RSS

Archiwa tagu: podatek

Podatek VAT w wynajmie krótkoterminowym

Podatek VAT w wynajmie krótkoterminowym

Najem krótkoterminowy

W ostatnich kilku latach w Polsce przybyło mnóstwo prywatnych „apartamentów” pod wynajem dobowy. Stanowią one konkurencję dla pokoi hotelowych. Podejście Urzędu Skarbowego do takiego rodzaju wynajmu jest raczej jednoznaczne: działalność gospodarcza.

W przypadku tego wariantu najmu prywatna osoba może raczej zapomnieć o rozliczaniu go stawką ryczałtową w wysokości 8,5% podatku dochodowego.

O vat’OWANIE

Usługi najmu krótkoterminowego wiążą się z dodawaniem do faktur podatku VAT. I teraz najlepsze: nawet, jeżeli jesteś zwolniony z VAT, to i tak pewnie będziesz musiał zapłacić VAT. O co chodzi? Już wyjaśniam. Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą może być zwolniona z płacenia VAT’u np. w przypadku, gdy jej roczne przychody nie przekraczają granicy 200.000 PLN. To jest tzw. zwolnienie podmiotowe.

Co to oznacza dla osoby wynajmującej swój apartament na doby? Oznacza to, iż wystawiając fakturę, nadal może ona być „zwolniona z VAT” ze względu na poziom przychodów, ale ten VAT musi płacić.

Import usług

Jeżeli wynajmujesz apartament lub apartamenty za pośrednictwem firm zewnętrznych takich jak booking.com czy Airbnb.pl to oznacza, że korzystasz z usług firm, które swoje siedziby mają poza naszym krajem (Holandia i odpowiednio Irlandia). A to wszystko oznacza, że korzystasz z usług firm zagranicznych. I od tych właśnie usług powinieneś płacić podatek VAT polskiemu US.

W zasadzie to i booking.com oraz Airbnb.pl dają Ci faktury za swoje usługi, które są oVAT’owane lub nie. Najlepszym sposobem dla Ciebie jest podanie unijnego nr NIP w systemie wewnętrznym przytaczanych obydwu firm. Dzięki temu ww firmy nie będą naliczać na swoich fakturach należnego podatku VAT.

O co w tym wszystkim chodzi

Jeżeli booking.com, czy Airbnb.pl wystawi Ci fakturę z naliczoną stawką VAT, to wiedz, że ten VAT jest dla ich kraju; a w Polsce powinieneś zapłacić VAT 23% od sumy faktury. Innymi słowy; prościej: po cholerę płacić VAT tu i tam, skoro możesz tylko tu?!

Znowu przekładając na prosty język, to podając tym firmom swój nr NIP, unikasz naliczania podatku VAT kraju, z którego pochodzą dane firmy. Dostajesz fakturę netto, do której doliczasz polski podatek VAT (stawkę obowiązującą w Polsce – na ten czas 23%). Podatek ten należy odprowadzić w polskim urzędzie skarbowym – w zasadzie teraz to na swój mikrorachunek podatkowy.

Read the rest of this entry »

 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 29 lutego 2020 w Nieruchomości, Podatki rynku nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Opodatkowanie dochodów z najmu prywatnego

Opodatkowanie dochodów z najmu prywatnego

Najem prywatny

Zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania (np. lokal mieszkalny) przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz zazwyczaj jest oznaczony w pieniądzu, aczkolwiek może być również w świadczeniach innego rodzaju.

Co jest a co nie jest przychodem z najmu prywatnego

Przychodem jest w takiej sytuacji umówiony czynsz najmu, jaki płaci nam najemca lokalu z tytułu najmu. Jak już wspomniałem powyżej – najczęściej są to pieniądze.

