RSS

Archiwa tagu: strata

Rozliczanie wynajmu nieruchomości

Rozwiązanie problemów z najemcą

Pracując w agencji pośrednictwa nieruchomości miałem styczność z ludźmi, którzy przychodzili sprzedać mieszkanie, które wynajmowali. Niby nic w tym dziwnego, ale to były osoby, które przyszły do biura aby pozbyć się … problemu.

Jako doradca ds. nieruchomości nie mogłem im pomóc w wyprowadzeniu zadłużonych nieruchomości, ponieważ było to sprzeczne z interesem firmy, w której pracowałem. Dlaczego? Przyszli sprzedać, a ze sprzedaży jest najwyższa prowizja. A niestety na dobrej radzie nie można zarobić.

Wynajem to biznes

Dosłownie. I jak każdy biznes, wymaga, aby o niego odpowiednio zadbać, aby stał się rentowny. Zauważyłem podstawową prawidłowość: ludzie (właściciele) nie radzą sobie z ludźmi (lokatorami). Nieruchomość, nad którą wynajmujący nie ma żadnej kontroli skazana jest na upadek. Tak stwarzają się okazje dla wytrawnych inwestorów, którzy nabywają zadłużone mieszkania, czy lokale i czerpią z nich zyski – ponieważ są lepszymi zarządcami nieruchomości.

Zwalczaj przyczyny a nie skutki

Z moich obserwacji wynika, że przyczyną, dzięki której właściciele chcą się pozbyć nieruchomości na wynajem, jest brak doświadczenia w zarządzaniu wynajmem. Jeżeli właściciel jest kiepskim zarządcą, to nie ma również kontroli nad swoją nieruchomością. Brak kontroli prowadzi do zwiększania się kosztów, które często powodują powstanie długu. Najgorszy jest moment, kiedy właściciel w końcu dowiaduje się o zadłużeniu. W takich sytuacjach często nie ma już lokatora, który bezpośrednio lub pośrednio przyczynił się do powstania straty finansowej. Właściciel pozostaje z rachunkami do uregulowania.

Problem z rozliczeniem najemcy

Niezapłacone na czas rachunki powodują narastanie ujemnego salda. W Polsce stosowaną praktyką przez nieuczciwych najemców jest m.in. zobowiązanie do płacenia wszelkich rachunków (gaz, prąd, eksploatacja) i nie wywiązywania się z tego. Właściciel nieruchomości, na którego nazwisko wystawiane są rachunki i faktury za media, śpi spokojnie w przeświadczeniu, że lokator wszystko pilnuje i płaci na bieżąco. Kolejne wezwania do zapłaty ginął w wynajmowanym mieszkaniu. Zazwyczaj właściciel dowiaduje się zbyt późno o problemie, aby można było jeszcze ściągnąć pieniądze z najemcy. Po lokatorze zostają jedynie rachunki do zapłacenia a na właściciela spada kłopot z opłaceniem mieszkania.

Przyczyną pośrednią powstawania niechcianego zadłużenia jest fakt, iż dostawcy mediów rozliczają się w dłuższych okresach czasu – np. co 3, 6 lub 12 miesięcy. W ciągu roku czasu można naciągnąć sporo prądu lub zużyć pokaźne ilości energii do ogrzania mieszkania (np. gazu). Zdarza się, że rachunek przychodzi zbyt późno i właściciel zostaje ze sporą niedopłatą, ponieważ najemca wyprowadza się przed rozliczeniem.

Wyjście dla wynajmujących

Musisz przejąć całkowitą kontrolę nad swoją nieruchomością na wynajem. Zrobisz to przede wszystkim kontrolując koszty (rachunki) i ich opłacanie. Koszty to jednak nie wszystko. Przychody z nieruchomości stanowią tu bowiem trzon biznesu. Musisz więc też zapanować nad przychodami, a to być może większe wyzwanie.

Rentowność nieruchomości podwyższyć można na 2 sposoby:

  1. tnąc koszty i/lub
  2. zwiększając przychody.

Aby nad tym wszystkim zapanować polecam skorzystanie z programu System Rozliczania Wynajmu.

