RSS

Archiwa tagu: przychody

Opodatkowanie dochodów z najmu prywatnego

Opodatkowanie dochodów z najmu prywatnego

Najem prywatny

Zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania (np. lokal mieszkalny) przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz zazwyczaj jest oznaczony w pieniądzu, aczkolwiek może być również w świadczeniach innego rodzaju.

Co jest a co nie jest przychodem z najmu prywatnego

Przychodem jest w takiej sytuacji umówiony czynsz najmu, jaki płaci nam najemca lokalu z tytułu najmu. Jak już wspomniałem powyżej – najczęściej są to pieniądze.

Do przychodu nie zaliczamy natomiast ponoszonych przez najemcę opłat związanych z lokalem np.:

  • koszty eksploatacji uiszczane w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej,
  • abonamenty za istniejące w tym lokalu media (gaz, woda, prąd, internet, kablówka),
  • za zużycie wody, energii elektrycznej oraz gazu,

gdy wyraźnie z umowy najmu wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dotyczy to również takiej sytuacji, gdy najemca wpłaca pieniądze przeznaczone na opłaty na konto bankowe wynajmującego, który z nich reguluje rachunki.

Przychodem nie jest również pobrana od najemcy kaucja … chyba, że z chwilą wystąpienia okoliczności przewidzianych umową, a uzasadniających zatrzymanie kaucji, staje się ona kwotą wymagalną i należną. Wynajmujący otrzymuje zatem przysporzenie majątkowe, czyli przychód w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podlegający opodatkowaniu tym podatkiem.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Rozliczanie wynajmu nieruchomości

Rozwiązanie problemów z najemcą

Pracując w agencji pośrednictwa nieruchomości miałem styczność z ludźmi, którzy przychodzili sprzedać mieszkanie, które wynajmowali. Niby nic w tym dziwnego, ale to były osoby, które przyszły do biura aby pozbyć się … problemu.

Jako doradca ds. nieruchomości nie mogłem im pomóc w wyprowadzeniu zadłużonych nieruchomości, ponieważ było to sprzeczne z interesem firmy, w której pracowałem. Dlaczego? Przyszli sprzedać, a ze sprzedaży jest najwyższa prowizja. A niestety na dobrej radzie nie można zarobić.

Wynajem to biznes

Dosłownie. I jak każdy biznes, wymaga, aby o niego odpowiednio zadbać, aby stał się rentowny. Zauważyłem podstawową prawidłowość: ludzie (właściciele) nie radzą sobie z ludźmi (lokatorami). Nieruchomość, nad którą wynajmujący nie ma żadnej kontroli skazana jest na upadek. Tak stwarzają się okazje dla wytrawnych inwestorów, którzy nabywają zadłużone mieszkania, czy lokale i czerpią z nich zyski – ponieważ są lepszymi zarządcami nieruchomości.

Zwalczaj przyczyny a nie skutki

Z moich obserwacji wynika, że przyczyną, dzięki której właściciele chcą się pozbyć nieruchomości na wynajem, jest brak doświadczenia w zarządzaniu wynajmem. Jeżeli właściciel jest kiepskim zarządcą, to nie ma również kontroli nad swoją nieruchomością. Brak kontroli prowadzi do zwiększania się kosztów, które często powodują powstanie długu. Najgorszy jest moment, kiedy właściciel w końcu dowiaduje się o zadłużeniu. W takich sytuacjach często nie ma już lokatora, który bezpośrednio lub pośrednio przyczynił się do powstania straty finansowej. Właściciel pozostaje z rachunkami do uregulowania.

Problem z rozliczeniem najemcy

Niezapłacone na czas rachunki powodują narastanie ujemnego salda. W Polsce stosowaną praktyką przez nieuczciwych najemców jest m.in. zobowiązanie do płacenia wszelkich rachunków (gaz, prąd, eksploatacja) i nie wywiązywania się z tego. Właściciel nieruchomości, na którego nazwisko wystawiane są rachunki i faktury za media, śpi spokojnie w przeświadczeniu, że lokator wszystko pilnuje i płaci na bieżąco. Kolejne wezwania do zapłaty ginął w wynajmowanym mieszkaniu. Zazwyczaj właściciel dowiaduje się zbyt późno o problemie, aby można było jeszcze ściągnąć pieniądze z najemcy. Po lokatorze zostają jedynie rachunki do zapłacenia a na właściciela spada kłopot z opłaceniem mieszkania.

