niesprawnym oświetleniem w lodówce i utrzymującym się w dalszym ciągu przykrym zapachem w łazience.
Podczas gentelmen agreement poruszaliśmy także sprawę odmalowania drzwi wejściowych.
Chcę także pana poinformować, że przepalone żarówki i baterie w piecu gazowym wymieniłem wykładając swoje pieniądze.
Przez miesiąc był także problem z otworzeniem drzwi wejściowych klatki.

Oczekujemy , że Pan podobnie jak my pochyli się nad swoimi niedociągnięciami.

Moja wizja rozwiązania problemu z najemcą

Cóż. Po takiej odpowiedzi cisnęło mi się jedno: „Mam chęć wypowiedzieć im umowę”.

Ale postanowiłem ochłonąć, jak zawsze, i podejść do tematu asertywnie. Widzisz, wynajem jest biznesem. Biznes służy do zarabiania pieniędzy. Należy wystrzegać się emocji, a dokładnie to działania pod ich wpływem. Co z tego, że im wypowiem? Czy to zmieni moją sytuację finansową? No pewnie! Ale czy na plus? No nie, na minus!

Moja odpowiedź:

Panie M.,

Abyśmy się dobrze zrozumieli:
1. dokument zmieniający sposób użytkowania
Nie mam na tę chwilę. Posiadam zgodę wspólnoty. Proces zmiany Warunków Zabudowy toczy się, o czym informowałem Pana na naszym spotkaniu. Jest to proces, więc trwa. Do tego czasu umówiliśmy się na zmniejszony czynsz o 50 zł.
2. Aneks możemy podpisać w każdym czasie, o czym również informowałem. Jak Pan zauważył stosuję się do jego postanowień.
3. Lodówka i światełko – na naszym spotkaniu przystał Pan na doklejeniu kawałka plastyku do drzwi lodówki, aby przy zamykaniu wyłączała się światełko.
4. Jeżeli chodzi o łazienkę, to zaizolowałem silikonem rurę odpływową z toalety. Do tej pory nie miałem żadnej informacji, że coś jest nie tak.
5. Drzwi wejściowe – prośba o odmalowanie została natychmiast zgłoszona zarządcy budynku.
6. Przepalone żarówki wchodzą w Państwa gestię. Wymiana baterii również. Zdawałem lokal z wymienionymi bateriami i palącymi się żarówkami.
7. Problem z otwarciem drzwi wejściowych – nic mi o tym fakcie Państwo nie sygnalizowaliście.
8. Jeżeli chodzi o moje niedociągnięcia, to zawsze może Pan wypowiedzieć umowę najmu.

Bartosz Dolinkiewicz

Tytuł brzmi „wizja rozwiązania problemu”. Tak. Moją wizją jest tu podtrzymanie wynajmu, a dokładniej to podtrzymanie strumyka gotówki zasilającego moje konto miesiąc w miesiąc. Wskazuję w mojej odpowiedzi najemcy na fakty. Fakty te wynikają głównie z umowy najmu. Faktem jest to, że otrzymuję pieniądze zawsze po terminie.

Jak widzisz najemca łapie się wszystkiego, co ma pod ręką. Przepalone żarówki, wymiana 2 baterii R20 w termie, itd. Jak myślisz, ile to może kosztować? Może 20 zł. Zresztą chodzi o sam fakt, a faktem jest tu, że zgodnie z zapisem umowy, to najemca ponosi koszty konserwacji. Znowu lokator zarzuca mi, że drzwi wejściowe nie zostały odmalowane, jak sobie by tego życzył. Faktem jest, że wg umowy odpowiadam za rzeczy, które nie wykraczają poza moje kompetencje – drzwi wejściowe należą do wspólnoty. Zarządca został powiadomiony. Tyle mogłem zrobić.

