RSS

Archiwa tagu: pustostan

Nieużywane mieszkanie

Nieużywane mieszkanie

Nieużywany lokal

Niszczeje. Dokładnie tak jest! O wszystko należy odpowiednio dbać. O nieruchomości również. Nawet o grunt, który potrafi zarosnąć tak, że po kilku latach właściciel nie potrafi wskazać granice działki. Lokale mieszkalne może nie zarastają roślinnością, przynajmniej w naszym klimacie, ale wpływ różnych czynników przyśpiesza ich zużywanie.

Kto ponosi odpowiedzialność

Odpowiedzialność można zrzucić na wiele czynników. Może to być deszcz, który wdziera się do pomieszczeń poprzez kiepskiej jakości uszczelki okienne, czy poprzez nieszczelności w systemie rynien. Może to być wiatr, który nawiewa piach i brud na mury. Może to być wilgoć, która niepostrzeżenie wkrada się do pomieszczeń i niszczy ściany.

Jak więc widzisz, dewastacja wcale nie musi być spowodowana działalnością człowieka. Znowu z drugiej strony, człowiek może skutecznie zapobiegać powolnemu rujnowaniu.

Dlaczego nieużywany lokal niszczeje

Z mieszkaniem jest podobnie jak z człowiekiem, czy samochodem. Jeżeli o nie nie dbamy – mści się na swój sposób. Jeżeli nie wymienisz na czas paska rozrządu – silnik może ulec zniszczeniu. Jeżeli nie dostarczasz swojemu organizmowi ruchu lub witamin – tracisz zdrowie.

Jeżeli nikt nie mieszka w lokalu, lub nie przebywa przez dłuższy okres czasu – lokal traci swoją świetność. Pustostan jest równie niedobry jak lokator, który dewastuje nieruchomość. Tylko różnica jest taka, że lokatora możesz podać do sądu i odzyskać odszkodowanie.

Co może się stać w nieużywanym mieszkaniu

  • uszczelki murszeją z braku nawilżania – kruszą się i krany zaczynają przeciekać
  • instalacja wodna zapycha się poprzez wytrącający się kamień w zastałej wodzie
  • instalacja gazowa (termy) zapowietrza się
  • aluminiowa instalacja elektryczna utlenia się i występują problemy z zapalaniem światła, czy spięcia
  • w niewietrzonym mieszkaniu łatwiej zbiera się wilgoć i powstaje pleśń lub grzyb
  • brak używania zamków powoduje problemy w ich otwarciu

Pustostany

Prawdopodobnie w pełni zdajesz sobie sprawę z bezpośrednich kosztów finansowych niewynajętego mieszkania. Mowa o opłatach eksploatacyjnych na utrzymanie całego budynku, kosztach stałych za media, czy o podatku od nieruchomości.

Do tego dochodzą wszelkie naprawy urządzeń, czy stałych elementów, które odmawiają posłuszeństwa dzięki właśnie zaprzestania ich prawidłowego funkcjonowania. Brzmi nieco naciąganie, ale …

Przejmując w zarządzanie najmem lokal mieszkalny, położony na ostatnim piętrze, który stał niewynajęty przez 1,5 roku musiałem wymienić baterię wannową, wezwać fachowca aby uruchomił piecyk gazowy, powymieniać uszczelki w oknach oraz sitka w kranach i pozbyć się odoru w toalecie.

To wszystko oczywiście wymagało nakładów finansowych; a te dodatkowe koszty znacząco podwyższyły ogólny miesięczny rachunek za posiadanie mieszkania.

Porady dla wynajmujących

Unikanie pustostanów powinno być Twoim priorytetem w biznesie wynajmu. Niestety i mi się zdarzają dłuższe lub krótsze okresy, w których lokale stoją puste, czekając na najemcę. W tym czasie proponuję Tobie przeprowadzenie konserwacji takiego lokalu. Temu tematowi poświęciłem część szkolenia, które możesz zobaczyć tu: Tajemnice dobrego zarządzania wynajmem

Zobacz wstęp do 3 godzinnego szkolenia

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię blog Rozliczanie Nieruchomości

Reklamy
 

Tagi: , , , , , ,

Ankieta – okres oczekiwania na najemcę mieszkania

 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 22 marca 2013 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , ,

Wskaźnik pustostanu

Wskaźnik pustostanu

Jak obliczyć wskaźnik pustostanu

Od liczby dni w roku odejmujesz dni wynajęcia. Uzyskujesz dni pustostanu.

Dzielisz ilość dni pustostanu przez ilość dni w roku (365 lub 366). Wynik mnożysz przez 100 i dodajesz %.

Przykład:

Mieszkanie w ciągu roku było wynajęte przez 10 miesięcy, a dokładnie przez 303 dni.
365 – 303 = 62 dni nieruchomość stała pusta.
62/365 = 0,1698
0,1698 x 100% = 16,98%
Wskaźnik pustostanu dla tego mieszkania wynosi 16,98% w ciągu roku.

Wynajem nieruchomości a pustostan

Dzięki wskaźnikowi pustostanu w wynajmowaniu danej nieruchomości – może to być równie dobrze dom, mieszkanie, kawalerka lub wielka hala przemysłowa – możesz określić swoje przychody w roku lub nawet latach następnych.

