RSS

Archiwa tagu: umowa najmu

Umowa najmu dla studentów

Umowa najmu dla studentów

Witam,
pozwolilem sobie napisac do Pana w zwiazku z zakupem pakietu umow najmu jak i programu do administrowania nieruchomoscia.
Obecnie bede wynajmowal jeden lokal mieszkalny dla 3 studentow.
Moje pytanie jest nastepujace:
bazujac na Pana doswiadczeniu i zakupionej przeze mnie umowy najmu jak powinna byc skonstruowana umowa uwgledniajac ze 3 osoby beda uzytkowaly ten lokal.
czy w pozycji najemca nalezy wpisac wszystkie 3 osoby i wowczas solidarnie beda odpowiadac za wszystkie zapisane u Pana w umowie zapisy? czy jednak umowa powinna byc inaczej skonstuowana? Prosze o Pana komentarz
pozdr
Marek Czajkowski
PS
przestudiowalem zakupiony material – duze brawa

To jest e-mail, który otrzymałem 12 sierpnia 2013 od jednego z moich Klientów. Ponieważ jest to przypadek, który dotyka prawie wszystkich właścicieli wynajmujących mieszkania studentom, postanowiłem opisać moją wizję rozwiązania problemu wynajmu.

Umowa o najem ze studentami

Mowa jest o umowie pisemnej, która ma wiązać obie strony: właściciela i najemcę. Jeżeli chodzi o stronę właściciela, to jest wszystko jasne. Jednak kogo wpisać jako najemcę?

Nie ma idealnego rozwiązania

Osobiście widzę 2 rozwiązania:

1. Wszystkie osoby mieszkające występują jako najemcy

Wpisujemy wszystkie trzy osoby do umowy. Wszystkie te osoby podpisują się jako najemca i mówimy tym osobom, że są najemcami. Muszą to poczuć – chodzi nie tyle o prestiż bycia najemcą, co o poczucie odpowiedzialności. Niestety z tym ostatnim jest nieco gorzej.

Problemy najczęściej występujące

Młodzi ludzie zamierzający zamieszkać razem. Być może znają się ze szkoły, z widzenia, z opowieści; a teraz mają zamieszkać razem pod jednym dachem. Po pewnym czasie, w 99% przypadkach, dzieje się jedna rzecz: kłótnia. Powodów jest tysiące, ale zazwyczaj tylko jedno rozwiązanie: rozłam. Czyli ktoś musi odejść.

Rozwiązanie dla wynajmującego

Jak 2 zostanie, to jest szansa na podtrzymanie najmu. Zdarza się, że nagle tych dwóch postanawia przeprowadzić się do innych kolegów i mieszkanie nagle zostaje puste. Można „zawalczyć” o to, aby przygruchali sobie kompana na miejsce tego, co odszedł i podpisać ze wszystkimi aneks do umowy. W umowie można zawrzeć zapis, że 1/3 kaucji osoby odchodzącej bez przestrzegania terminu wypowiedzenia (np. 3 m-ce) przepada, a reszta ma wyrównać kaucję do 100% – od razu lub po znalezieniu zamiennika.

Rozliczanie najmu

Problem przysparza rozliczanie osób pozostałych w mieszkaniu. Można na nie zrzucić odpowiedzialność za rozliczenie – czyli pobierać 100% wszystkich kosztów (nie będą zadowoleni), lub 2/3 (jak zostają 2 osoby z 3) do czasu znalezienia kompana (może wydłużyć najem, pomimo straty 33% przychodu z czynszu). Koszty stałe (za media, eksploatacja dla zarządcy) bym rozliczał na 2 osoby, które zostały (2 mniej zużyją, niż 3).

Odpowiedzialność

Tu odpowiedzialność jest grupowa – solidarna; czyli jak 1 zawali i nie zapłaci, to można ścigać pierwszego lepszego, który ma pieniądze – i to należy dokładnie wytłumaczyć przyszłym najemcom (zgodnie z kodeksem cywilnym art 366, 370 i dalsze). Jednak, gdy wszyscy są odpowiedzialni, to często wychodzi, że tak naprawdę czują, że nikt nie jest odpowiedzialny. To tak jak z mieniem gminy: gmina to my, ale dla urzędników mienie gminy jest niczyje, więc można je marnować.