No i na końcu najemca widzi wyłącznie Twoje niedociągnięcia, jako wynajmującego. Cóż, przyzwyczaj się do tego. Każdy problem, każdy zatarg kończy się podobnie – to Ty jesteś winny, bo … – i tu pojawia się zazwyczaj stek bzdur. Jeżeli natomiast miałbyś dochodzić swoich praw przed sądem, to z dobrą umową i należytym jej wykonaniem przez Ciebie (jako wynajmującego) masz niezbite dowody przemawiające na Twoją korzyść. Jednak sąd sądem, dowody dowodami, a niektóre wyroki to nie wiem skąd się biorą?

Rozwiązanie umowy najmu

Traktuję to jako ostateczność. Dlaczego? Ponieważ okres pustostanu jest najgorszy. Dlaczego? Ponieważ nie dość, że nie zarabiam, to jeszcze muszę płacić koszty stałe.

Wszystko zależy, czy najemca nadal będzie rozliczał się z najmu. Nieterminowość kilku dni powinna budzić Twój niepokój, zwłaszcza na początku najmu. Każdemu może się zdarzyć opóźnienie – nawet najlepszemu płatnikowi. Ale jeżeli lokator zaczyna swoją historię z opóźnionymi płatnościami, to lepiej miej się na baczność i bacznie obserwuj klienta – nie chodź za nim, ale sprawdzaj osobiście zużycie, wysyłaj sms z ponagleniem, monitoruj wpływy na konto i ich terminowość, itp.

Jeżeli ten najemca przeciągnie mnie powyżej 7 dni od terminu wpływu pieniędzy na konto bankowe, otrzyma wypowiedzenie; przypominam, że jest to firma. W takim wypadku im szybciej utniesz więź łączącą Cię ze złym najemcą, tym mniej będziesz stratny.

Ale najemca zapłacił. To dobrze, prawda? No dobrze. Ale nie zapłacił 100%! To źle, prawda? No źle. Najemca nie zapłacił kary umownej i odsetek. Nie poczuwa się do tego.

W połowie stycznia postanowiłem nie przedłużać najemcy umowy – ma do końca stycznia. Mało tego; wystawiłem oferty wynajmu swojego mieszkania i puściłem je w świat dzięki internetowi. Zacząłem aktywnie poszukiwać kolejnego najemcy jeszcze w czasie trwania starego najmu. W ciągu kilku dni zgłosiło się kilku potencjalnie chętnych najemców.

Gdy najemca opuści lokal, mam 2 tygodnie na oddanie kaucji. Kaucję otrzyma pomniejszoną o karę umowną i odsetki ustawowe od kwoty zaległości do ostatniego dnia najmu. Jeżeli odda lokal w gorszym stanie, niż przyjął w najem – zostanie potrącona kaucja. Z kaucji również obetnę kwotę za nieposprzątanie mieszkania – wg cennika firm świadczących takie usługi. I będę się tego trzymał, ponieważ takie zapisy widnieją w naszej umowie najmu, na którą zgodziły się obie strony.

Dobre rady tzw „ekspertów”

Kilku znajomych dowiedziało się o moich kłopotach z najemcą. Ich porady w większości były podobne:

„Jest ciężki czas a Ty (ja) chcesz łatwą ręką zrezygnować z najemcy. Nie rób tego, w końcu Ci zapłacił. Fakt, że nie wszystko, ale powinieneś cieszyć się, że w ogóle coś dostałeś”

Powiem Tobie, że nigdy nie będzie najlepszy czas na wynajem, bo zawsze coś będzie nie tak: kryzys, ludzie nie mają pieniędzy, ktoś zapowiada koniec świata, itp. historie. Jednak ci, którzy dawali mi te rady nigdy nie wynajmowali swoich mieszkań!! Nie pozwól, aby manipulowały Tobą osoby niezwiązane z wynajmami. Ja zdaję sobie w pełni sprawę z tego, że nie jest łatwo na rynku o dobrego najemcę, ale pozwalając na łamanie warunków umownych pozbawiasz siebie w zasadzie wszystkich swoich praw. Tak jak wspomniałem wcześniej, gdy raz pozwolisz na złamanie warunków, to najemca będzie wykorzystywał to cały czas i coraz częściej i na większą Twoją szkodę. Sam wielokrotnie to przerabiałem, widziałem dziesiątki razy u innych i setki razy rozmawiałem z wynajmującymi, którzy również mieli podobne problemy.

