RSS

Archiwa tagu: ryzyko

Szkolenie z wynajmowania

Szkolenie z wynajmowania

Termin szkolenia

27 września 2014 r. w Szczecinie

Cel kursu

Techniki inwestycyjne

Dowiesz się jak:

  • biznesowo przygotować swoje podejście do wynajmu i inwestowania
  • rozróżnić zysk kapitałowy od cashflow
  • wyliczyć podstawowe wskaźniki opłacalności
  • inwestować na rynku pierwotnym a jak na wtórnym
  • wyliczyć wszystkie koszty
  • okazyjnie nabywać nieruchomości
  • finansować zakupy
  • napisać dobrą umowę najmu

Zobacz szczegóły

Muszkieterowie Nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości i zarządzanie najmem

 

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 28 maja 2014 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Mieszkania bezczynszowe

Mieszkania bezczynszowe

Brak opłat za zarządzanie

Nieraz natrafiam na ogłoszenia sprzedaży typu: idealna okazja – mieszkanie bezczynszowe. Nawet udało mi się kilka razy trafić na potencjalnie zainteresowanych nabyciem nieruchomości bez kosztów eksploatacyjnych.

Czy to w ogóle możliwe?

Możliwe jest to, że ludzie szukają oszczędności gdzie się tylko da. No, ale pewnie interesuje Cię, czy mieszkanie może nie być obciążane żadnym dodatkowym kosztem? Nie – nie ma takiej opcji. Można natomiast zrezygnować z płacenia wynagrodzenia za zarządzanie.

Tragedia na nieruchomości

Wyobrażasz sobie swojego najemcę ganiającego po klatce schodowej ze szmatą do podłogi w środy i piątki, a w soboty ze ścierą do okien? On pewnie też sobie tego nie wyobraża.

Kupowanie nieruchomości na wynajem, którymi nie opiekuje się profesjonalny zarządca mija się z celem. A nabycie mieszkania dla siebie w takim budynku? Cóż, rozumiem, że można zaoszczędzić 50-70 groszy na metrze w ciągu miesiąca na wynagrodzeniu zarządcy, ale …

No właśnie, tych ALE jest całkiem sporo i mogą drogo kosztować.

Ryzyko zarządzania nieruchomością

Każda nieruchomość musi być zarządzana. Zarządzanie polega na minimum zachowaniu nieruchomości w takim samym stanie. Profesjonalni zarządcy tak zarządzają nieruchomością, aby jej wartość ciągle rosła.

Zarządca również bierze na siebie ewentualne skutki szkód, jakie mogą wyniknąć w wyniku zarządzania nieruchomościami – np. jeżeli osoba trzecia złamie nogę na nieodśnieżonej części należącej do wspólnoty. Zarządca jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej od tym podobnych szkód.

Zresztą, czy wyobrażasz sobie tworzenie przez członków wspólnoty harmonogramu prac do wykonania? Nooo, może i wyobrażasz. A czy widzisz jak Ci ludzie będą pracować na rzecz wszystkich? Nooo, z tym może być już spory problem. Tak już bywa ze wspólnotami, że na 10 członków jest 15 odmiennych zdań. Więc jak teraz powierzyć komuś odpowiedzialność za dopilnowanie obowiązkowych rocznych przeglądów linii elektrycznych lub kominiarskich? Czy Pan Kaziu spod dwójki będzie miał na tyle duże przebicie aby wynegocjować najlepsze warunki zabierania odpadów? A Pani Mariola, z klatki obok, z racji, że jest chemiczką, zostanie wybrana na tępiciela szczurów i robactwa? A może Pan Krzysztof – finansista z trzeciego, który handluje marchewką na bazarku – przejmie rozliczanie całości? A co będzie z Tobą? Czym się będziesz musiał zająć po swojej zawodowej pracy, zanim usiądziesz wygodnie w fotelu?

Opłaty eksploatacyjne

Każda nieruchomość tworzy koszty, które muszą zostać zapłacone. Mieszkanie bezczynszowe jest mitem. Mówiąc bez czynszu należy zwrócić uwagę na to, że nie płaci się dodatkowego wynagrodzenia firmie zewnętrznej za zarządzanie. Jednak ktoś to musi robić. Może tym kimś być członek wspólnoty. Ale czy będzie chciał bawić się w to wszystko zupełnie za darmo; wątpię. Dlaczego? Ponieważ zarządca jest takim zawodem, który nigdy wszystkich nie uszczęśliwi w 100%. Zawsze ktoś będzie miał coś za złe. Można rozliczać nieruchomość, podpisywać umowy, uchwały, składować dokumentację, brać ogromną odpowiedzialność i nawet nie usłyszeć zwykłego dziękuję.