Przyczyną pośrednią powstawania niechcianego zadłużenia jest fakt, iż dostawcy mediów rozliczają się w dłuższych okresach czasu – np. co 3, 6 lub 12 miesięcy. W ciągu roku czasu można naciągnąć sporo prądu lub zużyć pokaźne ilości energii do ogrzania mieszkania (np. gazu). Zdarza się, że rachunek przychodzi zbyt późno i właściciel zostaje ze sporą niedopłatą, ponieważ najemca wyprowadza się przed rozliczeniem.

Wyjście dla wynajmujących

Musisz przejąć całkowitą kontrolę nad swoją nieruchomością na wynajem. Zrobisz to przede wszystkim kontrolując koszty (rachunki) i ich opłacanie. Koszty to jednak nie wszystko. Przychody z nieruchomości stanowią tu bowiem trzon biznesu. Musisz więc też zapanować nad przychodami, a to być może większe wyzwanie.

Rentowność nieruchomości podwyższyć można na 2 sposoby:

  1. tnąc koszty i/lub
  2. zwiększając przychody.

Aby nad tym wszystkim zapanować polecam skorzystanie z programu System Rozliczania Wynajmu.

Program do rozliczania najemcy - najem mieszkania

Dzięki niemu będziesz w stanie:

  • przejąć całkowitą kontrolę nad nieruchomością: kosztami i przychodami
  • w każdej chwili dokładnie rozliczyć się z najemcą (bez czekania na rachunki od dostawców mediów)
  • zawsze na koniec miesiąca najemca będzie z Tobą „na czysto” – likwidujesz zagrożenie niedopłat na koniec najmu
  • przedstawić lokatorowi jasne zasady wynajmu i rozliczeń, ku jego uciesze
Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Opodatkowanie dochodów z najmu

Opodatkowanie dochodów z najmu

Podatek z najmu i dzierżawy

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych PIT wymienia jako odrębne źródło przychodów: najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Najem jako odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu

wynajem, najem a podatek - rozliczenie

Najem może być świadczony również w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie wpisu do ewidencji  działalności gospodarczej. Jeżeli wynajmujesz jedno mieszkanie, z którego przejściowo nie korzystasz, to nie musisz zakładać firmy. Natomiast jeżeli jesteś posiadaczem kilku nieruchomości, z których pragniesz czerpać zysk w postaci czynszu, najlepiej poproś Urząd Skarbowy o wydanie decyzji, czy US będzie traktował Twój wynajem jako działalność gospodarczą, czy też nie.

Formy opodatkowania najmu

Dochody z najmu lub dzierżawy można opodatkować zgodnie z zasadami ogólnymi (na progresywnej skali podatkowej) lub ryczałtem.

W przypadku rozliczania najmu poza działalnością gospodarczą, nie można wybrać 19% stawki podatku.

Różnice między opodatkowaniem na zasadach ogólnych a ryczałtem

  1. Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej, podatek płacisz od dochodu, tj. różnicy pomiędzy faktycznie uzyskanym przychodem z najmu a kosztami jego uzyskania.
  2. Przy opodatkowaniu ryczałtem, koszty uzyskania przychodu nie mają wpływu na wysokość Twojego podatku, który obliczasz od faktycznie otrzymanego przychodu.
O tym, że chcesz płacić podatek (taaaa, pewnie pragniesz płacić podatki, tak jak i ja – tak mi się napisało) na zasadach ogólnych, nie musisz specjalnie zawiadamiać o tym fakcie Urzędu Skarbowego. Rozliczanie to jest podstawową formą opodatkowania. Jeżeli zaczynasz pobierać czynsz, a nie złożyłeś oświadczenia o wyborze ryczałtu dla opodatkowania najmu, musisz rozliczać się właśnie w ten sposób.
Jeżeli chcesz rozliczać się ryczałtem, to musisz złożyć oświadczenie w US najpóźniej do 20go dnia miesiąca występującego po miesiącu, w którym otrzymałeś pierwszy przychód. Jeżeli pierwszy czynsz uzyskałeś w kwietniu, to do 20go maja składasz oświadczenie.

