RSS

Archiwa tagu: podatek

Wynajem na VAT

Wynajem na VAT

Wynajem na wacie czy nie

To zależy. No właśnie, od czego?

W zasadzie to każdy podmiot świadczący usługę najmu jest podatnikiem VAT – przyjmując za wykładnię podane informacje w art. 15 ust 1 i 2 ustawy z z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

Art. 15. ustawy o VAT

1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą,
o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas,
gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących
na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność
gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów
lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Kasa fiskalna przy najmie

Kasa fiskalna przy najmie

Polskie prawodawstwo

Dnia 28 grudnia 2017 r. ukazało się w Dzienniku Ustaw Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Finansów z dnia 20 grudnia 2017 r. Dotyczyło one sprawy zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. Oczywiście chodzi o zastosowanie kasy fiskalnej, a dokładnie to kiedy można się bez niej legalnie obyć.

Czym jest kasa fiskalna

Kasa rejestrująca – urządzenie elektroniczne, służące do rejestracji obrotu oraz kwot (podatku dochodowego i VAT) należnego ze sprzedaży detalicznej.

Definicja jest dość zwięzła, w porównaniu z późniejszym omówieniem tego tematu przez Wikipedię. Ale jak ktoś ma czas i chęci, to może sobie postudiować. Aczkolwiek wolny czas proponuję spędzić np. na spacerze lub na remont mieszkania na wynajem.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Najemca kasę dał

No, ale nie całą. I tu jest spory problem. Nie mówię jedynie o tym, iż miałeś, jako wynajmujący, otrzymać pełną zapłatę, ale o tym, że musisz to rozliczyć. No właśnie, jak rozliczasz się z niepełnej kwoty uzyskanej od lokatora?

Rozliczenie kosztów najmu przeciętnego właściciela nieruchomości

Przykład:

Powiedzmy, że najemca miał zapłacić 1.000 zł tytułem czynszu najmu oraz 500 zł kosztów stałych nieruchomości i zużycia mediów, ALE zamiast 1.500 zł płaci Tobie 1.100 zł.

Większość ludzi, z którymi rozmawiałem, liczy tak:

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Kaucja a podatek

Kaucja a podatek

Opodatkowanie kaucji najmu

Każdemu wynajmującemu swoje nieruchomości radzę, aby zawsze pobierał kaucję i tym samym zabezpieczał swoje ewentualne roszczenia w stosunku do najemcy. Rodzi się pytanie, czy z pobranej kaucji należy odprowadzić podatek?

Należy pamiętać, że kaucja jest z natury „zwrotna”; zostanie zwrócona najemcy, jeżeli spełni on konkretne warunki (np. nie zniszczy niczego w mieszkaniu). Można więc traktować pieniądze z kaucji, jako formę ich przechowania. Wynajmujący może, ale nie musi uzależnić zawarcia umowy najmu od wpłacenia kaucji. Nie można uznać kaucji za przychody należne, ani otrzymane.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego

I SA/Ka 15/96 – Wyrok NSA oz. w Katowicach z 1997-05-20:

Wydatek na wpłacenie kaucji nie może być uznany za koszt uzyskania przychodu ze względu na swój zwrotny charakter.
Trzeba przy tym wskazać konsekwentnie, że gdyby kaucję uznać za koszt uzyskania przychodu, to jej zwrot byłby przychodem podlegającym opodatkowaniu. organy podatkowe słusznie więc uznały, że kaucja jest świadczeniem nie rzutującym w żaden sposób na obowiązek podatkowy, a więc obojętnym podatkowo.

Kara umowna

Jeżeli okazuje się, że najemca na zakończenie umowy oddaje zniszczony przedmiot najmu, pieniądze z kaucji zostają w całości lub w pewnej tylko części zatrzymane przez wynajmującego. W tej sytuacji kaucja pełni rolę kary umownej, a pieniądze zatrzymane przez właściciela nieruchomości stanowią przychód.

Jeżeli kaucja została ustalona w walucie obcej, należy do podatku przeliczyć ją po kursie średnim NBP z dnia uzyskania przychodu.

