RSS

Archiwa tagu: us

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Najemca kasę dał

No, ale nie całą. I tu jest spory problem. Nie mówię jedynie o tym, iż miałeś, jako wynajmujący, otrzymać pełną zapłatę, ale o tym, że musisz to rozliczyć. No właśnie, jak rozliczasz się z niepełnej kwoty uzyskanej od lokatora?

Rozliczenie kosztów najmu przeciętnego właściciela nieruchomości

Przykład:

Powiedzmy, że najemca miał zapłacić 1.000 zł tytułem czynszu najmu oraz 500 zł kosztów stałych nieruchomości i zużycia mediów, ALE zamiast 1.500 zł płaci Tobie 1.100 zł.

Większość ludzi, z którymi rozmawiałem, liczy tak:

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Czy należy wystawiać rachunek za najem?

Czy należy wystawiać rachunek za najem?

Wystawiać, czy nie wystawiać rachunków za najem mieszkania

Oto jest pytanie. Zgodnie z przepisami, jeżeli jest prowadzona działalność gospodarcza, to trzeba wręcz wystawiać rachunki lub faktury.

Regulacje prawne

W tym przypadku reguluje to ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa

Rozdział 12 tej ustawy przeznaczony jest „rachunkom”. Art. 87 §1 i dalsze mówią:

Jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

Podatnicy … , od których zażądano rachunku przed wykonaniem usługi lub wydaniem towaru, wystawiają rachunek nie później niż w terminie 7 dni od dnia wykonania usługi lub wydania towaru. Jeżeli jednak żądanie wystawienia rachunku zostało zgłoszone po wykonaniu usługi lub wydaniu towaru, wystawienie rachunku następuje w terminie 7 dni od dnia zgłoszenia żądania.

Podatnik nie ma obowiązku wystawienia rachunku, jeżeli żądanie zostało zgłoszone
po upływie 3 miesięcy od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.

Podatnicy wystawiający rachunki są obowiązani kolejno je numerować i  przechowywać kopie tych rachunków, w kolejności ich wystawienia, do czasu upływu okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego.

Osoba fizyczna bez działalności gospodarczej

Urząd Skarbowy może uznać wynajem za prowadzenie działalności gospodarczej; aczkolwiek należałoby mieć  minimum kilka mieszkań pod wynajem.

Inni eksperci twierdzą, że wynajem 1 mieszkania, z którego właściciel nie korzysta, jest działalnością ukierunkowaną na zysk i należy wystawiać rachunki.

Porady dla właścicieli nieruchomości na wynajem

Wynajmujący może, ale nie musi wystawiać rachunki za najem swojego „M”. Jednak wystawienie rachunku to kilka prostych czynności, które mogą znacząco podnieść zaufanie najemcy. Sugeruję więc, aby na wyraźne żądanie lokatora zrobić mu przyjemność i wystawić rachunek. W kolejnym artykule napiszę, jakie dane powinien zawierać rachunek.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , ,

Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

Wyliczanie amortyzacji od wynajmowanego mieszkania

Okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Stare mieszkanie (pow. 5 lat użytkowania) – zastosowanie indywidualnej stawki

1.
Wartość nieruchomości: 120.000 PLN
Okres używania: 50 lat
Maksymalna stawka amortyzacji: 10% rocznie

Wynajmujący planuje pobierać 1.000 PLN czynszu za kawalerkę
Amortyzacja roczna wynosi 12.000 PLN (120.000 x 10%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 1.000 PLN (12.000 : 12)

W takim przypadku inwestor legalnie nie zapłaci podatku od najmu przez kolejne 10 lat. Gdyby inwestor podniósł czynsz o 100 PLN, zapłaci 18 PLN podatku (100 x 18%).

Gdyby wynajmujący rozliczał się ryczałtem, płaciłby 85 PLN miesięcznie; a tak zaoszczędzi 1.020 PLN (85 zł x 12 m-cy) rocznie.