Jeżeli jednak w poprzednim roku podatkowym płaciłeś podatek w formie ryczałtu i chcesz od nowego roku rozliczać się na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), lub odwrotnie, to musisz o tym poinformować właściwego naczelnika Urzędu Skarbowego do 20go stycznia.

Wybierz najlepszą dla siebie formę opodatkowania

Podatek dochodowy z najmu według zasad ogólnych

Podatek według zasad ogólnych płacisz od faktycznie uzyskanego dochodu. Przychód powstaje dopiero wtedy, gdy faktycznie otrzymujesz czynsz z najmu.

Aby ustalić dochód, trzeba od otrzymanych faktycznie przychodów z najmu odjąć koszty z nim związane. Kosztami tymi mogą być wydatki na remont lokalu, ubezpieczenie nieruchomości, zakup wyposażenia (np. lodówki, kuchenki), amortyzacja, podatek od nieruchomości. Ważne jest by wydatki były udokumentowane (bierz fakturę) i ponoszone przez wynajmującego, a nie przez najemcę.

Jeśli z umowy najmu wynika, że najemca będzie opłacał czynsz należny zarządcy i inne wydatki, to kwoty te nie traktuje się jako przychód, ani też koszt uzyskania przychodu z najmu. Przeważnie są to wszystkie inne wydatki ponoszone przez lokatora, za wyjątkiem czynszu najmu, np. wydatki za zużyty prąd, gaz, wodę, za sprzątanie, CO, wywóz nieczystości, wynagrodzenie zarządcy, rachunki za telefon, internet itd.

Od tak ustalonego dochodu płacisz podatek PIT według progresywnej skali podatkowej. Ową skalę należy pobrać w każdym roku, bowiem zmienia się ona z roku na rok.

skala podatkowa - rozliczanie wynajmu, najmu

Rozliczając się na zasadach ogólnych musisz samodzielnie obliczać miesięczną zaliczkę na podatek i wpłacać ją do US. Zaliczki miesięczne, za okres od stycznia do listopada, uiszcza się w terminie do 20go dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, uiszcza się w terminie do dnia 20go grudnia roku podatkowego.

Deklaracje – formularze do US

Nie wypełniasz żadnych deklaracji w trakcie roku.

Po zakończeniu roku podatkowego musisz złożyć do Urzędu Skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT-36). W zeznaniu tym wykazujesz i sumujesz również inne osiągnięte przez Ciebie dochody opodatkowane według skali podatkowej, np. ze stosunku pracy, z emerytury, z działalności gospodarczej, itp.

Ryczałt przy wynajmowaniu nieruchomości

Ryczałt jest uproszczoną formą rozliczenia podatku dochodowego. Warunkiem opodatkowania dochodów z najmu ryczałtem jest złożenie oświadczenia o wyborze tej formy właściwemu naczelnikowi US.

Na wybór formy opodatkowania masz czas:

  • do 20go stycznia roku podatkowego, lub
  • jeżeli rozpoczynasz najem, dzierżawę w trakcie roku podatkowego – nie później niż do 20go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnąłeś pierwszy przychód z najmu, dzierżawy, albo do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy taki przychód osiągnąłeś w grudniu roku podatkowego.

Jeżeli w kolejnym roku chcesz być nadal na ryczałcie, nie musisz składać oświadczenia. Natomiast gdy zechcesz w następnym roku rozliczać się na zasadach ogólnych, to musisz zawiadomić o tym US.