Identyczna sytuacja dotyczy podatku VAT – tzn. kaucja nie stanowi obrotu w rozumieniu ustawy z dnia 11.03.2004 o podatku od towarów i usług.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , ,

Amortyzacja budynku

Amortyzacja budynku

Zakup gruntu zabudowanego

Kupując budynek, inwestor kupuje również grunt, na którym on stoi. Ziemia ta stanowi działkę gruntu. Niestety sporo działek jest w obrysie budynku.

Wracając do sprawy, to zainteresowany inwestor nabyciem np. hali magazynowej lub kamienicy, kupuje ją wraz z działką gruntu, na której stoi budynek.

Grunt może stanowić własność lub może być w użytkowaniu wieczystym.

Nieruchomość jako środek trwały

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania

Ponieważ środki trwałe podlegają amortyzacji, toteż każdy przedsiębiorca może zaoszczędzić na podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16a

1. Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub
współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne
i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
3) inne przedmioty
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Gruntu amortyzować nie można

Zgodnie z art. 16c.

Amortyzacji nie podlegają:
1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

W przypadku zakupu gruntu zabudowanego jakimś budynkiem, amortyzacji będzie podlegał wyłącznie ten budynek.

Jak amortyzuje się środki trwałerozliczenie amortyzacji

Aby prawidłowo rozliczać odpisy amortyzacyjne, należy określić wartość początkową środka trwałego. Wartością nieruchomości jest cena, po której zostaje kupiona, powiększona o koszty transakcji.

Kosztami transakcji są np. koszty taksy notarialnej, podatku (zależy od przepisów odrębnych), wynagrodzenie pośrednika nieruchomości, czy odsetki od kredytu. Koszty obliczasz do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Można przyjąć, że „wartość początkowa” będzie uwidoczniona w dokumencie nabycia – np. akcie notarialnym sprzedaży. Tam powinno być dokładnie rozpisane ile nabywający zapłaci za nieruchomość.

Dlaczego dwie różne ceny za nieruchomość

Najlepiej już w akcie notarialnym sprzedaży określić osobno cenę za grunt oraz osobno cenę za budynek.

W takiej sytuacji nabywca będzie miał określoną wartość początkową działki gruntu, której amortyzować nie może oraz wartość początkową budynku, który jak najbardziej może amortyzować.

W takiej sytuacji należy rozdzielić proporcjonalnie część kosztów przypadającą na wartość gruntu i część na wartość budynku.

Porada dla inwestora

Zadbaj o zapis w dokumencie przenoszącym własność mówiący ile kosztuje działka gruntu a ile budynek. Uprościsz sobie tym sprawę. Jeżeli tego nie dopilnowałeś, to musisz zrobić wycenę określającą ten stosunek cenowy.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Czynsz najmu

Czynsz najmu

Składniki czynszu

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Zazwyczaj czynsz jest wypłacany przez najemcę dla właściciela w postaci pieniędzy. Właściciel może zgodzić się na zamieszkanie w jego mieszkaniu w zamian za wykonanie określonych prac lub otrzymania rzeczy. Wymiana barterowa jest bardzo trudna do opodatkowania 🙂

Płać mniejszy podatek od wynajmu

W umowie najmu rozdziel czynsz najmu od opłat niezależnych oraz wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości. Dzięki temu podatek będzie dotyczył jedynie przychodu wynajmującego.

Opłaty niezależne od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Wydatki związane z utrzymaniem lokalu – należy przez to rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

  • konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,
  • zarządzania nieruchomością,
  • utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
  • ubezpieczenia nieruchomości,
  • inne, o ile wynikają z umowy.

Termin płacenia czynszu

Umowa najmu powinna precyzować termin rozliczania lokatora z czynszu. Jeżeli strony nie zamieściły w umowie daty płatności czynszu, powinien on być płacony z góry gdy:

  • najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu,
  • najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Określenie mówiące, że czynsz ma być płatny z góry oznacza, że najemca musi opłacić czynsz z wyprzedzeniem – za okres, który ma dopiero nastąpić.

Forma płatności opłat czynszowych

Może to być gotówka dawana do rąk właściciela w umówiony dzień, jak np. 1-szy każdego miesiąca. Osobiście jestem zwolennikiem gotówki na koncie bankowym i uznaję jedynie formę przelewu.