Mało tego: działając wbrew sobie i pozwalając na łamanie warunków umowy działasz na niekorzyść całego rynku wynajmu. Przyzwyczajasz lokatorów do dzikiego zachowania. Gdy już Cię zadłużą, zniszczą Ci mieszkanie i gdy w końcu zdecydujesz się na ich wyrzucenie, oni pójdą mieszkać do kogoś innego – innego wynajmującego – i zrobią dokładnie to samo! W taki sposób wynajmujący tworzą na rynku złych najemców.

2 dni do wyprowadzki lokatora

Najemca śle smsy – żona Pana M.

gdyby mogl mi Pan napisac czy jest Pan zainteresowany dalsza wspolpraca i zechcal sie z nami spotkac bylabym wdzieczna

Odpisuję, że umowa wygaśnie samoistnie dnia 4 lutego i w ten dzień chcę się spotkać w celu zdania lokalu, i że nie jestem zainteresowany przedłużaniem umowy, której warunki są łamane. Proszę również o przygotowanie lokalu zgodnie z §10 umowy najmu.

Najemca odpisuje, że lokal zda 5 lutego i … prosi o przygotowanie kaucji.

Na co odpisuję, że kaucję zwracam w ciągu 14 dni.

Panie Bartoszu oczekujemy zwrotu kaucji tego samego dnia kiedy sie spotykamy dlaczego te 14 dni.Rownie dobrze moglibysmy oddac lokal w takim razie nie 4tego lecz 18tego skad ta zwloka?

Odpisuję, że wszystko wynika z zapisów umowy.

Umowa Najmu

Sam teraz widzisz, jak ważne są zapisy umowy najmu. Dlaczego mam 14 dni na oddanie kaucji? Co kryje §10 umowy? Jaką mam umowę? Jak zabezpiecza mnie dobra umowa? Na te oraz inne pytania odpowiedzi dostarczy Tobie ta oto strona: nieruchomosci-szkolenia.pl

Rada eksperta

Wyprzedzaj fakt wypowiedzenia umowy najmu badaniem rynku i przygotowywaniem się pod następny wynajem. Zachowaj czujność i bądź sprytny. Zawczasu poszukaj na rynku potencjalnie zainteresowanych klientów – to zminimalizuje pustostany. Bądź też odpowiedzialny za swoje czyny.

Ale bez względu na wszystko, postępuj w zgodzie z samym sobą – asertywnie (przeczytaj ten artykuł: www.rozliczanienieruchomosci.wordpress.com/2013/01/07/asertywnosc-a-wynajem/).

Opisz swoje doświadczenia w komentarzu, aby inni wynajmujący wiedzieli co może się im przydarzyć i jak z tym się uporać.

Kliknij też LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Asertywność a wynajem

Asertywność a wynajem

Czym jest asertywność

Można śmiało powiedzieć, że jest to możliwość obrony swojego zdania i brak lekceważenia ze strony innych. Słownik języka polskiego definiuje asertywność jako:

Umiejętność jednoznacznego wyrażania swoich potrzeb, uczuć i opinii oraz egzekwowania swoich praw przy poszanowaniu praw innych ludzi

Istota asertywności

Umiejętność jednoznacznego demonstrowania swoich opinii, bez zmuszania innych do postrzegania świata w taki sam sposób.

Cel asertywności

Asertywność nie służy do wywyższania się ponad innych, lecz opiera się na akceptacji faktu, że wszyscy mamy równe prawa. Celem bycia asertywnym nie jest też ani ciągła pomoc innym, ani zachęta do zachowań mających na celu dowieść, że inni są lepsi lub mają prawo oczekiwać więcej.