Kwota podatku należnego zależy od wielkości przychodu, a nie jak to ma miejsce w przypadku zasad ogólnych od dochodu. Podatek płacisz od faktycznie otrzymanych przychodów, których nie możesz pomniejszyć o żadne koszty uzyskania przychodu.

Przy opodatkowaniu przychodów z najmu obowiązuje jedna stawka ryczałtu, tj. 8,5%.

Nie musisz prowadzić ewidencji przychodów, jeżeli wysokość przychodów z najmu wynika z umowy zawartej w formie pisemnej. Ryczałt obliczasz samodzielnie i wpłacasz co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do Urzędu Skarbowego w terminie do 20go dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania.

Deklaracje i formularze do US

W trakcie roku nie musisz wypełniać żadnych deklaracji.

Natomiast po zakończeniu roku podatkowego składasz zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu i należnego ryczałtu w terminie do końca stycznia roku następnego (PIT-28). Uzyskany przychód możesz pomniejszyć m.in. o zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne, darowizny, wydatki rehabilitacyjne, natomiast podatek o zapłacone przez Ciebie składki na ubezpieczenie zdrowotne, pod warunkiem, że tych samych wydatków nie odliczyłeś już od innych swoich dochodów lub podatku, rozliczanych według zasad ogólnych.

Jeśli oprócz przychodów z najmu osiągasz też inne dochody, np. ze stosunku pracy, to musisz złożyć odrębne
zeznanie, w którym wykażesz te dochody.

Kiedy płacić podatek od wynajmu trzeba

Przychód z tytułu najmu powstaje, gdy faktycznie otrzymasz pieniądze lub wartości pieniężne albo będą  postawione do Twojej dyspozycji wartość otrzymanych świadczeń w naturze.

Innymi słowy, jeżeli wynajmujesz lokal, a lokator Tobie nie płaci (nie ma pieniędzy i miga się z zapłatą), to obowiązek rozliczania następuje dopiero wtedy, gdy otrzymasz pieniądze z czynszu.

Kiedy można nie płacić podatku z najmu

Nie zapłacisz podatku PIT, jeżeli wynajmujesz pokoje gościnne w budynkach mieszkalnych, położone na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, pod warunkiem, że liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5.

Jak rozliczać przychody z najmu w małżeństwie

Kiedy przedmiot najmu lub dzierżawy należy do wspólnego majątku małżonków, to każdy z małżonków powinien rozliczać te dochody (przychody) odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku.

Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane dochody (przychody) z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków. Aby podatek PIT mógł rozliczać jeden z małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi Urzędu Skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek z tytułu uzyskanego całego dochodu (przychodu) z najmu lub dzierżawy.

Oświadczenie to należy złożyć:

  • najpóźniej do 20go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu lub dzierżawy składnika wspólnego majątku – jeżeli będziesz przychody te opodatkowywać według skali podatkowej (zasady ogólne),
  • najpóźniej do dnia 20go stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów z najmu lub dzierżawy składnika wspólnego majątku w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – jeżeli będziesz przychody opodatkowywać ryczałtem.

Jeżeli małżonkowie nie złożą w terminie powyższego oświadczenia automatycznie ich dochody (przychody) z najmu będą podlegały, z mocy prawa, odrębnemu opodatkowaniu proporcjonalnie u każdego małżonka.

Wskazany w oświadczeniu małżonek będzie obowiązany płacić cały rok podatkowy (kalendarzowy) zaliczki na podatek lub ryczałt, oraz złożyć zeznanie roczne i rozliczyć w nim dochody (przychody) z najmu.

Rozwód lub separacja

Jeżeli w wyniku rozwodu lub separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy najmu, dzierżawy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył dotąd obowiązek dokonywania wpłat na podatek, to od tego momentu jest on obowiązany do rozliczania podatku

Który naczelnik urzędu skarbowego jest właściwy w zakresie opodatkowania najmu?

Naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Nie ma tu znaczenia miejsce położenia wynajmowanej nieruchomości.

Podstawa prawna:

  1. ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, z późn. zm.),
  2. ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.).Face Book

Powyższy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi wykładni prawa.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,