Do przychodu nie zaliczamy natomiast ponoszonych przez najemcę opłat związanych z lokalem np.:

  • koszty eksploatacji uiszczane w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej,
  • abonamenty za istniejące w tym lokalu media (gaz, woda, prąd, internet, kablówka),
  • za zużycie wody, energii elektrycznej oraz gazu,

gdy wyraźnie z umowy najmu wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dotyczy to również takiej sytuacji, gdy najemca wpłaca pieniądze przeznaczone na opłaty na konto bankowe wynajmującego, który z nich reguluje rachunki.

Przychodem nie jest również pobrana od najemcy kaucja … chyba, że z chwilą wystąpienia okoliczności przewidzianych umową, a uzasadniających zatrzymanie kaucji, staje się ona kwotą wymagalną i należną. Wynajmujący otrzymuje zatem przysporzenie majątkowe, czyli przychód w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podlegający opodatkowaniu tym podatkiem.

Read the rest of this entry »

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 4 Maj 2019 w Nieruchomości, Podatki rynku nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Wynajem na VAT

Wynajem na VAT

Wynajem na wacie czy nie

To zależy. No właśnie, od czego?

W zasadzie to każdy podmiot świadczący usługę najmu jest podatnikiem VAT – przyjmując za wykładnię podane informacje w art. 15 ust 1 i 2 ustawy z z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

Art. 15. ustawy o VAT

1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą,
o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas,
gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących
na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność
gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów
lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Read the rest of this entry »

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 14 czerwca 2018 w Nieruchomości, Podatki rynku nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Kasa fiskalna przy najmie

Kasa fiskalna przy najmie

Polskie prawodawstwo

Dnia 28 grudnia 2017 r. ukazało się w Dzienniku Ustaw Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Finansów z dnia 20 grudnia 2017 r. Dotyczyło one sprawy zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. Oczywiście chodzi o zastosowanie kasy fiskalnej, a dokładnie to kiedy można się bez niej legalnie obyć.

Czym jest kasa fiskalna

Kasa rejestrująca – urządzenie elektroniczne, służące do rejestracji obrotu oraz kwot (podatku dochodowego i VAT) należnego ze sprzedaży detalicznej.

Definicja jest dość zwięzła, w porównaniu z późniejszym omówieniem tego tematu przez Wikipedię. Ale jak ktoś ma czas i chęci, to może sobie postudiować. Aczkolwiek wolny czas proponuję spędzić np. na spacerze lub na remont mieszkania na wynajem.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Najemca kasę dał

No, ale nie całą. I tu jest spory problem. Nie mówię jedynie o tym, iż miałeś, jako wynajmujący, otrzymać pełną zapłatę, ale o tym, że musisz to rozliczyć. No właśnie, jak rozliczasz się z niepełnej kwoty uzyskanej od lokatora?

Rozliczenie kosztów najmu przeciętnego właściciela nieruchomości

Przykład:

Powiedzmy, że najemca miał zapłacić 1.000 zł tytułem czynszu najmu oraz 500 zł kosztów stałych nieruchomości i zużycia mediów, ALE zamiast 1.500 zł płaci Tobie 1.100 zł.

Większość ludzi, z którymi rozmawiałem, liczy tak:

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Kaucja a podatek

Kaucja a podatek

Opodatkowanie kaucji najmu

Każdemu wynajmującemu swoje nieruchomości radzę, aby zawsze pobierał kaucję i tym samym zabezpieczał swoje ewentualne roszczenia w stosunku do najemcy. Rodzi się pytanie, czy z pobranej kaucji należy odprowadzić podatek?