Rozliczanie się w formie bezgotówkowej ma mnóstwo plusów:

  • gotówka jest uciążliwa a noszenie jej w kieszeni naraża właściciela na straty w wyniku rabunku, zgubienia lub upłynnienia na zakupach
  • wpływ na konto widzisz od razu po zaksięgowaniu – jest to wygodny sposób kontroli rozliczeń
  • bank lubi „obce” wpłaty, zwłaszcza jeżeli chodzi o badanie Twojej zdolności kredytowej
  • przelew na rachunek zostawia ślad i stanowi dowód wpłaty dla najemcy
  • oszczędzasz mnóstwo czasu np. na dojazdy do lokatora, albo najemca do Ciebie

Pokwitowanie

Dlatego zawsze wybieram formę przelewu bankowego, ponieważ nie muszę co rozliczenie podpisywać odbioru gotówki.

Wystawiam natomiast rachunki. Korzystam z internetowego serwisu, dzięki któremu oszczędzam sporo czasu na tworzenie rachunku. Rachunek wysyłam poprzez pocztę e-mail. Dzisiejsza technika jest wspaniała!

Regulacje prawne czynszu najmu

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny –  od artykułu 695
  2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Pamiętaj, że dla wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe obowiązują Cię regulacje ustawy o ochronie praw lokatorów, która jest nadrzędna w stosunku do KC.

PS
Możesz sprawdzić jakimi szczegółowymi zapisami umownymi rozliczam wszelkie płatności dotyczące wynajmu mieszkania: nieruchomosci-szkolenia.pl

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

Wyliczanie amortyzacji od wynajmowanego mieszkania

Okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Stare mieszkanie (pow. 5 lat użytkowania) – zastosowanie indywidualnej stawki

1.
Wartość nieruchomości: 120.000 PLN
Okres używania: 50 lat
Maksymalna stawka amortyzacji: 10% rocznie

Wynajmujący planuje pobierać 1.000 PLN czynszu za kawalerkę
Amortyzacja roczna wynosi 12.000 PLN (120.000 x 10%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 1.000 PLN (12.000 : 12)

W takim przypadku inwestor legalnie nie zapłaci podatku od najmu przez kolejne 10 lat. Gdyby inwestor podniósł czynsz o 100 PLN, zapłaci 18 PLN podatku (100 x 18%).

Gdyby wynajmujący rozliczał się ryczałtem, płaciłby 85 PLN miesięcznie; a tak zaoszczędzi 1.020 PLN (85 zł x 12 m-cy) rocznie.

2.
Wartość nieruchomości: 350.000 PLN
Okres używania: 6 lat
Maksymalna stawka amortyzacji: 10% rocznie

Właściciel zamierza pobierać 2.500 PLN czynszu za mieszkanie
Amortyzacja roczna wynosi 35.000 PLN (350.000 x 10%)
Amortyzacja mieszkania miesięcznie wynosi 2.916,67 PLN (35.000 : 12)

W takim wypadku właściciel mieszkania nic nie zapłaci od wynajmu, nawet jeżeli podniesie czynsz najmu do kwoty 2.900 PLN.

Gdyby wynajmujący rozliczał ryczałtem najem, płaciłby 8,5% od sumy przychodu, czyli 212,50 PLN miesięcznie (2.500 x 8,5%); a tak zaoszczędzi 2.550 PLN rocznie.

Nowe mieszkanie (do 5 lat użytkowania)

Wartość nieruchomości: 550.000 PLN
Okres używania: 2 lata
Maksymalna stawka amortyzacji: 1,5% rocznie

Właściciel zamierza pobierać 3.500 PLN czynszu za mieszkanie
Amortyzacja roczna wynosi 8.250 PLN (550.000 x 1,5%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 687,50 PLN (8.250 : 12)

W takim wypadku właściciel mieszkania zapłaci od wynajmu 18% podatku od przychodu, czyli od kwoty 2.812,50 zł (3.500 – 687,50). Podatek wyniesie 506,25 PLN.