2.
Wartość nieruchomości: 350.000 PLN
Okres używania: 6 lat
Maksymalna stawka amortyzacji: 10% rocznie

Właściciel zamierza pobierać 2.500 PLN czynszu za mieszkanie
Amortyzacja roczna wynosi 35.000 PLN (350.000 x 10%)
Amortyzacja mieszkania miesięcznie wynosi 2.916,67 PLN (35.000 : 12)

W takim wypadku właściciel mieszkania nic nie zapłaci od wynajmu, nawet jeżeli podniesie czynsz najmu do kwoty 2.900 PLN.

Gdyby wynajmujący rozliczał ryczałtem najem, płaciłby 8,5% od sumy przychodu, czyli 212,50 PLN miesięcznie (2.500 x 8,5%); a tak zaoszczędzi 2.550 PLN rocznie.

Nowe mieszkanie (do 5 lat użytkowania)

Wartość nieruchomości: 550.000 PLN
Okres używania: 2 lata
Maksymalna stawka amortyzacji: 1,5% rocznie

Właściciel zamierza pobierać 3.500 PLN czynszu za mieszkanie
Amortyzacja roczna wynosi 8.250 PLN (550.000 x 1,5%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 687,50 PLN (8.250 : 12)

W takim wypadku właściciel mieszkania zapłaci od wynajmu 18% podatku od przychodu, czyli od kwoty 2.812,50 zł (3.500 – 687,50). Podatek wyniesie 506,25 PLN.

Gdyby wynajmujący rozliczał się ryczałtem, płaciłby 8,5% od sumy przychodu, czyli 297,50 PLN miesięcznie (3.500 x 8,5%); a tak straci 2.505 PLN rocznie.

W przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych każdy nowy dodatkowy koszt związany z mieszkaniem jak np. naprawa termy, zakup nowej lodówki,  wymiana baterii łazienkowej, czy pomalowanie pokoju – pomniejszy sumę do opodatkowania w danym miesiącu. Zakupioną lodówkę należy wpisać do ewidencji wyposażenia mieszkania.

Gdyby właściciel nowego mieszkania wydał dodatkowo min 165.000 PLN na jego ulepszenie (czyli min 30% wartości) przed wprowadzeniem go do ewidencji środków trwałych, mógłby rozliczać amortyzację indywidualną stawką amortyzacji, wynoszącą 10%.

Jeżeli suma wydatków poniesionych na ulepszenie nieruchomości wyniesie ponad 3.500 PLN w danym roku podatkowym, a wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej – można podwyższyć wartość nieruchomości i obliczać od niej amortyzację.

Amortyzacja używanego mieszkania vs nowego prosto od dewelopera

Rozliczanie amortyzacji w budynkach handlowo-usługowych

Dopuszczalny okres amortyzacji jest liczony jako różnica pomiędzy standardowym okresem amortyzacji przyjętym dla budynków (lokali) niemieszkalnych 40 lat, a okresem, przez jaki budynek był w tym czasie używany.

1.
Wartość nieruchomości: 750.000 PLN
Okres używania: 15 lat
Kubatura: do 500 m³
Maksymalna stawka amortyzacji: 33,33% rocznie (indywidualna stawka ze względu na kubaturę)

Właściciel zamierza pobierać 20.000 PLN czynszu za lokale
Amortyzacja roczna wynosi 249.975 PLN (750.000 x 33,33%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 20.831,25 PLN (249.975 : 12)

W takim wypadku właściciel nic nie zapłaci od wynajmu przez okres 3 lat.

2.
Wartość nieruchomości: 1.000.000 PLN
Okres używania: 20 lat
Kubatura: powyżej 500 m³
Maksymalna stawka amortyzacji: 5% rocznie do 40 lat.

Właściciel zamierza pobierać 60.000 PLN czynszu za lokale
Amortyzacja roczna wynosi 50.000 PLN (1.000.000 x 5%)
Amortyzacja miesięczna wynosi 4.166,67 PLN (50.000 : 12)

W takim wypadku właściciel nieruchomości komercyjnej zapłaci od wynajmu 18% (jako osoba fizyczna) lub 19% (jako przedsiębiorca) podatku od przychodu, czyli od kwoty 45.833,33 PLN. Amortyzacja jest w tym przypadku pewnym bonusem od państwa a nie wybawcą podatkowym.