Należy pamiętać, że kaucja jest z natury „zwrotna”; zostanie zwrócona najemcy, jeżeli spełni on konkretne warunki (np. nie zniszczy niczego w mieszkaniu). Można więc traktować pieniądze z kaucji, jako formę ich przechowania. Wynajmujący może, ale nie musi uzależnić zawarcia umowy najmu od wpłacenia kaucji. Nie można uznać kaucji za przychody należne, ani otrzymane.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego

I SA/Ka 15/96 – Wyrok NSA oz. w Katowicach z 1997-05-20:

Wydatek na wpłacenie kaucji nie może być uznany za koszt uzyskania przychodu ze względu na swój zwrotny charakter.
Trzeba przy tym wskazać konsekwentnie, że gdyby kaucję uznać za koszt uzyskania przychodu, to jej zwrot byłby przychodem podlegającym opodatkowaniu. organy podatkowe słusznie więc uznały, że kaucja jest świadczeniem nie rzutującym w żaden sposób na obowiązek podatkowy, a więc obojętnym podatkowo.

Kara umowna

Jeżeli okazuje się, że najemca na zakończenie umowy oddaje zniszczony przedmiot najmu, pieniądze z kaucji zostają w całości lub w pewnej tylko części zatrzymane przez wynajmującego. W tej sytuacji kaucja pełni rolę kary umownej, a pieniądze zatrzymane przez właściciela nieruchomości stanowią przychód.

Jeżeli kaucja została ustalona w walucie obcej, należy do podatku przeliczyć ją po kursie średnim NBP z dnia uzyskania przychodu.

Identyczna sytuacja dotyczy podatku VAT – tzn. kaucja nie stanowi obrotu w rozumieniu ustawy z dnia 11.03.2004 o podatku od towarów i usług.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 9 kwietnia 2013 w Nieruchomości, Podatki rynku nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , ,

Amortyzacja budynku

Amortyzacja budynku

Zakup gruntu zabudowanego

Kupując budynek, inwestor kupuje również grunt, na którym on stoi. Ziemia ta stanowi działkę gruntu. Niestety sporo działek jest w obrysie budynku.

Wracając do sprawy, to zainteresowany inwestor nabyciem np. hali magazynowej lub kamienicy, kupuje ją wraz z działką gruntu, na której stoi budynek.

Grunt może stanowić własność lub może być w użytkowaniu wieczystym.

Nieruchomość jako środek trwały

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania

Ponieważ środki trwałe podlegają amortyzacji, toteż każdy przedsiębiorca może zaoszczędzić na podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16a

1. Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub
współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne
i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
3) inne przedmioty
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Gruntu amortyzować nie można

Zgodnie z art. 16c.

Amortyzacji nie podlegają:
1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

W przypadku zakupu gruntu zabudowanego jakimś budynkiem, amortyzacji będzie podlegał wyłącznie ten budynek.

Jak amortyzuje się środki trwałerozliczenie amortyzacji

Aby prawidłowo rozliczać odpisy amortyzacyjne, należy określić wartość początkową środka trwałego. Wartością nieruchomości jest cena, po której zostaje kupiona, powiększona o koszty transakcji.

Kosztami transakcji są np. koszty taksy notarialnej, podatku (zależy od przepisów odrębnych), wynagrodzenie pośrednika nieruchomości, czy odsetki od kredytu. Koszty obliczasz do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Można przyjąć, że „wartość początkowa” będzie uwidoczniona w dokumencie nabycia – np. akcie notarialnym sprzedaży. Tam powinno być dokładnie rozpisane ile nabywający zapłaci za nieruchomość.

Dlaczego dwie różne ceny za nieruchomość

Najlepiej już w akcie notarialnym sprzedaży określić osobno cenę za grunt oraz osobno cenę za budynek.

W takiej sytuacji nabywca będzie miał określoną wartość początkową działki gruntu, której amortyzować nie może oraz wartość początkową budynku, który jak najbardziej może amortyzować.

W takiej sytuacji należy rozdzielić proporcjonalnie część kosztów przypadającą na wartość gruntu i część na wartość budynku.

Porada dla inwestora

Zadbaj o zapis w dokumencie przenoszącym własność mówiący ile kosztuje działka gruntu a ile budynek. Uprościsz sobie tym sprawę. Jeżeli tego nie dopilnowałeś, to musisz zrobić wycenę określającą ten stosunek cenowy.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,