2. Jest jeden najemca, a reszta to lokatorzy

W tym przypadku należy wybrać „samca alfa” i jego wpisać jako najemcę, a resztę jako lokatorów. Tylko najemca podpisuje umowę.

Odpowiedzialność

Najemca bierze na siebie 100% odpowiedzialność za siebie i za lokatorów. Lokatorów można dopisać w osobnym załączniku (imię, nazwisko, pesel itd.), a w umowie wymusić na najemcy, aby podawał każdą zmianę/wymianę lokatora. Można ograniczyć ilość lokatorów do 2 (+ 1 najemca).

Rozliczanie lokalu

W tym przypadku właściciel rozlicza się z najemcą i nikim innym. Ten schemat zrzuca odpowiedzialność z wynajmującego na najemcę – odpowiedzialność za terminowe rozliczanie się ze zobowiązań wynikających z najmowania mieszkania. Jeżeli ktoś zbije szybę, to odpowiada za to najemca, nie lokator; przynajmniej przed właścicielem mieszkania. Później osoby mieszkające w lokalu mogą się rozliczać nawzajem, ale to pozostaje już poza właścicielem.

Korzyści

W tym modelu uzyskujemy kierownika mieszkania, który odpowiada przed właścicielem i wie, że jak coś będzie nie tak, to właściciel będzie miał wyłącznie do niego pretensje. Być może w takim układzie w mieszkaniu będzie panował spokój i porządek, utrzymywany twardą ręką i nerwami najemcy.

Z ustawy o ochronie praw lokatorów

Ilekroć w ustawie jest mowa o:
  • lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
  • właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;
  • współlokatorze – należy przez to rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem;

Kwestia wakacji

W umowie najmu można dodać zapis mówiący o przetrzymaniu lokalu mieszkalnego przez pewien, ściśle określony czas – np. przez okres wakacyjny.

Korzyści

Plusem takiego rozwiązania dla studenta jest to, że ma umowę, ale nie musi płacić przez cały czas kwoty czynszu, tylko kwotę umowną – zazwyczaj sporo mniejszą – w miesiącach, gdy nie zamieszkuje nieruchomości (np. lipiec – sierpień).

Plusem dla wynajmującego jest to, że posiada podpisaną umowę na wynajem oraz ciągłe wpływy pieniędzy na bieżące opłaty i częściową rekompensatę w postaci zmniejszonego czynszu.

Inne rozwiązanie

Właściciel mieszkania może również dopisać w umowie najmu ze studentami, że w czasie wakacyjnej przerwy może wynajmować nieruchomość osobom trzecim – np. przyjezdnym, którzy szukają kilkudniowego kwaterunku z cenami poniżej cen hotelowych. Wynajmujący musi dobrze opisać w umowie takie ewentualności i podać dokładnie ile, kto i za jaki okres ma zapłacić.

Umowa najmu

Umowę możesz nabyć tu: sklep nieruchomosci-szkolenia

Umowa najmu mieszkania

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię blog Rozliczanie Nieruchomości
Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Jak zabezpieczyć się przed najemcą

Jak zabezpieczyć się przed najemcą

Formy zabezpieczenia przed nieuczciwym najemcą

1. Kaucja

Najpowszechniejszym zabezpieczeniem stosowanym przez wynajmujących stanowi kaucja, czyli pobranie pewnej kwoty w gotówce, której zadanie jest pokrycie ewentualnych strat na koniec najmu. Szerzej o kaucji napisałem w tym artykule: kaucja za wynajem

2. Umowa wynajmu

Jedną z najważniejszych form zabezpieczenia jest umowa najmu. Ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje wiele, aczkolwiek pewne istotne szczegóły pozostawia do dogadania między stronami. A jak wiadomo, diabeł tkwi właśnie w nich.

3. Weksel

Dobrym pomysłem jest zabezpieczenie w formie weksla in blanco. Ta forma ma 2 strony. Z jednej może wystraszyć najemcę, dla którego podpisywanie „weksli” źle się kojarzy; z drugiej strony wynajmujący uzyskuje dość silnego asa w przypadku niewywiązywania się najemcy ze swoich zobowiązań. Sąd, dzięki prawu wekslowemu, bardzo szybko zasądza „wyrok”. Jeżeli jednak najemca nie ma grosza przy duszy, to nawet najsprawniejszy komornik pozostaje bezsilny.