Celem jest obrona Twoich potrzeb i pragnień, przy założeniu, że potrzeby i pragnienia innych są równie ważne.

Problemy z najemcą

Lokator jest to człowiek, którego zachowanie bardzo przypomina zachowanie małego dziecka. Jak raz coś odpuścisz lub pozwolisz sobie na złe zachowanie, sytuacja będzie się powielać ze zwiększoną częstotliwością.

Zaczyna się zwykle bardzo niewinnie np.:

  • od zrobienia imprezy trwającej całą noc, po której lub jeszcze w trakcie której otrzymujesz telefony od zdenerwowanych sąsiadów lub
  • od 2-3 dniowego opóźnienia w opłacie czynszu

Jeżeli od razu nie zareagujesz – sytuacja się powtórzy. Mało tego. Z każdym kolejnym razem będzie gorzej – albo głośniejsza impreza ze stratami materialnymi albo wydłużający się w nieskończoność termin dokonania opłat.

Oczywiście podałem powyżej tylko te najczęstsze przypadki kłopotu z najemcami.

Radzenie sobie z najemcami

W kontakcie z najemcą pamiętaj, że Twoje uwagi lub zastrzeżenia muszą być konstruktywne. Nie możesz powiedzieć „nie i już”, a na każde zapytanie lokatora odpowiadać „bo nie!”. Zastrzeżenia muszą z czegoś wynikać. Najlepszym sposobem na zamknięcie ust grzesznemu najemcy jest przewidzenie takich sytuacji i zamieszczenie odpowiednich zapisów w umowie najmu.

PS
Zobacz jakich umów sam używam przy wynajmowaniu lokalu mieszkalnego: nieruchomosci-szkolenia.pl

Nie kłóć się z najemcą, bo pogorszysz jedynie sprawę. Imprezowiczowi spokojnie i z szacunkiem wskaż palcem paragraf waszej umowy, mówiący o przestrzeganiu ciszy nocnej, a następnie wskaż zapis mówiący co się stanie, jeżeli lokator nie przestrzega tego warunku (np. wypowiedzenie umowy). Spokojnym, aczkolwiek bardzo stanowczym tonem, poinformuj imprezowicza, że jeżeli powtórzy ekscesy, to będzie musiał się wyprowadzić.

Z najemcą, który spóźnia się z zapłatą czynszu i opłat zrób dokładnie to samo. Postaw go przed murem: albo płacisz, albo opuszczasz nieruchomość. Pod murem ma postawić go Twój stanowczy ton głosu, a nie Twoje ręce! I nie krzycz na najemcę, mów wyraźnie. Nie rozwodź się też nad interpretacją zapisów, bo lokator zrobi dokładnie to samo, tyle że w drugą stronę.

Jeżeli masz wpisane kary za spóźnienie i/lub obciążenie ustawowymi odsetkami, to bezwzględnie wykonaj te zapisy! Najemca musi czuć, że to nie jest kilka pustych słów zapisanych na papierze, ale te słowa i stwierdzenia mają moc i Ty je będziesz stosował w praktyce.

Umowa najmu – rzecz święta

Dlatego jest tak ważne posiadanie umowy najmu. Jest to też broń obosieczna, ponieważ każda dobra umowa zawiera prawa i obowiązki obu stron. Zgodnie z definicją asertywności, jeżeli Ty wymagasz realizacji uzgodnień, to i Twój najemca też będzie ich wymagał w stosunku do Ciebie.

Dobra umowa broni się sama. Wskazując odpowiednie paragrafy zapobiegasz niepotrzebnym kłótniom, oraz ucinasz wszelkie obiekcje drugiej strony; skoro podpisał, to znaczy, że się zgodził, więc teraz sam sobie nie może zaprzeczyć. Natomiast swoją stanowczą postawą pokazujesz determinację do wypełniania postanowień umownych.

Podaj w komentarzu, jak Ty radzisz sobie z trudnymi sytuacjami ze swoimi lokatorami?