Porady dla inwestora w nieruchomości na wynajem

Jeżeli kupujesz nowe (do 5 lat) mieszkanie na wynajem, w którym nie będziesz niczego zmieniał, dokupował, ulepszał, czy remontował – wybranie ryczałtu wydaje się lepszym pomysłem niż zasad ogólnych ze względu na amortyzację.

Jeżeli natomiast nabywasz mieszkanie użytkowane dłużej niż 60 miesięcy, możesz dokonywać odpisów amortyzacyjnych o wysokości 10% rocznie wartości nieruchomości. Być może w takim przypadku warto wybrać rozliczanie się z US na zasadach ogólnych.

Aby zoptymalizować koszty podatkowe musisz szczegółowo wszystko przeliczyć. Aby poprzeliczać wszystko, musisz przewidzieć swoją przyszłość (koszty i przychody), jako wynajmującego daną nieruchomość.

Pobierz i zapoznaj się z praktycznym poradnikiem jak amortyzować lokale.

PS
Właściciel nieruchomości może mieć inne koszty, które zminimalizują kwotę do zapłaty podatku – jak choćby odsetki od kredytu. Pisząc w wyliczeniach, że właściciel zapłaci pewną kwotę podatku kierowałem się jedynie odliczeniem amortyzacji. Może się zdarzyć, że właściciel nieruchomości na wynajem dzięki sumie wszystkich kosztów wyjdzie na zero lub wykaże nawet stratę.
Podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Amortyzacja mieszkania na wynajem

Amortyzacja mieszkania na wynajem

Rozliczenie amortyzacji nieruchomości do podatku

Amortyzacja jest kosztem, który każdy może odliczyć od przychodu z najmu, pomniejszając w ten sposób podatek do zapłacenia. Aby odliczać amortyzację mieszkania należy rozliczać najem z urzędem skarbowym na zasadach ogólnych. Wynajmujący, którzy wybrali rozliczenie podatku ryczałtem nie mogą skorzystać z przywileju pomniejszania go o jakiekolwiek odpisy.

Warunki amortyzowania nieruchomości

Ewidencja środków trwałych

Aby można było amortyzować np. mieszkanie czy domek, muszą one zostać wpisane do ewidencji środków trwałych. Amortyzację można odpisywać począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek trwały (nieruchomość) został wprowadzony do ewidencji.

Wybór metody amortyzacji

Budynki i budowle mogą być amortyzowane wyłącznie przy zastosowaniu metody liniowej.

Częstotliwość odpisów

Odpisy amortyzacyjne można dokonywać miesięcznie, kwartalnie lub rocznie. Co roku można zmieniać częstotliwość rozliczeń. W jednym roku można rozliczać się np. kwartalnie, w kolejnym miesięcznie a w roku następnym rocznie, po czym można wrócić w roku kolejnym do rozliczeń miesięcznych lub kwartalnych.

Ustalenie wartości początkowej nieruchomości

Podstawą amortyzacji obiektów wynajmowanych jest ich wartość początkowa. Jeżeli inwestor nabył nieruchomość, to za wartość początkową liczy się cena zakupu wraz ze wszystkimi kosztami pobocznymi jak np. PCC, taksa notarialna, czy wynagrodzenie biura pośrednictwa. Jeżeli inwestor dostał jakiś czas temu w spadku mieszkanie lub dość dawno nabył nieruchomość, najlepiej zlecić zrobienie aktualnej wyceny rzeczoznawcy majątkowemu, aczkolwiek podatnik może sam przyjąć wartość rynkową.

Wartość amortyzacji powinna być rozłożona proporcjonalnie na ilość miesięcy w roku.

Stawki amortyzacji nieruchomości

Dla lokali i budynków mieszkalnych stawka wynosi 1,5%, dla lokali i budynków niemieszkalnych stawka wynosi 2,5%.

Od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%.

Indywidualna stawka amortyzacji nieruchomości

Dopuszczalny okres amortyzacji jest liczony jako różnica pomiędzy standardowym okresem 40 lat (dla budynków niemieszkalnych) a okresem, przez jaki budynek był wcześniej używany. Maksymalna stawka może wynieść 10%. Dla budynków i lokali mieszkalnych max okres amortyzacji to 10 lat.