4. Dobry wybór najemcy

To jest chyba sedno udanego najmu. Konia rzędem temu, kto umie w 100% przepowiedzieć, który potencjalny najemca okaże się bezproblemowy. Doświadczenie czyni mistrza. Jeżeli właściciel nieruchomości działa minimum kilka lat na rynku, to można przyjąć, że wiele musiał doświadczyć (co nie jest jednoznaczne, że wyciągnął z tego odpowiednie wnioski) i powinien mieć pewną „sprawność” w selekcjonowaniu potencjalnych lokatorów. Jeżeli jesteś nowicjuszem – zdaj się na ekspertów, a unikniesz kosztownych rozczarowań.

5. Osobny zamek

Niektórzy moi znajomi wykorzystują taki oto patent: w drzwiach montuje się 2 zamki, jednak najemca posiada klucze tylko do jednego z nich. Właściciel nieruchomości ma komplety kluczy od obu zamków. Jeżeli najemca przestaje płacić, uniemożliwiają mu wejście do mieszkania przez zamknięcie drugiego zamka. Co do legalności tego pomysłu, to … no cóż, ważne, że działa.

6. Zastaw na rzeczach ruchomych najemcy

Właściciel może ustanowić zastaw na rzeczach najemcy i zająć je do czasu rozliczenia.

7. Najem okazjonalny

Najemca w formie aktu notarialnego poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do zdania lokalu na żądanie wynajmującego. Również najemca ówcześnie podaje inny lokal, do którego ewentualnie się wprowadzi.

8. Podpisanie wypowiedzenia in blanco

Często słyszę, jak wynajmujący chwalą się, że nie mają problemu z pozbyciem kiepskiego najemcy, ponieważ uzależniają podpisanie umowy najmu od podpisania wypowiedzenia przez lokatora. Oczywiście pole z datą pozostaje wykropkowane. Taki czyn jest niezgodny z ustawą, i jeżeli sprawa trafi do sądu, wynajmujący przegra.

9. Ubezpieczenie mieszkania

Firmy ubezpieczające nieruchomości zapewniają pakiety ubezpieczeń dla wynajmujących. Można wybrać, jako dodatkowe do swojej standardowej polisy, ubezpieczeni od aktów wandalizmu, czy od stłuczenia. Jest to zawsze dodatkowy wydatek, jednak może się okazać (w nadzwyczaj skrajnych sytuacjach), że warty zainwestowanych pieniędzy.

10. Wynajęcie pustego lokalu

Przy wynajmowaniu kompletnie nieumeblowanego mieszkania obniża się koszty ewentualnych napraw, czy wymiany zużytych mebli. Tarmoszenie się z najemcą o to, czy fotel miał rozdarcie na rogu w momencie przejmowania nieruchomości, czy też był w super stanie jest bardzo meczące. Jednak wielu najemców nie będzie zainteresowanych zupełnie pustym lokalem.

11. Poręczenia osób trzecich

Wielu wynajmujących swoje mieszkania studentom podpisuje umowy najmu z rodzicami swoich lokatorów lub robi ich współodpowiedzialnymi za zachowanie, w najętej nieruchomości, swoich pociech. Jest to zawsze jakaś forma „batu” nad niesfornym studentem-rozrabiaką lub nagłą niewypłacalnością lokatorów.

Posumowanie i rady dla wynajmującego

Tak de facto nie ma 100% zabezpieczenia przed nieuczciwym najemcą. Wszystkie wymienione powyżej formy zabezpieczeń służą jedynie do wymuszenia zachowania się najemcy w pewnych, określonych granicach. Niestosowanie żadnej z powyższych metod zwiększa ryzyko porażki wynajmu, za którą ciągną się konsekwencje finansowe dla właściciela.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Wypowiedzenie najmu

Wypowiedzenie najmu

Wypowiedzenie umowy o najem mieszkania

Nie można zakazać wypowiedzenia jakiejkolwiek umowy, ale można obarczyć je warunkami. Być może to, co za chwilę przeczytasz o możliwości wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego, wprawi Cię w osłupienie, ale przekażę Tobie informacje wprost z ustawy o ochronie praw lokatorów, które w jasny sposób regulują kwestie wypowiadania umów przez właściciela nieruchomości mieszkalnej; jasny sposób, nie oznacza, że normalny.

