RSS

Archiwa tagu: student

Umowa najmu dla studentów

Umowa najmu dla studentów

Witam,
pozwolilem sobie napisac do Pana w zwiazku z zakupem pakietu umow najmu jak i programu do administrowania nieruchomoscia.
Obecnie bede wynajmowal jeden lokal mieszkalny dla 3 studentow.
Moje pytanie jest nastepujace:
bazujac na Pana doswiadczeniu i zakupionej przeze mnie umowy najmu jak powinna byc skonstruowana umowa uwgledniajac ze 3 osoby beda uzytkowaly ten lokal.
czy w pozycji najemca nalezy wpisac wszystkie 3 osoby i wowczas solidarnie beda odpowiadac za wszystkie zapisane u Pana w umowie zapisy? czy jednak umowa powinna byc inaczej skonstuowana? Prosze o Pana komentarz
pozdr
Marek Czajkowski
PS
przestudiowalem zakupiony material – duze brawa

To jest e-mail, który otrzymałem 12 sierpnia 2013 od jednego z moich Klientów. Ponieważ jest to przypadek, który dotyka prawie wszystkich właścicieli wynajmujących mieszkania studentom, postanowiłem opisać moją wizję rozwiązania problemu wynajmu.

Umowa o najem ze studentami

Mowa jest o umowie pisemnej, która ma wiązać obie strony: właściciela i najemcę. Jeżeli chodzi o stronę właściciela, to jest wszystko jasne. Jednak kogo wpisać jako najemcę?

Nie ma idealnego rozwiązania

Osobiście widzę 2 rozwiązania:

1. Wszystkie osoby mieszkające występują jako najemcy

Wpisujemy wszystkie trzy osoby do umowy. Wszystkie te osoby podpisują się jako najemca i mówimy tym osobom, że są najemcami. Muszą to poczuć – chodzi nie tyle o prestiż bycia najemcą, co o poczucie odpowiedzialności. Niestety z tym ostatnim jest nieco gorzej.

Problemy najczęściej występujące

Młodzi ludzie zamierzający zamieszkać razem. Być może znają się ze szkoły, z widzenia, z opowieści; a teraz mają zamieszkać razem pod jednym dachem. Po pewnym czasie, w 99% przypadkach, dzieje się jedna rzecz: kłótnia. Powodów jest tysiące, ale zazwyczaj tylko jedno rozwiązanie: rozłam. Czyli ktoś musi odejść.

Rozwiązanie dla wynajmującego

Jak 2 zostanie, to jest szansa na podtrzymanie najmu. Zdarza się, że nagle tych dwóch postanawia przeprowadzić się do innych kolegów i mieszkanie nagle zostaje puste. Można „zawalczyć” o to, aby przygruchali sobie kompana na miejsce tego, co odszedł i podpisać ze wszystkimi aneks do umowy. W umowie można zawrzeć zapis, że 1/3 kaucji osoby odchodzącej bez przestrzegania terminu wypowiedzenia (np. 3 m-ce) przepada, a reszta ma wyrównać kaucję do 100% – od razu lub po znalezieniu zamiennika.

Rozliczanie najmu

Problem przysparza rozliczanie osób pozostałych w mieszkaniu. Można na nie zrzucić odpowiedzialność za rozliczenie – czyli pobierać 100% wszystkich kosztów (nie będą zadowoleni), lub 2/3 (jak zostają 2 osoby z 3) do czasu znalezienia kompana (może wydłużyć najem, pomimo straty 33% przychodu z czynszu). Koszty stałe (za media, eksploatacja dla zarządcy) bym rozliczał na 2 osoby, które zostały (2 mniej zużyją, niż 3).

Odpowiedzialność

Tu odpowiedzialność jest grupowa – solidarna; czyli jak 1 zawali i nie zapłaci, to można ścigać pierwszego lepszego, który ma pieniądze – i to należy dokładnie wytłumaczyć przyszłym najemcom (zgodnie z kodeksem cywilnym art 366, 370 i dalsze). Jednak, gdy wszyscy są odpowiedzialni, to często wychodzi, że tak naprawdę czują, że nikt nie jest odpowiedzialny. To tak jak z mieniem gminy: gmina to my, ale dla urzędników mienie gminy jest niczyje, więc można je marnować.

2. Jest jeden najemca, a reszta to lokatorzy

W tym przypadku należy wybrać „samca alfa” i jego wpisać jako najemcę, a resztę jako lokatorów. Tylko najemca podpisuje umowę.

