RSS

Archiwa tagu: sprzedaż

Sprzedać czy wynajmować

Sprzedać czy wynajmować

Pozbyć się mieszkania, czy je wynająć

Bardzo wiele osób zadaje sobie to pytanie. Wiele osób idzie na łatwiznę i … sprzedaje nieruchomość inkasując jakieś tam pieniądze, które zazwyczaj służą do spłacenia kredytu, debetu, kart kredytowych – czyli długów. Za resztę, która zostanie, ludzie robią sobie wakacje, kupują lepsze samochody, nowe meble. Rzadko kto inwestuje uzyskane pieniądze w inne nieruchomości, papiery wartościowe, towary (złoto, srebro), albo biznes.

Kłopot z głowy – sprzedaż mieszkania

Rzeczywiście sprzedaż mieszkania nabytego w drodze spadku lub darowizny wydaje się dobrym pomysłem. A na pewno sprzedaż odziedziczonej nieruchomości, którą nie można osobiście/wyłącznie zarządzać, wydaje się jeszcze lepszym pomysłem. Dochodzą do tego opłaty skarbowe, w zależności ile czasu dana nieruchomość była pod kuratelą nowego właściciela. Często takie transakcje są bardzo atrakcyjne dla profesjonalnych inwestorów, którzy kupują nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej. Jeżeli się sprzedawcy śpieszy, a nabywca dysponuje gotówką … cóż.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

„Mam dość wynajmu”

„Mam dość wynajmu”

A miało być tak pięknie z najmem

Dziś znowu odbierałem nieruchomość wystawianą na sprzedaż. Właściciel wynajmował mieszkanie przez okres 18 miesięcy. Przez półtora roku lokatorzy zrujnowali przedmiot najmu. Wynajmujący liczył na comiesięczne wpłaty czynszu i nawet mu się nie śniło, że najemcy mogą zniszczyć mieszkanie.

Problemy z lokatorami

Po pierwszym roku terminowego płacenia, lokatorzy zaczęli stwarzać problemy z regulowaniem czynszu. Przeciągnęli właściciela wynajmowanego mieszkania w płatnościach o kilka miesięcy. Zaprzestali również opłacania rachunków. Na dodatek zrobili melinę z wynajmowanego mieszkania, które coraz bardziej pogrążało się w brudzie i postępującej dewastacji.

Wyliczanka – rozliczenie

Wynajmujący otrzymywał 800 zł czynszu. Najemca płacił również 250 zł opłat za zarządzanie plus opłacał rachunki za gaz i prąd.

Do czasu

Wynajmujący przez pierwszy rok uzyskał od najemców 800 x 12 = 9.600 zł. Miał również bieżąco płacone rachunki za zarządzanie (spółdzielnia) oraz media.

W drugim roku wynajmu, właściciel otrzymał jedynie 2.400 zł za czynsz – lokatorzy zapłacili jedynie za 3 pełne miesiące. Na koncie księgowym w spółdzielni urosło zadłużenie w kwocie 750 zł. Dostawcy gazu oraz energii elektrycznej również zanotowali minusowe konta na łączną sumę 600 zł.

Rachunek sumienia

Właściciel zakładał przychód z czynszu rzędu 14.400 zł (18 m-cy x 800 zł). W sumie otrzymał 12.000 zł, czyli o 2.400 zł mniej, niż zakładał.

Dodatkowo musiał spłacić długi po lokatorach w kwocie 1.350 zł (750 + 600).

Odtworzenie stanu mieszkania z przed wynajmu zamknęło się w kwocie 3.000 zł.

Właściciel zamiast zarobić 14.400 zł, zarobił 7.650 zł, czyli prawie o połowę mniej, niż zakładał.

Pozbycie się problemu

Właściciel nieruchomości wpadł na bardzo prosty sposób ucieczki od problemu – sprzedaż mieszkania.

Cena ofertowa wynosi 145.000 zł. Gdyby nawet udało się sprzedać ww nieruchomość w danej cenie i wszystkie pieniądze przeznaczyć na lokatę bankową, to roczne odsetki od lokaty wyniosłyby maksymalnie 10.440 zł przed opodatkowaniem i 8.456,40 zł po opodatkowaniu. Kwota ta daje średnio 705 zł na miesiąc.

I właśnie o to właścicielowi chodzi – proste pieniądze, nie trzeba się o nic martwić, bank nie wpędzi go w dodatkowe długi ani nie zrujnuje mu własności.

Rozwiązanie problemu

Ja bym zrobił zupełnie inaczej. Kwota czynszu 800 zł, nawet po opodatkowaniu (ryczałt 8,5%) jest wyższa, niż 705 zł z lokaty. Stanowi 732 zł.

Wg mnie warto byłoby zainwestować nieco czasu na należyte dopilnowanie wynajmu. W ciągu roku można otrzymać kwotę 8.784 zł, która jest o 328 zł większa, niż z lokaty.

Pytanie, po co miałbym się bawić, aby zarobić więcej o marne 300 zł? Odpowiedź jest prosta – aby nabrać doświadczenia, aby uczynić siebie lepszym biznesmenem, aby nauczyć się rozwiązywać trudne problemy zamiast się ich pozbywać.

Inwestowanie w nieruchomości

Po pierwszym udanym roku wynajmu, gdzie moje mieszkanie przyniosłoby mi czysty zysk w postaci 8.784 zł przy zerowych stratach pokusiłbym się o zakup kolejnego mieszkania pod wynajem do kwoty 100.000 zł – w kredycie hipotecznym z zastawem również na pierwszej nieruchomości. Zdobyte doświadczenie z najemcami posłużyłoby mi na dobre zarządzanie kolejnym wynajmem.

W taki sposób w ciągu 2 lat miałbym już 2 nieruchomości, gdzie czynsz z jednej przeznaczałbym na kolejne inwestycje, a z drugiej na spłatę rat kredytu.

Po kilkunastu latach, zamiast lokaty na koncie bankowym wzbogaconej o procent składany, posiadałbym 2 mieszkania z czego te nowsze w połowie spłacone. Pomniejszanie zadłużenia bankowego, wzrost wartości nieruchomości, dodatni przepływ gotówki z wynajmu i nabywane doświadczenie byłyby o niebo lepszym rozwiązaniem (inteligentniejszym finansowo), niż pieniądze na lokacie bankowej.

Wszystko pięknie brzmi; więc dlaczego tak wielu ludzi wyzbywa się swojego majątku zamiast go pomnażać? Zauważyłeś już, że ludzie chętniej pozbywają się „problemu” zamiast stawić mu czoła i obrócić na swoją korzyść? Ludzie są wygodni. Jeżeli chcesz zarabiać w przyszłości duże pieniądze z nieruchomości – musisz wyjść poza swoją strefę komfortu.

Umowa najmu

Jedną z najważniejszych rzeczy jest podpisanie: nieruchomosci-szkolenia.pl

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,