Program do rozliczania najemcy - najem mieszkania

Dzięki niemu będziesz w stanie:

  • przejąć całkowitą kontrolę nad nieruchomością: kosztami i przychodami
  • w każdej chwili dokładnie rozliczyć się z najemcą (bez czekania na rachunki od dostawców mediów)
  • zawsze na koniec miesiąca najemca będzie z Tobą „na czysto” – likwidujesz zagrożenie niedopłat na koniec najmu
  • przedstawić lokatorowi jasne zasady wynajmu i rozliczeń, ku jego uciesze
Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Rozliczanie wody

Rozliczanie wody

Rozliczenie rachunku za zużytą wodę

Rozliczaniem za wodę zazwyczaj zajmuje się zarządca budynku, który pośredniczy przy zawieraniu i realizowaniu umów z PWiK.

Ryczałt a podlicznik

Przy wynajmie mieszkania lub zakupie całej kamienicy pod wynajem lokali proponuję zamontować do każdego lokalu osobny podlicznik – wodomierz. Unikniesz wielu sporów przy rozliczaniu ryczałtu i zaoszczędzisz nerwy.

Wskazania wodomierzy nigdy idealnie nie oddają sumy zużytej wody, która przeszła przez licznik główny, więc zawsze będzie jakiś błąd. Wynika to z wadliwego działania podwodomierzy, oszustw, wycieków. Zarządca różnicę rozlicza na wszystkich użytkowników.

Rachunek

Samo rozliczenie wody przelicza się w metrach sześciennych (kubikach). Występuje kilka różnych wyliczeń kosztu wody:

  • woda zimna
  • ścieki
  • woda ciepła

Każde z powyższych wpływa na ogólne rozliczenie nieruchomości ze zużytej wody. Woda zimna jest najtańsza. Ścieki droższe. Natomiast woda ciepła najdroższa.

Można przyjąć, że ścieków będzie tyle samo, co wody zimnej. Natomiast woda ciepła, to podgrzana woda zimna. Niby proste.

Ścieki niekoniecznie odpowiadają zużyciu wody zimnej. Dzieje się tak w przypadku, gdy ktoś ma ogródek, który podlewa. W takim przypadku powinien zgłosić do PWiK chęć założenia osobnego podlicznika na ogród.

Na wodę ciepłą jest osobny podlicznik; chyba że mieszkanie ma elektryczny przepływowy podgrzewacz wody lub termę gazową. Zarządca nalicza dodatkową opłatę za podgrzanie wody. Średnio kubik ciepłej wody jest 4 razy droższy, niż kubik zimnej wody.

Rozliczanie

Zarządca przeważnie rozlicza się z PWiK ze zużytej wody raz na kwartał. Odczyty podwodomierzy w lokalach przeprowadzane są raz na 6 m-cy. Rachunek za wodę (zimną, ścieki, ciepłą) ma znaczący wpływ na wysokość czynszu, który pobiera zarządca (prywatny, gminny lub spółdzielnia).

Bardzo często występują znaczne niedopłaty lub nadpłaty. Dlatego dla inwestora, który wynajmuje swoje mieszkanie, jest to zbyt ryzykowne polegać jedynie na rozliczeniach wody przez zarządcę budynku. W okresie półrocznym lokator jest w stanie naciągnąć wiele kubików wody (np. okres przedświąteczny), po czym zrezygnować z najmu przed rozliczeniem faktycznego stanu podwodomierza. Właściciel przejmuje w takim wypadku niedopłatę, którą musi pokryć z własnych pieniędzy.

Program dla wynajmującego

Skorzystaj z Systemu Rozliczania Wynajmu, aby dokładnie rozliczyć najemcę ze zużycia wody.

Takie wyjście ma same plusy:

  • zawierasz z najemcą prostą umowę najmu
  • odciążasz najemcę z opłacania rachunków (na Twoje nazwisko)
  • masz pełną kontrolę nad zużyciem wody i ścieków przez najemcę
  • możesz w każdej chwili rozliczyć się z najemcą ze zużycia wody wg zasady: ile zużył – tyle zapłaci
  • co miesiąc najemca będzie z Tobą “na czysto” – likwidujesz zagrożenie niedopłat na koniec najmu
  • wpływająca gotówka od najemcy za rachunki powiększają Twój obrót na koncie bankowym – ma to duże znaczenie w czasie starania się o kredyt
  • przedstawiasz najemcy jasne zasady rozliczeń – lokator będzie bardziej skłonny nająć Twoją nieruchomość, gdy zobaczy, że będzie płacić tylko za to, co zużyje
Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Face Book