Odpowiedzialność

Najemca bierze na siebie 100% odpowiedzialność za siebie i za lokatorów. Lokatorów można dopisać w osobnym załączniku (imię, nazwisko, pesel itd.), a w umowie wymusić na najemcy, aby podawał każdą zmianę/wymianę lokatora. Można ograniczyć ilość lokatorów do 2 (+ 1 najemca).

Rozliczanie lokalu

W tym przypadku właściciel rozlicza się z najemcą i nikim innym. Ten schemat zrzuca odpowiedzialność z wynajmującego na najemcę – odpowiedzialność za terminowe rozliczanie się ze zobowiązań wynikających z najmowania mieszkania. Jeżeli ktoś zbije szybę, to odpowiada za to najemca, nie lokator; przynajmniej przed właścicielem mieszkania. Później osoby mieszkające w lokalu mogą się rozliczać nawzajem, ale to pozostaje już poza właścicielem.

Korzyści

W tym modelu uzyskujemy kierownika mieszkania, który odpowiada przed właścicielem i wie, że jak coś będzie nie tak, to właściciel będzie miał wyłącznie do niego pretensje. Być może w takim układzie w mieszkaniu będzie panował spokój i porządek, utrzymywany twardą ręką i nerwami najemcy.

Z ustawy o ochronie praw lokatorów

Ilekroć w ustawie jest mowa o:
  • lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
  • właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;
  • współlokatorze – należy przez to rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem;

Kwestia wakacji

W umowie najmu można dodać zapis mówiący o przetrzymaniu lokalu mieszkalnego przez pewien, ściśle określony czas – np. przez okres wakacyjny.

Korzyści

Plusem takiego rozwiązania dla studenta jest to, że ma umowę, ale nie musi płacić przez cały czas kwoty czynszu, tylko kwotę umowną – zazwyczaj sporo mniejszą – w miesiącach, gdy nie zamieszkuje nieruchomości (np. lipiec – sierpień).

Plusem dla wynajmującego jest to, że posiada podpisaną umowę na wynajem oraz ciągłe wpływy pieniędzy na bieżące opłaty i częściową rekompensatę w postaci zmniejszonego czynszu.

Inne rozwiązanie

Właściciel mieszkania może również dopisać w umowie najmu ze studentami, że w czasie wakacyjnej przerwy może wynajmować nieruchomość osobom trzecim – np. przyjezdnym, którzy szukają kilkudniowego kwaterunku z cenami poniżej cen hotelowych. Wynajmujący musi dobrze opisać w umowie takie ewentualności i podać dokładnie ile, kto i za jaki okres ma zapłacić.

Umowa najmu

Umowę możesz nabyć tu: sklep nieruchomosci-szkolenia

Umowa najmu mieszkania

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię blog Rozliczanie Nieruchomości
Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Umeblowanie mieszkania pod wynajem

Umeblowanie mieszkania pod wynajem

Wynajem mieszkania nieumeblowanego

Takie rozwiązanie jest niezwykle popularne na Zachodzie. Jest również bardzo wygodne dla właściciela nieruchomości.

Zalety:

  1. nie musisz wydawać dodatkowych pieniędzy na umeblowanie
  2. możesz zaproponować niższy czynsz
  3. brak problemu z rozliczeniem najemcy za ewentualne zniszczenia
  4. lokatorzy mogą wprowadzić się ze swoim dobytkiem
  5. rozwiązany problem z przechowywaniem mebli w przypadku, gdy lokator ma swoje
  6. po rozwiązaniu najmu widzisz jak na dłoni (puste) swoje mieszkanie i wyrządzone szkody (zadrapania, dziury, porysowania ścian, podłogi)
  7. najemca po swojemu urządza lokal, w którym będzie spędzał czas

Wady:

  1. zazwyczaj najemcy potrzebują umeblowanych lub chociaż połowicznie umeblowanych nieruchomości i być może będzie ciężej znaleźć lokatora na zupełnie pusty lokal
  2. puste mieszkanie gorzej prezentuje się, niż gustownie umeblowane

Wynajem nieruchomości umeblowanej

Meble, jak i całe wyposażenie wnętrza, powinny być dostosowane do grupy/profilu Twoich klientów.

Luksusowy apartament

W takim przypadku nastawiasz się na bardzo zamożnego najemcę.