Jeżeli, jako inwestor, planujesz kroki zmierzające do zakupu kolejnych nieruchomości (zobacz możliwe źródła finansowania), dzięki wskaźnikowi możesz ustalić budżet, jakim będziesz dysponował w przyszłości.

Oczywiście musisz mieć na uwadze zmieniające się różne trendy na rynku nieruchomości oraz możliwe do uzyskania w ich wyniku przychody z wynajmu.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 
6 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 6 grudnia 2012 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Redukcja kosztów stałych mieszkania

Redukcja kosztów stałych mieszkania

Okres pustostanu

Wynajmując mieszkania, właściciel otrzymuje lub powinien otrzymywać całkowite pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Koszty te pokrywa najemca. Jednak każdy wynajmujący zdaje sobie sprawę z tego, że kiedyś najem się zakończy (wygaśnięcie, wypowiedzenie lub zerwanie umowy). Zanim właściciel ponownie wynajmie swoją nieruchomość powstaje tzw. okres pustostanu.

Między jednym a drugim wynajmem zawsze jest jakaś przerwa. Niekiedy jest to zaledwie kilka godzin, ale coraz częściej jest to dłuższy okres czasu, sięgający nawet kilku miesięcy.

Zużycie na osobę – koszty związane z nieruchomością

W okresie pustostanu właściciel płaci ze swojej kieszeni za wszelkie naliczane koszty – tzw. czynsz. Dla wspólnot są to zaliczki, a dla spółdzielni są to opłaty eksploatacyjne. Poniższa tabelka ilustruje zestawienie przykładowych opłat członka wspólnoty mieszkaniowej.

Zaliczka Kwota
lokal mieszkalny sprzedany 1,60 zł/m * 32,05m 51.28
zimna woda 3,50 zł * 5 m3 * 3 os 52,50
ścieki 4,62 zł *  5m3 * 3 os 69,30
zaliczka za CO 2,53zł/m * 32,05m 81.09
wywóz śmieci 7,01 zł/os * 3 os 21,03
domofon 1 1
Razem 276,20

Jest to przykład wynajmowania kawalerki 3 najemcom (2 osoby dorosłe + dziecko). W momencie rozwiązania stosunku, najmu należałoby zgłosić licencjonowanemu zarządcy budynku fakt, iż mieszkanie stoi puste. Zarządzający zdejmie niektóre pozycje z naliczania opłat. Oczywiście pozycje te dotyczyć będą jedynie opłat bezpośrednio związanych ze stałym przebywaniem osób w mieszkaniu.

Mniejsze opłaty eksploatacyjne lub zaliczki

Jakie korzyści uzyska właściciel ze zgłoszenia pustostanu zarządcy?

  1. Zaliczki na zimną wodę zmniejszą się do 0
  2. Zaliczki na odprowadzanie ścieków również spadną do 0
  3. Wywóz śmieci zostanie zredukowany do 0

Razem ogólne opłaty z 276,20 PLN zmniejszą się do kwoty 133,40 PLN, czyli aż o 142,80 PLN. Kwota comiesięcznych opłat zostanie zmniejszona o ponad połowę, bo aż o 51,70%.

Powyższy przykład nie uwzględnia opłat za korzystanie np. z windy, lub innych części wspólnych, gdzie zarządcy naliczają obciążenia finansowe na każdą osobę zamieszkującą w budynku.

Zaniedbanie zgłoszenia przez właściciela okresu pustostanu powoduje dość spore straty finansowe. Proszę się nie łudzić, że zarządca odda wynajmującemu zapłacone już pieniądze, kiedy nikt wcześniej nie poinformował go o wyprowadzce najemcy. Zarządca na bieżąco rozlicza się z dostawcami mediów oraz np. za śmieci. Pieniądze wpłacane przez właścicieli lokali mieszkalnych w formie zaliczek lub opłat eksploatacyjnych są na bieżąco wydatkowane – zarządca opłaca dostawy wody, ciepła, ale też konserwacji dźwigów czy wywozu nieczystości.

Mniejsze koszty, ale nie wszystkie

Wynagrodzenie zarządcy, czy zaliczki na poczet centralnego ogrzewania są kosztami stałymi, które nie zależą od ilości mieszkających osób. Dotyczy to też opłat za wieczyste użytkowanie gruntu oraz podatku od nieruchomości.

Zgłoszenie najemcy u zarządcy

Zgłoszenie pustostanu daje możliwość wynajmującemu sporych oszczędności. Należy jednak pamiętać, że należy zarządcę poinformować również o fakcie zamieszkania nowych najemców. Od tej chwili prywatny zarządca czy spółdzielnia będzie naliczać podane wyżej opłaty w stosunku do każdej osoby przebywającej w lokalu mieszkalnym. Proszę tego nie lekceważyć, bowiem niezgłoszenie lokatorów naraża na koszty sąsiadów (członków wspólnoty lub spółdzielni) i może się skończyć nawet sprawą sądową.

windykator - nieruchomości - wynajem

Proszę tak konstruować umowy najmu, aby wszystkie koszty, związane z utrzymaniem nieruchomości, pokrywał najemca.Face Book - nieruchomości - wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,