Dlatego większość tzw. bezczynszówek po jakimś czasie przechodzi pod opiekę profesjonalnej firmy zarządzającej. Kupując lokal mieszkalny w budynku, w którym nie ma profesjonalnego zarządcy, kupuje się przy okazji worek zszarpanych nerwów.

Porada dla inwestora w nieruchomości

Prawdopodobnie zależy Tobie na tym, aby Twoja nieruchomość pod wynajem stale przynosiła przychody, prawda? Prawdziwym inwestorom zależy też, aby wartość ich nieruchomości stale rosła. Bez profesjonalnego zarządcy nie dość, że Twoja nieruchomość, lub jej część (np. lokal mieszkalny) będzie popadać w ruinę, to na dodatek z upływem lat będziesz miał coraz większe trudności w znalezieniu dobrego najemcy. W konsekwencji można stracić o wiele więcej, niż te kilkadziesiąt groszy na metrze, które nota bene zapłaci lokator.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Rozliczanie wynajmu nieruchomości

Rozwiązanie problemów z najemcą

Pracując w agencji pośrednictwa nieruchomości miałem styczność z ludźmi, którzy przychodzili sprzedać mieszkanie, które wynajmowali. Niby nic w tym dziwnego, ale to były osoby, które przyszły do biura aby pozbyć się … problemu.

Jako doradca ds. nieruchomości nie mogłem im pomóc w wyprowadzeniu zadłużonych nieruchomości, ponieważ było to sprzeczne z interesem firmy, w której pracowałem. Dlaczego? Przyszli sprzedać, a ze sprzedaży jest najwyższa prowizja. A niestety na dobrej radzie nie można zarobić.

Wynajem to biznes

Dosłownie. I jak każdy biznes, wymaga, aby o niego odpowiednio zadbać, aby stał się rentowny. Zauważyłem podstawową prawidłowość: ludzie (właściciele) nie radzą sobie z ludźmi (lokatorami). Nieruchomość, nad którą wynajmujący nie ma żadnej kontroli skazana jest na upadek. Tak stwarzają się okazje dla wytrawnych inwestorów, którzy nabywają zadłużone mieszkania, czy lokale i czerpią z nich zyski – ponieważ są lepszymi zarządcami nieruchomości.

Zwalczaj przyczyny a nie skutki

Z moich obserwacji wynika, że przyczyną, dzięki której właściciele chcą się pozbyć nieruchomości na wynajem, jest brak doświadczenia w zarządzaniu wynajmem. Jeżeli właściciel jest kiepskim zarządcą, to nie ma również kontroli nad swoją nieruchomością. Brak kontroli prowadzi do zwiększania się kosztów, które często powodują powstanie długu. Najgorszy jest moment, kiedy właściciel w końcu dowiaduje się o zadłużeniu. W takich sytuacjach często nie ma już lokatora, który bezpośrednio lub pośrednio przyczynił się do powstania straty finansowej. Właściciel pozostaje z rachunkami do uregulowania.

Problem z rozliczeniem najemcy

Niezapłacone na czas rachunki powodują narastanie ujemnego salda. W Polsce stosowaną praktyką przez nieuczciwych najemców jest m.in. zobowiązanie do płacenia wszelkich rachunków (gaz, prąd, eksploatacja) i nie wywiązywania się z tego. Właściciel nieruchomości, na którego nazwisko wystawiane są rachunki i faktury za media, śpi spokojnie w przeświadczeniu, że lokator wszystko pilnuje i płaci na bieżąco. Kolejne wezwania do zapłaty ginął w wynajmowanym mieszkaniu. Zazwyczaj właściciel dowiaduje się zbyt późno o problemie, aby można było jeszcze ściągnąć pieniądze z najemcy. Po lokatorze zostają jedynie rachunki do zapłacenia a na właściciela spada kłopot z opłaceniem mieszkania.

Przyczyną pośrednią powstawania niechcianego zadłużenia jest fakt, iż dostawcy mediów rozliczają się w dłuższych okresach czasu – np. co 3, 6 lub 12 miesięcy. W ciągu roku czasu można naciągnąć sporo prądu lub zużyć pokaźne ilości energii do ogrzania mieszkania (np. gazu). Zdarza się, że rachunek przychodzi zbyt późno i właściciel zostaje ze sporą niedopłatą, ponieważ najemca wyprowadza się przed rozliczeniem.

Wyjście dla wynajmujących

Musisz przejąć całkowitą kontrolę nad swoją nieruchomością na wynajem. Zrobisz to przede wszystkim kontrolując koszty (rachunki) i ich opłacanie. Koszty to jednak nie wszystko. Przychody z nieruchomości stanowią tu bowiem trzon biznesu. Musisz więc też zapanować nad przychodami, a to być może większe wyzwanie.