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak sobie pościelesz

Jak sobie pościelesz

Niewykorzystywane możliwości

Kilka dni temu odwiedziłem znajomych. Jest to starsze małżeństwo. Mieszkają w przestronnym 3 pokojowym mieszkaniu w kamienicy razem z synem. Syn stracił pracę ładnych kilka lat temu i do dziś jakoś nie udaje się mu zagrzać miejsca gdzie indziej na dłużej niż kilka tygodni. Można rzec, że 3/4 roku jest bez pracy. Może źle się wyraziłem, bo to, że ktoś jest bezrobotny nie musi przecież oznaczać, że nie zarabia pieniędzy. Sam do tego dążę, aby nie pracować, wydawać i jednocześnie bogacić się. Wracając do opisywanego pana, to on raz, że nie ma pracy, co już wspominałem, to dwa – nie ma również źródła przychodu.

Ujemne przepływy pieniężne

Mało tego!! To, że nie ma stałych przychodów, nie oznacza, że nie ma stałych wydatków. Oprócz minimum kosztów, za które człowiek w Polsce może przeżyć (pożywienie, dach nad głową), jego głównym obciążeniem finansowym jest drugie mieszkanie, które odziedziczył po babci.

Czyż to nie ironia? Zamiast czerpać zyski z dodatkowego mieszkania, ono coraz bardziej pogrąża właściciela wraz z najbliższą rodziną. No ale do rzeczy. W rozmowie rozdrapałem nieco temat, bo z natury jestem ciekawski – ciekawy jak ja bym sobie poradził z podobną sytuacją, gdyby dotyczyła ona mnie samego?

Mieszkanie na wynajem = problem

 Owe mieszkanie po babci – nieruchomość stoi pusta od dłuższego czasu. Kilka lat temu było wynajmowane i przynosiło jakieś tam pożytki. Jednak zaczęło sprawiać kłopot. Właściwie, to stało się problemem.

  1. Był w nim lokator, którego trzeba było pilnować, rozliczać, odbierać od niego telefony, załatwiać coś za niego (nie był przecież właścicielem) – lokator był problemem
  2. Lokatorzy się zmieniają i trzeba było szukać kolejnego, czyli trzeba było znowu przechodzić ciągnącą się procedurę pokazywania mieszkania (a właściciel nie mieszka blisko), dawania ogłoszeń, spisywania umowy, pokazywania co gdzie i jak – problemem było znalezienie i zakotwiczenie nowego lokatora
  3. Rodzice „zainwestowali” dużo pieniędzy w remont i wyposażenie opisywanego lokalu mieszkalnego; i nie po to, aby ktoś im to teraz zniszczył – problemem jest strach przed ewentualnymi stratami w postaci aktów wandalizmu na rzeczach ruchomych (AGD, meble)
  4. To jest mieszkanie właściciela, który źle się czuje, jak przebywa (mieszka) w nim obca osoba – problem zbytniego przywiązania się do nieruchomości i traktowania jej bardzo osobiście

O wynajmie słów kilka

Podsumowując ten przerażający ale jak bardzo realistyczny przypadek można doszukać się kilku prawidłowości. Wynajem nie jest łatwym zajęciem. Do tego trzeba mieć wielką cierpliwość, nieco asertywności, podejścia biznesowego i już można zarabiać zamiast tracić. Jednak zanim zacznie się zarabiać, trzeba po prostu chcieć zarabiać. Można by stwierdzić, że każdy chce zarabiać, ale tylko nieliczni decydują się na działanie, a nie poprzestają na mrzonkach. Takie osoby nie boją się wyjść ze swojej strefy komfortu aby zdobyć i utrzymać klienta-najemcę. Nie przywiązują się emocjonalnie do swojej nieruchomości, lecz traktują ją jak biznes, na którym można zarobić. I Ty, drogi czytelniku, też tak postępuj. Buduj swoją wolność finansową w pocie czoła wychodząc naprzeciw trudom wynajmu, bo z ciepłego fotela nic nie zrobisz.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,