Gdyby wynajmujący rozliczał się ryczałtem, płaciłby 8,5% od sumy przychodu, czyli 297,50 PLN miesięcznie (3.500 x 8,5%); a tak straci 2.505 PLN rocznie.

W przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych każdy nowy dodatkowy koszt związany z mieszkaniem jak np. naprawa termy, zakup nowej lodówki,  wymiana baterii łazienkowej, czy pomalowanie pokoju – pomniejszy sumę do opodatkowania w danym miesiącu. Zakupioną lodówkę należy wpisać do ewidencji wyposażenia mieszkania.

Gdyby właściciel nowego mieszkania wydał dodatkowo min 165.000 PLN na jego ulepszenie (czyli min 30% wartości) przed wprowadzeniem go do ewidencji środków trwałych, mógłby rozliczać amortyzację indywidualną stawką amortyzacji, wynoszącą 10%.

Jeżeli suma wydatków poniesionych na ulepszenie nieruchomości wyniesie ponad 3.500 PLN w danym roku podatkowym, a wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej – można podwyższyć wartość nieruchomości i obliczać od niej amortyzację.

Amortyzacja używanego mieszkania vs nowego prosto od dewelopera

Rozliczanie amortyzacji w budynkach handlowo-usługowych

Dopuszczalny okres amortyzacji jest liczony jako różnica pomiędzy standardowym okresem amortyzacji przyjętym dla budynków (lokali) niemieszkalnych 40 lat, a okresem, przez jaki budynek był w tym czasie używany.

1.
Wartość nieruchomości: 750.000 PLN
Okres używania: 15 lat
Kubatura: do 500 m³
Maksymalna stawka amortyzacji: 33,33% rocznie (indywidualna stawka ze względu na kubaturę)

Właściciel zamierza pobierać 20.000 PLN czynszu za lokale
Amortyzacja roczna wynosi 249.975 PLN (750.000 x 33,33%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 20.831,25 PLN (249.975 : 12)

W takim wypadku właściciel nic nie zapłaci od wynajmu przez okres 3 lat.

2.
Wartość nieruchomości: 1.000.000 PLN
Okres używania: 20 lat
Kubatura: powyżej 500 m³
Maksymalna stawka amortyzacji: 5% rocznie do 40 lat.

Właściciel zamierza pobierać 60.000 PLN czynszu za lokale
Amortyzacja roczna wynosi 50.000 PLN (1.000.000 x 5%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 4.166,67 PLN (50.000 : 12)

W takim wypadku właściciel nieruchomości komercyjnej zapłaci od wynajmu 18% (jako osoba fizyczna) lub 19% (jako przedsiębiorca) podatku od przychodu, czyli od kwoty 45.833,33 PLN. Amortyzacja jest w tym przypadku pewnym bonusem od państwa a nie wybawcą podatkowym.

Porady dla inwestora w nieruchomości na wynajem

Jeżeli kupujesz nowe (do 5 lat) mieszkanie na wynajem, w którym nie będziesz niczego zmieniał, dokupował, ulepszał, czy remontował – wybranie ryczałtu wydaje się lepszym pomysłem niż zasad ogólnych ze względu na amortyzację.

Jeżeli natomiast nabywasz mieszkanie użytkowane dłużej niż 60 miesięcy, możesz dokonywać odpisów amortyzacyjnych o wysokości 10% rocznie wartości nieruchomości. Być może w takim przypadku warto wybrać rozliczanie się z US na zasadach ogólnych.

Aby zoptymalizować koszty podatkowe musisz szczegółowo wszystko przeliczyć. Aby poprzeliczać wszystko, musisz przewidzieć swoją przyszłość (koszty i przychody), jako wynajmującego daną nieruchomość.

Pobierz i zapoznaj się z praktycznym poradnikiem jak amortyzować lokale.

PS
Właściciel nieruchomości może mieć inne koszty, które zminimalizują kwotę do zapłaty podatku – jak choćby odsetki od kredytu. Pisząc w wyliczeniach, że właściciel zapłaci pewną kwotę podatku kierowałem się jedynie odliczeniem amortyzacji. Może się zdarzyć, że właściciel nieruchomości na wynajem dzięki sumie wszystkich kosztów wyjdzie na zero lub wykaże nawet stratę.
Podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,