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

W artykule wykorzystano materiały z książki „Asertywność krok po kroku” Windy Dryden i Daniel Constantinou

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Rozliczanie rachunku za gaz – wynajem

Rozliczanie rachunku za gaz – wynajem

Paliwo gazowe

Zakład gazowniczy nalicza stawkę za zużyte metry sześcienne gazu według swojego taryfikatora. Dodatkowo użytkownicy są obciążani stawkami opłat abonamentowych oraz sieciowych. Do każdej ceny dodany zostaje podatek VAT.

Rachunek za gaz

Zwykle faktura składa się z 4 rodzajów opłat:

  1. należność za paliwo gazowe
  2. opłata sieciowa zmienna
  3. należność za abonament
  4. opłata sieciowa stała

Należność za gaz

Jest to cena za zużyte metry sześcienne gazu. Im więcej zużyjesz, tym więcej zapłacisz – wg wskazań licznika. Opłata ta uzależniona jest od rocznego zużycia gazu. Im większe, tym 1 metr gazu jest tańszy. Niestety, im więcej zużywasz gazu, tym wyższe płacisz opłaty za jego przesył.

Opłata sieciowa

Jest to opłata nakładana przez firmę dystrybującą paliwo gazowe do odbiorców. Opłaty te ponosisz, ponieważ Twój dystrybutor zobowiązuje się do ciągłego dostarczania paliwa gazowego do Twojej nieruchomości.

Abonament

Tu kasują Cię za to, że masz licznik i ktoś musi go odczytywać co jakiś czas. Im więcej okresów rozliczeniowych w roku, tym większym abonamentem jesteś obciążany.

paliwo gazowe - najem

Płatność

Znając poszczególne zmienne, wchodzące w skład opłaty oraz cenę za 1 metr gazu, jesteś w stanie prawie 100% wyliczyć swoje lub swojego najemcy zobowiązanie w stosunku do dostawcy paliwa, spisując stany liczników z początku i końca miesiąca.

Optymalizacja

Niestety w przypadku gazu nie masz już możliwości wyboru taryf. Dostawca narzuca Tobie daną taryfę powołując się przy tym zużyciem gazu w roku poprzednim.

Wszystko wiąże się z tym, do czego będziesz wykorzystywał gaz. Jeżeli w swoim mieszkaniu będziesz miał jedynie kuchenkę gazową – Twoje rachunki będą raczej małe. Natomiast jeżeli cały system centralnego ogrzewania masz oparty o paliwo gazowe – będziesz płacił większe rachunki.

Jeżeli masz możliwość wyboru ogrzewania elektrycznego, kominkowego, na paliwo stałe lub na gaz – porządnie zastanów się nad tym.

Rzeczywistość

CO gazowe jest bardzo wygodne w użyciu, ale sama inwestycja jest dość kosztowna. Załatwianie pożera czas i nerwy. Potrzebujesz pozwolenia na budowę, na które musisz załatwić zgodę mieszkańców bloku (zależy jak duża jest wspólnota).

Instalacja gazowa jest bardzo kosztowna. Musisz liczyć się ze sporymi wydatkami na odpowiedni piec dwu-funkcyjny, miedziane rurki doprowadzające i odprowadzające wodę, kaloryfery (zgodne z kubaturą pomieszczeń), kosztami wkładów kominowych (kwasoodporne), oraz wydatkiem na ekipę remontową, kominiarza i odbiór z gazowni (próba szczelności, zatwierdzenie przez odpowiedniego inspektora).

Bezpieczeństwo

Coraz więcej budynków odchodzi od gazu. Nowe bloki budowane są w oparciu jedynie o energię elektryczną i ciepłą wodę użytkową z własnej lub miejskiej kotłowni. Z gazem wiążą się dość uciążliwe warunki jego eksploatacji – np. rurki muszą być na wierzchu, licznik musi zostać wyprowadzony na zewnątrz, kocioł CO lub termę należy min. raz w roku konserwować (poprzez serwis), co kilka lat robić próby szczelności, itd.