Regulacja prawna

W myśl artykułu 11 ww ustawy:

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Zajmę się teraz przyczynami, dzięki którym właściciel może uwolnić się od lokatora.

Motywy wypowiadania najmu

  1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową najmu lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
  1. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
  • z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
  • z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do lokalu innego położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
  1. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
  1. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu.

Nie będę powyższego komentował, ale podejrzewam, że masz takie samo zdanie o tych przepisach, jak ja. Jednak to nie koniec idiotyzmów. Jeżeli nie masz jeszcze dość, to zrób kilka przysiadów, 10 głębokich wdechów i … czytaj dalej.

Z ważnych przyczyn, innych niż wypunktowane powyżej, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

… a teraz będzie najlepsze:

Uprawnienia najemcy

  1. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny (ten na 3 lata do przodu), nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru:
  • bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach
  • bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku.

Mało tego – koszty przeprowadzki lokatora do lokalu, wg ustawy, ponosi właściciel!!

  1. Przepisy odnośnie wypowiadania najmu na pół roku i 3 lata stosuje się również, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.
  1. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów artykułu nr 11 ww ustawy.
  1. W wypadku, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na … właścicielu budynku.
  1. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na 3 lata do przodu, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu wypowiedzenia nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Porady dla wynajmującego

Ustalaj termin umowy najmu maksymalnie na rok czasu. Zawsze go możesz przedłużyć. Lokator zawsze może zrezygnować z umowy i ją zerwać lub wypowiedzieć; Ty natomiast, jako właściciel, jesteś uwiązany ustawowymi terminami i przyczynami. Jeżeli spodziewasz się problemów z rozwiązaniem stosunku najmu lub masz już takie problemy, zrób tak, aby to lokator ewentualnie chodził z Tobą do sądu, a nie Ty z występował przeciwko lokatorowi. Większość wynajmujących, z którymi się spotkałem nie wie o zapisach ustawy o ochronie praw lokatorów i … mogą spać spokojnie; na szczęście większość najemców również nie zdaje sobie sprawy z wynikających z ustawy przepisów.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Zmiana czynszu najmu – mieszkanie

Zmiana czynszu najmu – mieszkanie

Lokal mieszkalny

Właściciel może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie najmu ustalą termin dłuższy.

Wypowiedzenie wysokości czynszu za używanie lokalu musi być dokonane na piśmie.

Jak dotychczas wszystko zdaje się mieć logiczne uzasadnienie, prawda? No więc czytaj dalej …

Ustawowe zapisy podwyższenia czynszu

Zgodnie z art. 8a, ust 4 i następnych chorej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

4. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Wartość odtworzeniowa równa się kosztom odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu oraz wartość jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji. Taką regułkę znajdziesz w wikipedii. Ale spokojnie, ww ustawa ma nieco prostszą wersję:

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

No, to teraz oblicz sobie, drogi wynajmujący, 3% wartości odtworzeniowej swojej nieruchomości na wynajem 🙂

Przerażony? Niepotrzebnie. Wskaźnik przeliczeniowy ogłaszany jest w formie Obwieszczenia Wojewody w Dzienniku Urzędowym dla każdego województwa. Informacji udzieli wujek Google, gdy wpiszesz frazę „wskaźnik odtworzeniowy dla [nazwa województwa]

4a. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, … , wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.

Czytając ten zapis dochodzę do wniosku, że zysk wynajmującego ma pokrywać utrzymanie nieruchomości, aby lokatorom mieszkało się bezpiecznie i komfortowo. Teraz odpowiedz na pytanie: gdy inwestor kupuje mieszkanie, to czy kieruje się powyższymi zasadami, czy raczej chodzi wyłącznie o zwrot z inwestycji? … No właśnie!

4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego
lokalu zwiększające jego wartość użytkową
– aż do ich pełnego zwrotu;
2) godziwy zysk.

Pomijając pkt 1 i wynikające wprost z niego wyliczenia, kto mi teraz powie, jaki jest godziwy zysk, o którym mówi pkt 2?

Dobre strony ustawowych zapisów podwyżki czynszu

Czy są jakieś pozytywne strony w zmianie czynszu?

Ależ oczywiście; dokładnie jest jedna, wynikająca wprost z ustawy. Jedyną podwyżką, którą najemca musi przyjąć bez żadnego „ALE”, jest podwyżka o poziom inflacji. Huraaaaa!!