Jeżeli jest kamienica położona przy starym rynku, możesz wyposażyć apartament w skórzane, wygodne fotele, drewniane szafy, ciężką ławę z rzeźbionymi nogami, lustra z bajecznymi ornamentami, świeczniki, czy łoże z baldachimem. Możesz zainwestować w antyki. Cały lokal możesz wzbogacić w piękne płócienne obrazy itd.

Jeżeli wynajmujesz apartament w nowoczesnej dzielnicy, warto by zrobić również nowoczesne wnętrze. Poradź się eksperta od spraw wzornictwa, stylu, kolorów. Przejrzyj katalogi, w których są prezentowane nowoczesne meble – być może sam znajdziesz natchnienie i wenę twórczą.

Oczywiście koszty meblowania luksusowego lokalu będą ogromne, ale mogą szybko się zwrócić, ponieważ czynsze luksusowych apartamentów są bardzo wysokie.

Mieszkanie dla średniozamożnej osoby

Wynajmując lokal mieszkalny dla osoby pracującej, lecz nie zarabiającej kokosów (co zazwyczaj przekłada się na wyższe wymagania), możesz dobrać tańsze, lecz nowe meble. Tańsze nie oznacza gorszych. Nie kupuj zupełnie tanich, ponieważ ich jakość prawdopodobnie nie pozwoli na przetrzymanie kilku lat. Moim zdaniem najlepiej jest meblować w znanej sieciówce. Brak z problemem wymiany lub naprawy wadliwego elementu, a dzięki wielu rodzajom szafek, szafeczek, szuflad, komód, oraz przeróżnym ich rozmiarom można dobrać meble „na wymiar” do kuchni, czy salonu. Ich cena nie powala z nóg, a prezencję mają bardzo dobrą.

Pamiętaj, że nie kupujesz mebli dla siebie, tylko dla obcych ludzi, którzy będą je użytkować niekoniecznie tak, jak Ty byś tego sobie życzył.

Meble w mieszkaniu na wynajem mają za zadanie „sprzedać” lokal potencjalnemu zainteresowanemu najemcy.

Lokal dla studentów

Przy meblowaniu mieszkania, które będzie wykorzystywane przez studentów warto zwiedzić kilka sklepów oferujących używane meble sprowadzane z zachodu. Skorzystaj też z darmowych ogłoszeń w internecie lub na tablicach w swoim mieście.

Używany, dobry i fajnie wyglądający stolik wraz z telewizorem możesz kupić już za 100 zł. Jedynie łóżko zakupiłbym w sklepie. Nowe kosztuje od 350 zł w tanich sieciówkach + 20 zł za przewiezienie.

Oczywiście nie musisz w cale robić ze swojego mieszkania rupieciarni. Student z chęcią wynajmie od Ciebie świetnie umeblowane mieszkanie, ale niestety nie zapłaci Tobie pieniędzy, jakich oczekujesz za dobrze zrobiony lokal.

Gdyby nawet zapłacił, to po kilku imprezach super meble stracą swoją świetność a po piątej rotacji ludzi w ciągu roku Ty stracisz zapał do wynajmu, patrząc na zrujnowane „fajne” meble.

Student idzie po najmniejszej linii oporu finansowego. Ty, aby najwięcej zarobić na wynajmie, zrób dokładnie to samo.

Jak rozliczyć szkody wyrządzone przez lokatora

Rozliczanie z zepsutych mebli, rozwalonych szafek, pobitych szyb jest dość trudne z finansowego i psychicznego poziomu. Opieraj się na protokole zdawczo-odbiorczym (pobierz kompletne umowy najmu: nieruchomosci-szkolenia.pl), jako dokumencie, który wyznacza rodzaj i wielkość szkody – np. było tak, a jest zupełnie inaczej. Ja zawsze robię również szczegółowe zdjęcia wszystkiego, co jest w mieszkaniu – podczas zdawania lokalu lokatorowi. Proszę również najemcę, aby wpisał swoje uwagi, co do stanu ruchomości.

Miej też na uwadze, że niektóre meble mogły po prostu same się rozpaść podczas normalnego użytkowania, zwłaszcza gdy miały już swoje lata.

Zadrapania wyrządzone przez kota najemcy nie są normalnym użytkowaniem, nawet wtedy, gdy zgodziłeś się na zwierzę. Sam musisz określić wartość szkód i obciążyć nimi lokatora. Nigdy nie odpuszczaj!! Inaczej zezwolisz na takie zachowanie w innym mieszkaniu, które taki człowiek najmie.

Czy chociaż trochę podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij więc LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,