Przykłady:

  1. Budynek z 1992 r. Okres wykorzystywania 20 lat (2012 – 1992 = 20). Indywidualna stawka wynosi 5% a okres amortyzowania 20 lat.
  2. Budynek z 1962 r. Okres wykorzystywania 50 lat. Indywidualna stawka wynosi 10% rocznie przez 10 lat.

Aby jednak zastosować indywidualne stawki amortyzacji, podatnik musi wykazać, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub ulepszone, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Porady dla inwestora w nieruchomości

Roczne odpisywanie amortyzacji nie jest opłacalne, ponieważ koszt podatkowy zostanie rozliczony w zeznaniu rocznym za rok podatkowy, a który nie będzie uwzględniony przy obliczaniu miesięcznych zaliczek na podatek. Można rozliczyć rocznie amortyzację, jeżeli przez okresy miesięczne generowana jest strata. Dokonuj miesięcznych odpisów.

Jeżeli inwestor posiada starsze niż 5 lat mieszkanie na wynajem, to powinien przeliczyć, czy zastosowanie indywidualnej stawki pozwoli mu zaoszczędzić więcej na podatku niż rozliczanie najmu ryczałtem.

Zapoznaj się z poradnikiem o zaliczaniu w koszty odpisów amortyzacyjnych nieruchomości na wynajem.

Zobacz case study

Podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Opodatkowanie dochodów z najmu

Opodatkowanie dochodów z najmu

Podatek z najmu i dzierżawy

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych PIT wymienia jako odrębne źródło przychodów: najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Najem jako odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu

wynajem, najem a podatek - rozliczenie

Najem może być świadczony również w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie wpisu do ewidencji  działalności gospodarczej. Jeżeli wynajmujesz jedno mieszkanie, z którego przejściowo nie korzystasz, to nie musisz zakładać firmy. Natomiast jeżeli jesteś posiadaczem kilku nieruchomości, z których pragniesz czerpać zysk w postaci czynszu, najlepiej poproś Urząd Skarbowy o wydanie decyzji, czy US będzie traktował Twój wynajem jako działalność gospodarczą, czy też nie.

Formy opodatkowania najmu

Dochody z najmu lub dzierżawy można opodatkować zgodnie z zasadami ogólnymi (na progresywnej skali podatkowej) lub ryczałtem.

W przypadku rozliczania najmu poza działalnością gospodarczą, nie można wybrać 19% stawki podatku.

Różnice między opodatkowaniem na zasadach ogólnych a ryczałtem

  1. Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej, podatek płacisz od dochodu, tj. różnicy pomiędzy faktycznie uzyskanym przychodem z najmu a kosztami jego uzyskania.
  2. Przy opodatkowaniu ryczałtem, koszty uzyskania przychodu nie mają wpływu na wysokość Twojego podatku, który obliczasz od faktycznie otrzymanego przychodu.
O tym, że chcesz płacić podatek (taaaa, pewnie pragniesz płacić podatki, tak jak i ja – tak mi się napisało) na zasadach ogólnych, nie musisz specjalnie zawiadamiać o tym fakcie Urzędu Skarbowego. Rozliczanie to jest podstawową formą opodatkowania. Jeżeli zaczynasz pobierać czynsz, a nie złożyłeś oświadczenia o wyborze ryczałtu dla opodatkowania najmu, musisz rozliczać się właśnie w ten sposób.
Jeżeli chcesz rozliczać się ryczałtem, to musisz złożyć oświadczenie w US najpóźniej do 20go dnia miesiąca występującego po miesiącu, w którym otrzymałeś pierwszy przychód. Jeżeli pierwszy czynsz uzyskałeś w kwietniu, to do 20go maja składasz oświadczenie.

Jeżeli jednak w poprzednim roku podatkowym płaciłeś podatek w formie ryczałtu i chcesz od nowego roku rozliczać się na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), lub odwrotnie, to musisz o tym poinformować właściwego naczelnika Urzędu Skarbowego do 20go stycznia.

Wybierz najlepszą dla siebie formę opodatkowania

Podatek dochodowy z najmu według zasad ogólnych

Podatek według zasad ogólnych płacisz od faktycznie uzyskanego dochodu. Przychód powstaje dopiero wtedy, gdy faktycznie otrzymujesz czynsz z najmu.