Rentowność nieruchomości podwyższyć można na 2 sposoby:

  1. tnąc koszty i/lub
  2. zwiększając przychody.

Aby nad tym wszystkim zapanować polecam skorzystanie z programu System Rozliczania Wynajmu.

Program do rozliczania najemcy - najem mieszkania

Dzięki niemu będziesz w stanie:

  • przejąć całkowitą kontrolę nad nieruchomością: kosztami i przychodami
  • w każdej chwili dokładnie rozliczyć się z najemcą (bez czekania na rachunki od dostawców mediów)
  • zawsze na koniec miesiąca najemca będzie z Tobą „na czysto” – likwidujesz zagrożenie niedopłat na koniec najmu
  • przedstawić lokatorowi jasne zasady wynajmu i rozliczeń, ku jego uciesze
Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Rozliczanie wody

Rozliczanie wody

Rozliczenie rachunku za zużytą wodę

Rozliczaniem za wodę zazwyczaj zajmuje się zarządca budynku, który pośredniczy przy zawieraniu i realizowaniu umów z PWiK.

Ryczałt a podlicznik

Przy wynajmie mieszkania lub zakupie całej kamienicy pod wynajem lokali proponuję zamontować do każdego lokalu osobny podlicznik – wodomierz. Unikniesz wielu sporów przy rozliczaniu ryczałtu i zaoszczędzisz nerwy.

Wskazania wodomierzy nigdy idealnie nie oddają sumy zużytej wody, która przeszła przez licznik główny, więc zawsze będzie jakiś błąd. Wynika to z wadliwego działania podwodomierzy, oszustw, wycieków. Zarządca różnicę rozlicza na wszystkich użytkowników.

Rachunek

Samo rozliczenie wody przelicza się w metrach sześciennych (kubikach). Występuje kilka różnych wyliczeń kosztu wody:

  • woda zimna
  • ścieki
  • woda ciepła

Każde z powyższych wpływa na ogólne rozliczenie nieruchomości ze zużytej wody. Woda zimna jest najtańsza. Ścieki droższe. Natomiast woda ciepła najdroższa.

Można przyjąć, że ścieków będzie tyle samo, co wody zimnej. Natomiast woda ciepła, to podgrzana woda zimna. Niby proste.

Ścieki niekoniecznie odpowiadają zużyciu wody zimnej. Dzieje się tak w przypadku, gdy ktoś ma ogródek, który podlewa. W takim przypadku powinien zgłosić do PWiK chęć założenia osobnego podlicznika na ogród.

Na wodę ciepłą jest osobny podlicznik; chyba że mieszkanie ma elektryczny przepływowy podgrzewacz wody lub termę gazową. Zarządca nalicza dodatkową opłatę za podgrzanie wody. Średnio kubik ciepłej wody jest 4 razy droższy, niż kubik zimnej wody.

Rozliczanie

Zarządca przeważnie rozlicza się z PWiK ze zużytej wody raz na kwartał. Odczyty podwodomierzy w lokalach przeprowadzane są raz na 6 m-cy. Rachunek za wodę (zimną, ścieki, ciepłą) ma znaczący wpływ na wysokość czynszu, który pobiera zarządca (prywatny, gminny lub spółdzielnia).

Bardzo często występują znaczne niedopłaty lub nadpłaty. Dlatego dla inwestora, który wynajmuje swoje mieszkanie, jest to zbyt ryzykowne polegać jedynie na rozliczeniach wody przez zarządcę budynku. W okresie półrocznym lokator jest w stanie naciągnąć wiele kubików wody (np. okres przedświąteczny), po czym zrezygnować z najmu przed rozliczeniem faktycznego stanu podwodomierza. Właściciel przejmuje w takim wypadku niedopłatę, którą musi pokryć z własnych pieniędzy.

Program dla wynajmującego

Skorzystaj z Systemu Rozliczania Wynajmu, aby dokładnie rozliczyć najemcę ze zużycia wody.

Takie wyjście ma same plusy:

  • zawierasz z najemcą prostą umowę najmu
  • odciążasz najemcę z opłacania rachunków (na Twoje nazwisko)
  • masz pełną kontrolę nad zużyciem wody i ścieków przez najemcę
  • możesz w każdej chwili rozliczyć się z najemcą ze zużycia wody wg zasady: ile zużył – tyle zapłaci
  • co miesiąc najemca będzie z Tobą “na czysto” – likwidujesz zagrożenie niedopłat na koniec najmu
  • wpływająca gotówka od najemcy za rachunki powiększają Twój obrót na koncie bankowym – ma to duże znaczenie w czasie starania się o kredyt
  • przedstawiasz najemcy jasne zasady rozliczeń – lokator będzie bardziej skłonny nająć Twoją nieruchomość, gdy zobaczy, że będzie płacić tylko za to, co zużyje
Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Face Book

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,