Wynajem

Ze względu na dość rzadkie rozliczanie się dostawcy gazu z kontrahentami – kilka razy w roku – właścicielowi bardzo trudno jest dobrze rozliczyć się ze zużycia paliwa gazowego ze swoim najemcą. Często dochodzi do dopłat dokonywanych przez właściciela, który przestał wynajmować swoją nieruchomość – ustał stosunek najmu – lokator wyprowadził się a właściciel po jakimś czasie otrzymał wezwanie do uregulowania płatności za zużyty przez najemcę gaz. Jakimś wyjściem jest comiesięczne podawanie stanu licznika i proszenie o rozliczenie. Jest to jednak kosztowne, ponieważ właściciel zostaje obciążony dodatkowymi opłatami wynikającymi z częstszych wyliczeń. Jeżeli te opłaty wynajmujący postanowi przerzucić na lokatora, może doprowadzić do sytuacji rezygnacji z najmu. Wystarczy, że najemca porówna swoje faktury za gaz z sąsiadem rozliczającym się 2 razy w roku.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Face Book

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Energia elektryczna

Energia elektryczna

Rachunek

Taryfa

Do każdego podpiętego do sieci elektrycznej lokalu przyporządkowana jest dana grupa taryfowa. Operatorzy dają możliwość wyboru grupy. Można ją zmieniać zazwyczaj nie częściej niż raz na 12 miesięcy. Każdy zestaw taryf różni się między sobą opłatami. Operatorzy mają po kilka taryf przeznaczonych dla gospodarstw domowych (mieszkań) oraz po kilka do wykorzystania do celów komercyjnych. Główną różnicą jest tu roczny pobór energii oraz moc.

Rodzaj licznika

Istnieją również różne modele liczników elektrycznych. Może to być 1-fazowy oraz 3-fazowy. Oczywiście związane jest to z mocą prądu, ilością i jakością doprowadzonych przewodów oraz z ceną. Np. nowe elektryczne piekarniki z płytą grzewczą potrzebują do prawidłowego działania 3 faz.

Dzień i Noc

W taryfie nocnej 1 kWh jest o wiele tańsza niż za dnia. Jest to dobre rozwiązanie dla tych, którzy wykorzystują do ogrzewania piece akumulacyjne.

Rozliczenie

Zazwyczaj operator podaje cenę brutto 1 kWh. Jest to informacja bardzo ogólna, aczkolwiek zrozumiała. Na rozliczenie rachunku za zużytą energię elektryczną ma wpływ kilka czynników, które kształtują cenę 1 kWh.

Opłata składa się z:

1. Opłaty stałej, na którą składają się:

  • abonament
  • opłata przejściowa
  • opłata za rodzaj licznika (1-fazowy, 3-fazowy)

2. Ceny 1 kWh, na którą składają się:

  • cena energii
  • składnik zmienny
  • składka jakościowa

Płatność – rozliczenia zużycia prądu

Znając poszczególne zmienne, wchodzące w skład opłaty stałej (abonamentu) oraz ceny za 1 kWh, jesteś w stanie prawie 100% wyliczyć swoje lub swojego najemcy zobowiązanie w stosunku do dostarczyciela energii elektrycznej.

Optymalizacja rachunków za prąd

Aby rachunki były najniższe, potrzebujesz odpowiednio zoptymalizować swoją taryfę. Musisz wybrać najlepszą dla siebie lub Twojego lokalu pod wynajem. Podpowiedzi szukaj na stronach internetowych firmy dostarczającej energię elektryczną lub bezpośrednio w jej oddziale.

Inna taryfa będzie Tobie potrzebna, jeżeli zużywasz prąd głównie na potr­zeby oświetlenia i pracy sprzętu RTV i AGD a inna, jeżeli dodatkowo korzystasz z ogrzewania elektrycznego pomieszczeń jak i wody użytkowej.