Aby ustalić dochód, trzeba od otrzymanych faktycznie przychodów z najmu odjąć koszty z nim związane. Kosztami tymi mogą być wydatki na remont lokalu, ubezpieczenie nieruchomości, zakup wyposażenia (np. lodówki, kuchenki), amortyzacja, podatek od nieruchomości. Ważne jest by wydatki były udokumentowane (bierz fakturę) i ponoszone przez wynajmującego, a nie przez najemcę.

Jeśli z umowy najmu wynika, że najemca będzie opłacał czynsz należny zarządcy i inne wydatki, to kwoty te nie traktuje się jako przychód, ani też koszt uzyskania przychodu z najmu. Przeważnie są to wszystkie inne wydatki ponoszone przez lokatora, za wyjątkiem czynszu najmu, np. wydatki za zużyty prąd, gaz, wodę, za sprzątanie, CO, wywóz nieczystości, wynagrodzenie zarządcy, rachunki za telefon, internet itd.

Od tak ustalonego dochodu płacisz podatek PIT według progresywnej skali podatkowej. Ową skalę należy pobrać w każdym roku, bowiem zmienia się ona z roku na rok.

skala podatkowa - rozliczanie wynajmu, najmu

Rozliczając się na zasadach ogólnych musisz samodzielnie obliczać miesięczną zaliczkę na podatek i wpłacać ją do US. Zaliczki miesięczne, za okres od stycznia do listopada, uiszcza się w terminie do 20go dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, uiszcza się w terminie do dnia 20go grudnia roku podatkowego.

Deklaracje – formularze do US

Nie wypełniasz żadnych deklaracji w trakcie roku.

Po zakończeniu roku podatkowego musisz złożyć do Urzędu Skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT-36). W zeznaniu tym wykazujesz i sumujesz również inne osiągnięte przez Ciebie dochody opodatkowane według skali podatkowej, np. ze stosunku pracy, z emerytury, z działalności gospodarczej, itp.

Ryczałt przy wynajmowaniu nieruchomości

Ryczałt jest uproszczoną formą rozliczenia podatku dochodowego. Warunkiem opodatkowania dochodów z najmu ryczałtem jest złożenie oświadczenia o wyborze tej formy właściwemu naczelnikowi US.

Na wybór formy opodatkowania masz czas:

  • do 20go stycznia roku podatkowego, lub
  • jeżeli rozpoczynasz najem, dzierżawę w trakcie roku podatkowego – nie później niż do 20go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnąłeś pierwszy przychód z najmu, dzierżawy, albo do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy taki przychód osiągnąłeś w grudniu roku podatkowego.

Jeżeli w kolejnym roku chcesz być nadal na ryczałcie, nie musisz składać oświadczenia. Natomiast gdy zechcesz w następnym roku rozliczać się na zasadach ogólnych, to musisz zawiadomić o tym US.

Kwota podatku należnego zależy od wielkości przychodu, a nie jak to ma miejsce w przypadku zasad ogólnych od dochodu. Podatek płacisz od faktycznie otrzymanych przychodów, których nie możesz pomniejszyć o żadne koszty uzyskania przychodu.

Przy opodatkowaniu przychodów z najmu obowiązuje jedna stawka ryczałtu, tj. 8,5%.

Nie musisz prowadzić ewidencji przychodów, jeżeli wysokość przychodów z najmu wynika z umowy zawartej w formie pisemnej. Ryczałt obliczasz samodzielnie i wpłacasz co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do Urzędu Skarbowego w terminie do 20go dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania.

Deklaracje i formularze do US

W trakcie roku nie musisz wypełniać żadnych deklaracji.

Natomiast po zakończeniu roku podatkowego składasz zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu i należnego ryczałtu w terminie do końca stycznia roku następnego (PIT-28). Uzyskany przychód możesz pomniejszyć m.in. o zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne, darowizny, wydatki rehabilitacyjne, natomiast podatek o zapłacone przez Ciebie składki na ubezpieczenie zdrowotne, pod warunkiem, że tych samych wydatków nie odliczyłeś już od innych swoich dochodów lub podatku, rozliczanych według zasad ogólnych.