Prawo odmowy podwyżki czynszu

Lokator ma 2 miesiące na ustosunkowanie się do wypowiedzenia aktualnej wysokości czynszu. W ciągu tego czasu najemca może:

  1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki lub
  2. zakwestionować podwyżkę

Odmowa

Skutkiem odmowy jest rozwiązanie umowy najmu po 3 miesiącach (lub dłużej, jeżeli wynajmujący przewidział dłuższy termin). Lokator jest obowiązany uiszczać czynsz oraz inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego z wynajmującym.

Zakwestionowanie

Najemca musi wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna, albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie.

W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

Przyjęcie podwyżki

Może się okazać, że lokator nie skorzysta z prawa odmowy lub zakwestionowania wysokości i wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

Częstotliwość podwyżek czynszu

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Inne opłaty

Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Porady dla wynajmującego lokal mieszkalny osobom fizycznym

Jeżeli dotarłeś tu, to mogę stwierdzić, że jesteś bardzo cierpliwą osobą. Pewnie też masz niezły mętlik teraz w głowie.

Moja rada dla Ciebie, jako inwestora w nieruchomości mieszkalne na wynajem: przy podpisywaniu umowy wpisuj od razu czynsz, jaki Tobie odpowiada. Musisz dokładnie przeanalizować przyszłe przychody z nieruchomości, aby później uniknąć przykrych niespodzianek w postaci odmowy przyjęcia proponowanej wysokości czynszu. Jeżeli posiadasz mieszkanie, które chcesz wyremontować i pobierać wyższy czynsz – zapisz ten wyższy w umowie. W aneksie do umowy lub nawet jeszcze w tej samej umowie w innym paragrafie lub punkcie możesz podać, że czynsz do czasu remontu zostaje obniżony o … zł.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego

Podstawa prawna najmu

Najem okazjonalny reguluje rozdział 2a, art 19a – 19e, ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Warunki podpisania umowy najmu okazjonalnego

Przede wszystkim, aby skorzystać z najmu okazjonalnego należy być osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, będącą właścicielem nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym.

Umowę najmu podpisuje się (wymagana forma pisemna) na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat.

Można uzależnić podpisanie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji, jednak nie większej niż sześciokrotność czynszu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu najmu, właściciel, pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Warunki szczególne umowy najmu okazjonalnego

Aby umowa była skuteczna, należy od najemcy żądać oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym to najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania najmowanego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Najemca musi wskazać inny lokal w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu zajmowanego. Oprócz tego, wynajmujący musi zdobyć oświadczenie właściciela lokalu, do którego miałby się najemca wyprowadzić, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Właściciel zgłasza naczelnikowi urzędu skarbowego fakt zawarcia tego typu umowy; najemca może zażądać potwierdzenia.

Wyjaśnienie dla wynajmującego

  1. Idziesz z najemcą do notariusza, gdzie poddaje się on w spisanym oświadczeniu egzekucji z Twojego mieszkania w razie, gdybyś tego zażądał.
  2. Najemca musi podać Tobie adres domu lub mieszkania, do którego się wyprowadzi.
  3. Musisz mieć zgodę właściciela tego mieszkania na przeprowadzkę najemcy.
  4. Zgłaszasz w US zawarcie umowy.

Co będzie, jeżeli właściciel mieszkania, który zgodził się początkowo przyjąć najemcę pod swój dach zmieni zdanie? W takim razie najemca w ciągu 21 dni musi wskazać inny lokal.

Żądanie opróżnienia lokalu

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
  • wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
  • termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu 7 dni, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Do wniosku załącza się:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
  • potwierdzenie zgłoszenia umowy do US

Porada dla inwestora w mieszkania na wynajem

Jeżeli chcesz poznać moją umowę, którą z powodzeniem stosuję przy wynajmie (tzw. wolnorynkową), odwiedź tę stronę: nieruchomosci-szkolenia.pl

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Wynajem samemu vs przez pośrednika

Wynajem samemu vs przez pośrednika

Wynajem swojej nieruchomości (mieszkania, lokalu)

Poszukiwaniem lokatora można zajmować się samodzielnie lub zlecić to profesjonaliście rynku nieruchomości – pośrednikowi. Pierwsze jak i drugie rozwiązanie ma liczne zalety, jak i wady. Poniżej zostaną omówione jedne i drugie.