Rzeczywistość – problem z rozliczeniem lokatora

Zakłady dostarczające prąd do lokali mieszkalnych zazwyczaj rozliczają się ze swoimi kontrahentami raz w roku kalendarzowym, ponieważ raz w roku robią odczyty podliczników energii. Raz zebrany odczyt służy jako przyszła kalkulacja opłat na kolejne 12 miesięcy. Najczęściej jeszcze w formie ryczałtu, płatnego co drugi miesiąc.

Wynajem mieszkania, domu lub lokalu

Ze względu na powyższe, właścicielowi bardzo trudno jest dobrze rozliczyć się ze zużycia energii elektrycznej ze swoim najemcą. Bardzo często dochodzi do dopłat dokonywanych przez właściciela, który przestał wynajmować swoją nieruchomość – ustał stosunek najmu, lokator wyprowadził się, a właściciel po jakimś czasie otrzymał wezwanie do uregulowania płatności za prąd zużyty przez najemcę.

Sposoby na rozwiązanie problemu rozliczeń z najemcą

Jeżeli wynajmujesz swoje mieszkanie i nie masz zamiaru dopłacać do zużytego prądu swojego najemcy, proponuję Tobie jedno z trzech wyjść:

  1. W wynajmowanym mieszkaniu załóż licznik przedpłatowy. Jeżeli lokator zechce korzystać z prądu, musiał będzie doładować wpierw konto. Zużyje tyle, ile zapłaci. Takie liczniki są standardem na Zachodzie w lokalach przeznaczonych na wynajem. Niestety polskie firmy zaopatrujące gospodarstwa domowe w energię elektryczną, po początkowym boom’ie na taki rodzaj podlicznika, zaczynają powoli wycofywać się z tego pomysłu i powracać do normalnych liczników rozliczanych ryczałtem.
  2. Przepisz na swojego najemcę licznik energii elektrycznej. Na podstawie umowy najmu zmuś najemcę do podpisania przez niego i na jego nazwisko osobnej umowy z dostawcą energii elektrycznej. Od tej pory to najemca będzie rozliczał się z operatorem, pomijając w tym rozliczeniu zupełnie Ciebie. Jest to bardzo dobre rozwiązanie, również masowo stosowane na Zachodzie. Nawet jeżeli najemca nie zapłaci rachunku, to dany operator będzie ścigał najemcę a nie właściciela mieszkania. Dług nie przechodzi na lokal – nie obciąża lokalu a dłużnika, który go spowodował. Jednak, z własnego doświadczenia wiem, że bardzo ciężko zmusić najemcę do zawarcia osobnej umowy, na jego nazwisko, z operatorem. Wynika to głównie z obawy przed niepewnością „jutra”, przed jaką stoi lokator oraz dodatkowo komplikuje procedury umowy najmu – wielu potencjalnych najemców może się zniechęcić do zamieszkania w Twoim mieszkaniu i zrezygnować z zawierania umowy.
  3. Skorzystaj z Systemu Rozliczenia Wynajmu nieruchomości. Takie wyjście ma same plusy:
  • zawierasz z najemcą prostą umowę najmu
  • „odciążasz najemcę” i sam opłacasz rachunki (dla własnego bezpieczeństwa)
  • masz pełną kontrolę nad zużyciem energii przez najemcę – żadnych niedopłat
  • możesz w każdej chwili rozliczyć się z najemcą ze zużycia energii elektrycznej – ile zużył, tyle zapłaci
  • co miesiąc najemca będzie z Tobą „na czysto
  • wpływająca gotówka od najemcy za rachunki powiększają Twój obrót na koncie bankowym – ma to duże znaczenie w czasie starania się o kredyt
  • przedstawiasz najemcy jasne zasady rozliczeń – lokator będzie bardziej skłonny nająć Twoją nieruchomość, gdy zobaczy, że będzie płacić tylko za to, co zużyje

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Face Book

 
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,