Jeśli oprócz przychodów z najmu osiągasz też inne dochody, np. ze stosunku pracy, to musisz złożyć odrębne
zeznanie, w którym wykażesz te dochody.

Kiedy płacić podatek od wynajmu trzeba

Przychód z tytułu najmu powstaje, gdy faktycznie otrzymasz pieniądze lub wartości pieniężne albo będą  postawione do Twojej dyspozycji wartość otrzymanych świadczeń w naturze.

Innymi słowy, jeżeli wynajmujesz lokal, a lokator Tobie nie płaci (nie ma pieniędzy i miga się z zapłatą), to obowiązek rozliczania następuje dopiero wtedy, gdy otrzymasz pieniądze z czynszu.

Kiedy można nie płacić podatku z najmu

Nie zapłacisz podatku PIT, jeżeli wynajmujesz pokoje gościnne w budynkach mieszkalnych, położone na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, pod warunkiem, że liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5.

Jak rozliczać przychody z najmu w małżeństwie

Kiedy przedmiot najmu lub dzierżawy należy do wspólnego majątku małżonków, to każdy z małżonków powinien rozliczać te dochody (przychody) odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku.

Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane dochody (przychody) z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków. Aby podatek PIT mógł rozliczać jeden z małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi Urzędu Skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek z tytułu uzyskanego całego dochodu (przychodu) z najmu lub dzierżawy.

Oświadczenie to należy złożyć:

  • najpóźniej do 20go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu lub dzierżawy składnika wspólnego majątku – jeżeli będziesz przychody te opodatkowywać według skali podatkowej (zasady ogólne),
  • najpóźniej do dnia 20go stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów z najmu lub dzierżawy składnika wspólnego majątku w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – jeżeli będziesz przychody opodatkowywać ryczałtem.

Jeżeli małżonkowie nie złożą w terminie powyższego oświadczenia automatycznie ich dochody (przychody) z najmu będą podlegały, z mocy prawa, odrębnemu opodatkowaniu proporcjonalnie u każdego małżonka.

Wskazany w oświadczeniu małżonek będzie obowiązany płacić cały rok podatkowy (kalendarzowy) zaliczki na podatek lub ryczałt, oraz złożyć zeznanie roczne i rozliczyć w nim dochody (przychody) z najmu.

Rozwód lub separacja

Jeżeli w wyniku rozwodu lub separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy najmu, dzierżawy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył dotąd obowiązek dokonywania wpłat na podatek, to od tego momentu jest on obowiązany do rozliczania podatku

Który naczelnik urzędu skarbowego jest właściwy w zakresie opodatkowania najmu?

Naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Nie ma tu znaczenia miejsce położenia wynajmowanej nieruchomości.

Podstawa prawna:

  1. ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, z późn. zm.),
  2. ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.).Face Book

Powyższy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi wykładni prawa.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Rozliczenie podatku od wynajmu

Rozliczenie podatku od wynajmu

Rozliczenie najmu nieruchomości na zasadach ogólnych

Przeglądając strony www natknąłem się na 2 wypowiedzi osoby o nicku Radek, które uważam za sensowne tu przytoczyć:

Rozliczanie PIT

Nie musisz mieć działalności, żeby w koszty wrzucić odsetki od kredytu przy zasadach ogólnych. Ja tak się rozliczam i korzystam z PIT 36, w źródłach przychodu masz osobny punkt Najem lub dzierżawa – tam umieszczasz przychody i koszty, które wyszły ci z twojego rocznego rozliczenia. Rozliczanie powinieneś robić na bieżąco i jeśli skumulowany przychód z różnych źródeł przekroczy w danym roku kwotę wolną od podatku, powinieneś wyliczyć i zapłacić zaliczki na podatek – je wykazujesz w sekcji N tego PITa. Oprócz odsetek w koszty możesz też wrzucić amortyzację. Jeśli mieszkanie jest starsze niż 5 lat i rozpoczynasz najem dla tego mieszkania, to masz możliwość zastosowania dla niego indywidualnych stawek amortyzacyjnych i skrócić okres amortyzacji np. do 10 lat. Może się okazać, że przy takiej amortyzacji masz przez pewien czas stratę i w sekcji N wpisujesz wtedy wszędzie 0. Amortyzacja mieszkania wymaga prowadzenia ewidencji środków trwałych zgodnie z ustawą o podatku od osób fizycznych. Taką ewidencję możesz sobie prowadzić np. w excelu, ważne, żeby były wszystkie pola o których mówi ustawa.”