Zalety wynajmu przez pośrednika

Do plusów zlecenia wynajmu swojej nieruchomości pośrednikowi należy zaliczyć głównie to, że pośrednik prowadzi biuro, które przyciąga potencjalnych klientów. Pośrednik zna również lokalny rynek i może Tobie dać wiele dobrych rad co do np. ceny. Poprzez biura finalizuje się większość najmów komercyjnych, gdzie najem zlecają przedsiębiorstwa (szukając lokali dla swoich pracowników, biur dla swoich przedstawicielstw itd.) Firmy wolą, aby to pośrednik ich reprezentował, niż miałyby tracić czas na szukanie dogodnych dla siebie nieruchomości. Dzięki temu pośrednicy dysponują dobrymi kontaktami z przedsiębiorstwami i ich managerami. Również osoby zamożne korzystają z usług wykwalifikowanych pośredników. Profesjonalista od nieruchomości może również wynegocjować dla właściciela lepsze stawki od klienta za najem. Biuro pośrednika dysponuje również swoim systemem marketingowym, który obejmuje reklamę jak i osobiste kontakty (kojarzenie klientów). Zazwyczaj sama reklama internetowa jest dla pośrednika bardzo tania – biura mają podpisane umowy z największymi portalami nieruchomości, dzięki czemu Twoje ogłoszenie dotrze do setek potencjalnie zainteresowanych osób w ciągu kilku minut. Pośrednik potrzebuje czas na opracowanie oferty. Później  automatycznie eksportuje ją ze swojego systemu do nawet kilkudziesięciu portali internetowych. Każda zmiana oferty (np. ceny, wyposażenia, opisu) jest robiona na bieżąco i bez żadnych dodatkowych konsekwencji finansowych. Biura współpracują też z lokalnymi gazetami i reklamowymi tygodnikami czy miesięcznikami, z którymi mają wynegocjowane dobre stawki. Pośrednicy dysponują również specjalnymi banerami, które profesjonalnie przygotowane i ładnie wyglądające, przyciągają klientów. Przy zleceniu wynajmu w biurze, to pośrednik będzie odpowiedzialny za zrobienie profesjonalnego, zachęcającego opisu nieruchomości oraz wykonania bardzo dobrych jakościowo zdjęć. Również pośrednik podpowie Tobie, jak najlepiej przygotować lokal, aby podkreślić jego atrakcyjność. Ostatnim wielkim plusem zlecenia wynajmu pośrednikowi jest czas, który się zaoszczędzi. Od chwili przejęcia nieruchomości, to pośrednik będzie martwił się o udostępnianie go do oglądania potencjalnym zainteresowanym. To do niego będą dzwonić telefony w sprawie najmu (często w weekendy, z samego rana lub bardzo późno wieczorem), to często pośrednik będzie stał przed lokalem i czekał na klientów, którzy nie przyjdą, pomimo iż byli umówieni. Biura współpracują z innymi biurami – ich zasięg i baza klientów przez to się ogromnie zwiększa.

Zalety zlecenia wynajmu

  • znajomość lokalnego rynku
  • doradztwo
  • portfel bogatszych klientów
  • klienci biznesowi
  • negocjacje
  • zaoszczędzenie mnóstwa czasu i pieniędzy na dojazd
  • profesjonalne zdjęcia i opis nieruchomości
  • bardzo dobry marketing
  • koszty związane z reklamą ponosi pośrednik
  • święty spokój