Koszty odsetek i amortyzacja nieruchomości

Z podanej wypowiedzi wynika, że warto rozliczać się z Urzędem Skarbowym na zasadach ogólnych z dwóch względów:

  1. koszty kredytu pomniejszają uzyskiwany dochód z czynszu
  2. amortyzacja również jest kosztem, który obniża podstawę opodatkowania
rozliczenie podatku - wynajem
Nie zajmuje się podatkami, mam mieszkania które prywatnie wynajmuję. Rozliczanie najmu ryczałtem nie ma sensu przy wysokich kosztach, bo oddaje się czasami więcej w podatku niż zostaje gotówki pod odjęciu raty. W takich sytuacjach lepiej jest rozliczać najem na zasadach ogólnych. Możliwość uwzględnienia w kosztach odsetek od kredytu oraz amortyzacji wynika bezpośrednio z ustawy o podatku od osób fizycznych i tu raczej urząd nie wymyśli innej interpretacji. W Polsce różne urzędy skarbowe mogą różnie interpretować zapisy, które są mniej oczywiste, więc jak ktoś chce na przykład wiedzieć czy może zastosować indywidualne stawki amortyzacyjne to najlepiej wysłać pismo o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej.”
.

Strategia podatkowa przy wynajmowaniu nieruchomości

Ta sama osoba, która jak można przeczytać ma bezpośredni związek z wynajmem nieruchomości, potwierdza swoją tezę słuszności o przewadze opodatkowania na zasadach ogólnych od opodatkowania ryczałtem, kiedy wchodzą w grę większe koszty.
.
Różne możliwości rozliczenia podatku od najmu zostaną zaprezentowane w kolejnym artykule poświęconym podatkom.Face Book
Zapoznaj się z e-book’iem, który bardzo szczegółowo opisuje amortyzację nieruchomości wynajmowanych przez osoby fizyczne.
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Odszkodowanie a podatek

Odszkodowanie a podatek

Rozliczanie z US

Wynajmujesz swoje mieszkanie. Z Urzędem Skarbowym rozliczasz się ryczałtem na stawce 8,5%. Twój najemca przestaje opłacać czynsz. Po wielu zmaganiach dochodzi do wydania wyroku nakazującego eksmisję. Gmina nie dysponuje lokalami socjalnymi.

Chowasz niechcianego lokatora w swoim mieszkaniu przez najbliższe kilka miesięcy. W końcu gmina przenosi go do lokalu socjalnego. Występujesz o odszkodowanie od gminy za czas, który najemca z wyrokiem eksmisji pozostawał pod Twoim dachem.

Gmina przyznaje rekompensatę. Od tej kwoty wynajmujący musi zapłacić podatek wg skali podatkowej, czyli 18% lub 32%, zamiast 8,5% jak płacił dotychczas.

Dlaczego?

Odszkodowanie nie może być zaliczone do dochodów z najmu, ponieważ stanowi przychód z innych źródeł – zgodnie z art.10 ust.1 pkt 9 i art.20 ust.1 ustawy o PIT.

Wynajmującemu nie przysługuje zwolnienie przewidziane w art.21 ust.1 pkt 3b ustawy o PIT, dlatego że zwolnienie obejmuje tylko odszkodowania za tzw. szkodę rzeczywistą, czyli poniesione straty, a nie dotyczy utraconych korzyści.

Umowa

Dobrym zapisem w umowie jest zastrzeżenie, że po zakończeniu najmu, czynsz wzrasta o 300% w stosunku do dotychczasowej stawki.

Warto również zastrzec dobrowolne poddanie się egzekucji po ustaniu stosunku najmu na podstawie art.777 K.C.Face Book

 
 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,