Wady wynajmu przez biuro pośrednictwa

Większość pośredników zajmuje się transakcjami kupna-sprzedaży nieruchomości. Nie znają się oni na najmie-wynajmie. Te pierwsze transakcje przynoszą nieporównywalnie większe zyski, toteż nie powinieneś się dziwić, dlaczego pośrednik raczej kiepsko podchodzi do wynajmu małego mieszkania za stosunkowo niski czynsz, niż do jego sprzedaży. Wynajem bardzo często bywa „upraszczany” do skojarzenia stron – jak najszybszego skojarzenia stron. Innymi słowy pośrednik będzie dążył do zawarcia umowy najmu z pierwszą lepszą zainteresowaną osobą. Oczywiście jest to dobre dla pośrednika, ale niekoniecznie dla wynajmującego, czyli właściciela nieruchomości. Powód jest jeden: wybrany przez pośrednika klient w cale nie musi okazać się dobrym najemcą dla Ciebie; dla pośrednika najważniejsze jest wynagrodzenie, które zainkasuje od obu stron. Nie ma również co liczyć na solidnie spisane umowy najmu. Dla przykładu podam, że biuro zazwyczaj ogranicza się do 1 kartki, na której są spisane najważniejsze punkty umowy. „Diabeł tkwi w szczegółach”, jak to mówi przysłowie – moja osobista umowa najmu składa się z 12 stron. Wynajmując przez biuro, uszczuplasz swój majątek o jednomiesięczną stawkę czynszu, powiększoną o podatek VAT, co stanowi standardowe wynagrodzenie za usługę pośrednictwa w tym przypadku. Nie licz na to, że pośrednik będzie zarządzał najmem i będzie robił rozliczenie wynajmu. To Twój obowiązek. Zarządzanie pośrednika sprowadza się do znalezienia kolejnego najemcy i skasowania prowizji.

Wady zlecenia wynajmu

  • usługa jest kosztowna – tracisz min. jeden miesiąc czynszu
  • mało jest kompetentnych pośredników i doradców od wynajmu
  • wybrany przez pośrednika klient zazwyczaj jest pierwszym lepszym klientem
  • jeżeli najemca zrezygnuje z najmu po podpisaniu umowy – to będzie Twój problem, nie pośrednika
  • bardzo uproszczone umowy najmu

Jak najlepiej wynająć nieruchomość?

Jeżeli masz ograniczoną ilość czasu – wynajmij pośrednika, który za Ciebie doprowadzi do umowy. Zajmij się tym, co przynosi Tobie dochód (praca) lub przyjemność (zakupy, dzieci, sport). Daj pośrednikowi konkretny obraz najemcy (z umową o pracę, sprawdzony, z referencjami, młody, bez dzieci, bez psa, niepalący, itd.) i zawrzyj go w umowie pośrednictwa, aby pośrednik wyszukał dla Ciebie dobrego najemcę. Negocjuj wynagrodzenia biura.

Jeżeli natomiast masz dość sporo wolnego czasu, cierpliwości, lubisz obcować z ludźmi, masz pieniądze i pomysły na reklamę, znasz się na rzeczy i wiesz, jak optymalnie reklamować swoją nieruchomość – możesz spróbować wynająć swoje mieszkanie, czy lokal samemu. Zaoszczędzisz przy tym pieniądze oraz zdobędziesz spore doświadczenie, które będziesz mógł wykorzystać w przyszłości.

Dobra umowa najmu

Jedną z najważniejszych rzeczy jest umowa najmu. Dobrze zrobiona umowa pomoże Tobie w pozbyciu się większości ewentualnych problemów z najemcą. Umowę ściągniesz z tego miejsca: nieruchomosci-szkolenia.pl

FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Dekalog wynajmującego

Dekalog wynajmującego

Oto moje 10 przykazań dobrego wynajmu

Dobry najemca

1. Przeprowadź dobrą selekcję potencjalnych najemców. To w końcu jednemu z nich powierzysz swój majątek. Wynajmuj tylko tym, którzy mają pieniądze, są w stanie i mają chęci opłacić swój byt w Twoim mieszkaniu. Inaczej staniesz się „pomocą socjalną”, z której nie tak łatwo (przy dzisiejszym ustawodawstwie) się wydostać. Zawsze staraj się zobaczyć osobę/y, której zamierzasz wynajmować swoje mieszkanie. Bywa, że po wymienieniu kilku zdań z potencjalnym lokatorem możesz stwierdzić, czy „zasługuje” on na zamieszkanie w Twoim lokalu i nie będzie przysparzać problemów Tobie i otoczeniu.

Umowa najmu

2. Zawsze spisuj umowę najmu. Wszystkie postanowienia bierz „na piśmie” potwierdzonym przez obie strony własnoręcznymi podpisami. Im bardziej szczegółowa będzie Wasza umowa, a przy tym przejrzysta i zrozumiała dla obu stron, tym bardziej „okroisz” rzeczy, które druga strona może zarzucić w przypadku jakichkolwiek nieporozumień.

Meldunek na pobyt stały

Read the rest of this entry »

 
10 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 28 grudnia 2011 w Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,